Znalecký posudek: ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI

Transkript

1 Znalecký posudek: ODHAD OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Evidenční číslo znaleckého posudku: 4282 / 2013 Zadání: Odhad obvyklé ceny nemovitostí uvedených jako předmět ocenění Předmět ocenění: Rodinný dům č.p. 48 na pozemku parc.č. 582 včetně pozemků parc.č. 582 a 583/1, včetně součástí a příslušenství nemovitého charakteru k.ú. Bošovice, obec Bošovice, okres Vyškov, LV č Objednatel: Vlastník: Dražbyprost, s.r.o. Ústí nad Labem, Mírové náměstí 2/5, PSČ , IČ: Jana Jelínková Rašovská, Lhota 41, Vyškov Účel ocenění: Způsob ocenění: Znalec: Ocenění se provádí za účelem stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu dražby, dle zákona č. 26/2000 Sb. 13 Ocenění je provedeno metodou analýzy věcné, výnosové a porovnávací hodnoty. MONTEKALA, spol. s r.o. Znalecký ústav IČ: Sídlo: Hálova 34, Praha 9 Datum vypracování: Počet vyhotovení: 2 1

2 OBSAH OCENĚNÍ 1. SITUACE Prohlídka předmětu ocenění: Podklady pro vypracování posudku: Účel ocenění: Omezení vlastnických vztahů: NÁLEZ Vlastnické a evidenční údaje: Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností: Dokumentace a skutečnost: Popis předmětu ocenění: Obecná situace Popis nemovitosti Rodinný dům Ostatní stavby, venkovní úpravy Trvalé porosty Ostatní Pozemky Využití: POSUDEK Věcná hodnota: Výnosová hodnota: Porovnávací hodnota: ZÁVĚR Analýza výsledků Závěr Znalecká doložka PŘÍLOHY 6.1. Fotodokumentace... 1 A Mapa lokality A Výpis z katastru nemovitostí LV č A Kopie katastrální mapy z Internetu A4 Počet listů celkem: 16 - z toho posudek: 11 - přílohy: 5-2 -

3 1. SITUACE 1.1. Prohlídka předmětu ocenění: Vlastník nemovitosti byl o termínu prohlídky nemovitosti písemně informován zadavatelem ocenění. V daném termínu nebyla paní Jelínková přítomna a prohlídka nemovitosti nebyla umožněna. Proto veškeré údaje, uvedené v tomto ocenění vycházejí pouze z dostupných informací a z informací a prohlídky uskutečněné dne Dne byla prohlídka domu uskutečněna pouze zvenčí, nebyly zjištěny žádné podstatné rozdíly oproti stavu zjištěném dne Podklady pro vypracování posudku: 1. Objednávka č.j. 120/013 na vyhotovení znaleckého posudku - provedení odhadu předmětu dražby ze dne Výpis z katastru nemovitostí - list vlastnictví č pro k.ú. Bošovice, obec Bošovice, okres Vyškov ze dne Fotodokumentace pořízená dne a Kopie katastrální mapy pro k.ú. Bošovice získaná dálkovým přístupem z KN - z Internetu 5. Mapa lokality, získaná z internetu Účel ocenění: Ocenění se provádí za účelem stanovení odhadu obvyklé ceny nemovitostí pro potřebu dražby, dle zákona č. 26/2000 Sb. 13. Ocenění nelze použít pro jiné účely Omezení vlastnických vztahů: Zástavní práva Na předloženém listu vlastnictví je k oceňovaným nemovitostem uvedeno zástavní právo smluvní ve prospěch Hypoteční banky a.s. Dále je na něm uvedeno zástavní právo soudcovské Věcná břemena Na předloženém listu vlastnictví není k oceňovaným nemovitostem uvedeno žádné věcné břemeno Ostatní omezení Na předloženém listu vlastnictví je k oceňovaným nemovitostem uvedeno Nařízení předběžného opatření na základě Usnesení Obvodního soudu pro Prahu 2 č.j. 32Nc-937/ ze dne Dále je k oceňovaným nemovitostem uvedeno Uzavření smlouvy o provedení dražby nedobrovolné ze dne Předpokládá se, že na nemovitosti neváznou žádné jiné závazky nebo omezení, zejména pak břemeno vznikající přímo ze zákonů (vodního, plynárenského, telekomunikačního, elektrizačního a pod.), popřípadě závazky vyplývající ze smluvních ujednání, o jejichž existenci se nelze přesvědčit ze zápisu z katastru nemovitostí Ekologické zátěže Nepředpokládá se, že by na nemovitostech vázly ekologické zátěže

