ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1141/82/16

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1141/82/16 O ceně podílu ve výši 1/8 objektu rodinného domu č.p. 815 na pozemku č. 362 vč. příslušenství a pozemku č. 362, který se nachází v katastrálním území Slezská Ostrava v obci Ostrava v okrese Ostrava - město Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Svitavy Nám. Míru 53/ Svitavy Stanovení obvyklé ceny podle platného cenového předpisu vč. obvyklé ceny Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/ Ostrava - Poruba telefon: miroslav.balnar@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 6 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě Usnesení soudního exekutora JUDr. Igor Olma Exekutorský úřad Svitavy č.j. 111 EX 2329/09-30 ze dne je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitosti podílu ve výši 1/8 objektu rodinného domu č.p. 815 na pozemku č. 362 vč. příslušenství a pozemku č. 362, který se nachází v katastrálním území Slezská Ostrava v obci Ostrava v okrese Ostrava město. Ocenění se provádí pro účely provedení odhadu předmětu aukce. Ocenění se provádí obvyklou cenou dle zjištěných skutečností k datu vypracování znaleckého posudku. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p podíl ve výši 1/8 Adresa předmětu ocenění: Podílní 815/14 Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Slezská Ostrava Moravskoslezský Ostrava - město Ostrava Slezská Ostrava 3. Prohlídka a zaměření Vzhledem ke skutečnosti, že majitel nemovitosti neumožnil znalci přístup do objektu, byl znalecký posudek vypracován na základě venkovní prohlídky nemovitosti a odhadu předpokládaného technického stavu nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Usnesení Exekutorského úřadu Svitavy JUDr. Igor Olma č.j. 111 EX 2329/09-30 ze dne o ustanovení znalce a stanovení obvyklé ceny nemovitosti - Exekuční příkaz č.j. Sp. Zn. 111 EX 2329/09-11 k prodeji nemovitosti ze dne Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 2523, který vyhotovil Katastrální úřad Ostrava ke dni Kopie katastrální mapy pořízená přístupem do katastru nemovitostí - Informace a skutečnosti zjištěné znalcem při místním šetření 5. Vlastnické a evidenční údaje Parcela č zastavěná plocha a nádvoří m 2 Součástí je stavba : Slezská Ostrava č.p. 815, rod. dům Stavba stojí na pozemku č

3 Vlastník : Soňa Leitnerová podíl 1/8 Budějovická 578/ Praha 4 - Krč 6. Celkový popis nemovité věci Jedná se o objekt rodinného domu č.p. 815, který se nachází na ulici Podílní v katastrálním území Slezská Ostrava v obci Ostrava v okrese Ostrava - město na okraji obce a nedaleko správního centra statutárního města. Znalcem je po provedení venkovní zevrubné prohlídky nemovitosti předpokládáno, že interiér objektu je celkově ve špatném technickém stavu bez pravidelné technické údržby v posledním období. Je zde vysoká pravděpodobnost absence u některých vnitřních konstrukcí a vysoký stupeň morálního a technického opotřebení u některých stavebních konstrukcí, případně jejich zhoršený technický stav. Objekt byl k datu ocenění nepřístupný. Zastavěná plocha hlavního objektu je cca 57 m2. Rodinný dům č.p. 815 se nachází na pozemku č Rodinný dům je pravděpodobně nepodsklepený a má jedno nadzemní podlaží a sedlovou střechu s živičnou krytinou. Objekt má svůj samostatný vchod a celkově se skládá ze čtyř samostatných obytných celků. V případě oceňovaného objektu je provedena přístavba o půdorysu cca 3 x 5 metrů. Pravděpodobně s další obytnou částí. V domě se nachází pravděpodobně bytová jednotka o velikosti Fasáda je nezateplená s hladkou vápenocementovou omítkou vč. základních klempířských prvků, okna jsou dřevěná zdvojená. Celková plocha pozemku činí cca 362 m2. Stáří domu je odhadováno na cca sto let. Založení bude pravděpodobně provedeno na smíšených základech ( beton a kámen ). Nosná konstrukce je zděná z cihel. Krov je dřevěný sedlový. Celkově je objekt ve velmi špatném technickém stavu, který je určený k rekonstrukci. Pozemek č. 362 na kterém se nachází stavba rodinného domu je oceněný v Cenové mapě stavebních pozemků města Ostravy. Jednotková cena pozemku činí 390,- Kč/m2. Výhody nemovitosti : + dobrá poloha v blízkosti centra obce + dobrá dopravní dostupnost ( blízkost dálnice ) Nevýhody nemovitosti. - poměrně špatný celkový technický stav rodinného domu vč. jeho interiéru vyžadující stavební úpravy a rekonstrukce - podílové vlastnictví nemovitosti - špatné parkovací možnosti u domu - pozemek zanedbatelného rozměru - objekt bez venkovních úprav - sociálně slabší skupiny obyvatel v nejbližším okolí - nepříliš atraktivní lokalita k bydlení - v podstatě čtyři bytové jednotky v jednom domě - 3 -

