Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 35 stran textu.

Transkript

1 A P P R A I S A L S Posudek / č /2011 O obvyklé ceně nemovitostí rodinný dům č.p. 13 na parcele St. 11, zem. stavba na parcele St. 10, jiná stavba na parcele St. 75 a pozemek parc. č. 141 Čížkov vše zapsané na LV č. 27 k.ú. Zahrádka u Čížkova ve spoluvlastnictví Chodora Miloslav, Družstevní 605, Horní Bříza PSČ (podíl ½) Objednatel: Exekutorský úřad Brno - venkov Brno, Veveří 125, PSČ IČ: Zpracovatel: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: IČ: Účel posudku: Zjištění ceny pro exekuční řízení Posudek je vyhotoven ve třech číslovaných exemplářích a obsahuje včetně titulní strany a příloh 35 stran textu. V Praze dne Vyhotovení č.: 3

2 Znalecký posudek / č /2011 Obsah 1 Rekapitulace Jméno a osvědčení Předpoklady a omezující podmínky Omezující podmínky Definice základních pojmů Metody stanovení ceny obvyklé Podklady pro zpracování ocenění Nález Předmět a účel znaleckého posudku Datum znaleckého posudku Základní informace o nemovitosti Ocenění nemovitosti Nákladový způsob Rekapitulace hodnot Výsledek ocenění Přílohy Strana 2

3 1 Rekapitulace Identifikace předmětu znaleckého posudku: Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu 1/2 rodinného domu včetně příslušenství (budova rodinný dům č.p. 13 na parcele St. 11, zem. stavba na parcele St. 10, jiná stavba na parcele St. 75 a pozemek parc. č. 141 Čížkov vše zapsané na LV č. 27 k.ú. Zahrádka u Čížkova) ve spoluvlastnictví Chodora Miloslav (RČ /1970) Družstevní 605, Horní Bříza PSČ (podíl ½) a Chodora Jan (RČ /2162) Čížkov 87, Čížkov u Blovic PSČ podíl (1/2). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Obvyklá cena spoluvlastnického podílu ½ nemovitostí zapsaných na LV č. 27 k.ú. Zahrádka u Čížkova je stanovena: ,00 Kč (slovy: Třistapadesátosm tisíc korun českých) Omezující podmínky: Zhotovitel prohlašuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem ocenění. Odměna získaná za provedené ocenění není závislá na stanovených hodnotách. Zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu ocenění a nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Dne: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: IČ: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Strana 3

4 2 Jméno a osvědčení Jméno a osvědčení: Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: IČ: Osvědčení: Zpracovatel tímto osvědčuje, že nemá a ani v budoucnosti mít nebude prospěch z činností souvisejících s předmětem zaleckého posudku; odměna získaná za provedený znalecký posudek není závislá na stanovených hodnotách; zpracovaný posudek zohledňuje všechny zpracovateli známé skutečnosti k datu zpracování; nebyly shledány žádné skutečnosti svědčící o informacích nepravdivých, zkreslených nebo zavádějících. Strana 4

5 3 Předpoklady a omezující podmínky 3.1 Omezující podmínky Zpracovatel předpokládá, že veškeré podkladové materiály, informace a dokumenty použité pro zpracování znaleckého posudku jsou pravdivé, věrohodné a správné, neodpovídá tedy za jejich pravost a platnost, zpracovatel zpracoval posudek ke konkrétnímu datu a k tomuto datu se vztahují veškeré závěry a podmínky, pokud došlo ke změně tržního prostředí po datu zpracování, nejsou tyto skutečnosti v posudku zohledněny, informace a podklady poskytnuté objednatelem považujeme za věrohodné, pravdivé a správné, další informace z ostatních (zejména veřejných) zdrojů, které byly v tomto znaleckém posudku použity, jsou rovněž považovány za věrohodné, pravdivé a správné, ačkoli máme za to, že informace, na jejichž základě je znalecký posudek zpracován, jsme nashromáždili ze spolehlivých zdrojů, nepřebíráme žádnou odpovědnost za pravdivost a přesnost jakýchkoliv údajů takto získaných, hodnoty prezentované v tomto znaleckém posudku jsou založeny na předpokladech v tomto znaleckém posudku uvedených, datum zpracování, k němuž se závěry tohoto znaleckého posudku vztahují, je uvedeno v tomto znaleckém posudku, odhad obvyklé výše předmětu ocenění tak, jak je v tomto znaleckém posudku uveden, je založen na stavu národní ekonomiky a na kupní síle měny k datu zpracování, obsah tohoto znaleckého posudku je důvěrný, slouží pouze pro vnitřní potřeby objednatele, tento znalecký posudek ani žádná jeho část (vč. závěrů týkajících se hodnoty předmětu posudku, identity zpracovatele nebo jiných osob, které znalecký posudek podepsaly nebo se jich týká) nesmí být šířena třetím stranám bez předchozího souhlasu a schválení zpracovatelem, s výjimkou žádosti ze strany příslušných státních orgánů, zpracovatel ani jiné osoby, kterých se znalecký posudek týká, bez předchozí domluvy nesmějí vypovídat před soudem nebo v jiném soudním řízení v souvislosti s tímto znaleckým posudkem, tím není dotčeno právo a povinnost zacházet s tímto znaleckým posudkem v souladu s obchodním zákoníkem a jinými zákonnými ustanoveními, zpracovatel prohlašuje, že závěry tohoto znaleckého posudku vycházely z dokumentů, které mu byly předloženy objednatelem, v případě, že objednatel nepředložil zpracovateli dokumenty, které mohly mít vliv na zpracování tohoto znaleckého posudku, nepřijímá zpracovatel jakoukoli odpovědnost s touto skutečností související, znalecký posudek je platný pouze pro výše uvedený účel zpracování a nelze jej použít za jiným účelem, posudek respektuje právní stav v oblasti daní, účetnictví, financování a oceňování, platný k datu zpracování, znalecký posudek byl zpracován na podkladu standardů mezinárodní organizace TEGoVA. Strana 5