4 2. NÁLEZ 2.1. Vlastnické a evidenční údaje Pozemky dle LV č. : 1333 Vlastník: Jana Jelínková Rašovská, Lhota 41, Vyškov Parc.č.: Výměra [m²] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany zast.plocha a nádvoří 583/1 505 zahrada Celkem 670 Budovy dle LV č. : 1333 Vlastník: Jana Jelínková Rašovská, Lhota 41, Vyškov Číslo popisné/evid. na parc.č. způsob využití parcela na LV č. č.p objekt bydlení 2.2. Vyhodnocení souladu právního stavu se skutečností: Z dostupných podkladů nebyly zjištěny zásadní nesrovnalosti Dokumentace a skutečnost: Nebyla k dispozici projektová dokumentace objektu, stavební povolení nebo kolaudační rozhodnutí. Předpokládá se, že užívání objektu je správné bez zásadních rozdílů oproti skutečnosti

5 2.4. Popis předmětu ocenění: Obecná situace Obec/město: Bošovice (1.172 obyvatel) Lokalita: Obec Bošovice se nachází jihovýchodně od krajského města Brna při komunikaci odbočující z komunikace č. 380 Brno - Hodonín ve směru Újezd u Brna, Bošovice, Klobouky. Významné vzdálenosti: napojení na komunikaci Brno - Hodonín cca 12 km, napojení na dálnici D1 (exit 210) cca 17 km, okraj Brna cca 20 km, centrum Brna cca 25 km. Komunikační vztahy: Oceňovaný rodinný dům se nachází jižně od centra obce, při hlavní průjezdné komunikaci v obci (ulice Vrchní). Situování Oceňovaný rodinný dům je do uliční zástavby začleněn jako řadový koncový. Objekt nemovitostí: je zděný, dvoupodlažní se sedlovou střechou, půdorysně je ve tvaru přibližného L. Občanská vybavenost: Okolní zástavba: Životní prostředí: Přístup k nemovitosti: Inženýrské sítě: Lokalita obce je zvlněná, oceňovaný rodinný dům je postaven na mírném svahu. Obec Bošovice má vybavenost a infrastrukturu základní, širší možnosti se nacházejí v blízkých městech Slavkov u Brna nebo v krajském městě Brně. Obec je napojena na hromadnou dopravu autobusovou. V nejbližším okolí nemovitosti se nacházejí objekty bydlení - rodinné domy a objekty občanské vybavenosti. Běžná zástavba rodinných domů bez negativního dopadu na životní prostředí. Přístup k nemovitosti je z veřejné komunikace se zpevněným povrchem přes pozemek parc.č. 567, který je ve vlastnictví obce. V obci jsou rozvedeny inženýrské sítě v kompletním rozsahu, oceňovaný rodinný dům je napojen na veřejné rozvody elektro, vody a plynu, kanalizace je svedena do septiku Popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je tvořena rodinným domem, základními venkovními úpravami a pozemky Rodinný dům Evidence dle KN: Situování: Dispoziční řešení: Konstrukční řešení: Stáří: Technický stav: Objekt je veden na LV 1333 jako objekt bydlení s číslem popisným 48 na pozemku parc.č. 582, funkční celek s rodinným domem tvoří pozemek parc.č. 582 (zastavěná plocha a nádvoří), pozemek parc.č. 583/1 (zahrada) se nachází mimo nedaleko rodinného domu - viz katastrální mapa. Rodinný dům je začleněn do uliční zástavby jako řadový koncový, je dvoupodlažní se sedlovou střechou. Přístup do domu je z veřejné komunikace po veřejných pozemcích. Dům je postaven na mírně svažitém pozemku. Půdorysně je objekt ve tvaru přibližného L. V 1.NP se nachází zádveří, chodba se schodištěm do 2.NP, směrem do ulice jsou situovány dva obytné pokoje (jeden s kuchyňským koutem), v bočním křídle RD se nacházejí prostory budoucí koupelny. Ve 2.NP se nachází hala a tři obytné pokoje. V RD byla zahájena kompletní rekonstrukce, která není ke dni ocenění dokončena. Nosné konstrukce jsou zděné, střecha je sklonitá sedlová s krytinou taškovou, stropy polospalné s rovným podhledem, okna plastová s izolačním dvojsklem. Podlahy jsou ve 2.NP parketové, v 1.NP nejsou provedeny. Fasáda je zateplená, vnitřní omítky vápenné hladké, koupelna není dokončena, ÚT je plynové, nově jsou provedeny rozvody elektro a vody. Přesné stáří oceňovaného objektu není známé. V r zde byla zahájena kompletní rekonstrukce, Ke dni provedení ocenění je provedena nová střecha, zateplená fasáda, nové vnitřní omítky, nové rozvody vody, elektro, ÚT. Zbývá dokončit: Koupelnu (obklady, dlažby, zařizovací předměty), podlahy v 1.NP, kompletace rozvodů, kuchyňský kout, vnitřní dveře. Celková rozestavěnost činí ke dni ocenění cca 85 % Technický stav rodinného domu bude po dokončení rekonstrukce velmi dobrý. Celková rozestavěnost činí ke dni ocenění cca 85 %

