088EX 831/10-32 Znalecký posudek č. 3836/76/15 Š O ceně rekreačního domku ev.č. 6, parc.č. St.19 v k.ú a obci Černuc, o. Kladno

Transkript

1 088EX 831/10-32 Znalecký posudek č. 3836/76/15 Š O ceně rekreačního domku ev.č. 6, parc.č. St.19 v k.ú a obci Černuc, o. Kladno Objednatel posudku: Exekutorský úřad Kladno JUDr. Jana Škofová Petra Bezruče Kladno IČ: vystavil: Tomáš Komárek Telefon: Účel posudku: stanovit cenu nemovitostí uvedených v pravomocném exekučním příkazu č.j. 088EX 831/10-24, jejich příslušenství a jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené obvyklou cenou podle zvláštního předpisu Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno Mob Posudek obsahuje 14 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Kladně,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit : 1/2 spoluvlastnického podílu na pozemku parc.č. St. 19 o výměře 107 m2, druh pozemku zastavěná pl.a nádvoří, 1/2 spoluvlastnického podílu na nemovitosti č.e, 6, rod.rekreace. Stanovit hodnotu věcného břemene bytu ve prospěch paní Milady Grešové, r.č /033, bytem Černuc, č.p Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti : Petra Spilky a Irmy Košťálové 3. Podklady pro vypracování posudku výpis z KN Katastrálního úřadu Kladno, vypracovaný dne z LV 10 pro katastrální území Černuc, - snímek pozemkové mapy - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti, - skutečnosti a výměry zjištěné na místě. 4. Vlastnické a evidenční údaje Košťálová Irma, Miletice 17, Černuc 1/2 Spilka Petr, č.p.17, Černuc 1/2 5. Dokumentace a skutečnost Dokumentace není, skutečnosti zjištěné a zaměřené na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o přízemní rekreační domek, volně stojící, přístupný po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť a vodovod, s možností napojení na plynovod. Domek je zcela bez údržby, před kompletní rekonstrukcí. Je situovaný v zástavbě stávajících rodinných domů. V obci je Obecní úřad, MŠ, ZŠ, obchod, restaurace, kompletní občanská vybavenost je ve Velvarech 3 km. Doprava autobus. Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 7. Obsah posudku a) Objekty 1) Rekreační domek ev.č. 6, podíl 1/2 b) Pozemky 1) Pozemky -podíl 1/2 c) Věcná práva 1) Věcné břemeno d) Ocenění porovnávací metodou

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 5 výskytu záplav Index trhu:i T = P 6 (1 + P i ) = 1,000 i = 1 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném 1,01 funkčním celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,03 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku 6 Dopravní dostupnost k pozemku občanská vybavenost obce V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD dobrá dostupnost centra obce 0,02 0,02

5 5 8 Poloha pozemku nebo stavby z II. Bez možnosti komerčního využití stavby 0,00 hlediska komerční využitelnosti na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené 11 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i ) = 1,040 i = 2 Popisy objektů a) Objekty 1) Rekreační domek ev.č. 6, podíl 1/2 Jedná se o volně stojící rekreační domek z r situovaný v k.ú a obci Černuc o. Kladno. Dům je přízemní, nepodsklepený, situovaný v rovinném terénu. Možnost napojení je provedeno na el.síť, vodovod, plynovod, přístup po zpevněné komunikaci. Střecha je sedlová s taškovou krytinou se žlaby a svody, bez bleskosvodu. Svislé nosné konstrukce jsou zděné o tloušťce zdiva 66 cm. Vnitřní omítky jsou hladké, vnější omítky jsou hrubé. Stropy jsou s rovným podhledem a klenbový, okna jsou dřevěná jednoduchá, dveře jsou dřevěné náplňové. Podlahy jsou prkenné a betonové. Elektřina je světelná. Topení je lokální na tuhá. V domě je vařič a umyvadlo, koupelna ani WC nejsou. WC je suché, mimo objekt. Proveden rozvod studené vody Výčet místností : 1.NP :, předsíň s kuchyňským koutem, dva pokoje Technický stav : Objekt je v původním stavu, před kompletní rekonstrukcí, střecha propadlá, krytina zvětralá, nátěry oprýskané, podlahy shnilé, sociální zařízení není, trhliny v obvodovém zdivu b) Pozemky 1) Pozemky -podíl 1/2 Jedná se o pozemek v rovinném terénu, přístupný po zpevněné komunikaci s napojením na veř. el. síť, vodovod a možností napojení na plynovod. c) Věcná práva 1) Věcné břemeno Věcné břemeno bytu - neoceňuje se, paní Grešová Milada zemřela ( cca před 10 lety, dle sdělení paní Košťálové Irmy).

6 6 Ocenění a) Objekty a.1) Vyhláška 199/2014 Sb. a.1.1) Rekreační domek ev.č. 6, podíl 1/2 35 Podlaží: Přízemí Výška: 2,83 m Zastavěná plocha: 12,03 4,90 = 58,95 m 2 Podlažnost: 58,95 / 58,95 = 1,00 Obestavěný prostor (OP): Přízemí 2,83 12,03 4,90 = 166,82 m 3 Střecha 2,20 0,50 12,03 4,90 = 64,84 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 231,66 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Černuc Počet obyvatel: 996 Základní cena (ZC): 2 453, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby I. Rekreační chalupa a rekreační domek 0,02 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 0,03 4 Podlažnost I. Hodnota 1 0,00 5 Napojení na veřejné sítě III. Přípojka elektro, voda a odkanalizování 0,00 (přípojky) RD do žumpy nebo septiku 6 Způsob vytápění stavby I. Lokální na tuhá paliva 0,08 7 Zákl. příslušenství v RD I. Bez základního příslušenství nebo pouze 0,10 suchý záchod,chemické WC 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy I. Zanedbatelného rozsahu 0,05 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se stavbou I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) nebo do 300 m 2 0,01

