Znalecký posudek č. 3351/156/2016-2

Transkript

1 Znalecký posudek č. 3351/156/ O ceně obvyklé nebytové jednotky č. 750/4 (LV č.4901) s podílem na společných částech domu čp.750 a pozemku parc.č ( LV č. 4900) zapsané ve veřejném seznamu pro k.ú. Střekov, obec Ústí nad Labem, okres Ústí nad Labem. Objednatel posudku: Účel posudku: REVITALA, v.o.s. Josefa Hory 4080/ J a b l o n e c n a d N i s o u IČ: Zjištění ceny obvyklé dle 219 odst.4), odst.5) insolvenčního zákona č.182/2006 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., vyhlášky č. 345/2015 Sb. a vyhlášky č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice Posudek obsahuje 13 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Určení ceny obvyklé nebytové jednotky v obytném domě na adrese Ústí nad Labem - Střekov, Varšavská čp Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti insolvenční správkyně. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č (byt) a LV č (dům a pozemek) Snímek z pozemkové mapy Výměry a skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Ústecký Obec: Ústí nad Labem Katastrální území: Střekov (775258) 5. Dokumentace a skutečnost Projektová dokumentace není k dispozici, nemovitost je oceněna dle skutečného provedení a stavu zjistěného na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Obytný dům postavený na rohu ulic Varšavská a Zeyerova je pětipodlažní, cele podsklepený s půdním prostorem. Dům je prohlášením vlastníka rozdělen na 10 jednotek, z toho 6 bytů a 4 nebytové prostory. Dům i jednotky prošly částečnou rekonstrukcí, kdy byly instalovány nové plynové kotle, nové rozvody a nová sociální zařízení. 7. Obsah posudku I. Pozemek a) Pozemek č II. Nebytový prostor a) Nebytová jednotka č. 750/4 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 53/2016 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Lokalita v blízkosti řeky Labe je ve 3.zóně nebezpečí záplav a povodní. Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník), nebo jednotka, nebo jednotka se spoluvlastnickým podílem na pozemku 3 Změny v okolí s vlivem na II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 0,00 prodejnost nem. věci 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem, právo stavby) 5 Ostatní neuvedené (např. nový II. Bez dalších vlivů 0,00 investiční záměr, energetická úspornost, vysoká ekonomická návratnost) 6 Povodňové riziko II. Zóna se středním rizikem povodně (území tzv. 20-leté vody) 0,80 Index trhu:i T = P 6 (1 + P i) = 0,800 i = 1 5 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,04 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které jsou v obci obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k VI. Příjezd po zpevněné komunikaci, dobré 0,00 pozemku parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava IV. MHD centrum obce 0,03

4 4 8 Poloha pozemku nebo stavby z IV. Výhodná pro pozemek se stavbou s 0,08 hlediska komerční využitelnosti komerční využitelností 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,170 i = 2 I. Pozemek a) Pozemek č Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Ústí nad Labem 2 Základní cena pozemku: ZC = 1 650, Kč/m 2 Index trhu: I T = 0,800 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Geometrický tvar pozemku a II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 velikost pozemku 2 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 4 Chráněná území a ochranná I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 0,00 pásma 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,170 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 0,936 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 1 544,4000 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 2700 zastavěná plocha a nádvoří ,40 Pozemek č zjištěná cena: ,40 Kč Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek č Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Nebytová jednotka č. 750/4 spoluvlastnický podíl: / ,40 Kč ,40 Kč ,19 Kč II. Nebytový prostor a) Nebytová jednotka č. 750/4 21

5 5 Jednotka v současnosti není užívaná. Je umístěná v 1.NP obytného domu, má celkovou podlahovou plochu 30,22 m 2. Jednotka se skládá ze dvou místností a chodby společně užívané s jednotkou č. 750/3, ze které je vstup do sociálního zařízení. K jednotce náleží podíl na společných částech domu a pozemku o velikosti 3022/ Zatřídění pro potřeby ocenění Jednotka v budově Budova: K 1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,118 Podlahové plochy jednotky (PP): celková podlahová plocha 30,22 m 2 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací bez izolací 6,00 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce zděné 18,80 % Standardní 3. Stropy rovný podhled 8,20 % Standardní

6 6 4. Krov, střecha dřevěný vázaný, valbový s masardami 5,30 % Standardní 5. Krytiny střech tašky pálené 2,40 % Standardní 6. Klempířské konstrukce základní 0,70 % Standardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenné štukové 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů omítka dvouvrstvá 3,10 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické kuchyně, koupelny, WC 2,10 % Standardní 10. Schody betonové 3,00 % Standardní 11. Dveře hladké plné 3,20 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna plastová, dřevěná 5,40 % Standardní 14. Povrchy podlah dlažby, textilní, dřevěné 3,10 % Standardní 15. Vytápění etážové s kotly na plyn 4,70 % Standardní 16. Elektroinstalace 220 V 5,20 % Standardní 17. Bleskosvod ano 0,40 % Standardní 18. Vnitřní vodovod ocelové trubky 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace kuchyně, koupelny, WC 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod zemní plyn 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody elektrické boilery 2,10 % Standardní 22. Vybavení kuchyní sporáky 1,80 % Standardní 23. Vnitřní hygienické vybavení vany, sprchové kouty, umyvadla 3,80 % Standardní 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,60 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 6,00 % 0, Výtahy 0,54 1,852 1,30 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,60 % 0,0560 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8986 Ocenění: Základní cena ZC: 7 095, Kč/m 2 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8986 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1180 Základní jednotková cena upravená: = ,71 Kč Základní cena upravená: 30,22 m ,71 Kč = ,80 Kč Základní cena jednotky: = ,80 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 106 roků Předpokládaná další životnost: 40 roků Opotřebení: / ( ) = 72,603 % Odpočet opotřebení: ,80 Kč 72,603 % ,50 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,30 Kč