6 3.2 Definice základních pojmů Cena je výrazem používaným pro požadovanou, nabízenou nebo placenou částku za zboží nebo službu. Je to historický fakt, buď veřejně známý, nebo udržovaný v soukromí. Z důvodu finančních možností, motivace a zájmů daného kupujícího a prodávajícího může nebo nemusí mít cena placená za zboží nebo služby nějaký vztah k hodnotě, která je zboží nebo službám připisována jinými. Cena je obecným údajem o relativní hodnotě přiřazené zboží nebo službám jednotlivými kupujícími a/nebo prodávajícími v jednotlivých situacích. Trh je systémem (a příležitostně též místem), kde jsou zboží a služby směňovány mezi kupujícími a prodávajícími prostřednictvím cenového mechanismu. Pojem trhu představuje schopnost zboží a/nebo služeb být směňováno mezi kupujícími a prodávajícími bez přílišných omezení jejich činností. Každá strana reaguje na nabídkově-poptávkové vztahy a ostatní cenotvorné faktory, schopnosti a znalosti každé strany, jejich chápání relativní užitečnosti zboží a/nebo služeb a jejich individuální potřeby a přání. Hodnota je ekonomický pojem, který se týká peněžního vztahu mezi zbožím a službami, které lze koupit, a těmi, kdo je kupují a prodávají. Hodnota není (na rozdíl od ceny) skutečností, ale odhadem ohodnocení zboží a služeb v daném čase, podle konkrétní definice hodnoty. Ekonomická koncepce tržní hodnoty odráží názor trhu na prospěch plynoucí tomu, kdo vlastní zboží nebo obdrží služby k datu platnosti hodnoty. V praxi převládá pojem hodnoty s přívlastkem tržní. Tržní hodnota aktiva je výrazem jeho trhem uznané použitelnosti spíše než jeho čistě fyzického stavu. Použitelnost aktiva pro daný podnik se může lišit od použitelnosti, kterou uznává trh nebo konkrétní obchod. Z toho lze vyvozovat rozdíl mezi individuální a tržní hodnotou. Definice tržní hodnoty: Tržní hodnota je finanční částka, kterou lze obdržet při prodeji nebo uhradit při koupi majetku mezi dobrovolně a legálně jednajícím potencionálním kupujícím a prodávajícím. Obě strany mají zájem na uskutečnění transakce a nejsou ovlivněny jakýmkoli nátlakem nebo zvláštní motivací typu nekalé soutěže, a to ať ze strany kupujícího, tak ze strany prodávajícího. Všechny informace o předmětném majetku jsou dostupné a shodné pro obě strany, všechny informace jsou relevantní a pravdivé. 3.3 Metody stanovení ceny obvyklé Administrativní cena cena zjištěná podle cenového předpisu (v současné době zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a změně některých zákonů, vyhláška ministerstva financí České republiky č. 279/1997 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., v platném znění. Trh Interakce prodávajících a kupujících, vedoucí ke stanovení cen a množství komodit. Trh nemovitostí je segmentován podle typu nemovitostí a lokalit. Obvyklá cena cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu. Tržní hodnota odhadnutá suma, za kterou by se nemovitost mohla směnit v den ocenění, mezi ochotným prodejcem a ochotným kupcem v nestranné transakci po řádném marketingu, kdy obě strany jednaly informovaně, rozvážně a bez nátlaku (schválená definice dle Evropských oceňovacích standardů 2003). Věcná hodnota (dle právního názvosloví časová cena věci), je reprodukční cena věci, snížená o Strana 6

