ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 5627

Transkript

1 ODHAD OBVYKLÉ CENY číslo 5627 NEMOVITÁ Rodinný dům, Rodinný domek VĚC: Katastrální údaje : Kraj Plzeňský, okres Plzeň-jih, obec Soběkury, k.ú. Soběkury Adresa nemovité Soběkury 48, věci: Vlastníci stavby: SJM Rezek Lumír a Rezková Darina, vlastnictví: výhradní Rezek Lumír, č. p. 48, Soběkury Rezková Darina ulice Kosmonautů 414/9, Brno Vlastníci pozemku: SJM Rezek Lumír a Rezková Darina, vlastnictví: výhradní Rezek Lumír, č. p. 48, Soběkury Rezková Darina ulice Kosmonautů 414/9, Brno OBJEDNAVATEL: Dražbyprost s.r.o. Adresa objednavatele: Mírové náměstí 2/5, Ústí nad Labem ZHOTOVITEL : Adresa zhotovitele: ÚČEL OCENĚNÍ: Rudolf Kučera Rybářská 655, Líně IČ: telefon: rudolfkucera@volny.cz DIČ: fax: Pro stanovení obvyklé ceny (ocenění stávajícího stavu) OBVYKLÁ CENA Kč Datum místního šetření: Stav ke dni : Za přítomnosti: Pana Rezka Počet stran: 16 stran Počet příloh: 7 Počet vyhotovení: 2 V Líních, dne Rudolf Kučera

2 2 NÁLEZ Přehled podkladů Dodané objednavatelem : - Objednávka na vypracování odhadu čj.: 233/015 ze dne Výpis z katastru nemovitostí vyhotovený z LV č. 354 obce Soběkury, okres Plzeň jih Opatřené odhadcem : - prohlídka a zaměření nemovitosti dne 30.11, informace získané při místním šetření - snímek katastrální mapy části kú Soběkury - fotodokumentace - situace širších vztahů Místopis Soběkury je samostatná obec nacházející se v okrese Plzeň - jih. Leží na silnici spojující obce Dnešice a Merklín. Obec má vlastní obecní úřad, jednu prodejnu se smíšeným zbožím, 2 hospody bez vyvařování. Je vzdálená 29 km od Plzně a 10 km od Přeštic. V obci je vybudován veřejný vodovod a plynovod. Na tyto sítě je domek napojen. Odkanalizování domku je do vlastní žumpy. Nejbližší vlaková stanice je v Chlumčanech, Policejní služebna je v Přešticích, kde je rovněž lékařská služba. Škola je v Merklíně, pošta v Dnešicích. SOUČASNÝ STAV BUDOUCÍ STAV Okolí: bytová zóna průmyslová zóna Okolí : bytová zóna průmyslová zóna ostatní nákupní zóna ostatní nákupní zóna Přípojky: / voda / kanalizace / plyn Přípojky: / voda / kanalizace / plyn veř. / vl. / elektro telefon veř / vl. / elektro telefon Dopravní dostupnost (do 10 minut pěšky): MHD železnice autobus Dopravní dostupnost (do 10 minut autem): dálnice/silnice I. tř silnice II.,III.tř Poloha v obci: širší centrum - zástavba RD zpevněná komunikace nezpevněná komunikace Přístup k pozemku Přístup přes pozemky: 1059/1 Obec Soběkury, č. p. 47, Soběkury Celkový popis Rodinný domek je zděný o obdélníkového půdorysu. Byl postaven v roce 1890-jednalo se pouze o dvě místnosti. Obvodové stěny zděné z kamene, cihel a vepříků o tl. 80 cm. V roce 1920 se provedla přístavba 2 místností (přestavbou z chlíva).k rodinnému domku náleží pozemková parcela st. 14 o výměře 291 m 2, zastřešená terasa, oplocení a žumpa. Silné stránky Klidná obec,. Slabé stránky V místě není vybudovaná veřejná kanalizace, není železniční stanice ani ostatní objekty občanské vybavenosti. Malé pracovní příležitosti

