- PDF Free Download

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /2010 OCENĚNÍ NEMOVITOSTI ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOST: Pozemek p.p.č. 115/121 a p.č. 115/151 orná půda Adresa nemovitosti: kraj: Středočeský, obec: Tmaň, Katastrální údaje: 0202 okres Beroun, obec Tmaň, k.ú. Tmaň, LV 599 VLASTNÍK: ÚČEL OCENĚNÍ: REMEEL spol. s r.o., Františka Křížka 362/1, Praha 7, IČ Podklad pro exekuční řízení OBJEDNATEL OCENĚNÍ: Exekutorský úřad Brno - venkov, JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor; Objednávka č. 137Ex 2466/ ze dne Adresa objednatele: Brno, Veveří 125, IČ DIČ telefon Fax info@exekutorbrno.cz ZHOTOVITEL OCENĚNÍ: Ing. Ivan Rut Adresa zhotovitele: Úvaly u Prahy, Atlasová 1462, IČ DIČ telefon Fax CZ ivan.rut@seznam.cz Datum místního šetření: Datum zpracování : Počet stran: 9 Počet příloh: 3 Počet vyhotovení: 3 Vyhotovení číslo:

2 2 Využití: bydlení pronájem podnikání bydl. a podnik. část.obsazen volný objekt Poloha: centrum kraj obce bytová zóna průmysl. zóna nákup. zóna mimo obec Přípojky: voda kanalizace plyn elektro telefon zpev. příjezd Dostupnost: MHD železnice autobus dálnice/i. tř. silnice II./III. tř. Negat vlivy: dál./i.tř. železn. tr. podnik/trafo letiště zápl. oblast jiné Požadavky objednatele Zjistit současnou hodnotu - obecnou(obvyklou) cenu - nemovitosti. Rizika nemovitosti: K nemovitosti se vážou omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo smluvní, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu a věcné břemeno oprav a údržby. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedené exekuční nařízení a zástavní práva není brán zřetel. Věcné břemeno oprav a údržby neovlivní obvyklou cenu nemovitosti. PRODEJNOST NEMOVITOSTI: velmi dobrá průměrná obtížná do 6 měsíců od 6 12 měs. nad 1 rok SOUHRN OCENĚNÍ POSUZOVANÉ NEMOVITOSTI Současný stav Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota / nákladová Cena podle cen. předpisu č. Sb. Obecná cena z toho hodnota pozemku Budoucí stav Komentář ke stanovení hodnoty posuzované nemovitosti: Stavební pozemek, v územním plánu obce pro zástavbu občanské vybavenosti, mírný svah k severu, přístup z hrubě zpevněné komunikace, situování v nové obytné zóně na západním okraji zastavěného území obce Tmaň, nad Lounínem. Pozemek v současnosti neupravený, neoplocený, porostlý náletovými rostlinami. Na pozemku žádné stavby. Inž. sítě - v místě možnost napojení na veř. elektro, vodu, kanalizaci i plyn. Omezení vlastnických práv. Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu porovnávací hodnoty nemovitosti. V Úvalech dne Ing. Ivan Rut Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 A. Nález 1. Znalecký úkol Předmětem ocenění je nemovitost - pozemek p.p.č. 115/121 - orná půda, o výměře 1654 m 2 a pozemek p.p.č. 115/151 - orná půda, o výměře 61 m 2, k.ú. Tmaň, obec Tmaň, okres Beroun - jsou vedeny u KÚ pro Středočeský kraj, KP Beroun na listu vlastnictví LV č Pro stanovení obecné ceny nemovitosti jsou vypočteny následující pomocné hodnoty - Porovnávací hodnota nemovitosti 2. Informace o nemovitosti Pozemky - P.p.č. 115/121 - orná půda - o výměře m 2. Pozemek lichoběžníkového tvaru, určený k výstavbě občanské vybavenosti, neupravený, neoplocený, porostlý náletovými rostlinami a travinami. P.p.č. 115/121 - orná půda, o výměře m 2. Pozemek trojúhelníkového tvaru, tvoří hrubě zpevněná veřejná obslužná komunikace. Celková výměra pozemků = 1715 m 2. Pozemky jsou přístupné od severu z hrubě zpevněné obslužné komunikace, mírně svažité k severu, neoplocené, zatravněné, neupravené, neudržované, porostlé náletovými rostlinami. V místě je možnost napojení na veřejný rozvod el. energie, vody, kanalizace i plynu. Na pozemek dle dostupných informací není vydáno územní rozhodnutí ani stavební povolení ke stavbě. Jižně od pozemku na návrší vodárenská stavba. Klidná obytná lokalita na západním okraji obce, západní okraj zastavěného území, nová lokalita zástavby rodinných domů, nad Lounínem, zvlněná krajina, k.ú. a obec Tmaň, okres Beroun. Pro obec není zpracována cenová mapy pozemků. Obec - Obec Tmaň má podle Lexikonu obcí ČR 2010 cca 1049 obyvatel a má statut obce. Obec se rozkládá cca 5 km JV od dálnice D5 Plzeňské, a cca 8 km jižně od Berouna, asi 20 km na JZ od Prahy, okres Beroun, ve zvlněné přírodní krajině na jižním okraji Českého Krasu. V místě omezená občanská vybavenost a infrastruktura: obecní úřad, pošta, zdravotnické zařízení, hasiči, kulturní dům, restaurace, sportoviště, zámek, rybník, drobní živnostníci a podnikatelé. Velkolom a Vápenka Čertovy schody. Kostel sv. Jiří. Dům s pečovatelskou službou. Další občanská vybavenost v Králově Dvoře a Berouně a v Praze. Inženýrské sítě - vodovod, elektro, kanalizace, plynofikace.

