Znalecký posudek č. ZP-1094

Transkript

1 Znalecký posudek č. ZP-1094 o ceně obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 160, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( travní porosty, stromy, IS, oplocení, dřevník ) na pozemku st. parc. č. 33 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 113 ( zahrada ), pozemek parc.č. 112/1 ( trvalý travní porost ) a pozemek parc.č. 112/2 ( trvalý travní porost ) v kat. území Kunratice u Cvikova, obec Kunratice u Cvikova, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 161. Objednatel posudku: JUDr. Milan Suchánek Exekutorský úřad Praha 9 Pod pekárnami 245/ Praha 9 Účel posudku: exekuční řízení č.j. 085 EX 4400/09 Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Provést ocenění cenou obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 160, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( travní porosty, stromy, IS, oplocení, dřevník ) na pozemku st. parc. č. 33 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 113 ( zahrada ), pozemek parc.č. 112/1 ( trvalý travní porost ) a pozemek parc.č. 112/2 ( trvalý travní porost ) v kat. území Kunratice u Cvikova, obec Kunratice u Cvikova, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 161. Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené 2, odst. 1 a 3 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. 1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trh, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. 2) Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat,a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, 2

3 g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: spoluvlastnický podíl ve výši 1/2 na RD č.p. 160 s pozemky Kunratice u Cvikova 160 Region: Liberecký Okres: Česká Lípa Katastrální území: Kunratice u Cvikova 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti spoluvlastníka oceňovaných nemovitostí. 4. Podklady pro vypracování posudku: Usnesení soudního exekutora JUDr. Milana Suchánka ohledně ustanovení znalce a objednávka znaleckého posudku. Exekuční příkaz, který vydal dne Exekutorský úřad Praha 9, se sídlem Praha 9, Pod Pekárnami 245/10, ve kterém rozhodl o provedení exekuce prodejem nemovitosti povinného Arnošt Kubát, Sluneční nám. 2580/13, 15500, Praha 5 - Stodůlky. Snímek katastrální mapy. Nabídky realitních kanceláří. Výpis z katastru nemovitostí. Fotodokumentace pořízena při prohlídce, zjištění skutečnosti a zaměření posudkem dotčené nemovitosti dne Použitá literatura: Bradáč, A.: Teorie oceňování nemovitostí, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno 2008 Bradáč, A., Fiala, J.: Nemovitosti - oceňování a právní vztahy, LINDE, a.s. - Právnické a ekonomické nakladatelství Bohumily Hořínkové a Jana Tuláčka, Praha 2004 Bradáč, A., Krejčíř, P.: Úřední oceňování majetku podle zákona č. 151/1997 Sb., leden 2004 Bradáč, A., Kledus, M., Weigel, L.: Předpisy pro oceňování nemovitostí s komentářem, Akademické nakladatelství CERM Brno, s.r.o., Brno

4 Dušek, D.: Základy oceňování nemovitostí, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha 2008 Ort, P.: Oceňování nemovitostí na tržních principech, Bankovní institut Vysoká škola, Praha 2007 Zazvonil, Z.: Porovnávací hodnota nemovitostí, Nakladatelství EKOPRESS, Praha 2006 Zazvonil, Z.: Odhad hodnoty pozemků, Vysoká škola ekonomická v Praze, Institut oceňování majetku, Praha Vlastnické a evidenční údaje: SJM Kubát Arnošt a Kubátová Soňa, Sluneční náměstí 2580/13, Praha 13, podíl 1/2 Stodůlky, Praha Kubát Petr Ing., Revoluční 1840/17, Pokratice, Litoměřice podíl 1/2 Zástavní právo smluvní ve výši ,-- Kč pro Finanční úřad pro Prahu 5. Zástavní právo smluvní ve výši ,-- Kč pro Hypoteční banku a.s. Zástavní právo smluvní ve výši 7.128,-- Kč pro Finanční úřad pro Prahu Celkový popis nemovitosti: Předmětem ceny obvyklé ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 160, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( travní porosty, stromy, IS, oplocení, dřevník ) na pozemku st. parc. č. 33 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 113 ( zahrada ), pozemek parc.č. 112/1 ( trvalý travní porost ) a pozemek parc.č. 112/2 ( trvalý travní porost ) v kat. území Kunratice u Cvikova, obec Kunratice u Cvikova, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 161. Obec Kunratice u Cvikova se nachází cca km od města Česká Lípa. Předmětná nemovitost je v zástavbě domů obdobného rozsahu a charakteru. Přístup k rodinnému domu je po místní zpevněné komunikaci. Rodinný dům je napojen na veřejné inženýrsko - energetické sítě a vodovodní řád. Souhrnný stavebně-technický stav rodinného domu s příslušenstvím je průměrný. 8. Obsah posudku: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. b) Pozemky b 1 ) Pozemky 4

