ZNALECKÝ POSUDEK. č /2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 pozemků p.č.1165/1, p.č.1165/2, p.č.1166 s rodinným domem čp.250 a příslušenstvím, p.č.1167, p.č.1168 v obci Smečno, okres: Kladno. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088 EX 800/10 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Počet stran: 12 včetně titulního listu a 16 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré

2 -2- A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovit cenu pozemků p.č.1165/1, p.č.1165/2, p.č.1166 s rodinným domem čp.250 a příslušenstvím, p.č.1167, p.č.1168 v obci Smečno, okres: Kladno; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Rodinný dům a pozemky Smečno Smečno Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Smečno Katastrální území: Smečno Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv 1 50 Kč/m2 Koeficienty obce Název koeficientu O1. Velikost obce obyvatel O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) č. V V Pi 0,75 0,60 1,01 1,00 0,90 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC ZCv * O1 * O2 * O3 * O4 * O5 * O6 601,30 Kč/m2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.česala Karla (Exekutorský úřad Kladno). 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - venkovní obhlídka a částečné zaměření nemovitosti zvenku dne fotodokumentace pořízená znalcem dne při obhlídce - usnesení o ustanovení znalce ze dne (č.j.088 EX 800/10) - usnesení ze dne (č.j.088 EX 800/10) - exekuční příkaz ze dne exekuční příkaz ze dne žádost Exekutorského úřadu Kladno o vypracování znaleckého posudku ze dne výpis z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne

3 -3- - údaje zjištěné na MěstÚ Smečno dne : a/ stavba zahájena v r.1953 (stavební povolení ze dne ) b/ dokončení domu dne (dle zápisu ze dne ve Smečně) c/ nabytí nemovitosti p.kratinou Karlem v r.1971 d/ údaje z územního plánu města Smečno 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění jsou pozemky p.č.1167, p.č.1166 s rodinným domem čp.250 a příslušenstvím; dále pozemky p.č.1165/1, p.č.1165/2, p.č.1168, vše v jižní části kat.území: Smečno. Pozemky p.č.1166, p.č.1167 jsou vedeny v územním plánu jako smíšené obytné území; pozemky p.č.1165/1, p.č.1165/2, p.č.1168 jsou vedeny jako zeleň. Rodinný dům čp.250 se nachází cca 200m od zástavby ve Školské ulici a je přístupný pouze pěší, nezpevněnou, úzkou cestou. Vnitřní prohlídka rodinného domu nebyla umožněna...,vycházím z předpokládaného stavu nemovitosti a z venkovní obhlídky! 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.č.1166, p.č Pozemky p.č.1165/1, p.č.1165/2, p.č.1168 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. ndex trhu s nemovitými věcmi Název znaku 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než č. Pi -0,06

4 -4- nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav V V 1,00 5 ndex trhu T P6 * (1 + Pi) 0,940 i1 ndex polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 ob. včetně Název znaku č. Pi 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - Bez V -0,03 zástavby 3. Poloha pozemku v obci - Samoty V -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci není -0,05 dostupná žádná občanská vybavenost v obci 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd pouze jednostopým -0,07 vozidlem 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka ve vzdálenosti od 1001 m -0,07 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost 11. Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Jedná se o polohu -0,20 rodinného domu cca 200m od zástavby, s možností přípojky pouze elektroinstalace; přístup je pouze pěšky úzkou, zarostlou cestou...; a proto je použito srážky 20%. 11 ndex polohy P P1 * (1 + Pi) 0,404 i2 Koeficient pp T * P 0, Ocenění pozemků

5 Pozemky p.č.1166, p.č.1167 Jedná se o pozemky přístupné nezpevněnou, pěší cestou (zarostlou křovinami částečně...), pozemek p.č.1167(zahrada) je zarostlý křovinami a není užíván jako zahrada...! Pozemky jsou s možností napojení pouze na elektroinstalaci; bez možnosti napojení na kanalizaci, vodovod, plynovod; nacházejí se cca 200m od zástavby. Ocenění Koeficient redukce R: Výměra všech pozemků ve funkčním celku vp 1 67 m2 R ( ,8 * vp) / vp R ( ,8 * 1 67) / ,920 Výpočet indexu cenového porovnání ndex omezujících vlivů pozemku Název znaku č. 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% V včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání 6. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - Pozemek p.č je zarostlý křovinami a není užívaný v současné době jako zahrada v jednotném funkčním celku s domem čp ; a proto bylo využito srážky 20%...! Pi -0,20 6 ndex omezujících vlivů O 1 + Pi 0,800 i1 ndex trhu s nemovitostmi T 0,940 ndex polohy pozemku P 0,404 Celkový index T * O * P 0,940 * 0,800 * 0,404 0,304 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění ndex 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,20 0,304 Základní cena pozemku upravena redukčním koeficientem R 0,920 Koef. Upr. cena 168,17

