ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /11

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /11 o obvyklé ceně nemovitosti - spoluvlastnického podílu id. 1/2 rodinného domu čp. 259 včetně příslušenství a pozemku parc.č. st. 483 v k.ú. a obci Liběchov, okres Mělník, kraj Středočeský. Posudek byl vypracován v 5 vyhotoveních, z nichž 4 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 13 stran textu a 11 stran příloh. V Praze, dne 17.května 2011

2 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /11 o obvyklé ceně nemovitosti - spoluvlastnického podílu id. 1/2 rodinného domu čp. 259 včetně příslušenství a pozemku parc.č. st. 483 v k.ú. a obci Liběchov, okres Mělník, kraj Středočeský. Objednavatel posudku: Exekutorský úřad Praha 6 č.j.: 025 Ex 11069/07-38 Bělohorská Praha 6 Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro exekuční řízení Oceněno ke dni: 9.května 2011 Posudek vypracoval: Ing. Tomáš Janda Kaplická 861 Praha 4-2 -

3 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Tento znalecký posudek je vypracovaný na základě Usnesení vydaného soudním exekutorem Exekutorského úřadu Praha 6 JUDr.J. Grosamem dne pro exekuční řízení čj.: 025 Ex 11069/ Úkolem znaleckého posudku je stanovit obvyklou (tržní) cenu nemovitosti ideální spoluvlastnický podíl o velikosti 1/2 budovy čp. 259 včetně příslušenství a pozemku. Oceňovaná nemovitost se nachází na okraji obce Liběchov v lokalitě nad hřištěm jako poslední objekt v ulici s výhledem na město, na okolní rodinné domy a přes pole na elektrárnu Mělník. Dle sdělení souseda jsou v domě dvě bytové jednotky obývané spoluvlastníky nemovitosti. Jedná se o plně podsklepený přízemní objekt s využitým podkrovím, který splňuje podmínky pro rodinný dům. Dům je postavený volně a jsou v něm dvě samostatné bytové jednotky s příslušenstvím a využitý suterén. Vlastníci rodinného domu mají dále ve vlastnictví pouze pozemek zastavěný domem. Ostatní pozemky zahrady v okolí domu jsou obecní a jsou pronajaté nájemní smlouvou za částku 1.000,- Kč/rok. Porosty vysázené na těchto pozemcích proto nejsou ani oceněné. Přístup k nemovitosti je po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na elektrický proud a na vodovod, kanalizace je svedena do jímky, plyn není v obci rozveden. Město Liběchov leží na řece Labi na okraji CHKO Kokořínsko vzdálené asi 6km od města Mělník. Ve městě je plná občanská vybavenost, obchody, restaurace, ZŠ, MŠ, SOU, pošta, lékař, sportovní kluby. Kompletní vybavenost je v bývalém okresním městě Mělník. Ve městě žije asi 1050 obyvatel, z nichž někteří jsou rómské národnosti. Dopravní spojení je možné autobusy hromadné dopravy nebo individuálně osobními automobily. Dálnice D8 je vzdálena asi 20km a hl.m. Praha 50km. Ve městě je i železniční stanice. Povinná J. Talíková nereagovala na žádné písemné výzvy, a proto jsem provedl ocenění pouze na základě vnějšího ohledání a skutečností zjištěných při místním šetření a na úřadech. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. a obec Liběchov, list vlastnictví č. 637, vyhotovený Katastrálním úřadem pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník dne Kopie katastrální mapy pro k.ú. Liběchov vyhotovená pomocí nahlížení do údajů Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Mělník dne v měřítku 1:1000. Kolaudační rozhodnutí vydané odborem výstavby ONV Mělník dne pod čj.: VÚP 332/5 2982/79. Vyhláška Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zák.č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů (oceňovací vyhl.) ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., vyhl. č. 460/2009 Sb. a č.364/2010 Sb. s účinností od

