ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2373/9. Exekutorský úřad Beroun, Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/ Beroun. Zjištění obvyklé ceny nemovitosti.

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2373/9 O obvyklé ceně ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 pozemků parc.č. 313/45, 370/2 a 381/4 v kat. území Kublov, obec Kublov, o. Beroun, kraj Středočeský. Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Beroun, Mgr. Pavel Dolanský Palackého 31/ Beroun Účel znaleckého posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb., podle stavu ke dni , znalecký posudek vypracoval:

2 Ing. Alois Macek Valdecká 765/ Hořovice telefon: Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Hořovicích

3 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 pozemků. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Pozemky parc.č. 313/45, 370/2 a 381/4 Adresa předmětu ocenění: Kublov Kublov Kraj: Středočeský Okres: Beroun Obec: Kublov Katastrální území: Kublov Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti paní Evy Pelcové, Nad Stadionem 349, Králův Dvůr. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí - usnesení o ustanovení znalce ze dne informace zjištěné na OÚ Kublov - informace získané od paní Evy Pelcové - informace získané na SREALITY.cz - skutečnosti zjištěné na místě - soupis nových pozemků ze dne Vlastnické a evidenční údaje Pelc Miroslav, Náměstí Míru 139, Králův Dvůr - 1/4 Pelc Pavel, čp. 95, Kublov - 1/4 Pelc Tomáš, čp. 27, Sedlec - 1/4 Pelcová Eva, Nad Stadionem 349, Králův Dvůr - 1/4 6. Celkový popis nemovitosti Pozemek parc.č. 313/45 v k.ú. Kublov byl zcelen s okolními pozemky, je využíván jako pastvina, není geometricky zaměřen a paní Eva Pelcová pouze orientačně určila, kde se má pozemek údajně nacházet. Pozemek parc.č. 370/2 byl rovněž zcelen s okolními pozemky, je využíván také jako pastvina, není geometricky zaměřen a jeho umístění bylo paní Pelcovou orientačně určeno. Oba pozemky jsou mírně svažité a jsou porostlé travním porostem. Pozemek parc.č. 381/4 údajně navazuje na předešlý pozemek parc.č. 370/2 a jedná se o lesní pozemek porostlý náletovými dřevinami, především břízou a osikou. Pozemek je svažitý a jeho lokalizace není zcela jasná. V současné době probíhají pozemkové úpravy v k.ú. Kublov (zpracovává Progeka v.o.s., Flemíkova 1079, Rakovník) a soupis nových pozemků dle návrhu pozemkových úprav včetně výpočtu ceny pozemků a porostů je uveden v příloze posudku

4 7. Obsah znaleckého posudku A) Ocenění pozemků a trvalých porostů dle vyhl.č. 441/2013 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porosty B) Určení obvyklé ceny pozemků a porostů 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky Pozemek parc.č. 313/45 je součástí zceleného pozemku využívaného jako trvalý travní porost s BPEJ Pozemek parc.č. 370/2 je rovněž součástí zceleného pozemku s BPEJ Pozemek parc.č. 381/4 tvoří okraj lesních pozemků s náletovými porosty především břízy a osiky a je silně svažitý. Pozemky nejsou geometricky zaměřeny a jejich polohu určila paní Eva Pelcová. Dle pozemkových úprav KPÚ Kublov vyhotovených Ing. Lubomírem Romerem, projektantem pozemkových úprav ze dne , vlastní spoluvlastníci zapsaní na LV 106 následující pozemky: parc.č. 313/91 trvalý travní porost výměra3513 m 2 parc.č. 370/2 dtto výměra2674 m 2 parc.č. 370/33 ostatní plocha výměra 556 m 2 parc.č. 381/4 lesní pozemek výměra3512 m 2 Ocenění Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní 313/ ,00 7,70 7, ,70 porost trvalý travní 370/ ,00 4,29 4,29 0,00 porost Úprava dle přílohy č. 5 odst. 3, pozemek sousedí s lesem a má sklon k severu -20 %. trvalý travní 3 072,00-20,00 3, ,96 porost - pás u lesa Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 6 563,00 m ,66 Lesní pozemek oceněný dle 7 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 7 Tvar lesních pozemků ( např. v závislosti na šíři řemenových -20 % - 4 -