6 Opotřebení: Stanoveno odborným odhadem ve výši 25% Zastavěná plocha: Cca 120 m². Podlahová plocha: Obytná podlahová plocha 150 m². Obestavěný prostor: Cca 840 m³ Ostatní stavby, venkovní úpravy K nemovitosti nenáleží žádné další stavby, venkovní úpravy jsou zde v minimálním rozsahu Trvalé porosty Na pozemku zahrady se nacházejí ojediněle trvalé porosty Ostatní Nebylo zjištěno Pozemky Parc.č.: Výměra [m²] Druh pozemku Způsob využití Způsob ochrany zastavěná plocha a nádvoří 583/1 505 zahrada Celkem Využití: Nemovitost je určena výhradně pro potřeby bydlení

7 3. POSUDEK 3.1. Věcná hodnota: Stavby Rodinný dům 1. Obestavěný prostor celkem m³ 840,00 Výchozí jednotková cena dle ÚRS Kč/ m³ 6 050,00 Koeficient úpravy x 0,90 Jednotková cena upravená Kč/ m³ 5 445,00 Reprodukční cena dokončené stavby Kč ,00 Opotřebení % 25,00 Odpočet za opotřebení Kč ,00 Věcná hodnota dokončené stavby Kč ,00 Rozpracovanost % 85,00 Odpočet za nedokončené konstrukce Kč ,00 Věcná hodnota objektu ke dni ocenění Kč , Pozemky Výměry pozemků: m² 670,00 - z toho výměra hlavních pozemků m² 670,00 - z toho výměra ostatních pozemků m² 0,00 Jednotková cena hlavních pozemků Kč 600,00 Jednotková cena ostatních pozemků Kč 0,00 Hodnota pozemků celkem Kč , Rekapitulace věcné hodnoty Reprodukční cena staveb dokončených Kč ,00 Věcná hodnota staveb ke dni ocenění Kč ,00 Hodnota pozemků Kč ,00 Věcná hodnota staveb a pozemků celkem Kč , Výnosová hodnota: Obecně lze uvažovat s výnosem z případného pronájmu oceňované nemovitosti. Pronájem rodinných domů však neposkytuje dostatečný výnos, aby výnosová hodnota korespondovala na obvyklou cenu