6 -6- Typ Název 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří 4 odst. 1 zahrada Stavební pozemky - celkem Parcelní číslo 1166 Výměra [m2] 362, , Jedn. cena 168,17 Cena [Kč] ,54 168, , ,90 2 m Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.250 Jedná se přízemní rodinný dům čp.250, samostatně stojící, s nižším sklepním prostorem, se sedlovou střechou, osazen do jižního svahu. Dle podkladů zjištěných na MěstÚ Smečno byl dům postaven v r.1954 a má značně zanedbanou údržbu (viz fotodokumentace); je zde předpoklad větších stavebních úprav...! Krytina na sedlové střeše je tašková a okna jsou dřevěná(v havarijním stavu). Vnitřní prohlídka mně nebyla umožněna, je zde předpoklad 3 místností. Při ocenění vycházím ze špatného předpokládaného stavu...! Rodinný dům je napojen pouze na veřejnou elektroinstalaci (jestli je v současné době funkční, nebylo možné zjistit...!). V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy malého rozsahu: přípojka el., venkovní schody vstupní, dřevěný plot, zpevněná plocha, suchý dřevěný WC(v havarijním stavu); a 2 vedlejší stavby (ve špatném stavu..). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Základní cena ZC (příloha č. 24): Rodinný dům 35 porovnávací metoda Středočeský kraj, obec do obyvatel 61 let 2 453,- Kč/m3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 11,10*5,70 Název podlaží 1.nadz.podl.: Zastavěná plocha 63,27 m2 Konstrukční výška 2,80 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: 11,10*5,70*2,80 zastřešení: 11,10*5,70*2,50/2 sklepní prostor: 11,10*5,70*1,60 Obestavěný prostor - celkem: Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: 63,27 m2 ZP1 177,16 m3 79,09 m3 101,23 m3 357,48 m3 63,27 m2

7 -7- Zastavěná plocha všech podlaží: Podlažnost: ZP / ZP1 1,00 ZP 63,27 m2 Výpočet indexu cenového porovnání ndex vybavení Název znaku 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm 4. Podlažnost - hodnota 1 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, vlastní studna na pozemku 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva 7. Zákl. příslušenství v RD - bez základního příslušenství nebo pouze suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 - Jedná se o 2 vedlejší stavby na západní a východní straně rodinného domu...; ve špatném stavu! 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu 13. Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 61 let: s 1-5 * 61 0,695 č. Vi typ A -0,05-0,08-0,10-0,03 0,05 V 0,01 0,65 12 ndex vybavení V (1 + Vi) * V13 * 0,695 0,361 i1 ndex trhu s nemovitými věcmi T 0,940 ndex polohy pozemku P 0,404 Ocenění Základní cena upravená ZCU ZC * V 2 453,- Kč/m3 * 0, ,53 Kč/m3 CSP OP * ZCU * T * P 357,48 m3 * 885,53 Kč/m3 * 0,940 * 0, ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem Studna Jedná se o kopanou studnu o hloubce cca 3,5m; bez čerpadla. Zatřídění pro potřeby ocenění ,- Kč

