Znalecký posudek. č /2015. Objednatel: PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/ Brno

Transkript

1 Znalecký posudek č /2015 Objednatel: PROKONZULTA, a.s. Křenová 299/ Brno Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny podílu ve výši ¼ na pozemcích parc. č. st. 239 a 104/18, včetně součástí a příslušenství, v obci Předměřice nad Labem, kat. území Předměřice nad Labem, okres Hradec Králové, pro účely dražby. Dle mezinárodně uznávaných tržních metodik a dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška), ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: XP invest, s. r. o. Mánesova 1374/ Praha 2 Tel.: Mail: info@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu, a 8 stran příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny podílu ve výši ¼ na pozemcích parc. č. st. 239, jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 235 v ulici Na Obci, a parc. č. 104/18, obec Předměřice nad Labem, kat. území Předměřice nad Labem, okres Hradec Králové, pro účely dražby. 2. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky parc. č. st. 239 a 104/18, rodinný dům č. p. 235 Adresa: Na Obci č. p. 235 Kraj: Královéhradecký Okres: Hradec Králové Katastrální území: Předměřice nad Labem Obec: Předměřice nad Labem 3. Zaměření nemovitosti Prohlídka nemovitosti byla provedena dne za přítomnosti paní Žanety Součkové a pana Romana Součka. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Výpis z elektronické verze KN ze dne Výpis z katastru nemovitostí ze dne Snímek z katastrální mapy - Informace a údaje sdělené při prohlídce dne paní Žanetou Součkovou a panem Romanem Součkem 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické údaje k datu vyhotovení posudku/k datu ocenění: Součková Žaneta, Na Obci 235, Předměřice nad Labem podíl 1/4 Tetour Marcel, Na Obci 235, Předměřice nad Labem podíl 1/4 Tetourová Jaroslava, Na Obci 235, Předměřice nad Labem podíl 1/2 Nemovitosti: - podíl ¼ na pozemku parc. č. st. 239 (zastavěná plocha a nádvoří, výměra 419 m2), jehož součástí je stavba rodinného domu č. p. 235 v ulici Na Obci, - podíl ¼ na pozemku parc. č. 104/18 (zahrada, výměra 292 m2), zapsáno na LV 308, obec Předměřice nad Labem, kat. území Předměřice nad Labem, okres Hradec Králové. 2

3 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění jsou pozemky parc. č. st. 239 a 104/18 a rodinný dům č. p. 235 v ulici Na Obci, obec Předměřice nad Labem, kat. území Předměřice nad Labem, okres Hradec Králové. Celková situace: Oceňované nemovitosti se nacházejí v obci Předměřice nad Labem, cca 3 km od okraje města Hradce Králové (cca 9 km od centra města). Obec má kompletní základní občanskou vybavenost MŠ, ZŠ, obchod, lékaře, poštu, základní služby. Je obsluhována vlakovou i autobusovou dopravou vč. příměstských linek. Nezaměstnanost v okrese je nad průměrem kraje. Rodinný dům č. p. 235 se nachází v širším centru obce. Příjezdová cesta je zpevněná asfaltová, ve vlastnictví obce. Parkování je možné na komunikaci i přímo na pozemku. Okolní zástavba je převážně ze starších rodinných domů s dobrou údržbou. Lokalita je převážně klidná, ve vzdálenosti 100 m vzdušnou čarou sice prochází železniční trať Hradec Králové Jaroměř, frekvence provozu je ale nízká. Rodinný dům č. p. 235 sestává z 2 bytových jednotek: v 1. NP je jednotka 3+kk (obývací pokoj s kuchyňským koutem, 2x pokoj, koupelna, WC, chodba), v podkroví je jednotka 4+1 (4x pokoj, kuchyň, koupelna, WC, chodba). Jednotky nejsou zcela odděleny přístup do podkrovního bytu je přes chodbu bytu v přízemí. Dům je částečně podsklepen v ploše cca 15 m2. Dům prošel částečnou rekonstrukcí: v roce 2005 nová střecha, v roce 2010 rekonstrukce přízemí (omítky, podlahy, koupelna, kuchyň) a přístavba pokoje v přízemí, výměna oken v celém domě, v roce 2014 zateplení domu. V domě zůstávají zastaralé rozvody elektro, místy zašlé podlahy a omítky (nedokončené štuky v chodbě v přízemí), stopy zemní vlhkosti, praskliny ve zdivu (pravděpodobně chybné navázání přístavby). Zahrada rodinného domu je udržovaná, s porosty okrasných dřevin. Na zahradě stojí 2 dřevěné zahradní domky (cca 12 m2 a 10 m2). Pozemek je oplocen, v uliční části chybí výplň plotu. Dům je připojen na veřejné přípojky elektro, vody, kanalizace i plynu. Vytápění je společným plynovým kotlem, ohřev vody je bojlerem vždy samostatně pro každou jednotku. Dům je v katastru nemovitostí zapsán jako součást pozemku parc. č. st. 239 se způsobem využití rodinný dům. Je užíván v souladu s tímto využitím, je trvale obýván. Nesouhlasí však zákres domu v katastrální mapě se skutečností odlišný tvar přístavby a vedlejších staveb. Popis rodinného domu: Typ rodinného domu: část dvojdomu Počet nadzemních podlaží: Počet podzemních podlaží: 1 + obytné podkroví 1, částečné Dům byl postaven v roce: 1931 Základy: Konstrukce: Tloušťka zdiva: Stropy: Střecha: Krytina střechy: Vnější omítky: Vnitřní omítky: smíšené neizolované zděná konstrukce 60 cm dřevěné trámové převážně sedlová, v části rovná asfaltová zateplení polystyrenem, vnější krytina štuk štukové 3

