Mgr. Martin Kroh, vedoucí lektorského týmu JUDr. Marek Novotný, advokát Akademie pro bytové domy. 15. března

Transkript

1 Hospodaření bytových korporací Hlavní principy, základní pojmy, odpovědnost a omezení hospodaření rozhodování a jednání SVJ / BD a členů jejich statutárních orgánů, kontrola hospodaření Mgr. Martin Kroh, vedoucí lektorského týmu JUDr. Marek Novotný, advokát Akademie pro bytové domy 15. března 2018 Projekt běží pod záštitami:

2 Hospodaření bytových korporací Bytové korporace se liší právní formou: = Společenství vlastníků (jednotek) - SVJ Bytové družstvo - BD

3 Základní podobnosti a rozdíly: Hospodaření bytových korporací SVJ nevlastní zpravidla nic v domě, výjimečně pozemek (zpravidla související, nikoliv zastavěný), mimořádně pak jednotku? BD je vlastníkem domu a bytů a pozemků (zastavěných i souvisejících) stejné postavení (např. služby) velká podobnost (např. správa pohledávek) zásadní rozdíly (např. vyloučení člena)

4 Hospodaření bytových korporací SVJ: Měsíční předpis plateb (záloh) dvě základní kategorie: = Příspěvek na správu domu a pozemku Zálohy na služby BD: Měsíční předpis plateb (záloh) dvě základní kategorie: = Nájemné Zálohy na služby

5 Hospodaření SVJ Prohlášení: 1166 (2) Má-li rozdělením vzniknout alespoň pět jednotek, z nichž mají být alespoň tři ve vlastnictví tří různých vlastníků, uvedou se v prohlášení i náležitosti stanov společenství vlastníků jednotek (dále jen "společenství vlastníků"). Nevznikne-li v souvislosti s rozdělením společenství vlastníků, prohlášení správce určí pravidla pro: 1. správu domu, 2. užívání společných částí a 3. příspěvky na náklady spojené se správou domu a pozemku.

6 Hospodaření SVJ Stanovy: 1200 (2) Stanovy obsahují alespoň: f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí, g) pravidla pro: 1. tvorbu rozpočtu společenství, 2. příspěvky na správu domu, 3. úhradu cen služeb a 4. způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek.

7 Hospodaření SVJ Kompetence shromáždění: 1208 působnosti shromáždění patří (d) Schválení: 1. účetní závěrky, 2. vypořádání výsledku hospodaření a 3. zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, 4. celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a 5. rozhodnutí o vyúčtování nebo 6. vypořádání nevyčerpaných příspěvků, (e) 7. druhu služeb a 8. výše záloh na úhradu (služeb), 9. způsob rozúčtování cen služeb na jednotky,

8 Kompetence shromáždění: 1208 působnosti shromáždění patří Hospodaření SVJ c) volba a odvolávání členů volených orgánů a rozhodování o výši jejich odměn, f) rozhodování (7.) o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; (nebo stanovami), g) udělování předchozího souhlasu 1. k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi, 2. k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem (nebo stanovami), nebo k jinému nakládání s nimi, 3. k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru, 4. k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil, h) ujednání o ceně osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku,

9 Příspěvek na správu domu a pozemku: 1180 Hospodaření SVJ (1) Nebylo-li jinak určeno, vlastník jednotky přispívá na správu domu a pozemku ve výši odpovídající jeho podílu naspolečných částech. Slouží-li některá ze společných částí jen některému vlastníku jednotky k výlučnému užívání, stanoví se výše příspěvku i se zřetelem k povaze, rozměrům a umístění této části a rozsahu povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

10 Příspěvek na správu domu a pozemku: 1180 (2) Příspěvky určené na: Hospodaření SVJ 1. odměňování osoby, která dům spravuje, nebo 2. členů jejích orgánů, 3. na vedení účetnictví a 4. na podobné náklady vlastní správní činnosti se rozvrhnou na každou jednotku stejně.

