ZNALECKÝ POSUDEK. č. 742/212/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 742/212/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 17 na pozemku č. parc. St. 136 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 136, č. parc. 828, k.ú. Kobyly, obec Kobyly, zapsáno na LV č. 86 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Usnesení č. j. 132 EX 4520/10-15/Zl Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 15 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Radvanice Kobyly Kraj: Liberecký Okres: Liberec Obec: Kobyly Katastrální území: Kobyly Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti pana Bořivoje Udatného, spolumajitele nemovitosti. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 86 ze dne , k.ú. Kobyly 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Kobyly 3) Usnesení č. j. 132 EX 4520/10-15/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 17 na pozemku č. parc. St. 136 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 136, č. parc. 828, k.ú. Kobyly, obec Kobyly, zapsáno na LV č. 86 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec. Typ stavby Vlastník staveb: Vlastník pozemků: Katastrální úřad: Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený Podíl 1/8: Janků Luboš, Jičínská 82/9, Liberec-Dolní Hanychov, Liberec Podíl 5/8: Karmazínová Jaroslava, Na Pískovně 658/26, Liberec - Ruprechtice, Liberec 14 Podíl 1/4: Udatný Bořivoj, Radvanice 17, Kobyly, Pěnčín u Liberce Podíl 1/8: Janků Luboš, Jičínská 82/9, Liberec-Dolní Hanychov, Liberec Podíl 5/8: Karmazínová Jaroslava, Na Pískovně 658/26, Liberec - Ruprechtice, Liberec 14 Podíl 1/4: Udatný Bořivoj, Radvanice 17, Kobyly, Pěnčín u Liberce pro Liberecký kraj LV č. 86 KP Liberec

3 - 3 - Katastrální úz.: Kobyly Kraj: Liberecký Obec: Kobyly část obce: Radvanice Ulice: - počet obyvatel: 330 č.p. 17 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. St. 136, výměra 136 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří další pozemky: č. parc. 828, výměra 637 m 2 druh pozemku: zahrada Všeobecný popis Oceňované nemovitosti jsou v obci Kobyly, místní části Radvanice. Kobyly jsou malá obec, ležící asi 10 km vzdušnou čarou severozápadně od Turnova. V obci je omezená občanská vybavenost obecní úřad, základní škola, zastávka autobusů. Místní část Radvanice je stavebně oddělena od obce Kobyly, leží od ní asi 0,5 km severozápadně. V místní části Radvanice není občanská vybavenost. Základní Poloha a okolí občanská vybavenost je v obci Český Dub, dostupné po silnici č. 277 cca 8 km. Úplná občanská vybavenost je ve správním centru Liberec dostupném po místních komunikacích a rychlostní silnici R35 - cca 30 km. Stavba domu č.p. 17 leží ve východní okrajové části místní části Radvanice. Jedná se o lokalitu s řídkou zástavbou starších rodinných domů původní zástavby. Dům je na konci slepé ulice pouze místní provoz bez rušivých vlivů. Klidné místo. Rušivá a obtěžující Nebyla zjištěna. zařízení Dopravní Zastávka autobusů cca 500 m. dostupnost Přípojky Elektro, vodovod, odkanalizování do žumpy. inženýrských sítí Základové poměry Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Druh zástavby Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený. Popis staveb budova č.p. 17 Rok a) dokončení stáří více než 100 let b) přístavby, nástavby nebyly zjištěny c) modernizace/rekonstrukce bez rekonstrukce Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) smíšená Počet podlaží podzemních 1 podsklepeno cca 10 % ZP nadzemních NP + půdní prostor k bydlení neupravený Dům č.p. 17 je zděný, svislé konstrukce jsou ze smíšeného zdiva. Stropy jsou Popis dřevěné, omítané s rovným podhledem. Schody do sklepa a na půdu jsou betonové. Střecha je sedlová s dřevěným krovem, krytina eternitové šablony. Klempířské prvky jsou plechové, chybí svody. Na severní straně na dům navazuje menší hospodářská část, která má zděné svislé konstrukce 1. NP, štítová stěna v podkroví je prkenná. Vrata jsou dřevěná. Krytina střechy hospodářské části jsou pálené tašky - bobrovky. Hospodářská část domu nemá osazeny klempířské prvky. Okna rodinného domu jsou dřevěná špaletová, původní.vstupní i vnitřní dveře jsou dřevěné, původní, s dřevěnými zárubněmi. Vnitřní povrchy podlah keramická dlažba, PVC. Vnitřní povrchy stěn hladká omítka, částečně keramický obklad v kuchyňském koutě.

