4/5 TRH SE STAVBAMI OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A CENOVÉ MAPY

Transkript

1 Část 4, Trh nemovitostí Část 4, Díl 5, str. 1 Díl 5, Trh se stavbami 4/5 TRH SE STAVBAMI Stavby jsou, na rozdíl od pozemků, jednak reprodukovatelné, jednak jsou s jejich existencí spojeny větší a širší možnosti změny jejich kvalitativních a kvantitativních parametrů. Nevýhodou staveb oproti pozemkům je to, že technicky, morálně i ekonomicky zastarávají, tedy v průběhu času se snižuje jejich hodnota, pokud do nich nejsou investovány další prostředky na údržbu a případné technické změny. Nabídka staveb nemůže být na určitém lokálním trhu nekonečná je limitována následujícími faktory: Kapacitou stavebních pozemků každá stavba musí stát na pozemku. Vzhledem k tomu, že pozemků je omezené množství, je tím limitován i počet staveb. Technickými možnostmi objemové parametry stavby, např. počet podlaží je limitován únosností podloží, zvoleným konstrukčním systémem, technologií výroby, stavebními hmotami a materiály. Právními limity legislativa, např. vyhlášky o obecných technických požadavcích na stavby, stavební zákon, hygienické a požární předpisy, technické normy a územně plánovací dokumentace determinují např. přípustný typ staveb na daném pozemku, odstupové vzdálenosti staveb, maximální podlažnost a řadu dalších omezujících podmínek a předpokladů pro realizaci staveb. Mikroekonomickými limity protože ani poptávka po nemovitostech (viz. dále) není a ani nemůže být nekonečná, narazí nabídka nemovitostí v určitém stupni na konec poptávky a může se dostat do převisu. Stavby, které nemají svého finálního klienta, nemají na trhu místo. Makroekonomickými limity makroekonomické faktory, jako je právě probíhající fáze ekonomického cyklu (konjunktura, deprese, krize), parita měn, stabilita kurzu, dostupnost úvěrů, úroková míra apod. limitují a to někdy i velmi podstatným způsobem nabídku staveb. Ostatními limity mezi ostatními limity se mohou objevit různé tržní i netržní vlivy, jako je politická situace (politická stabilita, členství státu v mezinárodních organizacích), bezpečnostní situace, kulturní vlivy (modernost a nemodernost různých typů staveb), sociální složení obyvatel a mnoho dalších. Faktory limitující nabídku staveb

2 Díl 5, Trh se stavbami Část 4, Díl 5, str. 2 OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A CENOVÉ MAPY Část 4, Trh nemovitostí Faktory limitující poptávku po stavbách Poptávka po stavbách je rovněž limitována. I když lidské potřeby jsou nekonečné, alespoň v západním kulturním prostředí, jsou limitovány různými podmínkami, faktory a činiteli, z nichž můžeme ilustrativně zmínit: Demografický vývoj v období negativního demografického vývoje populace, tedy v období, kdy je větší úmrtnost než porodnost, může klesat poptávka po nemovitostech (vymírání populace). Vztah mezi demografickým vývojem a poptávkou po stavbách není absolutně závislý a korelační, protože i menší populace může mít větší kvantitativní i kvalitativní nároky např. na bydlení. Vnitřní migrace vnitřní migrací je migrace v rámci jednoho státu. Již od poloviny 19. století je zcela zjevný trend stěhování populace z menších obcí do větších měst. Zvláště výrazný je v podmínkách České republiky nárůst poptávky po bydlení v Praze a Brně a v jejich příměstských regionech. Vnější migrace zde se jedná o migraci z jednoho státu do druhého. Pokud je počet imigrantů v daném státě větší než počet emigrantů, nese tento trend sebou větší poptávku po bydlení. Volný čas pokud vzroste u části obyvatelstva penzum volného času (zavedení volných sobot, delší dovolená, zkrácení pracovní doby), může tato část obyvatelstva provozovat různé volnočasové aktivity, jako je cestovní ruch (poptávka po hotelích, penzionech, rekreačních areálech), sportovní činnosti (stadiony, sportovní areály) nebo mohou využívat vlastní rekreační objekty (chaty a chalupy). Životní úroveň se vzrůstem životní úrovně jsou spojeny obvykle i větší nároky na kvantitu a kvalitu bydlení. Stejně tak vzrůstají nároky na městské inženýrství, dopravní systém, dostupnost a rozsah služeb, občanskou vybavenost apod., to všechno s sebou nese další poptávku po stavbách. Rozvoj průmyslu a obchodu rozvoj průmyslu a obchodu sebou nese poptávku jak po primárních objektech rozmístění (výrobní závody a areály, hypermarkety, sklady), tak po posílení a zkvalitnění dopravního systému a navazujících služeb.

