ZNALECKÝ POSUDEK č /2013

Transkript

1 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 1 č.j.: 018 EX 04147/ ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 o stanovení obvyklé ceny nemovitosti: ideální 1/4 pozemků p.č. 1349/1 orná půda, p.č. 1349/4 orná půda, p.č. 1349/5 orná půda, k.ú. Určice, obec Určice, okres Prostějov, LV č Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Účel posudku: Určeno pro: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby objednavatele, na základě usnesení č.j.: 018 EX 04147/ ze dne Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Oceněno ke dni: Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 23 stran, z toho 8 stran příloh. V Prostějově, dne

2 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitosti: ideální 1/4 pozemků p.č. 1349/1 orná půda, p.č. 1349/4 orná půda, p.č. 1349/5 orná půda, k.ú. Určice, obec Určice, okres Prostějov, LV č Takto stanovená obvyklá cena by měla být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena nemovitostí (ideální 1/4 pozemků p.č. 1349/1 orná půda, p.č. 1349/4 orná půda, p.č. 1349/5 orná půda, k.ú. Určice, obec Určice, okres Prostějov, LV č. 956) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto posudku na: ,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek

3 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklých cenách nemovitostí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

4 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POUŽITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTÍ 3.1. POUŽITÉ PODKLADY: Údaje sdělené vlastníkem nemovitostí: Podklady předané objednavatelem: - Usnesení Soudního exekutora, č.j.: 018 EX 04147/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Určice, LV č. 956 vyhotovený dálkovým přístupem dne Podklady zajištěné zpracovatelem. - Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Určice vyhotovená dne Výřez aktuálního územního plánu obce Určice. - Situační plánek ze dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku PŘEDMĚT POSUDKU Účelem tohoto posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitosti: ideální 1/4 pozemků p.č. 1349/1 orná půda, p.č. 1349/4 orná půda, p.č. 1349/5 orná půda, k.ú. Určice, obec Určice, okres Prostějov, LV č VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Určice, LV č. 956 jsou oceňované nemovitosti ve vlastnictví:

5 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OMEZENÍ A RIZIKA Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Určice, LV č. 956 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva (viz. přílohy LV č. 956, k.ú. Určice): Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce - Konečný Lubomír Nařízení exekuce - Konečný Stanislav Předkupní právo podle 101 zákona č. 183/2006 Sb. Zahájení exekuce - Konečný Stanislav Zástavní právo exekutorské Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu Oceňovaný pozemek p.č. 1349/1 je dle veřejného registru půdy LPIS pronajat Hospodářskému družstvu Určice. Nájemní smlouva nebyla předložena. Nejsou známa žádná jiná rizika nebo omezení vztahující se k oceňovaným nemovitostem POPIS NEMOVITOSTÍ 4. NÁLEZ Předmětem ocenění je dle LV č. 956, k.ú. Určice: - Pozemek p.č. 1349/1 orná půda - Pozemek p.č. 1349/4 orná půda - Pozemek p.č. 1349/5 orná půda

6 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č MÍSTOPIS, POPIS Obec Určice leží přibližně 5 Km jihozápadně od statutárního města Prostějova a má obyvatel. V místě je základní infrastruktura a občanská vybavenost, kompletní infrastruktura a občanská vybavenost je potom dostupná v Prostějově. Určice jsou dostupné autobusovou dopravou, nejbližší vlaková stanice je v Prostějově. Ve vzdálenosti přibližně 1,8 Km od Určic probíhá rychlostní komunikace R46 (Olomouc-Prostějov- Vyškov). Oceňované pozemky jsou situovány v rovinném terénu mezi východní zastavěnou částí obce Určice a hřbitovem. Možnost napojení na IS je cca 50 metrů. Přístup je zajištěn z nezpevněné veřejné komunikace p.č. 1328/3 ostatní plocha, ostatní komunikace ve vlastnictví obce Určice. Dle platného územního plánu obce Určice jsou oceňované pozemky p.č. 1347/4 a p.č. 1349/5 orná půda situovány v plochách zastavěného území plochy smíšené obytné. Pozemek p.č. 1349/1 orná půda je situován v plochách: návrhové plochy zastavitelné plochy plochy občanského vybavení veřejná vybavenost SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŽNÉ VYUŽITÍ POZEMKŮ Oceňované pozemky jsou užívány k zemědělské činnosti, toto využití je možné i v budoucnu. Pozemky p.č. 1349/4 a p.č. 1349/5 je možné užívat jako zahrady, jsou to i stavební pozemky pro výstavbu rodinného domu s přístupem přes pozemek p.č. 218 ve vlastnictví obce Určice. Pozemek p.č. 1349/1 je možno v budoucnu využít k výstavbě objektů občanského vybavení nebo veřejné vybavenosti.

7 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTI 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY Oceněno podle 28, 28a vyhlášky. Pozemek p.č. 1349/1 - orná půda. Úprava ceny pozemku Sjednané ceny výrazně překročí cenu zjištěnou v okolí měst dle odst. 1 písm. a), c), e) (až +300%) 200% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 37,69 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení % přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 113,07 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 124,38 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 301,88 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,14 Započtení spoluvl.podílu 1/4 = Kč ,54 Stavební pozemek Cena celkem Kč ,- Pozemek p.č. 1349/4 - orná půda. Úprava ceny pozemku Sjednané ceny výrazně překročí cenu zjištěnou v okolí měst dle odst. 1 písm. a), c), e) (až +300%) 200% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 37,69 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení % přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 113,07 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 124,38 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 301,88 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,88 Započtení spoluvl.podílu 1/4 = Kč ,97 Stavební pozemek Cena celkem Kč ,- Pozemek p.č. 1349/5 - orná půda.