5 9. Popis objektů a pozemků: a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. Samostatně stojící nepodsklepená nemovitost, postavena na rovinatém oploceném pozemku. Dům je zděný s jedním nadzemním patrem a střešní částí. Střecha je dřevěná, okna jsou dřevěná zdvojená, klempířské prvky provedeny z pozin. plechu, vytápění na tuhá paliva, teplá voda pomocí el. bojleru. Dispozičně je dům v prvním nadzemním patře rozložen na chodbu, kuchyň, dva obytné pokoje a koupelnu v podkrovní části se nacházejí dva obytné pokoje. Na pozemku se nachází dřevník užíván jako sklad na tuhá paliva. Nemovitost s příslušenstvím je v udržovaném průměrném technickém stavu. b) Pozemky b 1 ) Pozemky B. Posudek Výměry, hodnocení a ocenění objektů: Věcná hodnota dle THU a) Hlavní stavby a 1 ) Rodinný dům č.p. Zastavěné plochy a výšky podlaží: Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1 NP: 150,00 m 2 2,60 m střešní část: 100,00 m 2 2,60 m Jednotkové množství: Jednotka: 1 NP: (150)*(2,60) = 390,00 střešní část: (100)*(2,60) = 260,00 Jednotkové množství celkem: = 650,00 Stanovení jednotkové ceny: Ke stanovení jednotkové ceny stavby bylo použito ukazatelů THU firmy ÚRS Praha. Seznam porovnávaných objektů: Pořadovéč Název objektu Katalogová Upravená Váha 5

6 íslo cena [Kč] cena [Kč] 1. Rodinný domek 4 172, ,68 1, Rodinný dům 4 677, ,86 1, Rodinný domek 4 559, ,28 1,000 Minimální jednotková cena: Průměrná jednotková cena: Maximální jednotková cena: 4 172,68 Kč/ 4 469,94 Kč/ 4 677,86 Kč/ Ocenění: Základní cena: 4 469,94 Kč/ 650,00 * 4 469,94 Kč/ = ,54 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou Stáří (S): 70 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 20 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 90 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 90 = 77,778 % ,32 Kč Rodinný dům č.p. - výsledná cena = ,22 Kč Rekapitulace ocenění objektů včetně opotřebení a) Rodinný dům č.p. = ,- Kč Cena objektů činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 364/2010 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemky Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zastavěná plocha a nádvoří ,00 35, ,- Součet 5 845,- Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,3040 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,86 Pozemky zahrad a ostatních ploch oceněné dle 28 odst. 5. Základní cena = 35,- Kč/m 2. 6

7 Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] zahrada ,00 35, ,- trvalý travní porost 112/1 86,00 35, ,- trvalý travní porost 112/2 93,00 35, ,- Součet ,- Úprava ceny dle 28 odst. 5: * 0,4000 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,3040 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): * 2,1690 Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 5 - celkem , ,05 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 1 / 2 Pozemky - zjištěná cena = ,53 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemky Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] st pozemek Kunratice , ,45 1,00 1,00 101,45 u Cvikova st pozemek Svor , ,26 0,90 1,00 226,13 st pozemek Radvanec , ,81 0,90 1,00 249,13 576,71 / 3,000 Průměrná jednotková cena: 192,24 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 101,45 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 249,13 Kč/m 2 Oceňované pozemky: zastavěná plocha a nádvoří p.č m 2 zahrada p.č m 2 trvalý travní porost p.č. 112/1 43 m 2 trvalý travní porost p.č. 112/2 47 m 2 7

