ZNALECKY POSUDEK. č. 4160/54/722

Transkript

1 ZNALECKY POSUDEK č. 4160/54/722 O ceně pozemků p.č. 668/165, p.č. 668/166, p.č. 668/179, p.č. 668/181, p.č. 668/182, p.č. 668/185, p.č. 668/186, p.č. 668/187, p.č. 668/188, p.č. 668/189, p.č. 668/19, p.č. 668/190, p.č. 668/191, p.č. 668/192, p.č. 668/193, p.č. 668/194, p.č. 668/196, p.č. 668/197, p.č. 668/198, p.č. 668/199, p.č. 668/201, p.č. 668/202, p.č. 668/203, p.č. 668/204, p.č. 668/205, p.č. 668/206, p.č. 668/208, p.č. 668/210, p.č. 668/211, p.č. 668/236, p.č. 668/25, p.č. 668/286, p.č. 668/287, p.č. 668/288, p.č. 668/289, p.č. 668/290, p.č. 668/293, p.č. 668/364, p.č. 668/365, p.č. 668/368, p.č. 668/369, p.č. 668/370, p.č. 668/376, p.č. 668/377, p.č. 668/378, p.č. 668/379, p.č. 668/380, p.č. 668/381, p.č. 668/382, p.č. 668/383, p.č. 668/386, p.č. 668/387, p.č. 668/400, p.č. 668/401, p.č. 668/403, p.č. 668/404, p.č. 668/407, p.č. 668/409, p.č. 668/410, p.č. 668/412, p.č. 668/426, p.č. 668/427, p.č. 668/432, p.č. 668/437, p.č. 668/441, p.č. 668/442, p.č. 668/443, p.č. 668/444, p.č. 668/445, p.č. 668/446, p.č. 668/447, p.č. 668/448, p.č. 668/449, p.č. 668/450, p.č. 668/451, p.č. 668/452, p.č. 668/453, p.č. 668/454, p.č. 668/455, p.č. 668/456, p.č. 668/457, p.č. 668/458, p.č. 668/459, p.č. 668/460, p.č. 668/461, p.č. 668/462, p.č. 668/463, p.č. 668/464, p.č. 668/465, p.č. 668/466, p.č. 668/467, p.č. 668/468, p.č. 668/469, p.č. 676/12, p.č. 676/13, p.č. 676/473, p.č. 676/474, p.č. 676/493, p.č. 676/494, p.č. 676/56, p.č. 802/13, p.č. 802/37, vše v katastrálním území Zličín, obec Praha. Objednatel posudku: Účel posudku: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s. Na Strži 1702/ Praha 4 Stanovení ceny obvyklé pro potřeby objednatele Ocenění obvyklou cenou je zpracováno v souladu s definicí "obvyklé ceny" uvedené v 2, odst. I zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o zrněné některých zákonů (zákon o oceňování majetku), a dále v souladu s mezinárodními účetními standardy upravenými právem Evropské unie, podle stavu ke dni Posudek vypracoval: Ing. Stanislav Koumar Plánková Strakonice Posudek obsahuje včetně titulního listu 8 stran textu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. Ve Strakonicích

2 A. Nález 1. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: pozemky Adresa nemovitosti: při ul. Na Radosti Kraj: Hlavní město Praha křes: Praha 5 Obec: Praha Katastrální území: Zličín Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti objednatele. 3. Podklady pro vypracování posudku - Stavební povolení č.j. ÚMČP /2009/VYS/Př vydané odborem výstavby OÚ hl. m. Praha- MČ Praha 17 dne s nabytím právní moci ke dni Stavební povolení č.j. ÚMČP /2010/VYS/Př vydané odborem výstavby OÚ hl. m. Praha - MČ Praha 17 dne s právním účinkem ke dni I Geometrický plán č /2013. potvrzený katastrálním úřadem pro hlavní město Prahu, pracoviště Praha, dne údaje o stavu inženýrských sítí k datu ocenění - údaje o rozestavěných bytových domech společnosti CENTRAL GROUP a.s. - sdělení a informace poskytnuté vlastníkem nemovitosti - vlastní zjištění při místním šetření 4. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; IČ se sídlem Na Strži 65/1702, Praha 4 podíl: I Vlastník pozemku: CENTRAL GROUP uzavřený investiční fond a.s.; IČ se sídlem Na Strži 65/1702, Praha 4 podíl: 1