4 Vybavení rodinného domu: Rozsah rekonstrukce RD: plastová okna, 2x vana, sprchový kout, 2x splachovací toaleta, keramická umyvadla, ocelové zárubně, dřevěné dveře, 2x kuchyňská linka bez vest. spotřebičů 2005: nová střecha 2010: rekonstrukce přízemí (omítky, podlahy, koupelna, kuchyň) a přístavba, výměna oken v celém domě 2014: zateplení domu Dispozice rodinného domu: 2 bytové jednotky: v přízemí 3+kk, v podkroví 4+1 Popis místností podle podlaží: Energie využívané v rodinném domě: Řešení vytápění v domě: Řešení ohřevu vody v domě: Podlahy v domě: Popis stavu rodinného domu: Vady rodinného domu: přízemí: 3x pokoj (z toho 1x s kuchyňským koutem), koupelna, samostatné WC, chodba podkroví: 4x pokoj, kuchyň, koupelna, samostatné WC, chodba rozvod elektřiny, rozvod zemního plynu, rozvod vody, napojení na obecní kanalizaci plynový kotel 2x bojler dlažba, PVC a koberce standardní rodinný dům s částečně zanedbanou údržbou zastaralé rozvody elektro, místy zašlé podlahy a omítky (nedokončené štuky v chodbě), stopy zemní vlhkosti, praskliny ve zdivu (pravděpodobně chybné navázání přístavby) Popis pozemků: Tvar, sklon: dohromady tvar protáhlého obdélníku, rovinaté Zahrada: udržovaná, s porosty okrasných dřevin v pokryvné ploše cca 50 m2 Venkovní stavby: 2x dřevěný zahradní domek (12 m2 a 10 m2) Popis okolí: Věcná břemena: Přístupová cesta k domu Občanská vybavenost: Životní prostředí: Spojení a parkovací možnosti: Sousedé a lidé v okolí: přístup bezproblémový po obecní cestě v obci OÚ, MŠ, ZŠ, obchod, lékař, pošta, základní služby; autobusová i vlaková zastávka (příměstská doprava) klidná lokalita, v blízkosti železniční trať s nízkou frekvencí provozu, oblast se zanedbatelným rizikem výskytu záplav, bez výraznější zeleně v okolí dobrá dostupnost hromadné dopravy (zastávka do 500 m), dobré parkovací možnosti na pozemku se sousedy vztahy dobré, bezproblémové, v místě není zvýšený pohyb nepřizpůsobivých menšin ani zvýšená kriminalita; jsou však problémové vztahy mezi spoluvlastníky bez věcných břemen 4

5 Další informace: Výpočet obestavěného prostoru: Na listu vlastnictví pro oceňovanou nemovitost je zapsáno zástavní právo exekutorské, zahájení exekuce, exekuční příkaz k prodeji ¼ nemovitosti a rozhodnutí o úpadku. Vzhledem k účelu znaleckého posudku nejsou tato omezení vlastnických práv v ocenění zohledněna. ZP: PP 15 m2, 1. NP 9,2*10,8+10,4*6,1 m, podkroví: 9,2*10,8 + 5,3*6,1 m světlé výšky: 1,7+2,5+2,5+1,7 m 7. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny používáme mezinárodně uznávaných oceňovacích postupů. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti jsme použili cenu stanovenou dle platného cenového předpisu a metodu tržního porovnání. Cena dle platného cenového předpisu - jedná se o cenu zjištěnou dle platného oceňovacího předpisu ke dni ocenění. Ocenění nemovitosti je provedeno dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Cena zjištěná má dle typu zadání objednavatele a dle typu účelu posudku pouze pomocný indikační charakter. Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. 8. Obsah znaleckého posudku I. Ocenění dle cenového předpisu 1. Pozemky vč. součástí a příslušenství podíl 1/4 II. Ocenění srovnávací metodou 1. Pozemky vč. součástí a příslušenství podíl 1/4 5

