Znalecký posudek číslo /14

Transkript

1 Znalecký posudek číslo /14 O ceně nemovitých věcí Garáž na pozemku parc.č. 404/24 vč. spoluvlastnického podílu na pozemku zapsaném na LV č Ostrava Katastrální území: Vítkovice Okres: Ostrava-město O B V Y K L Á C E N A Objednatel znaleckého posudku: EXEKUTORSKÝ ÚŘAD OSTRAVA Mgr. Pavla FUČÍKOVÁ Slévárenská 410/ O S T R A V A M A R I Á N S K É H O R Y Vlastník nemovitých věcí: Š A R I Š S K Ý Sergej Sovinecká K A R V I N Á D O L Y Účel posudku: zjištění obvyklé ceny nemovitých věcí se stavem ke dni Zpracovatel znaleckého posudku: K Ř E N E K Ladislav soudní znalec Kunčice pod Ondřejníkem čp V Kunčicích pod Ondřejníkem, dne Cenový předpis: Zákon číslo 151/1997 Sb. ze dne o oceňování majetku a vyhláška Ministerstva financí číslo 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů.

2 A) Úkol znalce Usnesením č.j. 024 EX 927/ ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 381 a 1151 pro k.ú. Vítkovice, obec Ostrava, okr. Ostrava-město pro exekuční řízení. Úkolem znaleckého posudku je: 1. Ocenění nemovité věci zapsané na LV č. 381, a to: - Garáž bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 404/24 2. Ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/25 na nemovité věci zapsané na LV č. 1151, a to: - Pozemek parc.č. 404/24, o výměře 18 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Dále je úkolem znaleckého posudku: Ocenit uvedené nemovité věci včetně příslušenství a ocenit případná práva a závady s nemovitými věcmi spojená, dále ocenit závady, které prodejem v dražbě nezaniknou, a dále stanovit výslednou (obvyklou) cenu nemovitých věcí ke dni zpracování znaleckého posudku. Místopisné údaje (širší vztahy) B) Nález - celkový popis nemovitých věcí Oceňovaná garáž se nachází v areálu řadových garáží při ulici Tavičská, v centrální části města Ostrava ( obyvatel), v městském obvodě Vítkovice. Okolní zástavbu tvoří obytné domy, objekty s kancelářskými prostory a areál lehkého průmyslu. Nedaleko se nachází průmyslový areál vítkovických železáren. Centrum městského obvodu, kde se nachází kompletní infrastruktura a síť služeb, je vzdáleno cca 1,3 km. Historické centrum města je vzdáleno 5,7 km severozápadním směrem. Veškerá občanská vybavenost a služby (mateřská a základní škola, obchod s potravinami, sportovní a zdravotnické zařízení a další) se nacházejí ve vzdálenosti do 1,5 km. Dopravní dostupnost lokality je dobrá, napojení na frekventovanou komunikaci č. I/11 (ul. Rudná), procházející napříč městem ve směru východ-západ, je možné ve vzdálenosti 350 m. Napojení na komunikaci č. I/56 (ul. Místecká), spojující centrum města s jižní částí města, je možné ve vzdálenosti 1,3 km. Autobusová zastávka MHD je vzdálena 450 m. Vlakové nádraží Ostrava-Vítkovice se nachází ve vzdálenosti 1,8 km. V rámci města Ostrava se z pohledu oceňované garáže jedná o málo atraktivní lokalitu s výskytem konfliktních skupin obyvatelstva a se zvýšenou kriminalitou. Stavebně-technický popis garáže bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 404/24 Jedná se o jednopodlažní v současnosti již samostatně stojící garáž s jedním stáním pro osobní vozidlo. Garáž je založena na betonových základech. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel tl. 30 cm. Střecha je pultová se střešní krytinou z asfaltových pásů (IPA). Fasádu tvoří vápenné omítky, které jsou z velké části poškozené. Podlaha garáže je betonová. Vrata garáže jsou dřevěné. Garáž pravděpodobně není napojena na žádnou inženýrskou síť. Garáž byla postavena odhadem v 70-tých letech 20. století. Ke dni ocenění se garáž nachází ve zhoršeném stavebně-technickém stavu bez jakékoliv údržby a chátrá. Většina garáží, které tvořily celý areál řadových garáží, byla odstraněna. 2