4 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p Pozemky Parcela č. 362 B. ZNALECKÝ POSUDEK 1.1. Rodinný dům č.p. 815 Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývajícího z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání byly znalcem vybrány nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných nebo podobných charakteristických znaků. V tomto konkrétním případě byly porovnávány zejména následující ukazatele velikost objektu, účel užití, konstrukce objektu, umístění v lokalitě, předpoklad technického stavu, dopravní dostupnost, parkovací možnosti apod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze a rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu a z uskutečněných prodejů nemovitostí tohoto typu v posledním období. Při porovnání byly vybrány objekty, které se staly předmětem obchodních nabídek v období posledních šesti měsíců. Pro srovnání uvádím několik nemovitostí, které mají nejvíce shodných znaků

5 Objekt č. 1 - jedná se o objekt části rodinného domu v obci Ostrava na ulici Podílní. Rodinný dům je celkově ve špatném technickém stavu a je určený k rekonstrukci s vnitřním uspořádáním bytové jednotky o velikosti V domě je nová střešní krytina. Dům je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a půdním prostorem. Vnitřní vybavení jednotlivých konstrukcí je již s vyšším stupněm technického a morálního opotřebení. Plocha pozemku u domu je 360 m2. Zdroj ceny : Odhad obvyklé ceny. Cena : ,- Kč Objekt č. 2 - jedná se o objekt samostatně stojícího rodinného domu zděné konstrukce se sedlovou střechou na okraji obce Ostrava, který je nepodsklepený a má jedno nadzemní podlaží a částečné podkroví. Objekt je celkově připraven ke komplexní rekonstrukci. Objekt je nezateplený ve špatném technickém stavu s vysokým stupněm morálního a technického opotřebení většiny konstrukcí. V domě se nachází jedna bytová jednotka o velikosti U domu je neudržovaná zahrada. Zdroj ceny : Nabídka RK + větší pozemek + samostatný rodinný dům Cena ,- Kč Objekt č. 3 - jedná se o samostatně stojící rodinný dům zděné konstrukce na okraji obce Vratimov nedaleko Ostravy. Dům je částečně podsklepený a má jedno nadzemní podlaží a jednu podkrovní místnost a půdní prostor. V domě je jedna bytová jednotka o velikosti Dům je celkově v původním technickém stavu s vysokým stupněm technického a morálního opotřebení většiny konstrukcí a je připraven k celkové rekonstrukci. Objekt je nezateplený s břízolitovou omítkou. Okna jsou dřevěná kaslíková. Zdroj ceny : Nabídka RK. + větší pozemek + samostatný rodinný dům Cena ,- Kč S ohledem na výše uvedené a zjištěné skutečnosti a po vyhodnocení všech kladných a záporných stránek nemovitosti stanovuji obvyklou cenu podílu ve výši 1/8 objektu rodinného domu č.p. 815 na pozemku č. 362 vč. příslušenství a pozemku č. 362 v katastrálním území Slezská Ostrava v obci Ostrava v okrese Ostrava - město na celkovou částku ve výši : ,- Kč ( slovy : jednostotisíc Kč ) - 5 -

6 Zdůvodnění obvyklé ceny : Obvyklá cena byla znalcem stanovena ze zjištěných a dostupných informací, zevrubné vnější prohlídky nemovitosti a předpokládaného technického stavu nemovitosti objektu rodinného domu. V případě oceňování spoluvlastnického podílu na nemovitosti musí být při stanovení obvyklé ceny zohledněna jeho nižší obchodovatelnost v porovnání s prodejem nemovitých věcí jakožto celku. V podstatě je možno konstatovat, že v tuzemských podmínkách neexistuje trh se spoluvlastnickými podíly na nemovitých věcech, což velmi ztěžuje nejen jejich prodej, ale již samotné ocenění. S ohledem na výše nastíněné obecně obtížné obchodovatelnosti spoluvlastnických podílů je tedy nutné stanovit obvyklou cenu pouhého spoluvlastnického podílu na nemovité věci nižší, než by odpovídalo mechanickému matematickému vyjádření hodnoty podílu z celku. Při ocenění znalce vycházel z dostupných údajů a zjištěných skutečností za předpokladu, že všechny zjištěné údaje jsou pravdivé a správné. V Ostravě Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/ Ostrava - Poruba Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

7 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den , č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1141/82/16 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1141/82/