11 Náklady vlastní správní činnosti Hospodaření SVJ Nařízení vlády č. 366/2013 Sb.: 17 Vymezení některých nákladů vlastní správní činnosti Podobnými náklady vlastní správní činnosti uvedenými v 1180 odst. 2 občanského zákoníku se rozumí zejména náklady a) na zřízení, vedení a zrušení bankovních účtů společenství vlastníků jednotek, b) na rozúčtování a vyúčtování plnění spojených s užíváním jednotek, včetně provedení odečtů hodnot z poměrových měřidel spotřeby vody a ze zařízení sloužících k rozúčtování nákladů na teplo, c) na pořízení majetku sloužícího pro vlastní správní činnost, například počítač včetně softwarového vybavení a jeho odpisy, d) kanceláře osoby odpovědné za správu domu a pozemku, například vybavení, kancelářské potřeby, spotřeba elektřiny, je-li samostatně měřena, poštovné, a e) spojené s poskytováním právních služeb týkajících se správy domu a pozemku..

12 Hospodaření SVJ Změna příspěvku na správu domu a pozemku: Rozhodnutí mimo zasedání (tzv. per rollam) 1214 Rozhodnutí se přijímá většinou hlasů všech vlastníků jednotek, ledaže stanovy vyžadují vyšší počet hlasů. Mění-li se však všem vlastníkům jednotek velikost podílů na společných částech nebo mění-li se poměr výše příspěvků na správu domu a pozemku jinak než v důsledku změny podílů na společných částech, vyžaduje se souhlas všech vlastníků jednotek.

13 Hospodaření SVJ Příspěvek na správu domu a pozemku tvoří zejména: Dlouhodobá záloha na opravy a údržbu domu a pozemku ( fond oprav ) Krátkodobá záloha na opravy a údržbu domu a pozemku? Odměna členům volených orgánů (výbor či předseda SVJ, kontrolní komise či revizor) Odměna osoby, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku ( správce ) Pojištění Provozní záloha (např. náklady shromáždění)

14 Hospodaření SVJ Pravidla vypořádávání příspěvku na správu domu a pozemku: (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) 1186 (1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu (= SVJ) povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat. (2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu (= SVJ), jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

15 Hospodaření SVJ Pravidla vypořádávání příspěvku na správu domu a pozemku: (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) 1186 (1) Při převodu vlastnického práva k jednotce nevzniká osobě odpovědné za správu domu (= SVJ) povinnost příspěvky na správu domu ke dni účinnosti převodu vypořádat. (2) Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu (= SVJ), jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky, popřípadě že takové dluhy nejsou. Za dluhy, které na nabyvatele jednotky přešly, ručí převodce osobě odpovědné za správu domu.

16 Hospodaření BD Přechod závazků v rámci bytového družstva: (zákon č. 90/2012 Sb., zákona o obchodních korporacích) 736 Převod družstevního podílu v bytovém družstvu (1) Převoditelnost družstevního podílu člena bytového družstva nelze omezit ani vyloučit, pokud má být nabyvatelem osoba, která splňuje podmínky stanov pro přijetí za člena bytového družstva. (2) Převodem družstevního podílu, s nímž byl spojen nájem družstevního bytu nebo právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu, dochází k převodu nájmu družstevního bytu, anebo převodu práva na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu včetně všech práv a povinností s tím spojených, a to včetně všech dluhů převodce vůči bytovému družstvu a dluhů bytového družstva vůči převodci, které souvisejí s užíváním družstevního bytu převodcem, anebo s právem na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu za podmínek určených stanovami.

17 Hospodaření BD Pravidla vypořádávání příspěvku na správu domu a pozemku: (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) 744 Členové, kteří jsou nájemci družstevních bytů, hradí v nájemném bytovému družstvu pouze účelně vynaložené náklady bytového družstva vzniklé při správě těchto družstevních bytů, včetně 1. nákladů na opravy, modernizace a rekonstrukce domů, ve kterých se nacházejí, a 2. příspěvků na tvorbu dlouhodobého finančního zdroje na opravy a investice těchto družstevních bytů.

18 Hospodaření BD Pravidla vypořádávání příspěvku na správu domu a pozemku: (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) 748 (1) Stanovy nesmí určit vypořádací podíl nižší, než kolik činí částka vyjadřující rozsah splněné vkladové povinnosti člena v bytovém družstvu. (2) Neurčují-li stanovy způsob výpočtu vypořádacího podílu, je vypořádací podíl roven výši splněného členského vkladu.