7 přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání, ve výsledku pak snížená o náklady na opravu vážných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Výnosová hodnota je uvažovaná jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. Cena pořizovací je cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době pořízení (u nemovitosti, zejména staveb, cena v době postavení) za použití tehdy platných metodik cen, bez odpočtu opotřebení. Cena reprodukční je cena, za kterou by bylo možno stejnou novou porovnatelnou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Čistý roční stabilizovaný výnos jsou výnosy (příjmy) po odpočtu nákladů (výdajů), nebo také součet provozního, finančního zisku a zisku z mimořádných příjmů (daňový základ pro daň z příjmů), stanovený jako průměrná, nebo pravděpodobně očekávaná hodnota z časové řady. Zkratky: ZC základní cena ZCU základní cena upravená IPC indexovaná průměrná cena CU cena upravená na 1 m 2 podlahové plochy bytu ÚR územní rozhodnutí ÚP územní plán LV list vlastnictví Metody oceňování nemovitého majetku. Pro stanovení tržní hodnoty nemovitostí jsou zpravidla používány tři standardní mezinárodně uznávané přístupy k oceňování. Jedná se o metodu věcné hodnoty (nákladovou), metodu výnosovou a metodu porovnávací. Tržní hodnotu jako obvyklou cenu nemovitosti pak stanoví odhadce vysoce odborným odhadem, který vychází z podrobné znalosti místního trhu s daným typem nemovitostí. Hodnoty získané výše uvedenými metodami slouží jako podklad pro stanovení hodnoty tržní. Věcná hodnota nemovitosti je součtem věcné hodnoty staveb i pozemků. Věcnou hodnotou stavby se rozumí reprodukční cena stavby (náklady, za které by bylo možné postavit stejnou stavbu ke dni ocenění), snížená o opotřebení odpovídající stáří stavby a jejímu technickému stavu. Výnosová hodnota je stanovována u nemovitostí, které přinášejí nebo mohou přinášet trvalý a ustálený výnos z pronájmu. Při zjištění výnosové hodnoty se vychází z modelu prosté kapitalizace (takzvané věčné renty), kdy výše čistého ročního příjmu z nájemného je kapitalizována příslušnou mírou kapitalizace. Míra kapitalizace vychází z faktorů, které ovlivňují cenu nemovitosti z hlediska budoucích zisků z jejího pronájmu a provozu v daném místě. Jedná se o faktory výnosovosti, inflace, rizika a ekonomické životnosti. Při výpočtu čistého výnosu se vychází z hodnoty obvyklého nájemného v daném místě a čase, sníženého o náklady vynaložené z titulu vlastnictví, provozování a pronajímání nemovitosti. Porovnávací hodnota je výsledkem srovnání a vyhodnocení realizovaných cen nemovitostí obdobného charakteru, přičemž je nutné porovnávat lokalitu, polohu, stav, velikost a účel užívání nemovitosti. Při nedostatku informací o realizovaných prodejích lze přiměřeně využívat relevantních nabídkových a poptávkových cen realitních kanceláří při respektování vývojových trendů na trhu nemovitostí v daném místě. Strana 7

8 3.4 Podklady pro zpracování ocenění Při zpracování ocenění se vycházelo z následujících podkladů: Podklady získané ze strany zadavatele ocenění: Usnesení Č.j. 137Ex 4169/09-89 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov Podklady získané zhotovitelem: výpis z KN LV č. 27 k.ú. Zahrádka u Čížkova k datu skutečnosti a výměry zjištěné na místě samém fotodokumentace infomapa nabídky realitních kanceláří na síti internet Strana 8

9 4 Nález 4.1 Předmět a účel znaleckého posudku Znalecký posudek o ceně spoluvlastnického podílu ½ rodinného domu včetně příslušenství (budova rodinný dům č.p. 13 na parcele St. 11, zem. stavba na parcele St. 10, jiná stavba na parcele St. 75 a pozemek parc. č. 141 Čížkov vše zapsané na LV č. 27 k.ú. Zahrádka u Čížkova) ve spoluvlastnictví Chodora Miloslav (RČ /1970) Družstevní 605, Horní Bříza PSČ (podíl ½) a Chodora Jan (RČ /2162) Čížkov 87, Čížkov u Blovic PSČ podíl (1/2). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Datum znaleckého posudku Zpracování znaleckého posudku je prováděno na základě Usnesení č.j. 137Ex 4169/09-89 JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveří 125, Brno, ze dne Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Místní šetření bylo provedeno dne Vlastník/uživatel domu neumožnil vstup do objektů a nereagoval na žádost o zpřístupnění. Ocenění nemovitosti se dále provádí na základě odborného odhadu a vnějšího ohledání nemovitosti. Vůči povinnému nebylo k dle Insolvenčního rejstříku online zahájeno insolvenční řízení. 4.3 Základní informace o nemovitosti Informace o nemovitosti: Název nemovitosti: Rodinný dům č.p. 13 na parcele St. 11, zem. stavba na parcele St. 10, jiná stavba na parcele St. 75 a pozemek parc. č. 141 Adresa nemovitosti: Zahrádka č.p. 13 PSČ Čížkov Kraj: Plzeňský Okres: Plzeň - Jih Obec: Čížkov Katastrální území: Zahrádka u Čížkova Počet obyvatel: 681 Indexovaná průměrná cena podle 26a odst. 1: 3 472,00 Kč/m 3 Vlastnické a evidenční údaje: Vlastnické právo k oceněným nemovitostem je zapsáno dle výpisu z KN LV č. 27 k.ú. Zahrádka u Čížkova pro: Chodora Miloslav (RČ /1970) Družstevní 605, Horní Bříza PSČ (podíl ½) Chodora Jan (RČ /2162) Čížkov 87, Čížkov u Blovic PSČ podíl (podíl ½) Jiná práva: bez zápisu Strana 9