3 Část 5, Oceňování nemovitostí Část 5, Díl 3, kapitola 1, str. 1 Díl 3, Tržní oceňování nemovitostí 5/3 TRŽNÍ OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ 5/3.1 TRŽNÍ HODNOTA NEMOVITOSTI A ZPŮSOBY JEJÍHO STANOVENÍ Pokud si položíme otázku, co to vlastně je tržní hodnota, nalezneme odpověď v několika definicích. Podle práva EU vyjadřuje tržní hodnota cenu, za kterou by pozemky, budovy a jiné stavby mohly být prodány na základě soukromého smluvního aktu mezi ochotným prodávajícím a nestranným kupujícím v den ocenění za předpokladu, že majetek je veřejně vystaven na trhu, že tržní podmínky dovolují řádný prodej a že obvyklá lhůta je dosažitelná při jednáních o prodeji. Podle mezinárodních profesních organizací odhadců majetku IVSC a TEGoVA je tržní hodnota odhadnutá částka, za kterou by měla být aktiva směněna v den ocenění mezi ochotným kupujícím a ochotným prodávajícím v nestranné transakci po vhodném marketingu, kde obě strany jednají na základě znalostí, opatrně a z vlastní vůle. Podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění, je obvyklá cena taková, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, ale do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Tržní hodnotu nemovitostí ovlivňuje celá řada faktorů, jsou to především: politicko-správní vlivy (územní plánování, stavební řád, daňová politika, životní prostředí, bezpečnost a ochrana, veřejné zájmy), ekonomické vlivy (zaměstnanost, kupní síla, životní úroveň, možnosti financování, hospodářský rozvoj, situace ve stavebnictví, technologie, inflace, úroková míra), sociálně-demografické vlivy (vývoj populace, velikost rodin, vzdělání, standard bydlení, životní styl, sociální politika), fyzikální vlivy (poloha, rozsah, velikost, způsob zástavby, topografie, sousedi, doprava, zainvestovanost, architektura, životní prostředí, vybavení, využitelnost, stáří staveb, stav údržby, technická, ekonomická, morální životnost). Definice tržní hodnoty Faktory ovlivňující tržní hodnotu