19 Hospodaření BD Omezení hospodaření bytového družstva: (zákon č. 90/2012 Sb., zákona o obchodních korporacích) 750 Zisk bytového družstva může být použit pouze k uspokojování bytových potřeb členů a k dalšímu rozvoji bytového družstva.

20 Hospodaření BD Obecná úprava bytového družstva: (zákon č. 90/2012 Sb., zákona o obchodních korporacích) 586 Podíl člena na zisku (1) Stanovy mohou určit, že člen nebo někteří členové mají za podmínek určených ve stanovách právo na podíl na zisku. (2) Neurčují-li stanovy způsob určení podílu člena na zisku určeném k rozdělení mezi členy, určí se v poměru jeho splněné vkladové povinnosti k členskému vkladu ke splacenému základnímu kapitálu družstva; u člena, jehož členství v rozhodném roce trvalo jen část účetního období, se podíl na zisku poměrně zkrátí.

21 Hospodaření BD Omezení hospodaření bytového družstva: (zákon č. 90/2012 Sb., zákona o obchodních korporacích) 751 (1) Bytové družstvo nesmí převést vlastnické právo k družstevním bytům nebo budovám s družstevními byty nebo pozemkům jimi zastavěným a s nimi věcně souvisejícím, ledaže s podmínkami převodu předem souhlasí všichni členové bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů, a všichni členové družstva, kteří mají podle platného znění stanov právo na uzavření smlouvy o nájmu družstevního bytu. (2) Souhlas podle odstavce 1 musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Udělený souhlas je závazný i pro právního nástupce osoby, která jej udělila. (3) Odstavce 1 a 2 se nepoužijí, jestliže se jedná o /neplatí pro/ převody družstevních bytů a družstevních nebytových prostorů do vlastnictví členů bytového družstva, kteří jsou jejich nájemci.

22 Hospodaření BD Omezení hospodaření bytového družstva: (zákon č. 90/2012 Sb., zákona o obchodních korporacích) 752 (1) Bytové družstvo nesmí zastavit nebo jinak zatížit družstevní byty, nebo budovy s družstevními byty nebo pozemky jimi zastavěné a s nimi věcně související, ledaže s tím předem udělí svůj souhlas alespoň dvě třetiny členů bytového družstva, kteří jsou nájemci těchto družstevních bytů. (2) Souhlas podle odstavce 1 musí mít písemnou formu s úředně ověřeným podpisem. Udělený souhlas je závazný i pro právního nástupce osoby, která jej udělila.

23 Hospodaření SVJ Služby: (zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník) 1181 (1) Vlastník jednotky platí zálohy na plnění spojená nebo související s užíváním bytu (= služby) a má právo, aby mu osoba odpovědná za správu domu zálohy včas vyúčtovala, zpravidla nejpozději do čtyř měsíců od skončení zúčtovacího období. (2) Není-li určena doba splatnosti nedoplatku nebo přeplatku záloh, jsou splatné k témuž dni do tří měsíců po uplynutí lhůty uvedené v odstavci 1.

24 Hospodaření bytových korporací Služby: (zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách)) 3 Vymezení a rozsah služeb (1) Službami jsou zejména dodávka tepla a centralizované poskytování teplé vody, dodávka vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu, provoz a čištění komínů a odvoz komunálního odpadu.

25 Hospodaření bytových korporací Služby: (zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách)) 2 Vymezení pojmů Poskytovatel služeb = 1. vlastník nemovitosti nebo vlastník jednotky v případě, že je byt užíván na základě nájemní smlouvy, nebo 2. společenství vlastníků jednotek Příjemce služeb = 1. nájemce bytu, nebo 2. vlastník jednotky

26 Hospodaření bytových korporací Služby: (zákon č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty (zákon o službách))

27 Službami jsou zejména: Hospodaření bytových korporací 1. Služby spotřebované ve společných částech domu: Elektřina ve společných částech (osvětlení, výtah) Úklid Odvoz odpadu Provoz výtahu STA? Ostraha objektu Recepce Zahradnické služby?