3 3 RIZIKA Rizika spojená s právním stavem nemovité věci: Nemovitá věc je řádně zapsána v katastru Nemovitá věc není řádně zapsána v katastru nemovitostí nemovitostí Stav stavby umožňuje podpis zástavní Stav stavby neumožňuje podpis zástavní smlouvy (vznikla věc) smlouvy Skutečné užívání stavby není v rozporu s její Skutečné užívání stavby je v rozporu s její kolaudací kolaudací Přístup k nemovité věci přímo z veřejné Není zajištěn přístup k nemovité věci přímo z komunikace je zajištěn veřejné komunikace Rizika spojená s umístěním nemovité věci: nejsou Nemovitá věc není situována v záplavovém Nemovitá věc situována v záplavovém území území Věcná břemena a obdobná zatížení: Zástavní právo Exekuce Ostatní rizika: Nájemní smlouvy uzavřené na dobu určitou za tržních podmínek Stavby s výrazně zhoršeným technickým stavem Komentář: Obvodové stěny domku jsou vlhké, objevuje se plíseň, krov je napaden červotočem. Pozemková parcela č. St. 14 Porovnávací metoda OCENĚNÍ Výpočet hodnoty pozemků Základní popis oceňovaných pozemků Pozemková parcela je evidovaná jako zastavěná plocha a nádvoří. Má obdélníkový půdorys s celkovou výměrou 291 m 2. Z 1/2 je zastavěna rodinným domek. V místě je vybudován veřejný vodovod a plynovod. Přehled srovnatelných pozemků: Koeficienty: (redukce ceny - KRC, velikost poz. - KMP, poloha poz. - KPP, dopravní dostupnost - KDD, možnost zastavění - KMZ, intenzita využití - KIV, vybavenost poz. - KVP, úvaha zpracovatele - KUV) Požadovaná Jednotková Koeficient Lokalita: Přestavlky Výměra [m 2 ] Upravená /kupní cena cena celkový cena [ Kč ] [ Kč/m 2 ] [ KC ] [ Kč/m 2 ] KRC: 0,95 KMP: 0,98 KPP: 1,00 KDD: 0,99 KMZ: 0,97 KIV: 0,97 KVP: 1,05 KUV: 0,98 Parcela č.: ,56 0,89 92,41 Popis pozemku: Prodej udržované zahrady v Přestavlcích u Dnešic o výměře1545m2.na pozemku protéká potok. Nejsou zde žádné inženýrské sítě. Více informací v RK.

4 4 Lokalita: Dnešice KRC: 0,95 KMP: 0,95 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,95 KIV: 0,95 KVP: 1,00 KUV: 0,97 Parcela č.: 915/ ,34 0,79 510,65 Popis pozemku: Prodej stavební parcely v žádané lokalitě, na pozemku elektrický proud, vodovodní řád 4 m od hranice pozemku. V ceně projekt RD, řízení zahájeno v roce Do Plzně cca 20 km. Doporučujeme prohlídku, Lokalita: Přestavlky KRC: 0,95 KMP: 0,97 KPP: 1,00 KDD: 1,00 KMZ: 0,97 KIV: 0,97 KVP: 1,00 KUV: 0,97 Parcela č.: ,00 0,84 407,90 Popis pozemku: Nabízíme Vám k prodeji stavební pozemek v obci Přestavlky, okr. Plzeň jih. Jedná se o spíše rovinatý pozemek s mírným sklonem na jižní stranu o velikosti m2. Výstavba RD je na pozemku povolena. Voda obecní na hranici pozemku, kanalizace v obci není, plyn na hranici pozemku, elektřina ve vlastním sloupku. Pozemek je kompletně oplocený. Obec je 21 km od Plzně a 9 km od Přeštic. Průměrná jednotková cena 336,99 Kč/m 2 Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny pozemků Srovnatelné pozemky nabízené k prodeji jsou v blízkém okolí max do vzdálenosti 10 km. Mají větší výměru v obcích se stejnou občanskou vybaveností. Druh pozemku Parcela č. Výměra [ m 2 ] Jednotková cena [ Kč/m 2 ] Celková cena pozemku [Kč] zastavěná plocha a , nádvoří Celková výměra pozemků 291 Hodnota pozemků celkem Výpočet věcné hodnoty ostatních staveb Název Popis Parc. číslo Množství JC RC Opotřebe ní zastřešená 14 85,00 m veranda Kč/m3 Kč Jednoduchý zděný objekt z cihel,s plochou střechou ( nedokončený) VH 30 % Kč Věcná hodnota ostatních staveb celkem Kč Rodinný domek čp. 48 Věcná hodnota dle THU Výpočet věcné hodnoty stavby Volně stojící domek bez podsklepení, bez využívaného podkroví. Střecha je sedlová v klasickém tesařském provedení pokryta taškovou krytinou. Obvodové stěny zděné z kamene, cihel a vepříků o tl. 80 cm. Fasáda hrubá vápenná, stropy dřevěné povalové. Domek byl postaven ( podle údajů získaných od současného majitele) v roce Původně domek obsahoval dvě obytné místnosti. V roce cca 1930 se provedla rekonstrukce objektu, při které se z přilehlého chléva vytvořily dvě obytné místnosti. Celková rekonstrukce byla provedena

