ZNALECKÝ POSUDEK. č /2018

Transkript

1 - 1 - ZNALECKÝ POSUDEK č /2018 o odhadu ceny obvyklé nemovité věci: pozemku parc.č. 1621, jehož součástí je objekt k bydlení č.p. 327 a pozemků parc.č a 1623, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Štěpánov u Olomouce, obec Štěpánov, okres Olomouc (LV č. 378) Objednatel posudku: JUDr. Miroslav Kyprý insolvenční správce Palackého tř Brno Účel posudku: Zjištění ceny obvyklé nemovité věci pro insolvenční řízení č. j. KSOL 16 INS / 2017 vedená u Krajského soudu v Ostravě-pobočka v Olomouci Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava Posudek obsahuje včetně titulního listu a příloh 14 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě

2 - 2 - A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenit nemovitou věc včetně součástí a příslušenství, ocenit jednotlivá práva a závady, ocenit závady, které prodejem v insolvenci nezaniknou a odhadnout cenu obvyklou 2. Informace o nemovité věci Název: Adresa: Okres: Obec: Katastrální území: Rodinný dům č.p. 327, včetně pozemků Horní č.p. 327/52, Štěpánov Olomouc Štěpánov Štěpánov u Olomouce 3. Prohlídka a zaměření nemovité věci Prohlídka nemovité věci byla provedena dne za účasti znalce a p. Martina Lidmanského. 4. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č. 378 pro k.ú. Štěpánov u Olomouce ze dne a informativní výpis z KN ze dne Kopie katastrální mapy. Doplňující údaje poskytnuté objednatelem. 5. Vlastnické a evidenční údaje Jako vlastník nemovité věci je v KN na LV č. 378 zapsán: Lidmanský Jiří, Horní 327/52, Štěpánov podíl ½ Lidmanský Martin, Horní 327/52, Štěpánov podíl ½ Omezení vlastnického práva: Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona - Lidmanský Martin Rozhodnutí o úpadku ( 136 odst. 1 insolvenčního zákona) - Lidmanský Martin Zahájení exekuce - Lidmanský Jiří Zahájení exekuce - Lidmanský Martin Zástavní právo smluvní Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu

3 Celkový popis Oceňovaná nemovitá věc se nachází v okrese Olomouc, v obci Štěpánov, při ul. Horní, v okrajové části obce, cca 250 m od zastávky bus Štěpánov, rozc. Krnovská. Okolní zástavbu tvoří zástavba objektů individuálního bydlení. Přístup a příjezd k objektu z pozemku parc.č. 1850, který je ve vlastnictví Obce Štěpánov. V obci Štěpánov je k dispozici kompletní občanská vybavenost. Nemovitá věc je tvořena pozemkem parc.č. 1621, jehož součástí je objekt k bydlení č.p. 327 a pozemky parc.č a 1623, včetně součástí a příslušenství. Příslušenství a součásti nemovité věci tvoří: a) venkovní úpravy - přípojky inženýrských sítí (voda a elektro), žumpa, zpevněné plochy, oplocení, vrata a vrátka b) trvalé porosty - na pozemcích se nachází trvalé porosty ovocné a okrasné stromy a keře, různého druhu a stáří c) 2x studna - kopané studny d) 2x hospodářská budova jedná se o přízemní, nepodsklepené, zděné stavby, které nejsou zapsány, ani zakresleny v Katastru nemovitostí. Zastavěná plocha činí cca 25 m 2 a 30 m 2. Pozitiva oceňované nemovité věci: - umístění v klidné lokalitě k bydlení - dostatečná výměra pozemků ve funkčním celku Negativa oceňované nemovité věci: - špatný stav domu s nutností dalších investic na rekonstrukci domu 7. Obsah posudku I) Odhad ceny obvyklé Přílohy: - Fotodokumentace - Mapa širších souvislostí - Srovnávané nemovité věci