3 Sestavení posudku: 1. Ocenění dle cenového předpisu 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací 3. Omezení vlastnických práv Použité metody ocenění: Ocenění je provedeno "cenou obvyklou" ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku): Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklá cena Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vazby mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Zpracovatel ocenění odhadne i závady, které v důsledku přechodu nezaniknou a upraví příslušným způsobem odhad ceny. Ocenění je zpracováno k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. Na této zásadě je vypracováno toto ocenění. Pro odhad obvyklé ceny garáže je hodnocení v tomto případě provedeno dvěma metodami, a to: - metoda ocenění dle cenového předpisu - metoda srovnávací Metoda ocenění dle cenového předpisu Zjištění administrativní ceny nemovité věci je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. o oceňování majetku. Metoda srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných nebo inzerovaných porovnatelných nemovitých věcí. Za porovnatelnou nemovitost je brána taková garáž, která se nachází v obdobné lokalitě, nachází se v obdobném stavebně-technickém stavu s obdobnou velikostí podlahových ploch. 3

4 1. Ocenění dle cenového předpisu C) Ocenění nemovitých věcí Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku v platném znění a vyhlášky MF ČR č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. a) Pozemek zapsaný na LV č. 404/24 Jedná se o pozemek zapsaný na LV č pro k.ú. Vítkovice, obec Ostrava. Pozemek parc.č. 404/24 je v katastru nemovitostí vedený jako zastavěná plocha a nádvoří, pozemek je zastavěn řadovou garáží. Přístup k pozemku je možný z východní strany z ulice Tavičská. Příjezd k jednotlivým garážím je po nezpevněném povrchu pozemku parc.č. 404/1. Dle platného územního plánu pro město Ostrava se oceňované pozemky nacházejí v zóně určené pro výstavbu rodinných domů. V areálu řadových garáží se v minulosti nacházelo celkem 23 garáží, většina garáží byla ke dni ocenění odstraněna. Pozemek je oceněn podle cenové mapy pro město Ostravu (dle 2), cena uvedená v cenové mapě se dále neupravuje. Cena podle cenové mapy: 200,00 Kč/m 2 Číslo parcely výměra m 2 cena za parcelu 404/ ,00 Kč Celkem: ,00 Kč Cena zjištěná: Kč Cena zjištěná spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/25 (po zaokrouhlení) 140 Kč b) Garáž bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 404/24 Ocenění garáže je provedeno porovnávacím způsobem ( 37). Základní cena za 1 m 3 obestavěného prostoru (ZC): 1 432,00 Kč Obestavěný prostor (OP): OP vrchní stavby: (18x1,90) = 34,20 m 3 OP zastřešení: (18x0,54:2) = 4,86 m 3 Obestavěný prostor celkem: 39,06 m 3 Stáří: 40 roků Koeficient s, kterým se násobí znak V6 u indexu vybavenosti: 0,800 s = 1-0,005 x stáří (minimálně 0,600) Výpočet indexu konstrukce a vybavení: Znak číslo pásma Vi 0 Typ stavby: svislé konstrukce zděné nebo železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 II 0,00 Druh stavby: samostatně stojící 2 II 0,00 Konstrukce: obvodové zdivo nebo stěny tloušťky cm 3 I -0,05 4