4 Údaje zjištěné na stavebním úřadu v Liběchově a na internetu. Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí jsou jako vlastníci nemovitosti na listu vlastnictví č. 637 pro k.ú. a obec Liběchov zapsáni: Bejček Tomáš, Praha 9 1/2 Talíková Jana, Praha 9 1/2 1.4 Předmětem ocenění jsou 1.5 Základní pojmy 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) Stavební pozemek-obvyklá cena 1) Administrativní cena - cena zjištěná v souladu s platným cenovým předpisem, v době ocenění podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb. a č. 364/2010 Sb. s účinností od Administrativní cena se v praxi používá pro zjištění nejmenšího základu pro vyměření daně z převodu nemovitostí (darovaní, dědictví a konkurzní a vyrovnávací řízení). 2) Pořizovací cena - cena, za kterou bylo možno věc pořídit v době jejího pořízení, bez odpočtu opotřebení. Používá se v praxi v účetnictví. 3) Reprodukční cena - cena, za kterou by bylo možno stejnou nebo porovnatelnou novou věc pořídit v době ocenění, bez odpočtu opotřebení. Zjišťuje se podrobným položkovým rozpočtem nebo pomocí technickohospodářských ukazatelů. 4) Věcná hodnota - je reprodukční cena věci, snížená o přiměřené opotřebení věci stejného stáří a přiměřené intenzity používání. Ve výsledku je snížena o náklady na opravy závažných závad, které znemožňují okamžité užívání věci. Věcná hodnota se nejčastěji určuje těmito způsoby : a) jako reprodukční cena b) jako administrativní cena c) jako technická cena - jedná se o stanovení nákladů na pořízení v současných cenách a určení opotřebení přiměřeného stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení). 5) Výnosová hodnota - je uvažována jako jistina, kterou je nutno při stanovené úrokové sazbě uložit, aby úroky z této jistiny byly stejné jako čistý výnos z nemovitosti nebo je možné tuto částku investovat na kapitálovém trhu s obdobnou sazbou výnosové míry. 6) Tržní hodnota - (podle právního názvosloví obecná cena věci ), je cena za kterou je možno danou věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Obvykle se zjišťuje porovnáním s - 4 -

5 již realizovanými prodeji či koupěmi obdobných věcí v daném místě a čase, pokud jsou k tomu dostupné informace. Pokud tyto informace nejsou je třeba použít náhradní metodiku. 1.6 Použité metody zjištění hodnoty nemovitosti Pro odhad obvyklé ceny je hodnocení prováděno jak v zahraničí, tak v naší praxi v zásadě třemi základními metodami, které jsou používány v různých modifikacích. - metoda technického ohodnocení (nákladová, věcná) Jedná se v podstatě o stanovení nákladů nutných na pořízení věci v cenách ke dni ocenění a určení opotřebení přiměřené stáří a skutečnému stavu (časová cena, vystihující reálný, technický stav v čase hodnocení) a připočtení ceny pozemku v ceně obvyklé. - metoda výnosová ( příjmová) Vyjadřuje schopnost nemovitosti vytvářet výnos (příjem). Dosahovaný výnos je charakteristikou užitkovosti. - metoda srovnávací (tržní, statistická) V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno prodaných porovnatelných nemovitostí. Typ hodnocené nemovitosti by se v dané lokalitě dal pronajmout na trvalé bydlení velice těžko a pro rekreaci jen ojediněle v letních měsících. Příjem z výnosu by byl značně nejistý, a proto v tomto případě není výnosová hodnota pro stanovení obvyklé ceny použita. Údaje o cenách srovnatelných nemovitostí lze zjistit a navíc je srovnávací cena stanovena podle cenového předpisu a porovnána s nabídkou podobných nemovitostí v místě a čase. Pro stanovení obvyklé ceny bude použito kombinace metod věcné a srovnávací. 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Věcná hodnota Věcná hodnota nemovitosti je stanovena nákladovým způsobem podle platného oceňovacího předpisu (vyhlášky Ministerstva financí ČR č. ČR č.3/2008 Sb. ze dne 3. ledna 2008, o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění vyhl.č.364/2010sb. s účinností od 1. ledna 2011) bez uvažovaní vlivu koeficientu prodejnosti nemovitosti Kp a se započtením ceny pozemku v ceně obvyklé Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 5, přílohy č.6/1 vyhlášky Popis Objekt čp. 259 je volně stojící plně podsklepený přízemní dům se šikmou sedlovou střechou s využitým podkrovím. V suterénu jsou sklepy, prádelna, dílna a garáž, v přízemí je byt 3+1 s příslušenstvím a v podkroví je byt 2+1 s příslušenstvím, objekt tak splňuje podmínky pro rodinný dům