10 Omezení vlastnických práv: Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrálnípracoviště Plzeň-jih na základě listin: Okresní soud Plzeň-jih 9 Nc-3315/2005-5; Chodora Jan, Čížkov 87, Čížkov u Blovic, RČ/IČO: /2162 (Z-1644/ ). Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih na základě listin: Okresní soud Plzeň-jih 9 Nc-2632/2007-4; Chodora Jan, Čížkov 87, Čížkov u Blovic, RČ/IČO: /2162 (Z-1645/ ). Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-jih na základě listin: Okresní soud Plzeň-jih 9 Nc-2598/2008-8; Chodora Jan, Čížkov 87, Čížkov u Blovic, RČ/IČO: /2162 (Z-1884/ ). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti podílu 1/4 - k č.j. 9 Nc 2598/ Chodora Jan, Čížkov 87, Stavba: bez čp/če naparc. St. 10 Stavba: bez čp/če naparc. St. 75 Parcela: St. 10 Parcela: St. 11 Parcela: St. 75 Parcela: 141 (Z-1873/ ). Listina - Exekuční příkaz Exekutorský úřad Praha EX-05437/ ze dne Právní moc ke dni (Z-1873/ ). Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-sever na základě listin: OS Plzeň-sever 4 Nc-1709/2009-6; Chodora Miloslav, Družstevní 605, Horní Bříza, RČ/IČO: /1970 (Z-698/ ). Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-sever na základě listin: OS Plzeň-sever 3 Nc-1710/2009-6; Chodora Miloslav, Družstevní 605, Horní Bříza, RČ/IČO: /1970 (Z-829/ ). Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-sever na základě listin: OS Plzeň-sever 4 Nc-1677/2009-4; Chodora Miloslav, Družstevní 605, Horní Bříza, RČ/IČO: /1970 (Z-1312/ ). Nařízení exekuce Původní JPV vytvořen na prac.: Katastrální úřad pro Plzeňský kraj, Katastrální pracoviště Plzeň-sever na základě listin: OS Plzeň-sever 5 Nc-2136/2009-3; Chodora Miloslav, Družstevní 605, Horní Bříza, RČ/IČO: /1970 (Z-2005/ ). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti podílu 1/4 - k č.j. 5 Nc 2136/ Chodora Miloslav, Družstevní 605, Horní Bříza, RČ/IČO: /1970, Stavba: bez čp/če na parc. St. 10 Stavba: bez čp/če na parc. St. 75 Stavba: Zahrádka, č.p. 13 Parcela: St. 10 Parcela: St. 11 Parcela: St. 75 Parcela: 141 (Z- 2139/ ). Listina - Exekuční příkaz Exekutorský úřad Plzeň-město - Mgr. Ing. Jiří Prošek EX04157/ ze dne (Z-2139/ ). Zástavní právo exekutorské -k podílu 1/4 - pohledávka ve výši Kč ,10 s příslušenstvím-k č.j. 4 Nc 1709/ Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, , RČ/IČO: Chodora Miloslav, Družstevní 605, Horní Bříza, RČ/IČO: /1970, Stavba: bez čp/če naparc. St. 10 Stavba: bez čp/če naparc. St. 75 Stavba: Zahrádka, č.p. 13Parcela: St. 10 Parcela: St. 75 Parcela: 141 Parcela: St. 11 (178/ ). Listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Chomutov - Mgr. Jan Peroutka EX-677/ ze dne Právní moc ke dni (Z-178/ ). Zástavní právo exekutorské -k podílu 1/4 - pohledávka ve výši Kč ,70 s příslušenstvím -k č.j. 3 Nc 1710/ Komerční banka, a.s., Na příkopě 969/33, Praha 1, Staré Město, , RČ/IČO: Chodora Miloslav, Družstevní 605, Horní Bříza, RČ/IČO: /1970, Stavba: bez čp/če na parc. St. 10 Stavba: bez čp/če naparc. St. 75 Stavba: Zahrádka, č.p. 13 Parcela: St. 11 Parcela: 141 Parcela: St. 75 Parcela: St. 10 (Z-179/ ). Listina - Exekuční příkaz o zřízení exekutorského zástavního práva na nemovitosti Exekutorský úřad Chomutov - Mgr. Jan Peroutka EX-705/ ze dne Právní moc ke dni (Z-179/ ). Strana 10