3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Celkový popis nemovitosti Lokalita: Oceňované pozemky se nachází v lokalitě již dokončené nebo stále probíhající výstavby obytného komplexu společnosti Central Group při ul. Na Radosti v městské části hl. m. Prahy - Praha Zličín situované na západ od centra města ve vzdálenosti cca 10 km. Městská část disponuje kompletní občanskou vybaveností dostupnou pěší nebo v rámci hromadné dopravy. Dopravní dostupnost hodnotíme jako dobrou, přičemž hromadná dopřávaje v místě zastoupena především stanicí metra Zličín vzdálené cca 1000 m od rezidenčního areálu a dále zastávkou autobusu vzdálené cca 500 m s cca 7 linkami navazující na zmíněnou stanici metra. Individuální dopravou lze snadno dosáhnout centra města díky blízko situované Rozvadovské spojky a následně Plzeňské ulice a do dalších městských částí lze také využít městský okruh. V blízkosti se nachází obchodní centrum Nový Zličín, který nabízí kompletní škálu obchodu, restaurací a zábavnč-kulturních služeb. Popis pozemku: Jedná se o rovinné pozemky z velké části pravidelného tvaru, z části zastavěné probíhající výstavbou nových bytových domů nebo nezastavěné bez trvalých porostů a zatravnění. K dispozici jsou kompletní veřejné inženýrské sítě na okraji funkčního celku nebo v sousedních parcelách. Oceňované pozemky považujeme za pozemky stavební, přičemž bylo klientem předloženo již vydané územní rozhodnutí na výstavbu bytových domů v celé lokalitě Na Radosti a dále vydaná stavební povolení na výstavbu nových bytových domů - objektů Q,R,S, jejichž výstavba byla již započata nebo je již dokončena. Drobné oceňované pozemky, většinou v katastru nemovitostí vedené jako ostatní plocha - ostatní komunikace představují pozemky komunikací, veřejných parkovacích stání či dalších ostatních ploch, které jsou však ve funkčním celku se stávající nebo plánovanou výstavbou bytových domů. Tato část pozemků je oceňována odděleně od velkých celků pozemků určených pro novou výstavbu.

4 b) Obvyklá cena pozemků Bl) Obvyklá cena pozemků p.č. 668/165, p.č. 668/19, p.ě. 668/25, p.č. 668/441 Výstavba nových bytových domů - objektů Q, R, S probíhá nebo již byla zčásti dokončena na pozemcích p.č. 668/165, p.č. 668/19, p.č. 668/25, p.č. 668/441. Stanovení jednotkové ceny pozemků: S rostoucí výstavbou v Praze zejména výrazně ubylo stavebních pozemků. I přes existenci nabídky pozemků je jejich srovnání s pohledu konkrétní lokality a dalších cenotvorných faktorů poměrně obtížné. Vzhledem k velké odlišnosti nabídek pozemků určených pro bytovou výstavbu a absenci detailních informací, které určují hodnotu pozemku, výsledky jakéhokoliv srovnání v tomto směru mají značnou oscilaci v závislosti na očekávání jednotlivých poptávajících (developerů). Jako daleko průkaznější se jeví odvození hodnoty pozemků od reprodukční hodnoty stavby, respektive zakomponování jejich hodnoty do celé ekonomiky developerského projektu. Z ' f nesčetného množství developerských projektů lze usuzovat na závěry, že hodnota pozemků nejčastěji odpovídá poměru % z reprodukčních (čistě stavebních) nákladů projektu. S klesající nabídkou pozemků zejména v širším centru Prahy se pak setkáváme nezřídka i s poměrem 50 % z reprodukčních nákladů (zpravidla nadstandardní, dražší projekty s menší rozlohou volných pozemků). Z výše uvedeného plyne, že výsledky porovnávací metody mají spise podpůrný význam a větší váhaje přikládána vztahu k reprodukční hodnotě, resp. ekonomice celého budoucího projektu. METODA DLE EKONOMICKÉ VYUŽITELNOSTI POZEMKU: aktuální situace na realitním trhu: + převažuje nabídka nad poptávkou + nekvalitní developerské projekty končí exitem či jsou zakonzervovány + vysoká konkurence projektů, tlak na vyšší kvalitu a menší cenu + rozhodující je kvalita lokality, dostupnost MHD, rozvoj oblasti dle ÚP + ztížené financování develop. projektů ze strany bank Pozemky jsou určeny pro výstavbu tří bytových domů (Q, R a S,) se dvěma společnými podzcmními podlažími. Jedná se o objekty EDSÍJié zcjména k bydlchí s malým podílem n[bytových prostor - administrativa. Celkem bude v D/OKTiých objektech (Talizováno 289 bytových a 66 nebytových jednotek. Doprava v klidu je řesena v podzimních podlažích, kde má být Qnístěno 328 packovauch stání, dalších 29 packovadích stání bude CMlizováno na tcbnu v blízkosti nav Chovaných bytových domů. Orientační výpočet založený na možných parametrech výstavby bytových domů obytného souboru Na Radosti - objektů Q, R, S dle doložených podkladů: Celkový obestavěný prostor: m3 Výměra hlavních pozemků pro výstavbu domů 668/165, p.č. 668/19, p.č. 668/25, p.č. 668/441 (zahrnují se i pozemky, které nejsou předmětem ocenění, ale jsou spjaty s výstavbou objektu): m2