28 Službami jsou zejména: Hospodaření bytových korporací 2. Služby spotřebované v jednotce: Teplo Teplá voda Studená voda

29 Rozdělení nákladů na služby: 5 ZoS Rozúčtování nákladů na služby Hospodaření bytových korporací (1) Způsob rozúčtování poskytovatel služeb ujedná s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o něm rozhodne družstvo, anebo společenství. Změna způsobu rozúčtování je možná vždy až po uplynutí zúčtovacího období. (2) Nedojde-li k ujednání, nebo rozhodnutí družstva, anebo společenství, rozúčtují se náklady na služby takto a) dodávka vody a odvádění odpadních vod v poměru naměřených hodnot na podružných vodoměrech; není-li provedena instalace podružných vodoměrů ve všech bytech nebo nebytových prostorech v domě, rozúčtují se náklady na dodávku vody a odvádění odpadních vod podle směrných čísel roční potřeby vody, b) provoz a čištění komínů podle počtu využívaných vyústění do komínů, c) umožnění příjmu rozhlasového a televizního signálu (STA) podle počtu kabelových zásuvek, d) provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, odvoz odpadních vod a čištění jímek, odvoz komunálního odpadu, popřípadě další služby sjednané mezi poskytovatelem služeb a příjemcem služeb, podle počtu osob rozhodných pro rozúčtování.

30 Rozdělení nákladů na služby: Hospodaření bytových korporací 6 ZoS Rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům (1) Náklady na vytápění v případě, že není stanovena povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, a náklady na společnou přípravu teplé vody pro dům z náměrů vodoměrů na teplou vodu podle jiného právního předpisu se rozúčtují na základě ujednání poskytovatele služeb se všemi nájemci v domě, u družstevních bytů na základě ujednání družstva se všemi nájemci v domě, kteří jsou zároveň členy družstva, u společenství ujednáním všech vlastníků jednotek. Pokud k dohodě nedojde, rozúčtují se náklady na vytápění a společnou přípravu teplé vody podle jiného právního předpisu upravujícího podrobnosti pro rozúčtování nákladů na dodávku tepla a společnou přípravu teplé vody v domě. Změna způsobu rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům je možná vždy až po skončení zúčtovacího období. (2) Pokud je jiným právním předpisem stanovena povinnost instalace stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům z náměrů vodoměrů na teplou vodu, rozdělí se náklady na vytápění v zúčtovací jednotce za zúčtovací období na složku základní a spotřební. Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti započitatelné podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové započitatelné podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. Spotřební složka je rozdělována mezi příjemce služeb úměrně výši náměrů stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění s použitím korekcí a výpočtových metod, zohledňujících i rozdílnou náročnost vytápěných místností na dodávku tepelné energie danou jejich polohou.

31 Rozdělení nákladů na služby: Hospodaření bytových korporací 6 ZoS Rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům (3) Rozdíly v nákladech na vytápění připadající na 1 m 2 započitatelné podlahové plochy nesmí překročit u příjemce služeb s měřením nebo zařízením pro rozdělování nákladů na vytápění v zúčtovací jednotce hodnoty určené jako spodní a horní hranice oproti průměru zúčtovací jednotky v daném zúčtovacím období. V případě překročení přípustných rozdílů musí být provedena úprava výpočtové metody. Neumožní-li příjemce služeb instalaci stanovených měřidel podle zákona o metrologii nebo zařízení pro rozdělování nákladů na vytápění, nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je neoprávněně ovlivní, činí v daném zúčtovacím období u tohoto příjemce služeb spotřební složka nákladů trojnásobek průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadajících na 1 m 2 započitatelné podlahové plochy zúčtovací jednotky. (4) Náklady na společnou přípravu teplé vody pro zúčtovací jednotku za zúčtovací období tvořené náklady na tepelnou energii spotřebovanou na ohřev vody a náklady na spotřebovanou vodu se rozdělí na složku základní a spotřební. Základní složka je rozdělena mezi příjemce služeb podle poměru velikosti podlahové plochy bytu nebo nebytového prostoru k celkové podlahové ploše bytů a nebytových prostorů v zúčtovací jednotce. Spotřební složka se rozdělí mezi příjemce služeb poměrně podle náměrů vodoměrů na teplou vodu instalovaných u příjemců služeb. Neumožní-li příjemce služeb instalaci vodoměrů na teplou vodu nebo přes opakované prokazatelné upozornění neumožní jejich odečet, nebo je neoprávněně ovlivní, činí v daném zúčtovacím období u tohoto příjemce služeb spotřební složka nákladů trojnásobek průměrné hodnoty spotřební složky nákladů připadajících na 1 m 2 podlahové plochy zúčtovací jednotky.