5 Technické vybavení: bez vybavení 4 II -0,01 Příslušenství - venkovní úpravy: bez příslušenství 5 III 0,00 Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu 6 V 0,40 Stavebně-technický stav: stavba ve špatném stavu - (nutná rekonstrukce i konstrukcí dlouhodobé životnosti) Součet hodnot V1 až V5: -0,060 Koeficient V6 upravený koeficientem s: 0,400 x 0,800 = 0,320 Index konstrukce a vybavení IV = (1-0,060) x 0,320 = 0,301 Základní cena upravená: ZCU = ZC x IV = 1 432,00 Kč/m 3 x 0,301 = 431,03 Kč/m 3 Stanovení It (index trhu): Znak číslo pásma hodnota 1 I -0,06 Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi: poptávka nižší než nabídka 2 III -0,01 Vlastnické vztahy: pozemek ve spoluvlastnictví (mimo vlastnického podílu k jednotce) 3 I -0,08 Změny v okolí: negativní 4 II 0,00 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem): bez vlivu 5 II 0,00 Ostatní neuvedené (nový invest. záměr, energetická úspornost, ekon. návratnost): bez dalších vlivů 6 IV 1,00 Povodňové riziko: zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav Součet hodnot P1 až P4 : -0,150 Index trhu It = 1,000 x (1-0,150) = 0,850 Stanovení Ip (index polohy): Znak číslo pásma hodnota 1 I 0,80 Druh a účel užití stavby: garáže 2 I 0,04 Převažující zástavba v okolí pozemku: rezidenční zástavba, rekreační stavby 3 I 0,00 Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které obec má: pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 4 II 0,00 Dopravní dostupnost: bez možnosti příjezdu nebo po nezpevněné komunikaci 5 I -0,10 Parkovací možnosti: dobré parkovací možnosti na veřejné komunikaci 6 II 0,00 Výhodnost polohy pozemku z hlediska komerční využitelnosti: bez vlivu na komerční využití 7 II 0,00 Vlivy ostatní neuvedené: bez dalších vlivů Součet hodnot P2 až P7 : 0,040 Index polohy IP = 0,800 x (1-0,060) = 0,752 Cena stavby (CSP = OP x ZCU x IT x IP): 39,06m 3 x 431,03 Kč x 0,850 x 0,752 = ,59 Kč Cena stavby zjištěná porovnávací metodou: ,59 Kč 5

6 2. Zjištění obvyklé ceny metodou srovnávací a) Pozemek zapsaný na LV č Po stavebních pozemcích obdobného charakteru je v dané lokalitě poptávka poměrně nízká, a to s ohledem na umístění pozemku v lokalitě s častým výskytem konfliktních skupin obyvatelstva. Proto považuji oceňovaný pozemek za hůře obchodovatelný. Jako podklady ke srovnávací metodě byly použity údaje z vlastní databáze a informace z nabídek umístěné na internetových stránkách s realitní inzercí. Podle nabídek z internetových stránek byly v uplynulé době v obdobné lokalitě, kde se nachází oceňovaný pozemek, tyto pozemky obdobného využití: Typ pozemku, lokalita srovnatelného pozemku Stavební pozemek (komerční využití), Ostrava-Kunčičky Stavební pozemek (komerční využití), Ostrava-Kunčičky Stavební pozemek (bydlení), Ostrava- Vítkovice Výměra pozemku [m 2 ] Cena pozemku [Kč] Cena na m 2 pozemku [Kč] Oceňovaný pozemek je s uvedenými pozemky srovnatelný svojí možností využití pro výstavbu rodinného domu, popř. komerčního objektu, srovnávané pozemky se nacházejí v mírně lepší lokalitě než oceňovaný pozemek. Na základě výše uvedeného srovnání a dle průzkumu trhu byly v uplynulé době zobchodovány nebo inzerovány v oblasti, kde se nachází oceňovaný pozemek, pozemky obdobného charakteru a možností využití v průměru od 200 do 300 Kč/m 2. Srovnatelnou hodnotu pozemku zapsaného na LV č stanovuji na částku ve výši: 200 Kč/m 2 za celkovou výměru pozemku zapsaného na listu vlastnictví č pro k.ú. Vítkovice (18 m 2 ) (po zaokrouhlení) Kč S ohledem na skutečnost, že předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/25, bývá běžnou praxí snížení jednotkové ceny pozemků o 25%. Výslednou srovnatelnou hodnotu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/25 na pozemku zapsaného na LV č stanovuji na částku: = 100 Kč = slovy: sto korun českých b) Garáž bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 404/24 Po garážích v dané lokalitě nabídka výrazně převyšuje poptávku, která je velmi nízká, a to s ohledem na umístění garáže v lokalitě s častým výskytem konfliktních skupin obyvatelstva. S ohledem na zhoršený stavebně-technický stav garáže považuji oceňovanou garáž za obtížně obchodovatelnou. Jako podklady ke srovnávací metodě byly použity údaje z vlastní databáze a informace z nabídek umístěné na internetových stránkách s realitní inzercí. 6