8 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 8 Úprava ceny pozemku Sjednané ceny výrazně překročí cenu zjištěnou v okolí měst dle odst. 1 písm. a), c), e) (až +300%) 200% Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 37,69 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení % přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 113,07 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 124,38 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 301,88 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,34 Započtení spoluvl.podílu 1/4 = Kč ,84 Stavební pozemek Cena celkem Kč ,- 3. REKAPITULACE 1) Pozemek p.č. 1349/1 Kč ,- 2) Pozemek p.č. 1349/4 Kč ,- 3) Pozemek p.č. 1349/5 Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Věcná hodnota ideální 1/4 oceňovaných pozemků, k.ú. Určice je ,- Kč

9 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTI 6.1. POZEMKY NA LV Č. 956, K.Ú. URČICE V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. spoluvlastnické podíly ke stavebním pozemkům uvedené velikosti, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka mírně nižší než nabídka. Proto s přihlédnutím k těmto skutečnostem jsem názoru, že oceňované pozemky jsou obtížněji obchodovatelné. Porovnatelné pozemky: Stavební pozemek Určice m2 Prodej stavebního pozemku v Obci Určice asi 5km od Prostějova. Veškeré inženýrské sítě v dosahu. V obci je dobrá občanská vybavenost. Velmi klidné místo. Cena: ,- Kč (600,- Kč/m2) Zdroj: realitní inzerce Stavební pozemek Určice m2 Stavební parcela pozemek na prodej, výhled do okolních lesů, výhodná cena, slevněno Pozemek přímo navazuje na stávající zástavbu rodinných domů, v její těsné blízkosti, odděleno přístupovou asfaltovou cestou, všechny sítě na hranici pozemku. Vzdálenost do okresního města (Prostějov) 6 km, 25 minut jízdy po dálnici do Olomouce a 35 minut do Brna. Zajímavá a výhodná investice! Klidná lokalita Cena: ,- Kč (269,- Kč/m2) Zdroj: realitní inzerce Stavební pozemek Určice m2 Prodej stavební parcely o výměře 4090 m2 umístěné v klidné a vyhledávané lokalitě Určice. Inženýrské sítě na hranici pozemku. Obec žije bohatým kulturním životem. Škola, školka, lékař, sportovní vyžití. Dobrá dostupnost k R65, 7 km Prostějov, 20km Vyškov. Zajistíme Vám optimální variantu financování.parcelu lze rozdělit na menší parcely. Cena: ,- Kč (525,- Kč/m2) Zdroj: realitní inzerce

10 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 10 Tabulka srovnávací hodnoty: Cena v Kč/m2 přepočtená cena v Kč/m2 Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Poloha Využití Velikost Přístup Zdroj Ostatní st. pozemek Určice m ,00 0,95 0,99 0,98 0,80 1, st. pozemek Určice m ,00 0,95 0,99 0,98 0,80 1, st. pozemek Určice m ,00 0,95 1,05 0,98 0,80 1, Výsledná cena: 350 V současné době se srovnatelné pozemky nabízejí k prodeji v rozmezí nabídkových přepočtených cen198,- Kč/m 2 až 442,- Kč/m 2. S ohledem na výše uvedené skutečnosti volím srovnávací hodnotu v průměru výše uvedených cen: 350,- Kč/m 2. Dále uplatňuji srážku 10% za nedoložení nájemních smluv a srážku 30% za špatnou obchodovatelnost spoluvlastnického podílu. Celková srážka tedy činí 40%. Výpočet výsledné srovnávací hodnota pozemků na LV č. 956, k.ú. Určice: Kč m2 * 350,- Kč/m2 * 0,60 (srážka) * 0,25 (spoluvlastnický podíl1/4)= ,- Výsledná srovnávací hodnota ideální 1/4 pozemků na LV č. 956, k.ú. Určice činí po zaokrouhlení: ,- Kč

11 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota ideální 1/4 pozemků na LV č. 956, k.ú. Určice: ,- Kč Srovnávací hodnota ideální 1/4 pozemků na LV č. 956, k.ú. Určice: ,- Kč Výslednou obvyklou cenu oceňované nemovitosti stanovuji ve výši srovnávací hodnoty, neboť právě ta nejlépe vystihuje aktuální situaci na trhu nemovitostí.

12 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Výsledná obvyklá cena: ideální 1/4 pozemků p.č. 1349/1 orná půda, p.č. 1349/4 orná půda, p.č. 1349/5 orná půda, k.ú. Určice, obec Určice, okres Prostějov, LV č ,- Kč Prohlašuji, že při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisů z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Ing. František Kocourek Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

13 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Určice, LV č. 956 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: (viz. oddíl 3.4.) Omezení vztahující se k nařízení exekuce a k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. 10. STANOVENÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŽBĚ NEZANIKNOU Dle znění 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Na základě dostupných podkladů a místního šetření nebyly žádné z výše uvedených závad zjištěny.

14 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2013. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

15 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy Situační plánek

16 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBSAH č / Účel stanovení obvyklé ceny nemovitosti Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitostí Použité podklady: Předmět posudku Vlastnictví omezení a rizika Nález Popis nemovitostí Místopis, Popis Současné a příhodně možné využití pozemků Stanovení věcné hodnoty nemovitosti Stanovení věcné hodnoty Výpočet věcné hodnoty pozemků Stanovení srovnávací hodnoty nemovitosti Pozemky na LV č. 956, k.ú. Určice Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny Stanovení obvyklé ceny Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Stanovení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Znalecká doložka Přílohy Obsah... 16