7 7 Výpočet ceny stavby dle 10: Index trhu: I T = 0,800 Index polohy: I P = 1,170 Cena stavby určená nákladovým způsobem: CS N = ,30 Kč Koeficient úpravy ceny pro stavbu dle trhu a polohy: pp = I T I P 0,936 Cena stavby: CS = CS N pp = ,69 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na společných částech nemovitosti: Cena pozemku = ,40 Kč Spoluvlastnický podíl: / Hodnota spoluvlastnického podílu: = ,19 Kč ,19 Kč Cena po přičtení spoluvlastnického podílu: = ,88 Kč Nebytová jednotka č. 750/4 zjištěná cena: ,88 Kč Cena slovy: jednostodvacetsedmtisícjednostošedesátosm Kč

8 8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen pozemku: a)pozemek č Cena pozemku činí ke dni odhadu celkem: Nebytová jednotka č. 750/4 spoluvlastnický podíl: / ,40 Kč ,40 Kč ,19 Kč Výsledné ceny nebytového prostoru: a) Nebytová jednotka č. 750/ ,88 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena: , Kč Cena slovy: jednostodvacetsedmtisícjednostosedmdesát Kč Cena obvyklá : Obvyklá cena je cena, které by bylo dosaženo při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku bez mimořádných okolností trhu, ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobní poměry se rozumí zejména poměry majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. (Zákon o oceňování majetku č.151/1997 Sb.) Metody ocenění : Výnosová metoda se považuje za základní způsob oceňování majetku, který slouží k podnikatelské čínnosti. Metoda vychází z principu ocenění užitku z vlastnictví nemovitosti plynoucí ve formě nájemného inkasovaného vlastníkem (pronajímatelem). Při tom se předpokládá, že uvažované nájemné se váže jak ke stavbě, tak k pozemku, na kterém stojí. Výnosová metoda vychází z předpokladu, že oceňovaná nemovitost bude v budoucnu vytvářet trvalý a udržitelný výnos. Čistý roční stabilizovaný výnos, jsou příjmy po odpočtu nákladů. Porovnávací metoda je vhodným nástrojem oceňování v případě, že v daném místě a čase existuje pro daný typ nemovitosti dostatečně rozvinutý segment realitního trhu. Porovnávací metoda vychází z porovnání prodeje podobných nemovitostí v podobných podmínkách. Porovnání ceny oceňované nemovitosti s cenami srovnávacích nemovitostí je zpravidla provedeno pomocí řady kritérií zohledňujících významné odlišnosti. Hodnocení odlišnosti je prováděno pomocí koeficientů či indexů. Nákladová metoda ( věcná hodnota) je reprodukční cena snížená o opotřebení. Reprodukční cena odpovídá výši nákladů, které by bylo nutno v době ocenění vynaložit na pořízení stejné nebo porovnatelné nemovitosti. Věcnou hodnotu staveb je třeba určit s přihlédnutíém k opotřebení, které s ohledem na skutečný stavebnětechnický stav a morální zastarání se stanovuje pomocí některé ze

9 9 známých metod. Pro účely trhu nemovitostí je výše věcné hodnoty převážně informativní, protože potenciálního kupujícího obvykle nezajímá, za kolik byla nemovitost pořízena, ale jaký užitek mu může přinášet. Pro stanovení hodnoty bytu je použita porovnávací metoda, pro kterou je dostatek nabídek v místě a čase. Porovnávané nemovitosti jsou upraveny koeficienty vyjadřujícími odlišnosti.

10 10

11 11 1. Nebytový prostor v sousedním objektu - lokalita a kvalita jsou srovnatelné, záporný vliv je velikost objektu. Cena za 1 m 2 plochy 2874,-Kč x redukční koef. 1,85 = 5 317,-Kč 2. Nebytový prostor v domě Žukovova ul - lokalita mírně lepší, technický stav výrazně lepší, příslušenství zvyšující hodnotu. Cena za 1 m 2 plochy 4885,-Kč x red.koef. 0,80 = 3908,- Kč Průměrná cena za 1 m 2 podlahové plochy = 4 613,-Kč Podlahová plocha jednotky - 30,22 m2 x 4 613,-Kč = ,- Kč Cena vypočtená dle vyhl.mf = ,- Kč Vyhodnocením situace na trhu s nemovitostmi a lokálními vlivy na prodejnost lze prohlásit, že : cena obvyklá ,-Kč (slovy: stočtyřicettisíc korun českých), Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice

12 12 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3351/156/ znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 156/ podle připojené likvidace.

13 13 E. Seznam příloh Povodňová mapa