7 Podle nabídek z internetových stránek byly v uplynulé době v obdobné lokalitě, kde se nachází oceňovaná garáž, tyto řadové garáže: Umístění srovnatelné garáže Stavebnětechnický stav Výměra užitných ploch [m 2 ] Cena garáže [Kč] Řadová garáž, ul. Tavičská, Ostrava- Vítkovice Řadová garáž, ul. Tavičská, Ostrava- Vítkovice Řadová garáž, ul. Rudná, Ostrava- Vítkovice Řadová garáž, ul. U Cementárny, Ostrava-Vítkovice Průměrný Průměrný Průměrný Průměrný Oceňovaná garáž je svým umístěním a velikostí srovnatelná s uvedenými garážemi. Stavebnětechnický stav garáže je ovšem výrazně horší. V městském obvodě Ostrava-Vítkovice se řadové garáže v průměrném stavebně-technickém stavu obchodují za částky v rozmezí od do Kč. S ohledem na stavebně-technický stav oceňované garáže a nezajištěný přístup ke garáži stanovuji srovnatelnou hodnotu výrazně pod dolní hranicí uvedeného rozmezí. Srovnatelnou hodnotu garáže bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 404/24 stanovuji na částku ve výši: = Kč = slovy: deset tisíc korun českých 3. Omezení vlastnických práva (Závady s nemovitostí spojené) Omezení vyplývající z údajů uvedených ve výpisech z katastru nemovitostí jsou: Usnesení soudu o nařízení exekuce a Exekuční příkaz k prodeji nemovitostí soudního exekutora Mgr. Pavly Fučíkové. Zástavní práva exekutorská k zajištění pohledávek věřitelů. Při stanovení obvyklé ceny nemovitostí se výše uvedená omezení nezohledňují, protože nemají vliv na cenu obvyklou. Dle předložených podkladů k ocenění a zjištěných skutečností na oceňovaných nemovitostech neváznou žádné jiné závazky ani jiná omezení, popř. závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit z výpisu z katastru nemovitostí. 7

8 D) Rekapitulace zjištěných cen Usnesením č.j. 024 EX 927/ ze dne jsem byl jmenován znalcem pro ocenění nemovitých věcí zapsaných na LV č. 381 a 1151 pro k.ú. Vítkovice, obec Ostrava, okr. Ostrava-město pro exekuční řízení. Spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/25 na pozemku parc.č. 404/24 zapsaného na LV č Zjištěná cena dle cenového předpisu 140,00 Kč 2. Zjištěná cena metodou srovnávací 100,00 Kč Garáž bez č.p./č.e. zapsaná na LV č Zjištěná cena dle cenového předpisu ,00 Kč 2. Zjištěná cena metodou srovnávací ,00 Kč Na základě cen zjištěných jednotlivými metodami a na základě výše uvedených skutečností, vzhledem k lokalitě, kde se garáž a pozemek nachází, dále s ohledem na velikost užitných ploch a zhoršený stavebně-technický stav garáže, odhaduji obvyklou cenu oceňované garáže bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 404/24 zapsané na LV č. 381 a spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/25 na pozemku parc.č. 404/24 zapsaného na LV č. 1151, vše v k.ú. Vítkovice, obec Ostrava ve výši srovnávacích hodnot, a to takto: Obvyklá cena garáže bez č.p./č.e. na pozemku parc.č. 404/24 = Kč = Obvyklá cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/25 na pozemku parc.č. 404/24 = 100 Kč = Podklady pro vypracování posudku: - Výpis z KN - LV č. 381 pro katastrální území Vítkovice, obec Ostrava, vyhotovený dálkovým přístupem dne Výpis z KN - LV č pro katastrální území Vítkovice, obec Ostrava, vyhotovený dálkovým přístupem dne Kopie katastrální mapy předmětného území, mapový list č. Ostrava 8-2/13 ze dne v měřítku 1: Kupní smlouva ze dne Prohlídka nemovitých věcí provedená dne Tento znalecký posudek obsahuje 8 listů a předává se objednateli ve třech vyhotoveních. Znalecká doložka Znaleckou doložku jsem obdržel od Krajského soudu v Ostravě dne pod čj. Spr.3510/77 pro základní obor ekonomika - ceny a odhady ( nemovitostí ). 8