4 Část 5, Díl 3, kapitola 1, str. 2 Díl 3, Tržní oceňování nemovitostí OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A CENOVÉ MAPY Část 5, Oceňování nemovitostí Přístupy k tržnímu ocenění Obvykle je při zjišťování tržní hodnoty nemovitosti použit jeden z dále uvedených základních přístupů, častěji je ale použita jejich kombinace: přístup na bázi porovnání (porovnávací metoda), přístup na bázi vynaložených nákladů (nákladová metoda), přístup na bázi očekávaných výnosů (výnosová metoda). Nákladová metoda Výnosová metoda Porovnávací metoda Analýza tržní hodnoty Aplikace nákladového přístupu vychází z údajů minulosti hodnota nemovitosti se odvozuje od nákladů vynaložených na pořízení pozemku a od nákladů vynaložených na stavby, tzn. na jeho zhodnocení. Věcná hodnota reprezentuje technicky pojatý názor na tvorbu ceny. Ve výnosovém přístupu hraje nejdůležitější roli prognóza budoucího užitku nemovitosti, vyjadřuje se velikostí předpokládaného budoucího výnosu, jeho spolehlivostí a stabilitou. Výnosová hodnota nepřihlíží k vynaloženým nákladům, reprezentuje čistě ekonomicky pojatý názor na tvorbu ceny. Porovnávací přístup odráží aktuální situaci na trhu. Z prodejních cen srovnatelných nemovitostí se usuzuje na pravděpodobnou výši ceny posuzované nemovitosti. Známé ceny srovnatelných nemovitostí jsou upravovány v závislosti na odlišnostech od posuzované nemovitosti a výsledkem je porovnávací hodnota. Přístup založený na porovnání je klíčový při odhadu tržní hodnoty. V běžném tržním prostředí se jedná o nejčastěji používaný přístup. Při správné aplikaci odráží stav trhu. Porovnávací metodu lze použít všude, kde pro porovnání existují podmínky. Předpokladem je podobnost, srovnatelnost, obdobný užitek a časová aktuálnost porovnávaných nemovitostí. Odhad tržní hodnoty nemovitosti spočívá v analýze toho, jak jednotlivé metody přispívají k výsledné hodnotě. Často se používá výpočet váženého průměru tržních hodnot zjištěných porovnávací, výnosovou a nákladovou metodou. To, jak výsledky aplikace jednotlivých přístupů zjištění tržní hodnoty přispívají k výsledné tržní hodnotě, se liší podle typu oceňované nemovitosti. Například při oceňování pozemků má největší váhu porovnávací hodnota, při oceňování bytů porovnávací a výnosová hodnota, při oceňování komerčního objektu výnosová hodnota, při oceňování rodinného domu se uplatní technická a porovnávací hodnota. Konečný názor na tržní hodnotu ovlivňuje rovněž účel ocenění, tzn. v jaké podobě a jakým způsobem bude celkový výsledek prezentován a jakým způsobem, za jakých podmínek a k čemu bude využit. Je třeba si uvědomit, že výsledkem tržního ocenění je odhad hodnoty nemovitosti, nikoliv jednoznačně vypočtené číslo. Tržní hodnota je ideál, ke kterému se znalci a odhadci snaží přiblížit. Princip odhadu porovnávací, výnosové a nákladové hodnoty je podrobněji uveden v následujících kapitolách.

5 Část 8, Díl 2, Kapitola 1, str. 1 8/2.1 LEASINGOVÉ FINANCOVÁNÍ Leasingové financování je stabilním a stále se výrazně rozvíjejícím segmentem českého finančního trhu. Především firmám umožňuje realizaci investičních záměrů, snadnější řízení likvidity, daňovou optimalizaci a outsorcing obslužných činností. Využívají ho však i malé a střední podniky, drobní podnikatelé a i drobní spotřebitelé občané. Leasing je pronájem movitých věcí (investičního zařízení, předmětů dlouhodobé spotřeby a jiných předmětů) i nemovitostí uživateli za sjednané nájemné na určitou dobu. Pronajímatel dává nájemci (uživateli) právo užívat předmět náhradou za platbu stanovených leasingových splátek po sjednané časové období. Leasing D Leasing představuje určitý druh financování. Mezi výrobce např. investičního zboží a subjekt, který tuto investici potřebuje, přitom vstupuje specializovaná leasingová společnost. Tato leasingová společnost získá a financuje dané zboží a pronajímá je klientovi. Leasingová smlouva kromě platebních podmínek obsahuje podmínky, které řeší zejména (u finančního leasingu): převod pronajímaného objektu do vlastnictví nájemce (uživatele) a výši zůstatkové hodnoty, prodlení či odklad v úhradě splátek, předání a provoz předmětu (nájemce má povinnost vytvořit náležité podmínky převzetí pronajímaného předmětu, pečlivého a odborného zacházení s ním, úhrady veškerých nákladů spojených s provozem a údržbou), možnost dalšího pronájmu nájemcem třetí osobě, předčasné zrušení smlouvy (při zdržení či odkladu plateb, likvidace podniku, zastavení provozu). Nedílnou součástí leasingových smluv je předávací protokol a splátkový plán. Leasingové splátky zahrnují amortizaci pronajatého předmětu (morální a fyzické opotřebení), úroky vypočtené na základě úrokové sazby, která je po dobu trvání smlouvy zpravidla neměnná, dále náklady na servis, zprostředkovatelskou odměnu, ziskovou přirážku, případně jiné položky. Tyto položky jsou spojeny v nájemném. Leasingová smlouva! Leasingové splátky