11 Exekuční příkaz k prodejinemovitosti podílu 1/4 - k č.j. 4 Nc 1709/ Chodora Miloslav, Družstevní 605, Horní Bříza, RČ/IČO: /1970, Stavba: bez čp/če naparc. St. 10 Stavba: bez čp/če naparc. St. 75 Stavba: Zahrádka, č.p. 13 Parcela: St. 10 Parcela: St. 11 Parcela: St. 75 Parcela: 141 (Z- 59/ ). Listina Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Chomutov - Mgr. JanPeroutka EX-677/ ze dne (Z-59/ ). Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti podílu 1/2 - k č.j. 4 Nc 1677/2009-4Chodora Miloslav, Družstevní 605, Horní Bříza, RČ/IČO: /1970, Stavba: bez čp/če naparc. St. 10 Stavba: bez čp/če naparc. St. 75 Stavba: Zahrádka, č.p. 13 Parcela: St. 10 Parcela: St. 11 Parcela: St. 75 Parcela: 141 (Z- 607/ ). Listina - Exekuční příkaz k prodeji nemovitých věcí Exekutorský úřad Brno-venkov 037 Ex4169/ ze dne Právní moc ke dni (Z-1466/ ). Listina - Usnesení soudního exekutora o změně exekučního příkazu Exekutorský úřad Brnovenkov - JUDr. Petr Kocián Ex-4169/ ze dne (Z-607/ ). Jiné zápisy: bez zápisu Nabývací tituly a jiné podklady zápisu: Listina Usnesení soudu o schválení dědické dohody Okresní soud Plzeň-jih 12 D-823/ ze dne Právní moc ke dni (Z-1228/ ). Pro: Chodora Jan, Čížkov 87, Čížkov u BlovicRČ/IČO: /2162 Chodora Miloslav, Družstevní 605, Horní Bříza /1970 Usnesení soudu o dědictví Okresní soud Plzeň-jih - Mgr. Vanda Müllerová - 12 D-556/ ze dne Právní moc ke dni (Z-1765/ ). Pro: Chodora Jan, Čížkov 87, Čížkov u bílovic RČ/IČO: /2162Chodora Miloslav, Družstevní 605, Horní Bříza /1970. Vztah bonitovaných půdně ekologických jednotek (BPEJ) k parcelám: Parcela 141 BPEJ , výměra 460 m 2 Technická dokumentace: Technická dokumentace nebyla předložena. Celkový popis nemovitosti: Oceňovaná nemovitost, rodinný dům č.p. 13 s pozemky se nachází v obci Čížkov, katastrální území Zahrádka u Čížkova, Plzeňský kraj. V obci je dle serveru UIR CR zavedena voda, kanalizace ani plyn není. Dále je zde zdravotnické zařízení a pošta. Dostupnost do Příbrami je autobusem. Ve městě je zaveden vodovod, kanalizace i plyn. Dle serveru MVCR je zde trvale hlášeno 681 obyvatel. Oceňovaný dům má dvě nadzemní obytná podlaží včetně půdy a je pravděpodobně podsklepený. Přístup do domu je přes verandu, která je součástí domu. Topení je na tuhá paliva dřevo. Dům není napojen na veřejnou kanalizaci. Dům je v původním stavu s menší opravou části budovy. Okna jsou původní dřevěná dvoudílná a třídílná. Střecha je sedlová s pálenými taškami, fasáda původní pouze z jedné boční strany opravovaná. Fasáda je opadaná, podezdívka je opadaná až na základní nosný materiál. Pozemek je zčásti oplocen drátěným plotem s kovovými sloupky. Je využívaný hlavně jako zahrada, ale také jako příjezd ke garáži, která se nachází na pozemku. Garáž je menší s rovnou plechovou střechou. Vjezdová vrata jsou dřevěná dvoudílná. Parkování je dále možné na této příjezdové cestě. K pozemku náleží vedlejší budova, zemědělská stavba, která netvoří funkční celek s budovou. Jedná se o hospodářské stavení, stodolu. Stavba je ve stejném stavu jako budova. Dále na pozemku stojí menší dřevník zanedbatelného rozsahu. Objekt není udržovaný a v původním stavu, je nutná celková adaptace nemovitosti. Strana 11

12 5 Ocenění nemovitosti 5.1 Nákladový způsob Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Obsah posudku: Rodinný dům se zahradou 1) Hlavní stavba - rodinný dům č.p. 13 2) Vedlejší stavby samostatná garáž, zemědělská stavba 3) Pozemky k.ú. Zahrádka u Čížkova 1) Budova porovnávacím způsobem Rodinný dům č.p a Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům Poloha objektu: Čížkov Stáří stavby: 60 roků Indexovaná průměrná cena (dle příl. č. 20a tabulka č. 1): 3 472,00 Kč/m 3 Cena upravená se zjistí vynásobením indexované průměrné ceny dle přílohy č. 20a tabulky č.1 a indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m 3 obestavěného prostoru, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č.20a tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T * I P * I V kde I T ; I P a I V jsou stanoveny jako Index trhu I T Index polohy I P 1 3 T n 7 1 Index vybavení I V 1 Vn xv13 P n 9 Obestavěný prostor domu č.p. 13 dle odhadu znalce činí: 1 NP 298 m 3 Zastřešení 179 m 3 Veranda, garáž 87 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 564 m 3 Strana 12

13 Výpočet indexu cenového porovnání: Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka nižší než nabídka II. -0,05 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) II. 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - prodej podílu I. -0,03 Index trhu I T 1 3 T = 0,92 n Index polohy: Název znaku č. Pi 1. Význam obce - bez většího významu I. 0,00 2. Poloha nemovitosti v obci - okraj obce II. 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí nemovitosti - převažující objekty pro bydlení II. 0,00 4. Obchod, služby, kultura v okolí nemovitosti - pouze obchod se základním sortimentem II. 0,00 5. Školství a sport v okolí nemovitosti - žádná základní škola I. -0,03 6. Zdravotní zařízení v obci - praktický lékař II. 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II. 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II. 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II. 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III. 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II. 0,00 Index polohy 1 8 n P = 0,97 Index vybavení: Název znaku č. Vi 0. Typ stavby - podsklepený se strmou střechou III. B 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III. 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III. 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II. 0,00 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II. 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, odkanalizování do jímky III. 0,00 6. Způsob vytápění stavby - tuhá paliva I. -0,08 7. Zákl. příslušenství (koupelna nebo WC) - standardní III. 0,00 8. Ostatní vybavení - bez dalšího vybavení I. 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I. -0, Vedlejší stavby tvořící příšlušenství - nad 25 m2 II. 0, Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 III. 0, Kritérium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III. 0, Stavebně - technický stav - zanedbaná údržba, předpoklad rozsáhlejších stavebních oprav IV. 0,65 Koeficient pro stavby stáří nad 50 let do 80 let včetně: 0,7 Index vybavení I V 1 Vn xv13 = 0, Strana 13