7 7 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav V. Stavba ve špatném stavu - (nutná 0,40 * rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) * Rok výstavby / kolaudace: 1910 Stáří stavby (y): 105 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,185 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 453,81 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,040 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 231,66 453,81 1,000 1,040 = ,81 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = ,41 Kč Rekreační domek ev.č. 6, podíl 1/2 určená cena: ,41 Kč b) Pozemky b.1) Vyhláška 199/2014 Sb. b.1.1) Pozemky -podíl 1/2 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Černuc Název okresu: Kladno Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce IV obyvatel 0,65 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce V. Ostatní případy 0,80 4 Technická infrastruktura v obci II. Elektřina, vodovod a kanalizace, nebo 0,85 kanalizace a plyn, nebo vodovod a plyn 5 Dopravní obslužnost obce III. Železniční, nebo autobusová zastávka 0,90 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) 0,90 Základní cena výchozí: ZC v = 1 500, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 322,22 Kč/m 2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a velikost pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00

8 8 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené 6 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,040 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,040 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 335,1088 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] St.19 Zastavěná pl ,64 Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 2 Cena po úpravě: = ,32 Kč Pozemky -podíl 1/2 určená cena: ,32 Kč c) Věcná práva c.1) Cenový předpis c.1.1) Věcné břemeno 16b zákona č. 151/1997 Sb. v účinném znění Roční užitek vyplývající z věcného břemene: Roční užitek z břemene (U): 0, Kč Doba trvání břemene na doživotí (ocení se desetinásobkem ročního užitku) Hodnota věcného břemene: U 10 = 0, Kč Věcné břemeno jako závada na nemovitosti povinného 1 Hodnota věcného břemene: = 0, Kč

9 9 d) Ocenění porovnávací metodou RD Slaný RD s pozemkem 981 m 2, přízemní, před kompletní rekonstrukcí RD Zlonice RD přízemní, částečně podsklepený s pozemkem 173 m 2, před rekonstrukcí RD Koleč PD přízemní, řadový s pozemkem 139 m 2, před kompletní rekonstrukcí Seznam porovnávaných objektů: RD Slaný Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 K místa : 0,80 K stavební stav : 0,90 K vybav. : 0,90 K pozemek : 0,50 K podíl : 0,50 K prodejnost : 0,80 Jednotková cena (JC): , Kč Váha (V): 1,0 RD Zlonice Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 K místa : 0,90 K stavební stav : 0,80 K vybav. : 0,80 K pozemek : 0,80

10 10 K podíl : 0,50 K prodejnost : 0,80 Jednotková cena (JC): ,20 Kč Váha (V): 1,0 RD Koleč Výchozí cena (VC): , Kč Množství (M): 1,00 K místa : 0,90 K stavební stav : 0,90 K vybav. : 0,90 K pozemek : 0,80 K podíl : 0,50 K prodejnost : 0,80 Jednotková cena (JC): ,72 Kč Váha (V): 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K stavební stav K vybav. K pozemek K podíl K prodejnost ) Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena: , Kč ,64 Kč ,72 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena: ,64 Kč Jednotkové množství: 1,00 Porovnávací hodnota: = ,64 Kč Výsledná porovnávací hodnota: , Kč

11 11 C. Rekapitulace Ceny podle cenového předpisu Cena objektů Cena pozemků Cena věcných práv Celková cena podle cenového předpisu Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč , Kč 0, Kč , Kč , Kč Obvyklá (obecná, tržní) cena ½ spoluvlastnického podílu podle odborného odhadu znalce , Kč Závěr: Cena slovy: sedmdesátpěttisícšestsetšedesát Kč Obvyklá cena byla provedena v návaznosti na provedené analýze trhu v dané lokalitě a čase, obdobných obchodovaných nemovitostí, porovnávacím způsobem. Obvyklá cena oceňované nemovitosti, spoluvlastnického podílu činí celkem včetně příslušenství : a) rekreační domek ev.č. 6, parc.č. St. 19 v k.ú a obci Černuc, o. Kladno. Obvyklá (obecná, tržní) cena ½ spoluvlastnického podílu podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: sedmdesátpěttisícšestsetšedesát Kč b) Cena jednotlivých práv a závad spojených s nemovitostí se nestanoví Nájemní právo nezjištěno Věcná břemena - věcné břemeno zaniklo úmrtím paní Grešové Milady neoceňuje se c) Závady, které prodejem nemovitosti v dražbě nezaniknou- viz odst. b

12 12 d) Výsledná obvyklá cena oceňované nemovitosti činí celkem včetně příslušenství : Obvyklá (obecná, tržní) cena ½ spoluvlastnického podílu podle odborného odhadu znalce , Kč Cena slovy: sedmdesátpěttisícšestsetšedesát Kč V Kladně, Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno

13 13 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem provedla jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j. K 191/79 pro obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č.3836/76/15 Š znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3836/76/15 Š podle připojené likvidace. Ing. Věra Šilhavá Benešovská Kladno v Kladně dne

14 14 E. Seznam příloh 1) Výpis z KN LV (4 listy) 2) Snímek z katastrální mapy (1 list) 3) Fotodokumentace (2 listy) 4) Mapa (1 list)