4 - 4 - B. Posudek I) Odhad ceny obvyklé Použitá metodika ocenění Odhad ceny obvyklé srovnávací metodou Obvyklou cenu definuje 2 odst. 1 zák. č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb., zákona č. 257/2004 Sb., zákona č. 296/2007 Sb., zákona č. 188/2011 Sb., zákona č. 350/2012 Sb., a zákona č. 303/2013 Sb. Ten uvádí, že obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají vliv na cenu, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota, přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Za metodu srovnávací se považuje hodnotové srovnání předmětných nemovitých věcí s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné minulosti na trhu realizovány. Tuto metodu lze v tomto případě použít rovněž v podobě vyhodnocení nabídek k prodeji obdobně situovaných nemovitých věcí. Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitých věcí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitých věcí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Popis A) pozemky Výčet pozemků: Parc.č zastavěná plocha a nádvoří o výměře 557 m 2 Parc.č zahrada o výměře 757 m 2 Parc.č zahrada o výměře 286 m 2 Pozemky jsou ve funkčním celku se stavbami, součástmi a příslušenstvím. Pozemky jsou rovinaté a nachází se zde rodinný dům, studny, trvalé porosty, hospodářské budovy a venkovní úpravy. Celková výměra pozemků ve funkčním celku činí m 2. Příslušenství nemovité věci je standardního rozsahu. Příslušenství je popsáno v části A kapitole 6. B) stavby: - Objekt k bydlení č.p. 327, součást pozemku parc.č Oceňovaný rodinný dům s navazující hospodářskou částí je samostatně stojící, nepodsklepený, v části s jedním nadzemním podlažím a půdou, v části se dvěmi nadzemními podlažími a půdou pod sedlovou střechou. Základy objektu jsou smíšené. Svislé obvodové konstrukce jsou zděné z cihel v tl. 60 cm. Stropy s rovným podhledem. Střecha je sedlová s krytinou z tašek a vlnitého eternitu. Klempířské konstrukce

5 - 5 - jsou provedeny z pozinkovaného plechu. Fasádní omítky jsou vápenné. Vnitřní omítky jsou vápenné hladké. Vnitřní keramické obklady jsou provedeny v kuchyních a sociálních prostorách. Okna jsou dřevěná dvojitá, dveře hladké plné a prosklené. Podlahy v obytných místnostech tvoří parkety a betonový povrch, v ostatních prostorách jsou keramické dlažby a betonové povrchy. Vytápění domu je ústřední, prostřednictvím kamen na tuhá paliva. Elektroinstalace světelná a motorová. Je proveden rozvod vody studené a teplé, zdrojem teplé vody je el. bojler. Vybavení kuchyní tvoří kuchyňské linky (na hranici životnosti). Vybavení sanity tvoří vany, umyvadla a WC. Dispoziční řešení: 1.NP zádveří, kuchyňský kout, 4 pokoje, koupelna a WC 2. NP chodba, kuchyně, 3 pokoje, koupelna s WC a půdní prostory Objekt je napojen na IS: elektro a voda. Odkanalizování objektu je svedeno do žumpy. Plyn není proveden. Zastavěná plocha objektu vč. navazující hospodářské části činí cca 156 m 2, z toho zastavěná plocha obytné části činí cca 140 m 2 a zastavěná plocha hospodářské části činí cca 16 m 2. Obytná plocha domu činí cca 182m 2. Rodinný dům je v užívání více jak 100 let. V průběhu své životnosti byla prováděna pouze základní údržba. Dům se nachází ve špatném technickém stavu, s nutností dalších investic na celkovou rekonstrukci domu.