14 Celkový index I = I T * I P * I V = 0,9200 * 0,9700 * 0,4050 = 0,3614 Ocenění: Indexovaná průměrná cena (dle příl. č. 20a tabulka č. 1): = 3 472,00 Kč/m 3 Index trhu I T (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): * 0,9200 Index polohy I P (dle příl. č. 18a tabulka č. 4): * 0,9700 Index konstrukce a vybavení I V (dle příl. č. 20a tabulka č. 2): * 0,4050 Základní cena upravená = 1 254,86 Kč/m 3 Plná cena: 564 m 3 * 1 254,86 Kč/m 3 = ,04 Kč Budova č.p zjištěná cena = ,04 Kč 2) Vedlejší stavby a) Garáž porovnávacím způsobem a 1 ) Garáž bez čp/eč - 24 Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Samostatná garáž Poloha objektu: Čížkov Stáří stavby: 40 roků Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18 tabulka č. 1): 1 820,00 Kč/m 3 Základní cena dle přílohy č. 19 tabulky č. 1 se násobí indexem cenového porovnání dle vzorce: CU = IPC x I Kde: CU - cena upravená na 1 m 3 obestavěného prostoru garáže, IPC - indexovaná průměrná cena podle přílohy č. 18 tabulky č. 1 I - index cenového porovnání vypočtený podle vzorce: I = I T x I P x I V kde I T ; I P a I V jsou stanoveny jako Index trhu I T Index polohy I P 1 3 T n 7 1 Index vybavení I V 1 Vn xv10 P n 9 Obestavěný prostor garáže: Obestavěný prostor garáže celkem (3,0*7,0*2,65): = 55,80 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání: Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. Ti 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - nabídka odpovídá poptávce III. 0,00 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku II. 0,00 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - prodej podílu, pronájem I. -0,05 Strana 14

15 Index trhu I T 1 3 T = 0,95 n Index polohy: Název znaku č. Pi 1. Poloha v obci v souvisle zastavěné části obce III. 0,00 2. Dopravní dostupnost zastávka nad 300 m I. -0,03 3. Obyvatelstvo v okolí bezproblémové II. 0,00 4. Změny v okolí s vlivem na cenu bez vlivu III. 0,00 5. Vlivy neuvedené bez dalších vlivů II. 0,00 Index polohy I P 1 7 P = 0,97 n Index konstrukce a vybavení: Název znaku č. Vi 0. Typ stavby zděná bez podkroví I. A 1. Druh stavby samostatně stojící II. 0,00 2. Konstrukce obv.zdivo cm II. 0,00 3. Technické vybavení jen el. proud 230 V II. -0,02 4. Příslušenství venkovní uprava bez příslušenství II. 0,00 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III. 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (menší úpravy) III. 0,85 Koeficient pro stavby stáří nad 30 let do 50 let včetně: 0,8 Index vybavení I V 1 Vn xv6 = 0,6664 Celkový index I = I T * I P * I V = 0,9500 * 0,9700 * 0,6664 = 0,6141 Ocenění: Indexovaná průměrná cena (dle příl. č. 18 tabulka č. 1): = 1 820,00 Kč/m 2 Index trhu I T (dle příl. č. 18a tabulka č. 1): * 0,9500 Index polohy I P (dle příl. č. 18a tabulka č. 2): * 0,9700 Index konstrukce a vybavení I V (dle příl. č. 18 tabulka č. 2): * 0,6664 Základní cena upravená = 1 117,64 Kč/m 3 Plná cena: 55,80 m 3 * 1 117,64 Kč/m 3 = ,31 Kč Garáž bez čp/eč - zjištěná cena = ,31 Kč 5 b) Zěmědělská stavba bez čp/če 7 Stodola přímo nenavazuje na obytný dům. V současné době je využívána jako stodola. Zdi jsou smíšené. Stavba není podsklepená. Střecha sedlová šindelová. Stáří stavby odhadem 60 roků bez rekonstrukcí. Zatřídění pro potřeby ocenění: Vedlejší stavba: typ A Svislá nosná konstrukce: zděná v tl.nad 15cm Podsklepení: nepodsklepená Kód standardní klasifikace produkce: Strana 15