8 3.3. Porovnávací hodnota: Porovnatelné rodinné domy v dobrém technickém stavu se v obdobných lokalitách nabízejí k prodeji v cenových relacích ,- Kč až ,- Kč. Vzhledem k lokalitě, dispozici, technickému stavu objektu a jeho vybavenosti a s ohledem na další cenotvorné vlivy preferujeme porovnávací hodnotu při dolní hranici. Při porovnání je uvažováno jisté riziko ve stanovení ceny, které je vyjádřeno rizikovým koeficientem. V nabídkách realitních kanceláří byly vyhledány porovnatelné rodinné domy, jejich cena byla upravena do podmínek oceňované nemovitosti. 1. RD 5+kk Hrušky RD řadový vnitřní s garáží v PP, podsklepený, dvoupodlažní s plochou střechou, po rekonstrukci v r Všechny IS. Podlahová plocha je cca 140 m² a celková plocha pozemku 512 m². Požadovaná cena: ,- Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází ve srovnatelné lokalitě, je srovnatelného technického stavu (po dokončení rekonstrukce) a má srovnatelnou výměru pozemku. 2. RD 6+2 Heršpice Rodinný dům samostatně stojící, dvoupodlažní s plochou střechou, s garáží v PP. Výměra pozemku m², podlahová plocha cca 150 m². Požadovaná cena: ,- Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází v horší lokalitě, je v horším technickém stavu a větší výměry pozemku. 3. RD 5+1 Otnice Rodinný dům řadový koncový, částečně podsklepený, jednopodlažní se sedlovou střechou, s jedním pokojem v podkroví z r v původním stavu a provedení. Pozemek má výměru 868 m², podlahová plocha cca 140 m². Požadovaná cena ,- Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází ve srovnatelné lokalitě, má srovnatelnou výměrou pozemku i podlahovou plochu, jeho technický stav je horší. 4. RD 3+kk Bošovice Rodinný dům řadový vnitřní, jednopodlažní se sedlovou střechou, po kompletní rekonstrukci. Nízkonákladový, velká garáž s dílnou. Výměra pozemku činí 618 m², podlahová plocha cca 100 m². Požadovaná cena ,- Vyhodnocení: Porovnávaný dům se nachází ve stejné lokalitě, je srovnatelného technického stavu, má lepší příslušenství

9 Výpočet: č. K0 Koef. red. na pramen ceny Výměra Pozemek Cena K1 K2 K3 K4 K5 K6 KC Cena bytových požadovaná po ploch resp. redukci příslušenstv zaplacená poloha velikost í stav pozemek Odborná a Kč vybavenost úvaha Kč (1) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) 1 0, ,00 1,00 1,00 1,00 1,00 1,00 0, , ,05 1,00 0,95 1,10 1,00 1,00 0, , ,00 1,00 1,00 1,15 1,00 1,00 1, , ,00 0,95 0,90 0,95 1,00 1,00 0, Celkem průměr Minimum Maximum Stanovená porovnávací hodnota dokončeného objektu Celková rozestavěnost 85 % Stanovená porovnávací hodnota rozestavěného objektu Porovnávací hodnota celkem Kč