6 Popis domu je proveden na základě vnějšího ohledání, dokumentace a běžných zvyklostí. Jedná se o typový rodinný dům o dvou bytových jednotkách typ PN 377. Základy a spodní stavba jsou s izolací proti zemní vlhkosti, stěny jsou zděné z tvárnic a cihel, stropy jsou s rovným podhledem, krov je dřevěný, střecha je sedlová s taškovou krytinou, klempířské konstrukce jsou úplné z pozink. plechu, vnitřní omítky jsou vápenné štukové hladké, vnější jsou břizolitové a vzadu nedokončené, vnitřní obklady jsou keramické běžné, schody jsou betonové s dřevěným obkladem, okna jsou nová plastová s izolačním dvojsklem, dveře jsou hladké plné a prosklené, na podlaze jsou koberce, PVC a dlažby, vytápění je ústřední s kotlem na pevná paliva a s radiátory, jsou provedeny rozvody elektro, vody a kanalizace, v koupelnách jsou vany a umyvadla, záchody jsou splachovací. Ze standardního vybavení chybí bleskosvod, rozvody plynu a ostatní vybavení. Dům byl kolaudován v roce 1979 stáří je 32 roky. Podle vnějšího ohledání je dům v poměrně dobrém stavu, byly vyměněna okna, vnější omítky jsou místy opadané, v suterénu se patrně projevuje vlhkost. Opotřebení je stanoveno lineárně při uvažované životnosti 100 let. Celkový stav je průměrný Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: C - podsklepený, s jedním nadzemním podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba (10,30 * 9, ,0 * 2,0 + 8,30 * 1,45) * 2,50 = m 3 Vrchní stavba (10,30 * 9, ,0 * 2,0) * 3,35 = m 3 Zastřešení 10,30 * 9,80 * (0,65 + 5,0/2) = m 3 celkem = m Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 18. Bleskosvod chybí % * Ostatní chybí % -0.04*1.852 Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) =

7 Opotřebení stavby Při stáří 32 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 32% Nedokončená stavba Koeficient nedokončené stavby = 1 - n, kde n je součet podílů chybějících a nedokončených konstrukcí a vybavení podle stupně nedokončenosti. Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Stupeň Obj.podíl části nedokon. n 8. Fasádní omítky % 15% Neuvedené konstrukce a vybavení jsou plně dokončeny a neovlivňují výpočet ceny nedokončené stavby. Koeficient nedokončené stavby = 1 - n = = Výpočet ceny objektu ( 5 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.130,- Koeficienty: K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 4.407,45 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,85 Koeficient nedokončené stavby ( 15 vyhlášky) x Cena stavby bez opotřebení = Kč ,80 Snížení ceny za opotřebení 32% - Kč ,42 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,38 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč , Stavební pozemek-obvyklá cena Popis Pozemek parc.č. st. 483 je v katastru nemovitostí vedený jako zastavěná plocha a nádvoří a je skutečně zastavěný objektem rodinného domu. Pozemek je oceněný jako stavební obvyklou cenou. Pozemek je mírně sklonitý a nacházejí se na okraji zástavby podobných nemovitostí jako poslední v ulici. Za domem už jsou pole. Přístup je po zpevněné komunikaci, v místě je možnost napojení na elektrickou energii a vodovod. V místě je klid, město leží na hranici CHKO Kokořínsko. Někomu může vadit výhled na elektrárnu Mělník. Po průzkumu trhu v místě a v blízkém okolí byla stanovena jednotková obvyklá cena ve výši 350,- Kč/m 2.