6 B. Znalecký posudek I. Ocenění dle cenového předpisu Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 520,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel III 0,75 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec, jejíž některé katastrální území sousedí s II 1,03 městem (oblastí) vyjmenovaným v tabulce č. 1 (kromě Prahy a Brna) O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Rozšířená vybavenost (obchod, služby, zdravotní středisko, škola a pošta, nebo bankovní (peněžní) služby, nebo sportovní nebo kulturní zařízení) II 0,98 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 690,43 Kč/m 2 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - prodej pouze minoritního I -0,30 podílu, špatné vztahy s ostatními spoluvlastníky 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,700 5 i = 1 6

7 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Výhodná III 0,01 možnost komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1,030 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 1. Pozemky vč. součástí a příslušenství podíl 1/4 Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na II 0,00 využití 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do IV 0,00 15% včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 7

8 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 6 i = 1 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,700 Index polohy pozemku I P = 1,030 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,700 * 1,000 * 1,030 = 0,721 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,43 0, ,80 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 497, ,20 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 104/18 292,00 497, ,60 Stavební pozemky - celkem 711,00 m ,80 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Královéhradecký kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 84 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 919,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží PP: = 15,00 m 2 NP: 9,2*10,8+10,4*6,1 = 162,80 m 2 podkroví: 9,2*10,8+5,3*6,1 = 131,69 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška PP: 15,00 m 2 1,90 m NP: 162,80 m 2 2,70 m podkroví: 131,69 m 2 2,70 m 8

9 Obestavěný prostor PP: (15,0)*(1,90) = 28,50 m 3 NP: (9,2*10,8+10,4*6,1)*(2,70) = 439,56 m 3 podkroví: (9,2*10,8)*(1,00)+(9,2*10,8)*(3,60)/2+(5,3 = 365,50 m 3 *6,1)*(2,70) Obestavěný prostor - celkem: = 833,56 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 162,80 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 309,49 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,90 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - dřevostavby (novostavby) a IV 0,04 stavby zateplené 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace V 0,08 a plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné nadstandard. nebo více zákl. IV 0,05 přísl. standard. proved., popřípadě prádelna 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - standardního rozsahu a provedení III 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní III 0,05 příslušenství - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 II 0,00 m2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient stáří upraven o + 0,10 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 84 let: s = 1-0,005 * 84 = 0,580 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,700 = 0,744 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,700 9

10 Index polohy pozemku I P = 1,030 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 919,- Kč/m 3 * 0,744 = 1 427,74 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 833,56 m 3 * 1 427,74 Kč/m 3 * 0,700 * 1,030= ,11 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,11 Kč Cena staveb celkem = ,11 Kč Ocenění porostů na pozemcích Trvalé porosty Okrasné rostliny oceněné zjednodušeným způsobem: 47 Celková cena pozemku: Kč ,80 Celková výměra pozemku m 2 711,00 Celková pokryvná plocha trvalých porostů: m 2 50,00 Cena pokryvné plochy porostů Kč ,00 Cena porostu je ve výši 8,5 % z ceny pokryvné plochy porostů: * 0,085 Cena okrasných rostlin: = 2 115,65 Trvalé porosty - zjištěná cena = 2 115,65 Kč Cena porostů celkem = 2 115,65 Kč Rekapitulace cen staveb a porostů na pozemku: Rodinný dům ,11 Kč Trvalé porosty 2 115,65 Kč Stavby, porosty na pozemku - celkem ,76 Kč Pozemky - celkem ,80 Kč Pozemky vč. součástí a příslušenství - výchozí cena pro výpočet = ,56 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemky vč. součástí a příslušenství podíl ¼ - zjištěná cena = ,64 Kč 10