5 5 v roce Při této rekonstrukci se vybudovala koupelna, zavedl se plyn,,provedly rozvody teplé a studené vody, vybudovalo se ústřední topení a provedly se nové podlahy. Při rekonstrukci se bohužel neprovedla izolace zdiva proti zemní vlhkosti. V důsledku toho je celý objekt vlhký, vlhkost přechází na obvodových stěnách do plísně. V současné době jsou v domku místnosti : Zádveří, chodba, kuchyně, koupelna s WC, spojovací chodba mezi původní částí a nově vybudovanými místnostmi a 3 pokoje. Vytápění je ústřední s plynovým kotlíkem umístěným v jednom pokoji. Podlahy v obytných místnostech jsou plovoucí na chodbě a koupelně je provedena keramická dlažba. Sporák v kuchyni je plynový s elektrickou troubou. Prohlídkou objektu byla, kromě vlhkosti obvodových zdí,dále zjištěno, že konstrukce krovu je napadena červotočem Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná. Konstr. výška Název plocha přízemí 138,97 m 2 3,00 m Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor [m 3 ] přízemí (20,10*6,50+1,98*4,20)*(3,00) = 416,90 m 3 zastřešení 20,10*6,50 *2,98/2 = 194,67 m 3 (PP = podzemní podlaží, NP = nadzemní podlaží, Z = zastřešení) Název Typ Obestavěný prostor přízemí 416,90 m 3 zastřešení 194,67 m 3 Obestavěný prostor - celkem: 611,57 m 3 Konstrukce Popis 1. Základy kamené 2. Zdivo kamenné 3. Stropy dřevěné 4. Střecha krov dřevěný, vázaný 5. Krytina pálená krytina 6. Klempířské konstrukce pozinkovaný plech 7. Vnitřní omítky vápenné, štukové 8. Fasádní omítky vápenné dvouvrstvé omítky 9. Vnější obklady chybí 10. Vnitřní obklady keramické obklady 11. Schody chybí 12. Dveře hladké plné dveře 13. Okna plastová s izolačním dvojsklem 14. Podlahy obytných plovoucí podlaha místností 15. Podlahy ostatních keramická dlažba

6 6 místností 16. Vytápění plynový kotel 17. Elektroinstalace světelná 18. Bleskosvod chybí 19. Rozvod vody plast, studená i teplá voda 20. Zdroj teplé vody bojler 21. Instalace plynu zemní plyn 22. Kanalizace žumpa 23. Vybavení kuchyně plynový sporák 24. Vnitřní vybavení umyvadlo, vana, WC 25. Záchod splachovací 26. Ostatní krb Ocenění Zastavěná plocha (ZP) [m 2 ] 139 Obestavěný prostor (OP) [m 3 ] 611,57 Jednotková cena (JC) [Kč/m 3 ] Rozestavěnost % 100,00 Upravená cena (RC) [Kč/m 3 ] Reprodukční hodnota [Kč] (RC * OP) Stáří roků 125 Další životnost roků Opotřebení % 65,00 Věcná hodnota (VH) [Kč] Výpočet porovnávací hodnoty Oceňovaná nemovitá věc Obestavěný prostor: 611,57 m 3 Zastavěná plocha: 138,97 m 2 Plocha pozemku: 291,00 m 2 Popis oceňované nemovité věci Volně stojící rodinný domek zděný z kamene, cihel a vepříků. Postavený v roce 1890 po rekonstrukci. I přes provedenou rekonstrukci je na domku patrné stáří. Obvodové stěny jsou vlhké, krov narušen. Srovnatelné nemovité věci Název: Rodinný domek Prodej rodinného domu v okrajové části obce Buková u Merklína v zástavbě rodinných domů se zahradami. Obec Buková leží mezi Staňkovem a Přešticemi, od Přeštic je vzdálena 15 km a od Plzně 35 km. Jedná se o samostatně stojící RD s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. RD je dispozičně řešen jako jedna bytová jednotka 3+1 se sociálním zařízením (koupelna, WC), verandou a chodbou. Půdní prostor je přístupný ze stodoly, která stavebně