10 4. ZÁVĚR 4.1. Analýza výsledků Rekapitulace hodnot: Reprodukční cena - stavby bez pozemků Cena pozemků Věcná hodnota Výnosová hodnota Porovnávací hodnota ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč Neuvažuje se ,00 Kč Závěrečný komentář: Silné stránky: Bezproblémová dostupnost V obci jsou rozvedeny sítě v kompletním rozsahu Dobrý technický stav po rekonstrukci Dobrá dopravní dostupnost krajského města Brna Slabé stránky: Nutnost dokončení prováděné rekonstrukce Zahrada náležející k nemovitosti, se nachází mimo rodinný dům Závady a rizika: K nemovitosti zřízeno zástavní právo smluvní Vyhodnocení závad a rizik: Výše uvedená skutečnost může podstatně ovlivnit obvyklou cenu nemovitosti. Jelikož však není znám její aktuální právní stav a znalci nepřísluší jej zjišťovat, není v ocenění při stanovení obvyklé ceny zohledněna. Ve výsledku je třeba vyhodnotit její aktuální stav a právní dopad na obvyklou cenu nemovitosti a tento odečíst od obvyklé ceny, stanovené tímto znaleckým posudkem. Žádné další závady či skutečnosti, které by mohly mít vliv na cenu obvyklou, nebyly zjištěny. Stanovená výše obvyklé ceny platí pro standardní prodej nemovitostí v daném místě a čase. V případě prodeje v tísni se nejedná o standardní prodej, ale o prodej ovlivněný mnoha nestandardními okolnostmi a vlivy a obvyklá cena může i výrazně klesnout. Věcná hodnota poskytuje reálný obraz o nákladech na výstavbu včetně opotřebení. Výnosová hodnota se v daném případě neuvažuje. Porovnávací hodnota poskytuje nejvěrohodnotnější obraz o skutečné obvyklé ceně. Obvyklá cena nemovitostí vychází v daném případě z porovnávací hodnoty se zohledněním všech použitých metod. Pro daný účel ocenění, tj. je stanovení obvyklé ceny pro dražební účely, použit redukční koeficient ve výši 0,80. Obvyklá cena ,00 Kč

11 4.2. Závěr Cílem předložené expertizy bylo provést návrh obvyklé ceny nemovitosti, kterou je: Rodinný dům č.p. 48 na pozemku parc.č. 582 včetně pozemků parc.č. 582 a 583/1, včetně součástí a příslušenství nemovitého charakteru k.ú. Bošovice, obec Bošovice, okres Vyškov, LV č Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění pro návrh obvyklé ceny k uvedenému datu je obvyklá cena stanovena z výše zjištěných hodnot. Obvyklá cena nemovitostí vedených na LV č. 1333: ,- Kč Slovy: Dvamilionytřistaticíc korun českých Obvyklá cena nemovitostí, stanovená dle 13, zákona č. 26/2000 Sb. je v souladu s definicí obvyklé ceny dle 2, zákona č. 151/1997 Sb. Určeno pouze pro účely zákona č. 26/2000 Sb., nelze použít pro daňové účely a zástavní právo. Závady, vztahující se k nemovitosti, a jejich vyhodnocení, jsou uvedeny v oddíle 4. Zástavní práva, uvedená na listu vlastnictví, nejsou v obvyklé ceně zohledněna, je třeba je odečíst v aktuální hodnotě. 5. Z N A L E C K Á D O L O Ž K A Znalecký posudek byl vypracován společností MONTEKALA, znalecký ústav, zapsaným do seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost při Ministerstvu spravedlnosti České republiky podle ustanovení ß21 odst.3, zákona číslo 36/1967 Sb. O znalcích a tlumočnících a ustanovení 6 odst. 1 vyhlášky číslo 37/1967 Sb. Ve znění pozdějších předpisů, do prvního oddílu seznamu ústavů, kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika, s rozsahem znaleckého oprávnění pro oceňování nemovitostí, motorových vozidel a jiných věcí movitých, majetkových práv, cenných papírů, podniků a ostatního majetku, a pro účetnictví Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem 4282/2013 znaleckého deníku. V Brně dne: Vypracoval: Znalecký ústav: MONTEKALA, spol. s r.o. znalecký ústav IČ: Se sídlem: Hálova 34, Praha 9 Statutární zástupce: Ing. Jaroslav Karásek

12 6. Přílohy 6.1. Fotodokumentace Vchod do RD z boční cesty Obytné prostory v 1.NP Místnost v1.np Prostory pro koupelnu Kotelna s plynovým kotlem ÚT Místnost ve 2.NP Místnost ve 2.NP Pohled na RD

13 6.2. Mapa lokality

14 6.3. Výpis z katastru LV č

15 - 15 -

16 6.4. Snímek z katastrální mapy