6 - 6 - Stanovení hodnoty srovnávací metodou Při použití srovnávací metody je nutno provést srovnání předmětných věcí s obdobnými objekty, jejichž ceny byly v nedávné době na trhu realizovány. Tržní hodnota věcí srovnávací metodou je zjišťována na základě srovnávací analýzy základních parametrů oceňované věci a ověřených informací ze stávajícího trhu nemovitých věcí. V současné době se ve Štěpánově a okolí (cca 5-10 km) běžně obchoduje s rodinnými domy. Nabídka je v rovnováze s poptávkou. V okolí nemovité věci se zobchodovaly anebo nabízí k prodeji obdobné nemovité věci v rozmezí cca tis. až tis. Kč dle velikosti, technického stavu, umístění v lokalitě, příslušenství, velikosti obytné plochy, apod. Nutno podotknout, že ceny nabídkové bývají od realizovaných cen vyšší cca o 5 až 10%. Tyto ceny navíc zahrnují i provize realitních kanceláří, které se obvykle pohybují mezi cca 4 7 %. Tuto skutečnost znalec zohlednil v koeficientu korekce na typ transakce. Příklady obdobných nemovitých věcí pro srovnání jsou uvedeny v příloze č. 3 č. Lokalita Výměra UP v m2 Výměra pozemku v m2 č.1 Štěpánov č.2 Šternberk č.3 Březecká, Štěpánov č.4 Trusovická, Bohuňovice č.5 Pod Lipami, Bohuňovice Srovnávací analýza je provedena v následující tabulce: č. lokalita č.1 č.2 č.3 č.4 č.5 cena nabídková Koeficient redukce na pramen ceny Koeficient pro datum nabídky/p rodeje Cena po redukci na pramen ceny Štěpánov Kč 0,85 1, Kč Šternberk Kč 0,85 1, Kč Březecká, Štěpánov Trusovická, Bohuňovice Pod Lipami, Bohuňovice Kč 1,00 1, Kč Kč 1,00 1, Kč Kč 1,00 1, Kč K1 - poloha K2 - velikost UP K3 - stav K4 - velikost pozemku K5 příslušenství srovnatelná lepší lepší horší lepší 1,00 0,80 0,95 1,20 0,90 lepší horší lepší horší lepší 0,85 1,05 0,95 1,20 0,95 srovnatelná horší lepší horší lepší 1,00 1,05 0,90 1,10 0,95 srovnatelná lepší lepší horší lepší 1,00 0,80 0,85 1,10 0,95 srovnatelná lepší lepší horší lepší 1,00 0,95 0,90 1,10 0,95 K1 x K5 výsledná cena 0, , , , , průměrná indexovaná hodnota Výměra UP v m2 průměrná indexovaná hodnota/m2 cena RD zjištěná srovnáváním Kč

7 - 7 - K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu K3 - Koeficient úpravy na celkový stav K4 - Koeficient úpravy na velikost pozemku K5 - Koeficient úpravy příslušenství Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší Koeficient pro datum nabídky/prodeje Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (orientační): Cena nemovité věci zjištěna srovnáním (zaokrouhleno): ,- Kč ,- Kč

8 - 8 - C. Rekapitulace 1) Cena obvyklá: pozemku parc.č. 1621, jehož součástí je objekt k bydlení č.p. 327 a pozemků parc.č a 1623, včetně součástí a příslušenství, katastrální území Štěpánov u Olomouce, obec Štěpánov, okres Olomouc (LV č. 378)činí: Slovy: jeden-milion-devět-set-padesát-pět-tisíc-korun-českých ,- Kč V Ostravě, Ing. René Butkov, Ph.D., MBA Foerstrova Ostrava D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne 23. června 2009, č.j. Spr 1757/2009 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2018 znaleckého deníku.

9 - 9 - Přílohy: Příloha č. 1: Fotodokumentace Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci

10 Příloha č. 1: Fotodokumentace

11 - 11 -

12 Příloha č. 2: Mapa širších souvislostí

13 Příloha č. 3: Srovnávané nemovité věci Nemovitá věc č. 1 Rodinný dům, Štěpánov, okr. Olomouc Cena: ,- Kč Užitná plocha: 244 m 2 Plocha pozemku: 650 m 2 Dvoupodlažní, dvougeneračního rodinný dům. V přízemí domu jsou k dispozici 2 pokoje + 2 kuchyně, koupelna s vanou, samostatné WC. V druhém nadzemním podlaží jsou čtyři pokoje, dvě kuchyně, dvě špajzky, koupelna, samostatné WC (lze i jako 2x 2+1 se společným soc. zařízením). V tomto patře lze bydlet okamžitě, první podlaží rekonstrukci vyžaduje. Každé podlaží má svůj samostatný vchod. Dům je napojen na obecní vodovod, elektřinu, plyn, tlakovou kanalizaci. Každé podlaží má vlastní plynový kotel, který zajišťuje vytápění. Ohřev vody je v přízemí elektrickým bojlerem, ve druhém patře plynovým bojlerem. Na pozemku je studna s užitkovou vodou. Okna jsou z 90% již vyměněna za plastová. K domu patří dvě samostatné garáže, skleník, místo na dílnu, slunná zahrada. Zdroj: sreality.cz, únor 2018 Nemovitá věc č. 2 Rodinný dům, Šternberk, okr. Olomouc Cena: ,- Kč Užitná plocha: 140 m 2 Plocha pozemku: 516 m 2 Cihlový, podsklepený, dvougenerační rodinný dům 5+1 s pozemkem 516 m2. Dům je vytápěný plynovým kotlem, voda je městská a odpady jsou svedeny do městské kanalizace. Střecha je ve velmi dobrém stavu a místy jsou osazeny plastová okna. V 1.NP jsou 3 pokoje, kuchyně, koupelna, toaleta a chodba. Ve 2.NP jsou 2 pokoje, kuchyně a prostorná půda s možností vybudovat koupelnu nebo další pokoj. Dům je ve stavu před modernizací, avšak je udržovaný, suchý. Zdroj: sreality.cz, únor 2018 Nemovitá věc č. 3 Rodinný dům, Březecká, Štěpánov, okr. Olomouc Realizovaná cena: ,- Kč Užitná plocha: 140 m 2 Plocha pozemku: 931 m 2 Rodinný dům s garáží a zahradou ve Štěpánově. Dům je po celkové adaptaci z roku V přízemí: vstupní chodba, obývací pokoj, kuchyň s jídelním koutem a spíží, samostatné WC, garáž s dílnou, vstup na zahradu. V podkroví jsou tři pokoje, koupelna s vanou a WC. Na dům navazuje směrem do zahrady zastřešené posezení, dvůr s kůlnou a zahrada. Ze zadní části zahrady je možný příjezd. Napojeno na veškeré inženýrské sítě, na zahradě dále studna s čerpadle. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 8/2015

14 Nemovitá věc č. 4 Rodinný dům, Trusovická, Bohuňovice, okr. Olomouc Realizovaná cena: ,- Kč Užitná plocha: 240 m 2 Plocha pozemku: m 2 Dvougenerační rodinný dům se dvěma bytovými jednotkami 5+1, se samostatnými vchody. Ve spodním bytě jsou nová plastová okna a podlahy. Lze topit krbem a plynovým kotlem. V bytě v 2.NP je nová koupelna s wc. Okna jsou dřevěná. V celém domě bylo děláno komplet nové topení. Krovy i krytina jsou zachovalé. K dispozici je i prostorná půda vhodná k dalšímu rozšíření. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 10/2015 Nemovitá věc č. 5 Rodinný dům, Pod lipami, Bohuňovice, okr. Olomouc Realizovaná cena: ,- Kč Užitná plocha: 190 m 2 Plocha pozemku: 906 m 2 Dvoupodlažní rodinný dům v klidné lokalitě obce Bohuňovice. V domě se nachází dvě samostatné bytové jednotky 2+1 a NP - vstupní hala o výměře cca 16 m2, kuchyně cca 18 m2, 2 další pokoje cca 25 m2 a 20 m2. Koupelna s WC a komora. 2NP bytová jednotka kuchyně cca 20 m2 se vstupem na terasu 18 m2, ob. pokoj pokoj cca 18 m2, dětský pokoj cca 20m2, pracovna cca 14 m2, ložnice cca 20 m2, koupelna, WC zvlášť (rozvody vody a odpadu ve 2NP v plastu). Pokoje jsou převážně čtvercového tvaru, světlé, prostorné. K domu náleží zděná kůlna+ 1 místnost cca 15m2 a zděná garáž. Vytápění domu je zajištěno plynovým kotlem + kamínky na TPv Ob. pokoji, kanalizace obecní, voda - vlastní studna hloubká cca 6 m. El 220, 380. Zdroj: databáze znalce, realizovaný převod 12/2015