5 Odhadované stavební (reprodukční) náklady celkem: 225 mil. Kč (stavební náklady mohou být prakticky mírně odlišné, především z důvodu různých způsobů výstavby, získání úspory z rozsahu zakázky apod.) Vzhledem k dobře situovanému pozemku pro účely bydlení, lokalita je hlavním důvodem k odhadu cca 20 % z RC, jako podílu hodnoty pozemků na reprodukční ceně stavby. 20 % x 230 mil. Kč = 45 mil. Kč Při zpětném přepočtu vychází jednotková cena pozemku 4234 Kč/m2,což je odůvodnitelné a relativně srovnatelné (viz výše nedostatky porovnávací metody) s aktuálně nabízenými pozemky. U ostatních nezastavěných pozemků lze předpokládat stejnou míru zastavitelnosti a lze tedy vypočtenou jednotkovou cenu použít i pro další oceňované pozemky. Pro zjednodušení je jednotková cena zaokrouhlena na hodnotu 4 200,-Kč/m2. Jako dodatečný zdroj informací pro výpočet jednotkové ceny pozemků lze také využít aktuální cenové mapy Hlavního města Prahy pro rok Cenová mapa Prahy 2014 stanovuje cenu pozemků obytného souboru Na Radosti ve výši 5 440,-Kč/ni2. Tuto cenu však považujeme za /* odpovídající pouze u pozemků, které jsou již zastavěny stávající zástavbou a došlo k jejich prodeji ( ' do podílového spoluvlastnictví jednotlivých majitelů bytů. Zároveň ve srovnání scénovou mapou 2010 došlo k výraznému skokovému navýšení, které však neodpovídá vývoji trhu s podobnými pozemky. U oceňovaných pozemků zahrnující výraznou část pozemků určených pro ostatní plochy a komunikace proto více odpovídá hodnota získaná předchozí metodou výpočtu. Pro další výpočty lze tedy využít jednotkovou obvyklou cenu a to ve výši 4 200,-Kč/ni2. Vypočet obvykle ceny oceňovaných pozemků: Název Parcelní číslo Jedn. cena Výměra Cena [Kč/m2 [m2] [Kč] orná půda 668/ Kč orná půda 668/ Kč orná půda 668/ , ,00 Kč zast.pl. BD-Q,R,S 668/ , ,00 Kč CELKEM Kč Kč

6 B2) Obvyklá cena pozemku p.č. 668/166, p.č. 668/179, p.č. 668/181, p.č. 668/182, p.č. 668/185, p.č. 668/186, p.č. 668/187, p.č. 668/188, p.č. 668/189, p.č. 668/190, p.č. 668/191, p.č. 668/192, p.č. 668/193, p.č. 668/194, p.č. 668/196, p.č. 668/197, p.č. 668/198, p.č. 668/199, p.č. 668/201, p.č. 668/202, p.č. 668/203, p.č. 668/204, p.č. 668/205, p.č. 668/206, p.č. 668/208, p.č. 668/210, p.č. 668/211, p.č. 668/236, p.č. 668/286, p.č. 668/287, p.č. 668/288, p.č. 668/289, p.č. 668/290, p.č. 668/293, p.č. 668/364, p.č. 668/365, p.č. 668/368, p.č. 668/369, p.č. 668/370, p.č. 668/376, p.č. 668/377, p.č. 668/378, p.č. 668/379, p.č. 668/380, p.č. 668/381, p.č. 668/382, p.č. 668/383, p.č. 668/386, p.č. 668/387, p.č. 668/400, p.č. 668/401, p.č. 668/403, p.č. 668/404, p.č. 668/407, p.č. 668/409, p.č. 668/410, p.č. 668/412, p.č. 668/426, p.č. 668/427, p.č. 668/432, p.č. 668/437, p.č. 668/442, p.č. 668/443, p.č. 668/444, p.č. 668/445, p.č. 668/446, p.č. 668/447, p.č. 668/448, p.č. 668/449, p.č. 668/450, p.č. 668/451, p.č. 668/452, p.č. 668/453, p.č. 668/454, p.č. 668/455, p.č. 668/456, p.č. 668/457, p.č. 668/458, p.č. 668/459, p.č. 668/460, p.č. 668/461, p.č. 668/462, p.č. 668/463, p.č. 668/464, p.č. 668/465, p.č. 668/466, p.č. 668/467, p.č. 668/468, p.č. 668/469, p.č. 676/12, p.č. 676/13, p.č. 676/473, p.č. 676/474, p.č. 676/493, p.č. 676/494, p.č. 676/56, p.č. 802/13, p.č. 802/37 Tyto pozemky jsou v současné době využívány jako komunikace, zahrady a ostatní plochy, které jsou ve funkčním celku s bytovými domy vdaném rezidenčním areálu. Jedná se o asfaltové komunikace, veřejně přístupná parkovací stání a chodníky. Dle sdělení objednatele ocenění se všechny tyto pozemky budou po dokončení výstavby celého projektu Na Radosti převádět do vlastnictví Hl.m. Prahy. Za tohoto předpokladu je jejich tržní hodnota ve vlastnictví developera k současnému datu nulová. r