6 Část 8, Díl 2, Kapitola 1, str. 2 OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A CENOVÉ MAPY Nájemné je placeno absolutní částkou, bývá však vyjádřeno procentní sazbou z kupní ceny pronajímaného předmětu za určité období Výhody leasingu Nevýhody leasingu Přednosti spojené s leasingem vyplývají zejména ze skutečnosti, že pronajatý předmět není ve vlastnictví nájemce: je tím ulehčeno rozhodování o náhradě potřebné investice z ryze ekonomických důvodů nebo v důsledku technického rozvoje. To by jinak bylo z důvodů nutných zvláštních odpisů zůstatkové účetní hodnoty ke škodě podniku co nejdéle odsouváno, nájemci skýtá mimo jiné stabilní základnu pro finanční kalkulace; účtování celých leasingových splátek do nákladů snižuje základ pro zdanění zisku (u úvěrů jsou daňově uznatelnou položkou pouze úroky); předmět pronájmu se nezahrnuje do účetní bilance nájemce, formality související s uzavřením leasingové smlouvy jsou v porovnání s jinými formami financování jednodušší, což umožňuje rychlejší a pružnější rozhodování. K nevýhodám leasingu patří poměrně vysoké nájemné, které ve svém souhrnu značně převyšuje kupní cenu pronajatého předmětu (úroková sazba je obvykle podstatně vyšší u leasingu než u bankovních úvěrů). OPERATIVNÍ, FINANČNÍ A ZPĚTNÝ LEASING Při finančním leasingu dochází k pronájmu investičních předmětů prostřednictvím leasingové společnosti. Při leasingu výrobce dochází k pronájmu prostřednictvím společnosti spojené s výrobcem. Výrobci touto cestou využívají možnosti podpory odbytu. FINANČNÍ LEASING Finanční leasing D Finanční leasing je charakterizován jako pronájem na stanovenou dobu s následujícím převodem vlastnických práv na nájemce při ukončení pronájmu. Objektem finančního leasingu jsou předměty movité i nemovité, například stroje, zařízení, automobily, letadla, půda, budovy, někdy i celé podniky, tj. nemovitosti, jejich zařízení a další hospodářské prostředky. Z hlediska užití jde o předměty spotřební a investiční. Finanční leasingové obchody zahrnují převážně střednědobé a dlouhodobé pronájmy objektů. OPERATIVNÍ (OPERAČNÍ) LEASING (někdy leasing výrobce) Operativní leasing Operativní leasing je charakterizován přímým vztahem mezi pronajímatelem, jímž je zpravidla výrobce, a nájemcem. Pronajímatel předá

7 Část 8, Díl 2, Kapitola 1, str. 3 leasingový předmět do užívání nájemci, nájemce platí pronajímateli dohodnuté nájemné a po ukončení nájmu vrací pronajatý předmět zpět pronajímateli. D Předměty operativního leasingu bývají např. počítače, rozmnožovací technika, telefonní stanice, dopravní prostředky, stavební mechanizmy, kontejnery i nemovitosti. Operační leasing je převážně krátkodobý, může však být i střednědobý nebo dlouhodobý (u nemovitostí). Operativní leasing je buď vypověditelný, kdy majitel i nájemce pronajatého předmětu mají právo smlouvu vypovědět bez trestných poplatků, anebo platí na dobu určitou. Pronajímatel udržuje pronajatý předmět, tj. provádí běžné opravy a servis, zařizuje pojištění. Je odpovědný za závady pronajímaného předmětu. V případě, že závady neodstraní, nájemce není povinen platit splátky. Po skončení nájemní smlouvy je nájemce povinen vrátit pronajatý předmět pronajímateli. Po morálním či fyzickém opotřebení je pronajímatel povinen předmět vyměnit. Pronajímatel zůstává z právního a hospodářského hlediska vlastníkem předmětu po celou dobu platnosti leasingové smlouvy. Vede jej ve svém účetnictví, provádí odpisy a vykazuje v účetní rozvaze. ZPĚTNÝ LEASING (také leasback) Zpětný leasing je charakterizován jako odkup klientem pořízeného předmětu leasingovou společností, pronájem tohoto předmětu leasingovou společností jako pronajímatelem klientovi-nájemci na stanovenou dobu s následným převodem vlastnických práv (zpětným prodejem) pronajímaného předmětu na nájemce. Zpětný leasing D Objektem zpětného leasingu jsou předměty movité, ale především nemovité. Z hlediska užití jde výhradně o předměty investiční, nikoliv spotřební. Zpětné leasingové obchody zahrnují převážně dlouhodobé pronájmy objektů (např. administrativní budovy firem). VÝVOJ LEASINGU NEMOVITOSTÍ NA TRHU V ČR Leasing v České republice patří mezi nejrozvinutější ze všech postkomunistických zemí Evropy a v r představoval u členů Asociace leasingových a finančních společností (ČLFA) 135 miliard Kč objemu leasingových obchodů. Jedná se jak o pronájem movitých věcí, který jednoznačně převyšuje (v celkovém objemu přes 123 miliard Kč do r. 2007) formou finančního i operativního leasingu, tak o pronájem nemovitostí v objemu 11,9 miliardy Kč v r V polovině prvního desetiletí se však objevuje zesilující trend financování spotřebitelskými úvěry a splátkovými prodeji. Leasing v ČR