4 - 4 - Rekonstrukce a modernizace Povrch fasády hladká omítka. Vybavení a zařizovací předměty rozvod vody v kuchyni, elektrický sporák. Bez koupelny, suché WC na dvoře. Topení lokální na tuhá paliva. Ohřev teplé vody elektrický průtokový ohřívač nad umyvadlem v kuchyňském koutě. Přípojky: elektro, vodovod, odkanalizování do žumpy. Dispoziční řešení: PP: sklep cca 12 m2 1.NP: chodba 7,5 m2, spíž 1 m2, sklad cca 15 m2, schody do podkroví, schody do sklepa, pokoj s kuchyňským koutem 28 m2. Hospodářská část se samostatným vchodem z dvora. Podkroví: půdní prostor k bydlení neupravený. Celkem UP cca 70 m2 Dům je převážně v původním stavu, stav je podprůměrný, bez pravidelné údržby. Klempířské prvky jsou zkorodované, částečně chybí. Obvodové stěny vykazují zvnějšku známky nefunkční izolace proti zemní vlhkosti. Fasáda hospodářské části je na východní straně ve zhoršeném stavu. Vybavení je podstandardní. Popis Vedlejší stavby a příslušenství Na západní straně pozemku č. parc. 828 je umístěna kolna s navazujícím suchým WC. Svislé konstrukce jsou částečně zděné, částečně dřevěné. Kolna má pultovou střechu, střešní krytina je vlnitý eternit. Stavebně technický stav je zhoršený, bez údržby. Na východní straně pozemku č. parc. 828 je umístěna malá celodřevěná kolna s pultovou střechou. Stavebně technický stav je velmi zhoršený, bez údržby. Pozemky Pozemek č. parc. St. 136 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu, zbytek tvoří nezpevněný dvůr. Pozemek č. parc. 848 je částečně zastavěn stavbami dvou kolen na západní a východní straně. Zbytek je zahrada, tvořená převážně travním porostem. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, leží v mírném jižním svahu, přístup je ze severní strany. Dohromady mají pozemky nepravidelný tvar, jsou z větší části opoceny. Vnější zařízení Oplocení Dřevěné plaňkové plotovky, ocelové sloupky, bez podezdívky. Severní strana je oplocena jen částečně. Zpevněné plochy - Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod ano Kanalizace do žumpy Plynovod ne Telefon ne Přístup po zpevněné komunikaci ano Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav staveb Poloha vzhledem k užívání Užívání nemovitosti Dům je převážně v původním stavu, stav je podprůměrný, bez pravidelné údržby. Částečně nefunkční izolace proti zemní vlhkosti. Stav vedlejších staveb je zhoršený. Lokalita s horší dostupností občanské vybavenosti. Klidné místo. Průměrně vhodné k trvalému bydlení. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností.

5 - 5 - Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v obvyklé ceně 1) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 86 k.ú. Kobyly 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 86 k.ú. Kobyly 1), 2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Stav zápisu KN a Nebyl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti. skutečnosti Vyhodnocení Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius stavba není v ohrožení zaplavením a zatopením. Nebyla zjištěna Z komunikace č. parc. 838 (ostatní komunikace, vlastník obec Kobyly), přes pozemek č. parc. 813 (ostatní komunikace, vlastník obec Kobyly) a přes pozemek č. parc. 812 (ostatní komunikace, soukromý vlastník).

6 - 6 - CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St zastavěná pl. a nádvoří zahrada I. CENA POZEMKU STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] budovy stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav č.p. 17 více než 100 let vedlejší stavby Reprodukční cena staveb II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč -

7 - 7 - POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Dětenice, RD, ZP 65 m 2, UP 124 m 2, pozemek 419 m 2 Nabídková cena: Kč, 9/2011 Podsklepeno, bez koupelny a WC. Vytápění lokální na tuhá paliva. Voda ze studny. + větší dispozice - menší pozemek srovnatelná lokalita. Porovnatelný RD č. 2: Jenišovice, chalupa, ZP 120 m 2, UP 80 m 2, pozemek 275 m 2 K rekonstrukci. Dvě obytné místnosti, suché WC. Elektro, vodovod, odkanalizování do žumpy. Vytápění - lokální na tuhá paliva. Nabídková cena: Kč, 9/ menší pozemek + větší dispozice srovnatelná lokalita Porovnatelný RD č. 3: Hrubá Horka, RD, 2 + kk ZP 90 m 2, UP 100 m 2, pozemek 257 m 2 Stáří více než 100 let, k rekonstrukci. 2 obytné místnosti, suché WC. Elektro, vodovod, odkanalizování do žumpy, plyn.vytápění: lokální plynové + lokální na tuhá paliva. Nabídková cena: Kč, 8/ větší dispozice a UP + plyn - menší pozemek srovnatelná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

8 - 8 - URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Dům je převážně v původním stavu bez rekonstrukce. Stav RD je podprůměrný, bez pravidelné údržby. Částečně nefunkční izolace proti zemní vlhkosti. Stav vedlejších staveb je zhoršený. Horší dostupnost občanské vybavenosti. Klidné místo bez rušivých vlivů. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání věcné hodnoty a výnosové hodnoty s přihlédnutím k umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 17 na pozemku č. parc. St. 136 vč. příslušenství a pozemků č. parc. St. 136, č. parc. 828, k.ú. Kobyly, obec Kobyly, zapsáno na LV č. 86 u Katastrálního úřadu pro Liberecký kraj, KP Liberec Kč Podíl 1/8: Luboš Janků Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 742/212/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/212/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Kobyly 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 86 ze dne , k.ú. Kobyly

9 - 9-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Kobyly 2) Situace, fotodokumentace ze dne

10 RD jihozápadní pohled Kolna a suché WC Kuchyňský kout Zahrada západní pohled Přístupová komunikace