8 Výměra oceňovaných pozemků: 378 m 2 377,50 m 2 á 192,24 Kč/m 2 = ,60 Kč Pozemky oceněné porovnávací metodou - celkem = ,60 Kč Pozemky - výsledná cena = ,60 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemky = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací metoda Popis oceňované stavby Název: rodinný dům č.p. 160 Adresa Kunratice u Cvikova 160 Popis: Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu 70 roků Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 755 m 2 Zastavěná plocha 150 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství dřevník Jednotkové množství oceňované nemovitosti Jednotka Zkratka Výměra Obestavěný prostor OP m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem ZP m 2 Podlahová plocha podlaží celkem PP m 2 Hrubá užitná plocha PUH m 2 Čistá užitná plocha PUČ m 2 Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,00 Index odlišnosti objektu oproti standardu I O : 1,00 Přehled porovnatelných nemovitostí Objekt č.: 1 Název: rodinný dům Mařenice Adresa Mařenice Popis: Zděný domek v Mařenicích v Lužických horách nedaleko známého ranče Malevil. Domek se nachází na pozemku o velikosti 630m2 a dále k domu patří přilehlý pozemek zahrada, o velikosti 3.527m2. Krásná klidná lokalita s výhledem do okolí. Celková obytná plocha domu je cca 90m2. V přízemí se nachází zádveří, chodba, obývací místnost, kuchyně, koupelna a sklep. Ve druhém podlaží je chodba, dvě obytné místnosti a tři podkrovní prostory, 8

9 ze kterých je možno rovněž vybudovat obytné místnosti. Vytápění domu kamny na pevná paliva, voda z řádu, odpad do jímky, suchý záchod. V domě je nová elektroinstalace, nová střešní krytina, okapy a střešní okna. Cena ,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 4157 m 2 Zastavěná plocha 100 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro, vodovod Příslušenství Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,33 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 2 Název: rodinný dům Kunratice u Cvikova Adresa Kunratice u Cvikova Popis: Rodinný dům v Kunraticích u Cvikova. Samostatně stojící dům, stavební materiál kámen, cihla, dispozice 3+1, půda, velká stodola. V domě je nové ústřední topení, kombi kotel na plyn a boiler, vše 3roky staré. V přízemí 2+1, koupelna, suché WC, spíž, uhelna. V podkroví pokoj a půda. Udržovaný původní stav. Střecha eternitová v dobrém stavu. Zastavěná plocha 185m2, zahrada 1152m2, vzrostlé stromy, okrasné keře, květiny. Je možné ještě přikoupit vedlejší pozemek 1092m2. Cena ,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1090 m 2 Zastavěná plocha 185 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce jiné Přípojky elektro Příslušenství stodola Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,- Kč 9