32 Hospodaření bytových korporací Rozdělení nákladů na služby: 6 ZoS Rozúčtování nákladů na vytápění a nákladů na společnou přípravu teplé vody pro dům Navazuje vyhláška MMR č. 269/2015 Sb. o rozúčtování nákladů na vytápění a společnou přípravu teplé vody pro dům

33

34

35

36

37 Hospodaření bytových korporací Průměrné náklady bydlení 4 členná rodina v % 2% 12% 11% 4% 13% 21% 7% 1% 1% 2% 2% 1% 3% dlouhodobá záloha pojistné odměna správce odměna volených orgánů provozní náklady odvoz odpadu úklid provoz výtahu el.spol.prostor STA vodné stočné teplo teplá voda elektřina plyn internet / TV pojištění domácnosti

38 Hospodaření SVJ Co může být obsahem potvrzení o bezdlužnosti pro nabyvatele ( 1186 odst. 2)? Převádí-li vlastník vlastnické právo k jednotce, doloží nabyvateli potvrzením osoby odpovědné za správu domu (= SVJ), jaké dluhy související se správou domu a pozemku přejdou na nabyvatele jednotky Do potvrzení o bezdlužnosti se uvádí pohledávky společenství po lhůtě splatnosti, a to ke dni, kdy je potvrzení vyhotoveno.

39 Hospodaření SVJ Do působnosti shromáždění patří ( 1208 OZ): c) volba a odvolávání a rozhodování o výši odměn členů volených orgánů, d) schválení účetní závěrky, vypořádání výsledku hospodaření a zprávy o hospodaření společenství vlastníků a správě domu, jakož i celkové výše příspěvků na správu domu pro příští období a rozhodnutí o vyúčtování nebo o vypořádání nevyčerpaných příspěvků, e) schválení druhu a výše záloh na úhradu služeb, jakož i způsobu rozúčtování cen služeb na jednotky, f) rozhodování 7. o opravě nebo stavební úpravě společné části, převyšují-li náklady částku stanovenou prováděcím právním předpisem; neurčí-li stanovy něco jiného

40 Hospodaření SVJ Do působnosti shromáždění patří ( 1208 OZ): g) udělování předchozího souhlasu 1. k nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí nebo k jinému nakládání s nimi 2. k nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž hodnota převyšuje částku stanovenou prováděcím právním předpisem, nebo k jinému nakládání s nimi; to neplatí, pokud stanovy určí něco jiného, 3. k uzavření smlouvy o úvěru společenstvím vlastníků včetně schválení výše a podmínek úvěru, 4. k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil

41 Hospodaření SVJ Do působnosti shromáždění patří ( 1208 OZ): h) schválení smlouvy s touto osobou, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku (= správce) a schválení změny smlouvy v ujednání o ceně nebo o rozsahu činnosti, i) rozhodování v dalších záležitostech 1. určených stanovami nebo 2. které si shromáždění k rozhodnutí vyhradí.

42 Hospodaření bytových korporací Bytová korporace by měla zajistit doručení: a) Předpis záloh b) Vyúčtování 7 ZoS Vyúčtování a splatnost přeplatků a nedoplatků (1) Není-li jiným právním předpisem stanoveno jinak, skutečnou výši nákladů a záloh za jednotlivé služby vyúčtuje poskytovatel služeb příjemci služeb vždy za zúčtovací období a vyúčtování doručí příjemci služeb nejpozději do 4 měsíců od skončení zúčtovacího období. (3) Finanční vyrovnání provedou poskytovatel a příjemce služeb v dohodnuté lhůtě, nejpozději však ve lhůtě 4 měsíců ode dne doručení vyúčtování příjemci služeb.

