ZNALECKÝ POSUDEK č. 3443/2017

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3443/2017 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Oldřichov na Hranicích, obec Hrádek nad Nisou, okres Liberec: pozemku parc. č. 850/26 Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Alena Blažková, Ph.D. Exekutorský úřad Brno-město Konečného nám. 2, Brno Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 006 EX 565/11 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí, kancelář: Riegrova 44, Brno, tel.: Datum místního šetření: 3. března 2017 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 3. března 2017 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: ocenění spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. Datum vyhotovení: 10. března 2017 Tento posudek obsahuje 13 stran včetně příloh a předává se v 1 vyhotovení

2 2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Brno-město č.j. 006 EX 565/ je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí - spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 ve vlastnictví povinného pana Vlastislava Svobody parcely č. 850/26 na LV 125. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, tj. k datu 3. března Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitých věcí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitou věc. 2. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a stanovené porovnávací ceny.

3 3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV 125 ze dne pro k.ú. Oldřichov na Hranicích: A: Vlastník: mmj.: Svoboda Vlastislav, Matoušova 62/3, Liberec Podíl 1/6 B: Nemovitosti: Parcela: mmj.: 850/ m 2 orná půda C: Omezení vlastnického práva: Zástavní právo exekutorské Zahájení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Nařízení exekuce Věcné břemeno Podrobnosti viz příloha posudku Výřez z katastrální mapy Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Oldřichov na Hranicích z Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou a fotodokumentací nemovitých věcí bylo provedeno dne Prohlídka nemovitostí byla provedena bez účasti povinného Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 443/2016 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecké standardy AZO, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s ( Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN. Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno Porovnávací databáze cen nemovitých věcí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitých věcí. - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovité věci byly použity nabízené prodeje nemovitých věcí podobného typu na internetových stránkách

4 4 1.2 Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou následující nemovité věci: Pozemek parc.č. 850/26 orná půda o výměře m 2 Oceňovaný pozemek se nachází ve městě Hrádek nad Nisou, v k.ú. Oldřichov na Hranicích, asi 1,5 km severovýchodně od zastavěné části města, v mírně zvlněném terénu. Parcela č. 850/26 má přibližně obdélníkový tvar, je téměř rovinatá, jsou součástí většího půdního celku, který je zemědělsky obhospodařován. K pozemku není přímý přístup. Podle bonitovaných půdně ekologických jednotek BPEJ, které jsou uvedeny na LV, je cena pozemku 8,04 10,03 Kč/m Posudek - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitých věcí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Je provedeno porovnání s podobnými zemědělskými pozemky ve srovnatelných lokalitách z realitní inzerce na (03/2017). 2.1 Cenové porovnání Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej pole m², Bulovka, okres Liberec Exkluzivně si Vám dovolujeme nabídnout prodej 1/9 podílu zemědělské půdy v KÚ Arnoltice u Bulovky, obec Bulovka, kterému odpovídá výměra m2. Na pozemcích se v současné době hospodaří. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:20 Kč Aktualizace: Plocha pozemku:6123 m 2 Prodej pole m², Kobyly, okres Liberec Nabízíme k prodeji podíl 1/2 pozemků, zapsaných na LV 176 v Katastrálním území Kobyly. Celková výměra pozemků je m2, dle KN se jedná o m2 orné půdy a m2 trvalého travního porostu. Průměrné BPEJ je 10,73 Kč. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:21 Kč

5 5 Aktualizace: Plocha pozemku:7132 m 2 Prodej pole m², Český Dub - Loukovičky, okres Liberec Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky, které jsou zatíženy nájemní smlouvou na dobu určitou a to k datu Přístupnost je z obecní komunikace. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:21 Kč Aktualizace: Plocha pozemku:56101 m 2 Prodej pole m², Janův Důl, okres Liberec Nabízíme k prodeji zemědělské pozemky v k.ú. Janův Důl zapsané na LV č. 321 o celkové výměře m2. Pozemky jsou přístupné z obecní komunikace v jednom lánu. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:22 Kč Aktualizace: Plocha pozemku:18817 m 2 Prodej pole m², Jablonné v Podještědí, okres Liberec Nabízíme k prodeji pozemky v k.ú. Postřelná zapsané na LV č. 176 o celkové výměře m2. Pozemky jsou v jednom lánu a jedná se o ornou půdu. Nájemní smlouva na dobu neurčitou s výpovědní lhůtou 5 let, musí být podána písemně k Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²:23 Kč Aktualizace:

6 6 Plocha pozemku:64973 m 2 Stanovení porovnávací ceny pozemků Ceny zemědělských pozemků se ve srovnatelných lokalitách pohybují v rozmezí Kč/m 2. Na základě těchto nabídek, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu, kvalitě okolí a stavu pozemku (orná půda v 1 celku, v rovině), stanovuji jednotkovou cenu 22 Kč/m 2. Porovnávací cena pozemků Parcela číslo Druh pozemku Využití dle skutečného stavu Výměra m2 ZC Kč/m2 Cena Kč 850/26 orná půda orná půda , ,00 Celkem ,00 3. Práva a závady Povinný pan Vlastislav Svoboda nesdělil, zda jsou oceňované pozemky pronajímány. Pro účely ocenění je tedy na pozemky pohlíženo tak, jako by nebyly zatíženy nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 125 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k nemovitostem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 125 je v části C uvedeno věcné břemeno k parcele č. 850/26 ve prospěch Severočeské vodárenské společnosti, a.s. Roční užitek věcného břemene nebylo možné stanovit, věcné břemeno se proto ocení dle 16b odst. 5 zákona o oceňování majetku - jednotně částkou Kč.

7 7 4. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Ideální 1/6 z obvyklé ceny Obvyklá (tržní) cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 - zaokrouhleno Obvyklá cena - slovy: jedenmilionšedesátdevěttisíckorunčeských Obvyklá cena id. 1/6 - slovy: jednostočtyřicettřitisícekorunčeských Cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Cena spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 ( tj ,00 Kč ) vypočítaná z celkové ceny obvyklé byla dále snížena koeficientem 0,8 vzhledem k horší prodejnosti ideálního spoluvlastnického podílu nemovitosti. V Brně dne 10. března 2017 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitých věcí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3443/2017 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 10. března 2017 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Výpis z katastru nemovitostí LV 125 str. 1, 3, 7 Výřez z katastrální mapy s fotomapou a s fotodokumentací Mapa oblasti Podací lístek

8 8

9 9

10 10

11 11 Parcela č. 850/26 Výřez z katastrální mapy s fotomapou a s fotodokumentací 850/26

12 12 Mapa oblasti

13 13 Podací lístek