10 Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Objekt č.: 3 Název: rodinný dům Jablonné v Podještědí Adresa Jablonné v Podještědí Popis: RD 3+kk v obci Heřmanice v Podještědí spadající pod město Jablonné v Podještědí. Zastavěná plocha domu včetně nádvoří činí 518 m2, obytná je cca 110 m2. Dům prošel v letech 2008 až 2009 rekonstrukcí, mimo jiné nové rozvody vody, střecha nebo nová koupelna (dokončena z 90%). Další rekonstrukce by byla vhodná. V přízemí se nachází vstupní chodba, kuchyň s jídelnou, obývací pokoj, dětský pokoj, ložnice, koupelna s toaletou a dílna. V patře prostor určený k rekonstrukci na další obytnou plochu (cca tři pokoje). O vytápění se starají kamna na tuhá paliva. Voda je k dispozici z vlastní studny, odpady jsou svedeny do septiku. K domu náleží hospodářská budova, kůlna, sklad a pěkná udržovaná zahrada o rozloze 536 m2. Cena ,-- Kč. Druh nemovitosti Rodinné domy Poloha samostatně stojící Stáří objektu rok Stav objektu dobrý Počet nadz. podlaží 1 Počet podzemních podlaží 0 Výměra pozemku 1054 m 2 Zastavěná plocha 518 m 2 Garáž není Výtah ne Podkroví ano Svislé konstrukce zděné Přípojky elektro Příslušenství kůlna, sklad, hosp. budova Požadovaná nebo kupní cena ,- Kč Seznam koeficientů pro porovnání cen nemovitostí Koeficient K1: realizovatelná cena v místě a čase * 1,20 Celkový koeficient: / 1,20 Přepočtená standardní cena: ,33 Kč Výměry a jednotkové ceny Výměry objektu Jednotkové ceny (JCS i ) Přepočtené jedn. ceny (SJTC i ) Obestavěný prostor: m 3 0,- Kč/m 3 0,- Kč/m 3 Zastavěná plocha podlaží celkem: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Podlahová plocha podlaží celkem m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Hrubá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Čistá užitná plocha: m 2 0,- Kč/m 2 0,- Kč/m 2 Zjištění jednotkových cen porovnatelných objektů Objekt číslo Přepočtené jednotkové ceny SJP porovnatelných objektů OP ZP PP PUH PUČ 1. rodinný dům Mařenice 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 2. rodinný dům Kunratice u 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 10

11 Cvikova 3. rodinný dům Jablonné v 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 Podještědí SJC průměr JCO = SJC * I O Výměry oceňované stavby CO: Cena objektu zjištěná porovnávací metodou: C p = CO průměrná ,55 Kč Rodinný dům č.p výsledná cena = ,55 Kč C. Rekapitulace Administrativní cena: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: čtyřistačtyřicetčtyřitisíc Kč Při zjištění ceny obvyklé klademe důraz na srovnání s nemovitostmi nabízených k obchodování v daném místě a místním šetřením. Při stanovování porovnávací hodnoty jsme vycházeli z údajů uvedených v informačních zdrojích realitních kanceláří, zejména internetových stránek. Pro srovnání byly vzaty nabídky srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě. Ve stanovení 11

12 ceny obvyklé je vzata v úvahu rovněž obtížná prodejnost nemovitostí na současném realitním trhu. Současně je vzata v úvahu skutečnost, že spoluvlastnické podíly mají výrazně omezenou a sníženou obchodovatelnost. Na základě výše zjištěných skutečností stanovujeme pro účely předmětného exekučního řízení cenu obvyklou ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/2 na - stavbě (budova) č.p. 160, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( travní porosty, stromy, IS, oplocení, dřevník ) na pozemku st. parc. č. 33 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 113 ( zahrada ), pozemek parc.č. 112/1 ( trvalý travní porost ) a pozemek parc.č. 112/2 ( trvalý travní porost ) v kat. území Kunratice u Cvikova, obec Kunratice u Cvikova, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 161 v objektivní zaokrouhlené výši ,- Kč. Cena obvyklá ideálního spoluvlastnického podílu o velikosti 1/4 na - stavbě (budova) č.p. 160, způsob využití: bydlení s příslušenstvím ( travní porosty, stromy, IS, oplocení, dřevník ) na pozemku st. parc. č. 33 ( zastavěná plocha a nádvoří ), pozemek parc.č. 113 ( zahrada ), pozemek parc.č. 112/1 ( trvalý travní porost ) a pozemek parc.č. 112/2 ( trvalý travní porost ) v kat. území Kunratice u Cvikova, obec Kunratice u Cvikova, okres Česká Lípa, zapsáno na LV 161 v objektivní zaokrouhlené výši ,- Kč. V Praze, E. Seznam příloh: Kopie výpisu z KN Fotodokumentace Kopie snímku katastrální mapy Kopie mapy okolí Matriční list 12