4 4 Doprava : Dálnice D5, vlak z Králova Dvora, autobus, silnice. Dostupnost Berouna 10 minut autem, Praha cca 25 minut autem. Nabídka pracovních možnost v místě omezená, hlavně ve větších městech v okolí, a v Praze. Příznivé životní prostředí, rekreační oblast Českého Krasu, Koněpruské jeskyně, Berounka, Karlštejn aj. Ekologické zatížení - Ekologicky závadné okolí budovy není. Stavby s přímým negativním vlivem na budovu v okolí nejsou. Radonové riziko - z předložených podkladů a dostupných informací nebylo možné zjistit. Územní plán - nemovitost je situována v okrajové části obce v zóně určené k výstavě rodinných domů. Obec má platný územní plán schválený zastupitelstvem obce , 1. změna schválena , druhá změna schválena Ochranná pásma - v místě nebyla zjištěna. Přírodní katastrofy - V podmínkách ČR a této lokality lze uvažovat zejména s možností silného větru, krupobití, sněhu, úderu blesku. Výhled do 10 let - Pozemek určen k výstavbě objektu občanské vybavenosti. Nepředpokládá se žádná změna v okolní zástavbě. Omezení vlastnického práva - Dle části C listu vlastnictví - exekuční příkaz k prodeji nemovitosti, nařízení exekuce, zástavní právo smluvní, zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Věcné břemeno oprav a údržby inž. sítí. 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalce, asistentky znalce. 4. Podklady pro vypracování posudku a) Informace z katastru nemovitostí KP Beroun, k.ú. Tmaň LV č. 599 ze dne b) Kopie kat. mapy k.ú. Tmaň, ze dne c) Usnesení Exekutorského úřadu Brno - venkov, Veveří 125, Brno, soudního exekutora JUDr. Petra Kociána č.j. 137Ex 2466/06121 ze dne d) Výsledky místního šetření včetně zhotovení skic a poznámek a informace poskytnuté objednatelem. e) Informace získané z realitního trhu a obecního úřadu Tmaň. f) Fotodokumentace. g) Smlouva o smlouvě budoucí kupní ze dne h) Potvrzení o zájmu obce Tmaň o odkoupení pozemků p.č. 115/121 a 115/151, pro zajištění služeb pro tuto oblast, ze dne i) Literatura : Metodika oceňování nemovitostí v ČS a.s.. Teorie oceňování nemovitostí - Prof. A. Bradáč, Cerm Brno. Oceňování nemovitostí na tržních principech - Z. Zazvonil, Ceduk, Praha.