8 Výměra stavebního pozemku m Výpočet ceny stavebního pozemku Obvyklá jednotková cena za m 2 stavebního pozemku v obci = Kč 350,- Cena za celou výměru m 2 = Kč ,- Stavební pozemek-obvyklá cena Cena celkem Kč , Rekapitulace stanovení věcné hodnoty 1) Rodinný dům se šikmou střechou Kč ,- 2) Stavební pozemek-obvyklá cena Kč ,- Součet Kč ,- Věcná hodnota po zaokrouhlení Kč ,- 2.2 Ohodnocení metodou srovnávací V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší 2 roků. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovitosti. U nemovitostí uvedeného typu, uvedené velikosti a stavu v dané lokalitě, a u srovnatelných nemovitostí nabídka převyšuje poptávku. I přesto s přihlédnutím k umístění nemovitosti a způsobu možného využití, jsem názoru, že oceňovaná nemovitost je obchodovatelná. Podle použitých databází nabídkových cen byly v uplynulé době v oblasti, kde se nachází oceňovaná nemovitost, nabízeny nemovitosti, jejichž charakteristika by se s oceňovanou nemovitostí dala srovnat Srovnávací hodnota dle nabídky realitních kanceláří 1. RD 2 x 3+1, G, stejný dům, obec Liběchov, stáří 32 let, UP 219 m 2, pozemek 640 m 2, technický stav stejný, inž. sítě stejné, poloha na okraji obce - stejné ,- Kč x 1,00 (srovnávací koef.) = ,- tj ,- Kč/m 2 UP - 8 -

9 2. RD 4+1, G, obec Ješovice, stáří cca 30 let, UP 170 m 2, pozemek 1577 m 2, technický stav - stejný, inž. sítě horší, poloha na okraji obce ,- Kč x 1,10 (srovnávací koef.) = ,- tj ,- Kč/m 2 UP 3. RD 3 x 2+1, 2x G, obec Liběchov, stáří cca 60 let, UP 286 m 2, pozemek 2500 m 2, technický stav po rekonstrukci -stejný, inž. sítě stejné, poloha na okraji obce ,- Kč x 0,80 (srovnávací koef.) = ,- tj ,- Kč/m 2 UP Průměrná cena za m 2 UP vychází: (18.040, , ,-)/3 = ,- Kč/m 2 UP Úprava ceny vzhledem ke zdroji: koeficient 0,90 ( nabídka realitních kanceláří) Jednotková srovnávací cena po úpravě: ,- x 0,90 = ,- Kč/m 2 UP Srovnávaná nemovitost: RD 2 x 3+1, G, obec Liběchov, stáří 32 let, UP 216 m 2, pozemek pouze zastavěný 110 m 2, technický stav dobrý, inž. sítě elektro a vodovod Srovnávací hodnota ,- x 216 = ,- Kč Srovnávací hodnota dle nabídky RK po zaokr. Kč , Srovnávací hodnota dle vyhlášky Oceněno podle 26a vyhlášky Popis Popis rodinného domu je shodný s popisem v kapitole Dům je posuzován podle kritérií trhu, polohy, konstrukce a vybavení. V takto stanovené ceně je započítána i cena venkovních úprav přípojek a žumpy. Cena pozemku je převzata z části 2.1. a připočtena k ceně domu. Základní cena je převzata z vyhlášky a pro Středočeský kraj, pro obce do 2000 obyvatel činí 4.717,- Kč/m 3 OP. Tato cena je vynásobena srovnávacími indexy Obestavěný prostor Převzato z kapitoly celkem = m Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Okolní pozemky cizí vlastnictví, pouze zastavěná plocha 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Negativní- vlastnictví pouze ideálního podílu Celkem Index trhu It = 1 + SUMA(Ti) = =