16 Obestavěný prostor: Obest. prostor stodola: = 394,00 m 3 Základní cena (dle příl. č. 8): = 1 250,- Kč Koeficient vybavení stavby K 4 (dle provedení a vybavení stavby): * 0,800 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,202 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 0,497 Základní cena upravená = 930,23 Kč/m 3 Plná cena: 930,23 Kč/m 3 * 394,00 m 3 = ,62 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 60 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 60 / 80 = 75,00 % ,96 Kč Stodola - zjištěná cena = ,66 Kč 3) Pozemky k.ú. Zahrádka u Čížkova Pozemky parc.č. St. 10 výměře 180 m 2, parc.č. St. 11 výměře 350 m 2, parc.č. St. 75 výměře 21 m 2 - zastavěná plocha a nádvoří, stavební pozemky takto zařazené platným územním plánem neuvedené v cenové mapě stavebních pozemků. Pozemek p.č. 141 o výměře 460 m 2 zahrada zahrada, je veden v zemědělském půdním fondu a oba mají BPEJ Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Výměry pozemků celkem 551 m 2. Základní cena pozemku dle odst. 1 k) : ZC = C p x 1,00 C p = 35+(a-1000)x0, Kde a je počet obyvatel, pro a vždy platí a 1000, je-li počet obyvatel v obci nižší než 1000, použije se a=1000. Počet obyvatel obce Čížkov je dle serveru MVCR 681. a=1000 C p = 35+( )x0,007414= 35,00 Kč/m 2 ZC =35,00 x 1,00 = 35,00 Kč/m 2 Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [m2] Zastavěná plocha a nádvoří ,00 35, ,00 Zastavěná plocha a nádvoří ,00 35, ,00 Zastavěná plocha a nádvoří 75 21,00 35,00 735,00 Součet ,00 Úprava ceny příloha č. 21: významnost obce 20% Úprava ceny celkem 20% 3 857, ,00 Mezisoučet ,00 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): * 2,169 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,257 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 celkem ,11 Pozemky Čížkov - zjištěná cena ,11 Kč Zahrada oceněná dle 28 odst. 5: Strana 16

17 Název Parcelní číslo Výměra [m2] Jedn. cena [Kč/m2] Cena [m2] Zahrada ,00 35, ,00 Součet ,00 Úprava ceny příloha č. 21: významnost obce 20% Úprava ceny celkem 20% 3 220, ,00 Mezisoučet ,00 Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle hlavní stavby): * 2,169 Koeficient prodejnosti Kp (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,257 Koeficient 0,4 dle odst. 5: * 0,400 Zahrada oceněná dle 28 odst. 5 celkem ,87 Pozemek Čížkov - zjištěná cena ,87 Kč Rekapitulace cen nemovitostí Výsledné ceny: 1) Budova č.p ,04 Kč 2) Vedlejší stavby ,97 Kč 3) Pozemky k.ú. Žežice ,98 Kč Cena nemovitostí činí celkem ,99 Kč Spoluvlastnický podíl ½ Výsledná cena nemovitostí po zaokrouhlení dle 46 činí ,00 Kč ,00 Kč 5.2 Porovnávací metoda Popis porovnávaných objektů: Jednotka: m 2 zastavěné plochy Množství jednotek oceňované nemovitosti: 228,00 Pro porovnání nabízených nemovitostí jsou použity koeficienty: Km - koeficient místa Kc - koeficient časový Kv - koeficient vybavenosti K1 - koeficient velikosti výměr K2 - koeficient vlastních pozemků K3 - koeficient transakce Popis porovnávaných objektů: 1) Prodej RD s dispozicí 2+1 s obytnou plochou 90 m 2 v obci Smederov, okr. Plzeň-jih, v k.ú. obce Ždírec. Nemovitost ležící na vlastním pozemku o celkové rozloze m 2 prošla výraznou rekonstrukcí, objekt disponuje plastovými okny a dveřmi, v domě jsou nové rozvody vody, topení, elektroinstalace, nové interiérové dveře, podlahy, kompletní rekonstrukcí prošla rovněž koupelna, vytápění zajištěno kotlem na tuhá paliva, zdroj vody z vlastní studny na pozemku, el. 220/380 V, dům je částečně podsklepen, možnost půdní vestavby, k nemovitosti náleží dvě prostorné stodoly. Dům leží na velmi pěkném místě s výhledem do okolí, lesy, rybníky, řeka, aut. i vlakový spoj, vzdálenost od Plzně 26 km. Nabídková cena ,00 Kč. 2) Prodej venkovské chalupy, 3 místnosti po rekonstrukci, velká kuchyň, 2 místnosti na počátku rekonstrukce. Betonové podlahy. Napojení na sítě el.energie, voda nezavedena - vl. studna. Zahrada,, stodoly, kolna, pozemek Strana 17