5 5 5. Vlastnické a evidenční údaje P.p.č. 115/121 - orná půda, o výměře m 2 P.p.č. 115/151 - orná půda, o výměře m 2 - v k.ú. Tmaň, obec Tmaň, je vedena u KP Beroun na LV č Vlastníkem je : REMEEL, spol s r.o., Františka Křížka 362/1, Praha 7, IČ: Dokumentace a skutečnost Situační umístění pozemku souhlasí se zakreslením v katastrální mapě. Skutečný stav neodpovídá právnímu stavu dle katastru nemovitostí. Dle skutečného stavu a platného územního plánu obce je pozemek p.p.č. 115/121 určen k zástavbě občanské vybavenosti, pozemek p.p.č. 115/151 je zastavěn obslužnou komunikací. Na pozemek ke dni ocenění není vydáno územní rozhodnutí ani stavební povolení. Pozemek situován v zóně nové obytné zástavby objektů bydlení. 7. Celkový popis nemovitosti Pozemek je mírně svažitý k severu, neoplocený, neudržovaný, porostlý náletovými travinami a rostlinami. Přístup k lokalitě po hrubě zpevněné obslužné komunikaci od východu od Tmaně nebo od západu od Lounína. Západní okrajová část obce, zastavěné území, nad Lounínem, k.ú. a obec Tmaň, jižní okraj Českého Krasu, okres Beroun. K nemovitosti se váží omezení vlastnického práva - viz. část C listu vlastnictví - na tato omezení není v ocenění brán zřetel. Věcné břemeno oprav a údržby neovlivní obvyklou cenu nemovitosti. Další omezení vlastnických práv nezjištěna ani objednatelem doložena. Pozemek není pronajatý. 8. Obsah posudku a) Ocenění porovnávací metodou

6 6 B. Posudek Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů Ocenění a) Ocenění porovnávací metodou Pro porovnání byly vybrány nemovitosti nacházející se v nejbližším okolí od hodnocené nemovitosti, tedy přímo v obci Tmaň, okres Beroun. Porovnávací nemovitosti jsou nabízeny k prodeji na realitním serveru seznamreality.cz v současné době. Bylo nalezeno celkem 8 nabídek k prodeji stavebních pozemků v obci Tmaň, okres Beroun. Nabídkové ceny od 500,-- Kč/m 2 (Slavíky, dle ÚP k zastavění RD, pouze el.) až do 1.420,-- Kč/m 2 (Tmaň, nová lokalita zástavby RD, včetně stavebního povolení na stavbu RD), podle polohy, stupně vybavení inženýrskými sítěmi, dostupností, přístupovými komunikacemi atd. Průměrná cena z nalezených nabídek činí 1.134,-- Kč/m 2. Nabídkové ceny nemovitostí na realitním trhu je mnohdy třeba brát s rezervou. Některé nemovitosti se sice zobchodují za nabídkové ceny, ale většina skutečně realizovaných prodejních cen nemovitostí je o 10 až 25 % nižší než nabídková cena. Parametry srovnávacích nemovitostí jsou porovnány s hodnocenou nemovitostí a upraveny níže uvedenými koeficienty. Hodnocená nemovitost - Pozemky p.p.č. 115/121 a 115/15 - výměry celkem 1715 m 2, k.ú. a obec Tmaň, okres Beroun, lokalita nové zástavby objektů bydlení. Pozemek mírně svažitý k severu k přístupové hrubě zpevněné cestě, neoplocený, neudržovaný, porostlý náletovými travinami. Inženýrské sítě - elektro, vodovod, kanalizace, plyn. Západní okrajová část obce, zastavěné území obce, nad Lounínem. Pozemek není určen územním plánem obce ke stavbě rodinného domu, ale pro stavbu občanské vybavenosti. K nemovitosti se váží omezení vlastnického práva - viz část C listu vlastnictví - na tato omezení není v ocenění brán zřetel. Věcné břemeno oprav a údržby neovlivní obvyklou cenu. Inženýrské sítě v lokalitě provedla na své náklady obec Tmaň. Dle smlouvy o smlouvě budoucí kupní ze dne se strany - obec Tmaň, jako budoucí kupující a spol. REMEEL, jako budoucí prodávající - dohodly na kupní ceně pro potřeby obce za cenu 500,-- Kč/m 2 po zániku zástavního práva. Ve výpočtu porovnávací ceny je použita vypočtená průměrná zaokrouhlená jednotková cena porovnatelných nemovitostí.