43 Hospodaření bytových korporací Náležitosti vyúčtování: 7 odst. 2 ZoS skutečná výše nákladů na služby v členění podle poskytovaných služeb se všemi potřebnými náležitostmi a celková výše přijatých měsíčních záloh za služby tak, aby výše případných rozdílů ve vyúčtování byla 1. zřejmá a 2. kontrolovatelná z hlediska způsobů a pravidel sjednaných pro rozúčtování

44 Hospodaření bytových korporací Sankce při porušení: 13 ZoS Pokuta za prodlení s nepeněžitým plněním (1) Jestliže poskytovatel služeb nebo příjemce služeb nesplní svoji povinnost stanovenou tímto zákonem, zejména nesplní-li: a) příjemce služeb povinnost oznámit změnu počtu osob, nebo b) poskytovatel služeb 1. včas nedoručí vyúčtování nebo 2. nesplní povinnosti spojené s právem příjemce služeb nahlížet do podkladů k vyúčtování a 3. povinnosti spojené s vypořádáním námitek, je povinen zaplatit druhé straně pokutu, ledaže by splnění povinností ve stanovené lhůtě nebylo spravedlivé požadovat nebo k nesplnění lhůty došlo zaviněním druhé strany.

45 Hospodaření bytových korporací Sankce při porušení: 13 ZoS Pokuta za prodlení s nepeněžitým plněním (2) Výši pokuty poskytovatel služeb ujedná alespoň s dvoutřetinovou většinou nájemců v domě, nebo o ní rozhodne družstvo, anebo společenství. Ujednaná výše pokuty nesmí přesáhnout 50 Kč za každý započatý den prodlení. Nedojde-li k ujednání s nájemci nebo rozhodnutí družstva anebo společenství, činí výše pokuty 50 Kč za každý započatý den prodlení.

46 Hospodaření SVJ Nařízení vlády č. 366/2013 Sb.: 8 Činnostmi týkajícími se správy domu a pozemku z hlediska správních činností se rozumí zejména b) stanovení a vybírání předem určených finančních prostředků od vlastníků jednotek jako záloh na příspěvky na správu domu a pozemku, stanovení záloh na úhrady cen služeb a jejich vyúčtování a vypořádání, c) vedení účetnictví, zpracování a předložení daňových přiznání, řádné hospodaření s finančními prostředky, vedení seznamu členů společenství vlastníků jednotek, d) uplatňování a vymáhání plnění povinností vůči jednotlivým vlastníkům jednotek, které jim ukládají jiné právní předpisy nebo vyplývají ze stanov společenství vlastníků jednotek a z usnesení shromáždění vlastníků jednotek přijatých v souladu s jinými právními předpisy a se stanovami společenství vlastníků jednotek,

47 Hospodaření SVJ Nařízení vlády č. 366/2013 Sb.: 12 Pro účely rozvržení příspěvků ve stejné výši na každou jednotku podle 1180 odst. 2 občanského zákoníku odměnami osoby, která dům spravuje, se rozumí odměna správce v domě, kde nevzniklo společenství vlastníků jednotek; odměnami členů orgánů osoby, která dům spravuje, se rozumí odměny členů volených orgánů společenství vlastníků jednotek.

48 Hospodaření SVJ Nařízení vlády č. 366/2013 Sb.: 13 V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je (1) rozhodování o nabytí, zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž pořizovací cena nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky Kč, dále rozhodování o zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesahuje v souhrnu Kč; to neplatí, pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného. Vzorové stanovy SVJ: nabytí movitých věcí, jejichž pořizovací cena nedosáhne v kalendářním roce souhrnné částky Kč a dále rozhodování o zcizení nebo zatížení movitých věcí, jejichž zůstatková cena v kalendářním roce nepřesáhne v souhrnu částku Kč

49 Nařízení vlády č. 366/2013 Sb.: Hospodaření SVJ 13 V působnosti statutárního orgánu společenství vlastníků jednotek je (2) rozhodování o opravě nebo stavební úpravě společných částí nemovité věci, nepřevyšují-li náklady v jednotlivých případech částku Kč v průměru na každou jednotku; tento limit neplatí, pokud se jedná o opravy způsobené havárií na společných částech, nebo pokud stanovy společenství vlastníků jednotek určí něco jiného. Vzorové stanovy SVJ: údržbě, opravě nebo stavební úpravě společné části, celková částka na opravy a údržbu však nesmí překročit souhrnnou částku v součtu Kč v průměru na každou jednotku v domě a Kč na společenství v kalendářním roce. Tento limit neplatí, jde-li o havarijní stav či odstranění jeho důsledků a/nebo opatření k zabránění větší škodě na společných částech nebo majetku vlastníků jednotek.

50 Hospodaření SVJ Vzorové stanovy SVJ informační povinnost: O všech rozhodnutích je výbor společenství povinen informovat nejpozději na nejbližším zasedání shromáždění.