18 o výměře m 2. Nepomuk je vzdálený 4 km. Chalupa je vystavěná ze smíšeného zdiva (kámen a pálená cihla), střecha sedlová. Obytný dům je zčásti rekonstruován, byly vybetonovány podlahy, ve většině místností jsou nové omítky, elektřina je částečně vedena v mědi. Tři místnosti jsou zcela rekonstruovány, ve dvou komorách jsou okopány omítky. Užitná plocha činí 63 m 2. Topení je lokální palivové. Na obytné stavení navazuje bývalý chlév a stodola, další stodola je vybudována na dvoře. Za domem je ještě vybudována zděná kůlna. Dům stojí na okraji obce. Nabídková ,00 Kč. 3) Prodej RD 4+1 se sociálním zařízením a garáží v obci Čížkov-Zahrádka (bývalá hospoda se sálem). Dům je podsklepený, po částečné rekonstrukci, nový kotel na TP s automatickým přikládáním, nové rozvody topeníměď, plastová okna. V podkroví lze vybudovat další obytné místnosti. Voda obecní, odpady do septiku. V blízkosti koupaliště. Nabídková cena ,00 Kč. 4) Prodej RD 6 + kk v obci Březí u Blatné. Rekonstrukce v 70tých letech. Nové betonové podlahy a plynové topení, střecha eternitové šablony. K domu náleží garáž a malá kolna. Nabídková cena ,00 Kč. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 Množství [jedn] Jedn. cena [Kč/jedn.] Ždírec ,00 1,00 1,00 0,90 1,00 1,00 0,90 250, ,00 Tojice ,00 1,00 1,00 1,02 1,05 1,00 0,90 300, ,49 Čížkov-Zahrádka ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 200, ,00 Březí u Blatné ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0,90 197, ,14 Součet: ,62 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: 3 487,61 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: 2 888,49 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: 4 212,00 Kč/jedn. Základní cena: 3 487,41 Kč/m m 2 á 3 487,41 Kč/m ,48 Kč Cena zjištěná porovnávací metodou celkem činí ,48 Kč, podíl ½ pak činí ,74 Kč, to je ,00 Kč po zaokrouhlení. 5.3 Rekapitulace hodnot Rekapitulace hodnot a cen nemovitosti: Výsledná cena nemovitosti zjištěná podle předpisu Porovnávací hodnota Výnosová hodnota ,00 Kč ,00 Kč nestanovena Závěr: Zpracované tržní ocenění zohledňuje všechny známé skutečnosti ke dni zpracování, které by mohly ovlivnit dosažené závěry nebo odhadnuté hodnoty. Pokud nenastanou kvalitativní změny v oceněné nemovitosti a ani změny v jejím prostředí, je platnost uvedeného návrhu tržní hodnoty po dobu 3 měsíců ode dne vyhotovení. Tržní hodnotu negativně ovlivňuje situování v obci s nedostatečnou občanskou vybaveností, ačkoliv nedaleko města Plzeň napojením do města není dobré. Dále vliv stavu domu, nemovitost je udržována pouze částečnými investicemi, omítka poškozená, střecha původní, okna původní dřevěná. Cena obvyklá podílu ½ nemovitostí zapsaných na LV č. 27 k.ú. Zahrádka u Čížkova podle odborného odhadu znaleckého ústavu s přihlédnutím ke stanoveným dílčím metodám ocenění činí ,00 Kč, tato hodnota je vzhledem k prodeji podílu dále uptavena koeficientem 0,9 na hodnotu ,00 Kč. Strana 18

19 6 Výsledek ocenění Předmětem znaleckého posudku je stanovení ceny spoluvlastnického podílu ½ rodinného domu včetně příslušenství (budova rodinný dům č.p. 13 na parcele St. 11, zem. stavba na parcele St. 10, jiná stavba na parcele St. 75 a pozemek parc. č. 141 Čížkov vše zapsané na LV č. 27 k.ú. Zahrádka u Čížkova) ve spoluvlastnictví Chodora Miloslav (RČ /1970) Družstevní 605, Horní Bříza PSČ (podíl ½) a Chodora Jan (RČ /2162) Čížkov 87, Čížkov u Blovic PSČ podíl (1/2). Zjištění ceny obvyklé nemovitostí se provádí pro exekuční řízení na základě Usnesení JUDr. Petra Kociána, soudního exekutora Exekutorského úřadu Brno - venkov, se sídlem Veveři 125, Brno, Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku ve znění zákona č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb. a č. 257/2004 Sb. a č. 296/2007 Sb. a vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb., podle stavu ke dni Stanovení obvyklé ceny nemovitostí je provedeno na základě stavu k Cena obvyklá spoluvlastnického podílu ½ nemovitosti zapsané na LV č. 27 k.ú. Zahrádka u Čížkova je stanovena ve výši: ,00 Kč (slovy: Třistapadesátosm tisíc korun českých) Strana 19

20 Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako znalecký ústav zapsaný do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování podniku a složek jeho aktiv, cenných papírů, nemovitostí a nehmotného majetku a majetkových práv. Zápis znaleckého ústavu do seznamu byl proveden na základě rozhodnutí ministra spravedlnosti ze dne pod č.j. 194/2009-OD-ZN. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem /2011 do znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtujeme podle připojené likvidace na základě faktury daňového dokladu č V Praze dne Equity Solutions Appraisals s.r.o. Praha 1, Nové Město, Lodecká 1181/4, PSČ: IČ: Ing. Jan Attl, Ph.D., MBA jednatel Posudek zpracoval: Lucie Suplinčáková Strana 20

21 7 Přílohy 1. Usnesení č.j. 137 EX 4169/09-89 JUDr. Petr Kocián, soudní exekutor Exekutorského úřadu Brno - venkov 2. výpis z KN LV č. 27 k.ú. Zahrádka u Čížkova k datu kopioe katastrální mapy 4. fotodokumentace 5. nabídka realitních kanceláří Strana 21

22 RD č.p. 13 garáž na pozemku parc.č. St. 75 a zahrada Stodola Strana 22

23 Strana 23