8 -8- Studna 19 Typ studny: Hloubka studny: Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC kopaná 3,50 m 2222 Ocenění studny Základní cena dle přílohy č. 16: hloubka: 3,50 m * 1 950,- Kč/m Základní cena celkem Polohový koeficient K5 (příl. č dle významu obce): Koeficient změny cen staveb Ki (příl. č dle SKP): Upravená cena studny Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 61 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 39 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ 100 % * 61 / ,0 % Koeficient opotřebení: (1-61,0 % / 100) + * * 6 825,- Kč 6 825,- Kč 1,0000 2, ,- Kč Nákladová cena stavby CSN Koeficient pp Cena stavby CS * * 0, ,-Kč 6 104,- Kč 0, ,52 Kč Studna - zjištěná cena 2 319,52 Kč Cena staveb celkem ,52 Kč Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty na p.č.1167 Jedná s o smíšené trvalé porosty (vše zarostlé křovinami); oceněno zjednodušeným způsobem. Smíšené trvalé porosty ovocných dřevin, ostatní vinné révy a okrasných rostlin oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Celková výměra pozemku Celková pokryvná plocha trvalých porostů: Cena pokryvné plochy porostů Cena porostu je ve výši 6,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: Cena smíšeného porostu: Kč m2 m2 Kč * , , , ,00 0, ,00 Trvalé porosty na p.č zjištěná cena ,- Kč Cena porostů celkem ,- Kč

9 -9- Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rodinný dům čp.250 Studna Trvalé porosty na p.č.1167 Stavby, porosty na pozemku - celkem Pozemky - celkem ,- Kč 2 319,52 Kč ,- Kč ,52 Kč ,90 Kč Pozemky p.č.1166, p.č zjištěná cena ,42 Kč 1.2. Pozemky p.č.1165/1, p.č.1165/2, p.č.1168 Jedná se o 2 pozemky p.č.1165/1(ovocný sad), p.č.1168 (ovocný sad) s trvalými porosty (pozemky jsou zarostlé křovinami a není možné zjistit jaké ovocné dřeviny se zde nacházejí...!) a pozemek p.č.1165/2 (přístupová nezpevněná cesta, také částečně zarostlá...). Ocenění Stavební pozemek pro ostatní plochy, komunikace Úprava základních cen pro pozemky komunikací Znak P1. Kategorie a charakter pozemních komunikací, veřejného prostranství a drah V Ostatní (např., pěší zóny, cyklostezky, veřejná zeleň, veřejné parky) P2. Charakter a zastavěnost území V kat. úz. sídelní části obce v nezastavěném území P3. Povrchy Komunikace s nezpevněným povrchem P4. Vlivy ostatní neuvedené Vlivy snižující cenu P5. Komerční využití Bez možnosti komerčního využití Pi -0,55-0,15-0,05-0,10 0,60 4 P5 * (1 + Pi) 0,090 Úprava základní ceny pozemků komunikací i1 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Zatřídění Koeficienty 4 odst. 3 - stavební pozemek - ostatní plocha, ostatní komunikace 4 odst ,30 0,090 1,000 Typ 4 odst. 3 Název ostatní plocha ostatní komunikace Ostatní stavební pozemek - celkem Parcelní číslo 1165/2 Výměra [m2] 429,00 Jedn. cena 54,12 429,00 m2 Upr. cena 54,12 Cena [Kč] , ,48

10 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Výpočet úpravy základní ceny - příloha č. 5: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí: Celková úprava ceny: Název Parcelní číslo BPEJ Výměra [m2] ,00 113, ,00 ovocný sad 1165/ ovocný sad 1165/ ovocný sad ovocný sad Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: 7 474,00 m2 JC 2,62 2,60 2,62 2,60 Pozemky p.č.1165/1, p.č.1165/2, p.č zjištěná cena 60 % 6 % Úprava [%] UC 4,19 4,16 4,19 4,16 Cena [Kč] , ,00 473, , , ,48 Kč C. REKAPTULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky p.č.1166, p.č Pozemky p.č.1165/1, p.č.1165/2, p.č ,- Kč ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč ,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny(tržní hodnoty): Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji RD a pozemků v této lokalitě a po zhodnocení stavu nemovitosti, mohu

11 konstatovat, že dle mého názoru je cca : Tržní hodnota nemovitosti ,-Kč (slovy: čtyřistapadesát-čtyřistasedmdesáttisíckč) Jednotlivá práva a závady (věcná břemena, nájemní smlouvy) nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré ng. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2015 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2015.

12 Rodinný dům čp.250, k.ú. a obec: Smečno, okres: Kladno Pohled jižní Pohled jihovýchodní Pohled severovýchodní

13 Sklepní prostor Studna kopaná Přístupová cesta p.č.1165/2

14 Přístup k domu (pohled východní) Suchý WC na p.č.1167 Pozemek p.č.1165/1(ovocný sad)