11 II. Ocenění srovnávací metodou 1. Pozemky vč. součástí a příslušenství podíl 1/4 Pro srovnání byly vybrány rodinné domy v téže obci, obdobné velikosti (dvougenerační bydlení nebo ekvivalentní rozsah upravený jako 1 bytová jednotka, vzhledem k faktu, že v oceňované nemovitosti nejsou jednotky zcela oddělené), s porovnatelnou vybaveností, v dobrém stavu. Detailní popis srovnávaných nemovitostí je v příloze. Zjištění ceny srovnáním nemovitostí jako celku č. Lokalita rozměry stav pozemek jiné Oceňovaný objekt Polovina dvojdomu, ul. Na Obci, Předměřice nad Labem, okr. Hradec Králové UP 190 m2 + sklep stáří cca 85 let, dům po částečné rekonstrukci, převážně dobrý stav, nutné drobnější opravy a úpravy 711 m2 zděná stavba, 2 bytové jednotky (3+kk, 4+1); kompletní IS, vytápění ústřední plynové; udržovaná zahrada, 2x zahradní domek, parkování na pozemku Vzorek č.1 Vnitřní řadový dům, ul. Na Obci, Předměřice nad Labem, okr. Hradec Králové UP cca 250 m2 stáří 10 let; dům ve velmi dobrém stavu 270 m2 zděná stavba, 2 bytové jednotky; kompletní IS, vytápění ústřední plynové; udržovaná zahrada, parkování před domem Vzorek č.2 Vnitřní řadový dům, ul. Na Obci, Předměřice nad Labem, okr. Hradec Králové UP cca 250 m2 stáří nezjištěno, pravděpodobně mladší; dům v dobrém stavu 310 m2 zděná stavba, dispozice 6+2; kompletní IS mimo kanalizace, vytápění ústřední plynové; udržovaná zahrada s pergolou, bazénem; garáž, dílna v suterénu Vzorek č.3 Polovina dvojdomu, ul. Na Vyšehradě, Předměřice nad Labem, okr. Hradec Králové UP cca 260 m2 stáří 15 let; dům ve velmi dobrém stavu 522 m2 zděná stavba, dispozice 6+1; kompletní IS, vytápění ústřední plynové; udržovaná zahrada s pergolou, bazénem, zavlažováním; garáž, zimní zahrada Cena požadovaná, resp. zaplacená Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K4 - stav a vybavení K-6 úvaha odhadce Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího K1 - K2 - K3 - K1 x x č poloha velikost pozemek K-5 jiné K , ,2 0,9 1,3 1 0,95 1, , ,2 0,9 1,1 0,95 1,2 1, , ,2 0,95 1,3 1 1,2 1, Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná výběrová odchylka - s Pravděpodobná spodní hranice - průměr - s Pravděpodobná horní hranice - průměr + s K1 - Koeficient úpravy na polohu objektu - zohledněna vybavenost a dopravní dostupnost obce K2 - Koeficient úpravy na velikost objektu - zohledněna podl. plocha objektu K3 - Koeficient úpravy na pozemek objektu - zohledněna velikost pozemků K4 - Koeficient úpravy na celkový stav (lepší - horší) - zohledněn stav objektu, vybavení K5 - Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti (lepší - horší) - zohledněny přípojky, vytápění K6 - Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší - horší) - zohledněny vedl. stavby, venk. úpravy, parkování Koeficient redukce na pramen ceny - u inzerce přiměřeně nižší

12 Komentář: Všechny objekty jsou porovnatelné, v téže obci. Byly shledány rozdíly ve velikosti domů i pozemků, stavu domů i rozsahu vedlejších staveb a venkovních úprav. Výsledná hodnota dle srovnávací metody: Na základě výše uvedených údajů a srovnávaných nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu celé předmětné nemovitosti k datu zpracování posudku na částku ,- Kč. Ekvivalent podílu ve výši id. 1/4 je tedy ,- Kč. Vzhledem k tomu, že prodejnost pouze podílu na nemovitosti je výrazně nižší a perspektiva dalšího využití nemovitosti je vzhledem k spoluvlastnickým vztahům nejistá, je tato cena upravena o srážku ve výši 30% a srovnávací hodnota podílu ve výši id. 1/4 na oceňované nemovitosti je stanovena na ,- Kč. C. Rekapitulace cen nemovitosti Cena dle cenového předpisu podíl 1/4 Srovnávací hodnota podíl 1/ ,64 Kč ,00 Kč 12

13 Závěr: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí stanovujeme obvyklou cenu podílu ve výši ¼ na pozemcích parc. č. st. 239 a 104/18, včetně součástí a příslušenství, v ulici Na Obci, obec Předměřice nad Labem, kat. území Předměřice nad Labem, okres Hradec Králové, v daném místě a čase na: ,-- Kč Slovy: Pětsetšedesáttisíckorunčeských V Praze, dne Vypracoval: XP invest, s. r. o. Znalecký ústav Mánesova 53, Praha 2 IČ: Ing. Jitka Mašínová D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012-OSD-SZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2015 znaleckého deníku. E. Přílohy 1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí 2. Srovnávané nemovitosti 3. Fotodokumentace 13

14 1. Výpisy z el. verze katastru nemovitostí 14

15 15

16 2. Srovnávané nemovitostí 16

17 17

18 18

19 3. Fotodokumentace 19

20 20

21 21