8 Část 8, Díl 2, Kapitola 1, str. 4 OCEŇOVÁNÍ NEMOVITOSTÍ A CENOVÉ MAPY K významnému posunu v procesu snižování rizika leasingového podnikání došlo využíváním úvěrových registrů s negativními i pozitivními informacemi o klientech, zejména propojením bankovního BRKI a nebankovního registru klientských informací NRKI v roce Další databází s negativními klientskými informacemi, sloužící leasingovým společnostem je registr Solus. Řada leasingových společností využívá napojení na bankovní subjekty (někdy v roli dceřinných společností na mateřskou banku) a zdokonaluje tak svůj pohled na bonitu klienta, žadatele o úvěrové, leasingové a jiné finanční produkty. Počet leasingových společností působících na českém trhu není přesně znám, ale jen Česká asociace leasingových a finančních společností (ČLFA) jich zahrnuje 70 (v roce 2007). To je způsobeno tím, že leasingová činnost neprochází obdobným licenčním řízením tak, jak je tomu u bank, pojišťoven, stavebních spořitelen, penzijních fondů a jiných finančních institucí. Postavení jednotlivých leasingových společností na trhu se výrazně liší podle jednotlivých typů leasingu. Mezi nejvýznamnější společnosti českého leasingového trhu však trvale patří ČSOB Leasing, UniCredit Leasing (dříve CAC Leasing), VB Leasing a ŠkoFIN. Leasing nemovitostí Objemově v ČR méně významný leasing nemovitostí, je ve svém růstu neblaze omezován legislativními úpravami, kterými jsou: dvojí daň z převodu nemovitostí dlouhá doba odepisování nemovitostí Rekordní hodnoty dosáhl leasing nemovitostí v roce 2005, pak následoval mírný pokles a v roce 2007 opět mírný růst. V roce 2007 předaly leasingové společnosti ČLFA do užívání 145 budov v pořizovací hodnotě 11,9 mld. Kč (30 budov do operativního leasingu). Z hlediska struktury typu leasovaných nemovitostí převažují dlouhodobě obchodní plochy a průmyslové objekty. Na leasingu nemovitostí se v roce 2007 největší měrou podílely subjekty uvedené v následující tabulce.

9 Část 8, Díl 2, Kapitola 1, str. 5 Tabulka 1: Vybrané ukazatele leasingového financování nemovitostí k LEASINGOVÁ SPOLEČNOST/ ukazatel Vstupní dluh v mil. Kč Souhrn pořizovacích cen leasovaných nemovitostí v mil. Kč IMMORENT ČR Raiffeisen Leasing Immoconsult Czechia UniCredit Leasing CZ IMPULS Leasing Austria ING Lease (C.R.) Pramen: Dle TOP finance speciálu měsíčníku Bankovnictví a týdeníku Ekonom Přehled Finančního a kapitálového trhu v ČR 2007, zpracovala O. Šeflová, 2008 Do roku 2007 bylo v ČR financováno prostřednictvím leasingu celkem 554 nemovitostí (z toho 203 v operativním leasingu).