7 7 navazuje na rodinný dům. RD je vytápěn lokálně kamny na tuhá paliva. Odkanalizování je do septiku na vyvážení. Elektroinstalace je světelná i motorová. RD je napojen na obecní vodovod. Lokalita: Buková Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 0,97 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,00 K5 Celkový stav 0,97 K6 Vliv pozemku 0,97 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 0,98 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - internet nabídka; Velikosti objektu - větší; Poloha - stejná; Provedení a vybavení - stejné; Celkový stav - lepší; Vliv pozemku - větší pozemek; Úvaha zpracovatele ocenění - lepší domek; Celkový koef. KC 0,85 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: Rodinný domek Rodinný domek se nachází v centru obce Chlumčany nedaleko kulturního domu. V domě je malá předsíň (cca 4m2, dlažba) se vstupem do kuchyně (cca 12m2, dlažba, umyvadlo, lednice, plynový sporák). Z kuchyně je vstup jak do obývacího pokoje s oknem do ulice (cca 30m2, dlažba), tak do ložnice (cca 20m2, dlažba) s oknem do zahrady. Ložnice je průchozí do koupelny (cca 11m2, dlažba, vana, umyvadlo, WC, boiler a kotel). Součástí domu je ještě místnost na dříví, která je podsklepena. V podkroví je prostor pro půdní vestavbu. Na pěkné okrasné zahrádce je venkovní sezení s krbem a kolna. V obci je škola, školka, lékařské středisko, obchody, MÚ, stanice ČD i ČSAD. Plzeň autem 20 minut. Poznámka: Výměra pozemku: 190m2. Zastavěná plocha: 110m2. Obytná plocha: 87m2. Elektro: 230/400V. Plyn: ano. Voda: veřejný vodovod. Odpad: veřejná kanalizace. Vytápění: etážové kotlem na tuhá paliva. Telefon pevná linka: není. KabelTV: není. Stavební materiál: cihla. Lokalita: Chlumčany Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 0,97 K4 Provedení a vybavení 1,00

8 8 K5 Celkový stav 1,00 K6 Vliv pozemku 1,05 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,00 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - internet nabídka; Velikosti objektu - menší; Poloha - lepší; Provedení a vybavení - stejné; Celkový stav - stejný; Vliv pozemku - menší; Úvaha zpracovatele ocenění - v lepší lokalita,menší domek; Celkový koef. KC 1,02 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Název: Rodinný domek Nabízíme k prodeji rodinný dům 2+1 s kůlnou v klidné a hezké obci Buková, okr. Plzeň jih s velkou zahradou s ovocnými stromy. V okolí je krásná příroda. Rodinný dům je k rekonstrukci nebo demolici. Pozemek je rovinatý o rozloze 1052 m2 s ovocnými stromy. Dům se nachází v centru obce. Do plzně je 31 km a 14 km do Přeštic. Ihned volný. S financováním výhodně pomůžeme. Lokalita: Buková Použité koeficienty: K1 Redukce pramene ceny 0,95 K2 Velikosti objektu 1,05 K3 Poloha 1,00 K4 Provedení a vybavení 1,05 K5 Celkový stav 1,05 K6 Vliv pozemku 0,98 K7 Úvaha zpracovatele ocenění 1,05 Zdroj: Neuvedeno Zdůvodnění koeficientu Kc: Redukce pramene ceny - internet nabídka; Velikosti objektu - menší; Poloha - sstejná; Provedení a vybavení - horší domek; Celkový stav - horší; Vliv pozemku - větší; Úvaha zpracovatele ocenění - horší domek; Celkový koef. KC 1,13 Upravená j. cena Kč/ks Obest. prostor Výměra pozemku Celková cena Jednotková cena 0,00 m m Kč Kč/ks Výpočet porovnávací hodnoty na základě přímého porovnání Minimální jednotková porovnávací cena Průměrná jednotková porovnávací cena Maximální jednotková porovnávací cena Stanovená jednotková cena oceňované nemovité věci Výsledná porovnávací hodnota Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč/ks Kč

9 9 REKAPITULACE OCENĚNÍ Porovnávací hodnota Výnosová hodnota Věcná hodnota Hodnota pozemku Kč 0 Kč Kč Kč Obvyklá cena Kč slovy: Šestsetpadesáttisíc Kč zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Komentář ke stanovení výsledné ceny Obvyklá cena posuzovaných nemovitostí zcela odpovídá nabídkovým cenám v uvedených lokalitách. Jedná se o lokality vzdálené od oceňované nemovitosti cca do 10 km. Závěr Na oceňované nemovitosti váznou zástavní práva a exekuční práva. Koncesní listina: Koncesní listinu vydal Městský úřad Nýřany, odbor obecní živnostenský úřad dne 7.11,2007 pod čj.: předmět podnikání Oceňování majetku pro věci nemovité. Certifikát odhadce nemovitostí QON vydal Bankovní institut Vysoké školy pod evidenčním číslem 1369/11 dne s platností do

10 10 SEZNAM PODKLADŮ A PŘÍLOH Podklady a přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí 3 Snímek katastrální mapy části kú Soběkury 1 Fotodokumentace 1 Situace širších vztahů 1

11 11

12 12

13 13

14 Snímek katastrální mapy části kú Soběkury 14

15 15 Fotodokumentace pohled ze dvorní části zádveří kuchyně koupelna pokoj ložnice

16 Situace širších vztahů 16