10 Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci Okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci Více obchodů nebo služeb, pohostinské a kulturní zařízení 5. Školství a sport v obci Základní škola a sportovní zařízení 6. Zdravotní zařízení v obci Ordinace praktického lékaře 7. Veřejná doprava Dopravní spojení autobusy i vlakem 8. Obyvatelstvo Konfliktní skupiny rómských obyvatel v obci 9. Nezaměstnanost v obci Vyšší než je průměr v kraji 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Vlivy snižující cenu výhled na elektrárnu Mělník Celkem Index polohy Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 0. Typ stavby 3 C Podsklepený - se šikmou střechou 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn Zdivo cihelné nebo tvárnicové 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost Hodnota větší než 2 5. Napojení na sítě (přípojky) Přípojka elektro, voda a odkanalizování RD do žumpy nebo septiku 6. Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD Úplné, více základních příslušenství standardní provedení

11 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Minimálního rozsahu 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou Bez pozemku (nebo pouze zastavěný stavbou) 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba v dobrém stavu s pravidelnou údržbou (hodnota 1.05 vynásobena koef. s=0.8 pro stáří 32 let) Celkem 0.01 (posl.položka se do sumy nezapočítává) Index konstrukce a vybavení Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x = Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Index. prům. cena za m 3 obestavěného prostoru pro obec Liběchov = Kč 4.717,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 2.957,56 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,40 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč ,- Stavební pozemek obvyklá cena Cena celkem Kč ,- Srovnávací hodnota nemovitosti dle vyhlášky Kč ,- Srovnávací hodnota nemovitosti dle vyhlášky po zaokrouhlení Kč ,- Vzhledem k faktu, že srovnávací hodnota podle nabídky RK byla stanovena v částce ,-, a pro stanovení srovnávací hodnoty má větší váhu stanovuji srovnávací hodnotu nemovitosti ve výši: Srovnávací hodnota Kč ,

12 3. SHRNUTÍ 3.1 Věcná hodnota nemovitosti ,- Kč 3.2 Srovnávací hodnota nemovitosti ,- Kč Při shodě obou zjištěných cen můžeme uvažovat jako cenu obvyklou výše uvedenou zjištěnou cenu, která činí ,- Kč. Vzhledem k faktu, že okolní pozemky užívané společně s nemovitostí nejsou ve vlastnictví vlastníků oceňované nemovitosti, ale pouze v nájmu za nájemné 1.000,- Kč/rok, snižuji zjištěnou cenu o ,- Kč na částku ,- Kč. 4. ZÁVĚR Úkolem znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny spoluvlastnického podílu id. 1/2 nemovitosti. Při použití pouhé matematické operace při zjišťování této hodnoty vychází 1/2 na částku ,-/2 = ,- Kč. Pro stanovení obvyklé hodnoty takového podílu nemůžeme ale použít pouze matematickou operaci, protože tyto menšinové podíly se velmi špatně nebo téměř vůbec neobchodují. Ale na druhou stranu je dispozice nemovitosti taková, že dvě bytové jednotky by bylo možné užívat samostatně. S ohledem na výměru bytu cca 85m 2 a možnost využití společných prostor v celém suterénu stanovuji obvyklou hodnotu spoluvlastnického podílu id. 1/2 oceňované nemovitosti v květnu 2011 na částku Slovy: Sedmsetpadesáttisíc korun českých ,- Kč Na nemovitosti neváznou žádná věcná břemena, o existenci nájemních smluv jsem nebyl informován. Při podání znaleckého posudku jsem osobou nezávislou. V Praze, dne 17.května vypracoval ing. Tomáš Janda Kaplická 861 Praha

13 5. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Městského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 1844/91, pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. ing. Tomáš Janda