7 C. Rekapitulace cen nemovitosti 668/379 - Kč Parcelní číslo O bvyklá cena Kč 668/ ,00 Kč 668/166 - Kč 668/179 - Kč 668/181 - Kč 668/182 - Kč 668/185 - Kč 668/186 - Kč 668/187 - Kč 668/188 - Kč 668/189 - Kč 668/ ,00 Kč 668/190 - Kč 668/191 - Kč 668/192 - Kč 668/193 - Kč 668/194 - Kč 668/196 - Kč 668/197 - Kč 668/198 - Kč 668/199 - Kč 668/201 - Kč 668/202 - Kč 668/203 - Kč 668/204 - Kč 668/205 - Kč 668/206 - Kč 668/208 - Kč 668/210 - Kč 668/211 - Kč 668/236 - Kč 668/ ,00 Kč 668/286 - Kč 668/287 - Kč 668/288 - Kč 668/289 - Kč 668/290 - Kč 668/293 - Kč 668/364 - Kč 668/365 - Kč 668/368 - Kč 668/369 - Kč 668/370 - Kč 668/376 - Kč 668/377 - Kč 668/378 - Kč 668/380 - Kč 668/381 - Kč 668/382 - Kč 668/383 - Kč 668/386 - Kč 668/387 - Kč 668/ Kč 668/401 - Kč 668/403 - Kč 668/ Kč 668/407 - Kč 668/409 - Kč 668/410 - Kč 668/412 - Kč 668/426 - Kč 668/427 - Kč 668/432 - Kč 668/437 - Kč 668/ ,00 Kč 668/442 - Kč 668/443 - Kč 668/444 - Kč 668/445 - Kč 668/446 - Kč 668/447 - Kč 668/448 - Kč 668/449 - Kč 668/ Kč 668/451 - Kč 668/452 - Kč 668/453 - Kč 668/454 - Kč 668/455 - Kč 668/456 - Kč 668/457 - Kč 668/458 - Kč 668/459 - Kč 668/ Kč 668/461 - Kč 668/462 - Kč 668/463 - Kč 668/464 - Kč 668/465 - Kč 668/466 - Kč 668/467 - Kč 668/468 - Kč

8 668/469 - Kč 676/12 - Kč 676/13 - Kč 676/473 - Kč 676/474 - Kč 676/493 - Kč 676/494 - Kč 676/5 6 - Kč 802/13 - Kč 802/37 - Kč CELKEM ,00 Kč Posouzení rizik: Případná finančně-právní omezení oceňovaných nemovitostí (zástavní práva, předkupní práva apod.) nejsou zahrnuty do stanovených obvyklých cen. Věcná břemena nebyla zjištěna nebo se jedná o VB technického charakteru bez vlivu na obvyklou cenu nemovitosti. Ostatní rizika jako riziko hluku/vibrací, znečištění, záplav, sociální rizika apod. nebyla zjištěna. Ve Strakonicích, D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr.l 156/80 pro základní obor EKONOMIKA, odvětví ceny a odhady nemovitostí. Certifikovaný dne Bankovním institutem a.s. Praha na základě akreditace udělené Českým institutem pro akreditaci, pro oceňování majetku kategorie "nemovitost", certifikát QON číslo 2126, ev.č. 1034/99 s platností do a recertifikován dne , číslo certifikátu 1034/12, splatností do Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 4160/54/722 znaleckého deníku. / 5 > \ V Ing. Stanislav Koumar Plánková Strakonice

9 i I I