5 parcel ): Celková úprava ceny: -20 % Výměra JC Úprava UC Cena Název Parcelní číslo SLT [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] lesní pozemek 381/4 1A 3 701,00 3,12-20,00 2, ,50 Lesní pozemek oceněný dle 7 - celkem 9 252,50 Pozemky - zjištěná cena = ,16 Kč 2. Ocenění trvalých porostů 2.1. Lesní porosty Lesní porosty vznikly náletem a nejsou nijak udržované a využívané. Lesní porosty: Název Stáří [roků] Bonita Zakmen. Ba Obmýtí [roků] Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena osika , ,25 3,67 0,290 Ha=[(8,25-3,67)*0,290+3,67]*1,00*60 % = 2,9989 Kč/m ,36 Úprava ceny - příloha č. 33: Lesy na mimořádně nepříznivých stanovištích: o -50,00 % Úpravy celkem: o -50,00 % ,68 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,825 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 osika - celkem = 2 746,99 Název Stáří [roků] Bonita Zakmen. Ba Obmýtí [roků] Výměra V [m2] Zast. Z [%] Cena mýtní výtěže Au [Kč/m2] Náklady na zajištěnou kulturu c [Kč/m2] Věkový hodnot. faktor fa Opravný faktor fuv Jednotková cena: Ha=[(Au-c)*fa(eventuelně*1/fuv)+c]*Ba*Z Cena bříza bradavičnatá , ,98 4,32 0,380 Ha=[(9,98-4,32)*0,380+4,32]*1,00*40 % = 2,5883 Kč/m ,72 Úprava ceny - příloha č. 33: Lesy na mimořádně nepříznivých stanovištích: o -50,00 % Úpravy celkem: o -50,00 % ,86 Věkový koeficient lesního porostu: [1,00 - (Obmýtí - Stáří) * 0,005] * 0,825 Koeficient prodejnosti (dle příl. č. ): * 1,000 bříza bradavičnatá - celkem = 1 580,58 Celkem - lesní porosty = 4 327,57 Kč Lesní porosty - zjištěná cena 4 327,57 Kč - 5 -

6 Zjištěná cena pozemků parc.č. 313/45, 370/2, 381/4 a porostů dle vyhl.č. 441/3013 Sb. činí ,- Kč B) Určení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ pozemků parc.č. 313/45, 370/2, 381/4 v kat. území Kublov, obec Kublov, o. Beroun, kraj Středočeský. Toto určení obvyklé ceny vyjadřuje můj odborný názor na obvyklou cenu výše uvedeného majetku, jako by byl nabídnut k prodeji na volném trhu. Zpráva je zpracována k právním skutečnostem platným k a slouží jako podklad pro další jednání. Dle zákona č. 151/1997 Sb. ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 1237/2004 Sb., č. 257/2004 S., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb. a č. 303/2013 Sb. se majetek a služba oceňují obvyklou cenou. Tím se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného či obdobného majetku. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího ani kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Ceny zemědělských pozemků v nabídkách SREALITY.cz je v k.ú. Broumy, Bzová, Hředle Hudlice, Trubská v rozmezí 9,30Kč/m2 35,50Kč/m2. Průměrná cena těchto pozemků je 24,12Kč/m2 Snížení průměrné ceny: nabídka -25% 18,09 Kč/m2 malá výměra, pastvina, zcelení -60% 7,24 Kč/m2 pozemky geometricky nezaměřeny -20% 5,79 Kč/m2 Cena pozemků parc.č. 313/45 a 370/2 činí: 6563 m2 x 5,79 Kč = ,- Kč Ceny lesních pozemků s náletovými porosty obdobné výměry se v nabídkách SREALITY.cz ve Středočeském kraji pohybují v rozmezí 12,0Kč/m2 26,80Kč/m2. Průměrná cena lesních pozemků s porosty je 20,18Kč/m2 Snížení průměrné ceny: nabídka -25% 15,14 Kč/m2 náletové nekvalitní porosty, stráň -50% 7,57 Kč/m2 pozemek geometricky nezaměřen -20% 6,06 Kč/m2 Cena pozemku parc.č. 381/4 s porosty činí: 3701 m2 x 6,06 Kč = ,- Kč Cena pozemků parc.č. 313/45, 370/2 a 381/4 činí ,- Kč Porovnání: Cena pozemků na LV č. 106 dle soupisu nových pozemků z pozemkových úprav činí ,- Kč Cena pozemků parc.č. 313/45, 370/2 a 381/4 dle vyhl.č. 441/2013Sb. činí ,- Kč - 6 -

7 Obvyklá cena ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti ¼ pozemků parc.č. 313/45, 370/2 a 381/4 v kat. území Kublov činí ,- Kč slovy: patnácttisíc Kč V Hořovicích Ing. Alois Macek Valdecká 765/ Hořovice D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 767/86 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2373/9 znaleckého deníku

8 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Pozemky parc.č. 313/45, 370/2 a 381/4 na LV č Pozemkové úpravy 1 Dtto 1 Dtto 1-8 -

9 LV č. 106 Zcelený pozemek parc.č. 313/45 Pozemky parc.č. 370/2 a 381/4 s lesním porostem - 9 -

10 Soupis nových pozemků str

11 Str. 2 Str

12 - 12 -