7 7 Seznam porovnávaných objektů: Tmaň - stavení pozemek o výměře 1289 m 2. Výborná dopravní dostupnost do Berouna-10 minut. V obci občanská vybavenost včetně školy a školky. Pozemek je ÚP určen k bydlení. IS na hranici pozemku. Z pozemku krásný výhled do krajiny. K pozemku je možné dokoupit sousední pozemek o výměře 201 m 2. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1 289,00 m 2 K místa : 1,00 K časový : 1,00 K vybav. : 1,05 K rozloha : 1,00 K zdroj info : 0,85 K prodejnost : 0,80 Jednotková cena (JC): 749,70 Kč Váha (V): 1,0 Tmaň stavební pozemek o rozloze 944 m 2 s vydaným stavebním povolením na stavbu nízkoenergetického domu. Pozemek je součástí nově vznikající zástavby RD. Možná realizace domu od firmy, která provádí výstavbu sousedních nízkoenergetických RD. Veškeré IS na pozemku. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 944,00 m 2 K místa : 1,00 K časový : 1,00 K vybav. : 1,00 K rozloha : 1,00 K zdroj info : 0,85 K prodejnost : 0,80 Jednotková cena (JC): 965,25 Kč Váha (V): 1,0 Tmaň - Slavíky - stavební pozemek o výměře 1317 m 2, 10 km od Berouna, územním plánem určen k výstavbě rodinného domu. Nachází se v mírném svahu, orientován na jih. Přípojka elektřiny je přímo na pozemku, vodu je nutno řešit studnou a odpady jímkou. Klidné a příjemné prostředí s občanskou vybaveností v obci Tmaň, rychlá dostupnost do Berouna a Prahy, nájezd na dálnici D5 exit 22 je vzdálen 6 km. Nabídková cena. Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1 317,00 m 2 K místa : 1,10 K časový : 1,00 K vybav. : 1,10 K rozloha : 1,00 K zdroj info : 0,85 K prodejnost : 0,80 Jednotková cena (JC): 411,71 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K časový K vybav. K rozloha K zdroj info K prodejnost )

8 8 Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 411,71 Kč 708,89 Kč 965,25 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 700, Kč Množství: 1 715,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč

9 9 C. Rekapitulace Obvyklá cena byla stanovena na základě výpočtu výše uvedených hodnot - porovnávací hodnoty nemovitosti. K nemovitosti se vážou omezení vlastnického práva viz. část C listu vlastnictví. Při stanovení obvyklé hodnoty nemovitosti na uvedená omezení vlastnických práv není brán zřetel. Vzhledem k výše uvedeným zjištěním a propočtům je výsledná obvyklá - obecná cena stanovena ve výši porovnávací hodnoty nemovitosti, která nejobjektivněji vyjadřuje obvyklou cenu. Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč Obvyklá cena nemovitosti pozemků p.č. 115/121 a 115/151, k.ú. a obec Tmaň, okres Beroun podle odborného odhadu ke dni ocenění činí , Kč Cena slovy: jedenmiliondvěstětisícpětset Kč V Úvalech dne Ing. Ivan Rut Atlasová Úvaly V Úvalech dne Přílohy: 1. Informace z katastru nemovitostí 2. Kopie katastrální mapy 3. Situační mapa