51 Hospodaření SVJ Nařízení vlády č. 366/2013 Sb.: 14 (1) K nabytí, zcizení nebo zatížení nemovitých věcí ve vlastnictví společenství vlastníků jednotek nebo k jinému nakládání s nimi může shromáždění vlastníků jednotek dát předchozí souhlas jen v případě, jde-li o nabytí nemovité věci pro účely správy domu a pozemku; rozhodování v této záležitosti statutárnímu orgánu společenství vlastníků jednotek nepřísluší. (2) Ke sjednání úvěru a k uzavření smlouvy o zřízení zástavního práva k jednotce, pokud dotčený vlastník jednotky v písemné formě s uzavřením zástavní smlouvy souhlasil, je oprávněno shromáždění vlastníků jednotek dát souhlas jen pro účely správy domu a pozemku, především pro opravy, úpravy společných částí nebo změny stavby, jejichž realizace byla schválena usnesením shromáždění vlastníků jednotek.

52 Rozpočet SVJ Hospodaření SVJ Zákon č. 89/2012 Sb., občanský zákoník: 1200 Založení společenství vlastníků (2) Stanovy obsahují alespoň (g) pravidla pro tvorbu rozpočtu společenství, pro příspěvky na správu domu a úhradu cen služeb a způsob určení jejich výše placené jednotlivými vlastníky jednotek. Nařízení vlády č. 366/2013 Sb.: 15 Rozpočet na kalendářní rok, sestavený podle pravidel určených ve stanovách, schvaluje shromáždění vlastníků jednotek, které také schvaluje výsledky jeho plnění v rámci schválení zprávy o hospodaření společenství vlastníků jednotek.

53 Hospodaření SVJ Příjmy SVJ: Nařízení vlády č. 366/2013 Sb.: 16 (1) Příjmem společenství vlastníků jednotek jsou zejména a) příspěvky vlastníků jednotek na správu domu a pozemku podle 1180 občanského zákoníku, b) úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami příspěvků na správu domu a pozemku podle 1180 občanského zákoníku, c) úroky z prodlení přijaté od vlastníků jednotek z důvodu prodlení s platbami za plnění spojená nebo související s užíváním jednotky podle 1181 občanského zákoníku, včetně nedoplatků z jejich vyúčtování, a pokuty za nesplnění povinnosti vlastníka jednotky podle 13 odst. 1 zákona č. 67/2013 Sb., kterým se upravují některé otázky související s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostorů v domě s byty,

54 Hospodaření SVJ Příjmy SVJ: Nařízení vlády č. 366/2013 Sb.: 16 (1) Příjmem společenství vlastníků jednotek jsou zejména d) úroky z vkladů na bankovních účtech společenství vlastníků jednotek, e) penále, úroky z prodlení a smluvní pokuty zaplacené třetími osobami za porušení povinností ze smluv sjednaných společenstvím vlastníků jednotek, f) pojistné plnění z pojistných smluv sjednaných společenstvím vlastníků jednotek týkající se společných částí a bonifikace za příznivý škodní průběh a g) příjmy plynoucí z nakládání s majetkem společenství vlastníků jednotek.

55 Hospodaření SVJ Příjmy SVJ: Nařízení vlády č. 366/2013 Sb.: 16 (2) Příjmem společenství vlastníků jednotek nejsou příjmy plynoucí z nakládání se společnými částmi, a to i v případě, že jsou hrazeny na bankovní účet společenství vlastníků jednotek; jde zejména o tyto příjmy a) nájemné z pronájmu společných částí domu, b) úroky z prodlení placené z důvodu prodlení nájemců těchto společných částí s platbami nájemného a s úhradami za plnění spojená s užíváním těchto společných částí včetně nedoplatků z jejich vyúčtování a c) příjmy od třetích osob plynoucí z provozování technických zařízení v domě pro tyto osoby.

56 Hospodaření bytových korporací Koexistence SVJ a BD v bytovém domě: 1. BD - rozhoduje členská schůze 2. založení SVJ - rozhoduje shromáždění vlastníků - smluvní vztahy na BD, hospodaření na účtu BD, ale vyúčtování na vlastníky jednotek 3. vznik SVJ - správa společných částí domu a pozemku přechází na SVJ - BD je jedním členem SVJ, je-li vlastníkem alespoň jedné jednotky, byť třeba jako vlastník více jednotek - BD může být předsedou SVJ či předsedou nebo členem výboru SVJ x SVJ zpravidla nikdy nebude členem či statutárním orgánem BD

57 Hospodaření bytových korporací Speciální témata: Správce vs. osoba, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku? 1190 Osobou odpovědnou za správu domu a pozemku je společenství vlastníků. Nevzniklo-li společenství vlastníků, je osobou odpovědnou za správu domu správce (1) Dokud má některý zakladatel společenství vlastníků většinu hlasů, je správcem domu a pozemku. Pro tento účel se na strany smlouvy o výstavbě hledí jako na jednu osobu. SBD Praha je osobou, která má zajišťovat některé činnosti správy domu a pozemku, ne správcem! Pokuty v rámci stanov či domovního řádu nelze stanovit jinak než na základě zákona obtížné dokazování porušení povinností oporou pro domovní řád: 1200 odst. 2 písm. f) pravidla pro správu domu a pozemku a užívání společných částí 1176 povinnost vlastníka jednotky řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí, pokud byl s těmito pravidly seznámen nebo pokud je měl a mohl znát, jakož i zajistit jejich dodržování osobami, jimž umožnil přístup do domu nebo bytu

58 Hospodaření bytových korporací Speciální témata: Předpis úhrad Splatnost Pocty osob, oznamovací povinnost Nákladové listy pro rozúčtování Pohledávky, řešení dluhu, upomínání Exekuce a insolvence Účetní závěrka Rozvaha, Výkaz zisků a ztrát ( výsledovka ), Přehled čerpání dlouhodobé zálohy, Analytické účty Daňové přiznání Ukládání do veřejných rejstříků

59 Hospodaření bytových korporací Speciální témata: Výnos z pronájmů nebytových prostor (jednotek) a společných částí domu Konstrukce úpravy záloh na služby Vzorové stanovy SVJ k hospodaření Mzdová agenda Sdílená ekonomika (AirBNB) Financování oprav Úvěr Oprava vs. Investice Elektronická data banky, dodavatelé Klientský portál Výstavba Pořízení družstevního bytu

60 Hospodaření bytových korporací Kontrola hospodaření: 1179 OZ: Vlastník jednotky má právo seznámit se, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům nebo pozemek spravuje. U této osoby může vlastník jednotky nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů. 575 odst. 1 písm. b) ZOK: Člen (družstva) má v souladu se zákonem a stanovami právo účastnit se řízení a rozhodování v družstvu..

61 Kontrola vyúčtování: Hospodaření bytových korporací 8 ZoS Nahlížení do podkladů k vyúčtování a vypořádání námitek (1) Na základě písemné žádosti příjemce služeb je poskytovatel služeb povinen nejpozději do 5 měsíců po skončení zúčtovacího období doložit příjemci služeb náklady na jednotlivé služby, způsob jejich rozúčtování, způsob stanovení výše záloh za služby a provedení vyúčtování podle tohoto zákona a umožnit příjemci služeb pořízení kopie podkladů. (2) Případné námitky ke způsobu a obsahu vyúčtování předloží příjemce služeb poskytovateli služeb neprodleně, nejpozději však do 30 dnů ode dne doručení vyúčtování, popřípadě doložení podkladů podle odstavce 1, příjemci služeb. Vyřízení uplatněných námitek musí být poskytovatelem služeb uskutečněno nejpozději do 30 dnů od doručení námitky.

62 Hospodaření bytových korporací

63 Závěrem k zamyšlení: Hospodaření bytových korporací V účetnictví se počítá na haléře a vyžaduje se 100% přesnost. Příklady z běžného života: 99,9% bezpečnosti v poštovních službách = nedoručených zásilek v ČR 99,9% bezpečnosti v leteckém provozu = nehod letadel na světě (z toho 7 letadel odbavených v Praze) 99,9% bezpečnosti v porodnicích = 107 záměn novorozenců v ČR Plnění na 99,9% je neakceptovatelné v řadě oborů!

64 Děkuji za pozornost! Mgr. Martin Kroh vedoucí lektorského týmu Akademie pro bytové domy Projekt běží pod záštitami: