ZNALECKÝ POSUDEK. č /2016

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2016 spoluvlastnického podílu 1/4 na pozemcích st.p.č.145, p.č.557/2 s rodinným domem čp.132 a příslušenstvím v obci Slatina, okres: Kladno. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 166/07 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Počet stran: 10 včetně titulního listu a 15 stran příloh. Objednavateli se předává v 1 vyhotovení. Ve Velké Dobré

2 - 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit spoluvlastnický podíl: 1/4 na pozemcích st.p.č.145, p.č.557/2 s rodinným domem čp.132 a příslušenstvím v obci Slatina, okres: Kladno; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům - spol.podíl:1/4 Adresa předmětu ocenění: Slatina Slatina Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Slatina Katastrální území: Slatina u Velvar Počet obyvatel: 551 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 500,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel IV 0,65 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice zastavěného území města III 1,02 Prahy nebo Brna v nejkratším vymezeném úseku silnice do 20 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka III 0,90 O6. Občanská vybavenost v obci - Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) IV 0,90 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 483,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.havelkové Hany. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne fotodokumentace pořízená znalcem dne při prohlídce - informace sdělené při prohlídce p.havelkovou Hanou ( jiný vlastník: 1/4 nemovitosti) - usnesení o ustanovení znalce ze dne (č.j.088ex 166/07) - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne exekuční příkaz ze dne výpis z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne údaje zjištěné na OÚ Slatina dne : a/ stavební plán z října r.1926 vypracovaný p.františkem Fatkou

3 - 3 - b/ povolení ke stavbě rodinného domu ze dne c/ povolení k obývání domu ze dne d/ rozhodnutí o přípustnosti přístavby rodinného domu čp.132 ze dne e/ stavební plán přístavby rodin.domu z dubna r.1974 vypracovaný Ing.Jaroslavem Ulmou - porovnatelné současné nabídky RD k prodeji v této lokalitě 5. Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Dokumentace a skutečnost Stavební plán přístavby rodinného domu z r.1974 cca odpovídá skutečnosti. 7. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl: 1/4 na pozemcích st.p.č.145 a p.č.557/2 s rodinným domem čp.132 a příslušenstvím na severozápadním okraji obce Slatina. Pozemky st.p.č.145 a p.č.557/2 tvoří s rodinným domem čp.132 jednotný funkční celek; Příslušenství rodinného domu tvoří vedlejší stavba a venkovní úpravy. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.145, p.č.557/2 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb. a č. 53/2016 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,03 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost - Bez vlivu nebo II 0,00 stabilizovaná území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - Spoluvlastnický I -0,04 podíl 1/4 je vždy obtížně prodejný, a proto bylo použito max. srážky...! 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00

4 - 4 - Index trhu I T = P 6 * (1 + P i) = 0,930 5 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - II -0,10 Pozemek lze napojit pouze na některé sítě v obci 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka od 201 do 1000, MHD II -0,01 špatná dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 0,899 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění pozemků 11 i = Pozemky st.p.č.145, p.č.557/2 Jedná se o pozemky svažité k jihovýchodu, přístupné po úzké zpevněné (betonové) komunikaci z východní strany a nezpevněnou cestou ze západní strany; je zde možnost napojení na vodovod, elektroinstalaci a kanalizaci; není zde možnost napojení na plynovod. Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání

5 - 5 - Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,930 Index polohy pozemku I P = 0,899 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,930 * 1,000 * 0,899 = 0,836 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,79 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a st ,00 403, ,17 nádvoří 4 odst. 1 ostatní plocha - ostatní komunikace 557/2 70,00 403, ,30 Stavební pozemky - celkem 293,00 m ,47 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům čp.132 Jedná se o samostatně stojící přízemní rodinný dům, jenž byl postaven v r.1927; v r.1975 byla provedena přístavba rodinného domu s podsklepením; dům je se sedlovou střechou a taškovou krytinou, je částečně podsklepený, bez podkroví; půdní prostor nebyl přístupný (venkovní schodiště s podestou je ve špatném stavu...); na severní straně domu jsou provedeny nové žlaby a svody (klemp.prvky). Rodinný dům má částečně zanedbanou údržbu (venkovní omítka opadává, nátěry, dřevěná okna,

6 - 6 - podlahy, vlhké sklepní zdivo atd...); je zde předpoklad menších stavebních úprav. Obvodové zdivo je smíšené (kámen,cihla) o tl.45 cm - 60 cm, stropy jsou s rovným podhledem; okna jsou dřevěná, dvojitá, schodiště na půdu je dřevěné, žebříkové (venkovní), do sklepa je schodiště betonové; podlahy jsou z PVC, z ker.dlažby atd..., v suterenu je někde pouze udusaná hlína. Přízemí je dispozičně členěno na chodbu, WC, kuchyň, koupelnu, 2 pokoje a ložnici. nad přízemím je půdní prostor, v suterenu jsou sklepní prostory. Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci, vodovod, kanalizaci; vytápění je lokální (kamna na pevná paliva); pro ohřev TUV el.bojler je nefunkční. V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy malého rozsahu : přípojky elektroinstalace, vody, kanalizace; dále oplocení, plotová vrátka a vrata, bývalý suchý WC, zpevněné plochy, venkovní schodiště, vstupní přístřešek lehký, vnitřní plot ; a dále je zahrnuta zděná 1 vedlejší stavba (kolna, chlívek) o půdorysných rozměrech 3,60m*5,10m, s pultovou střechou a taškovou krytinou(je ve špatném stavebním stavu...). Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 89 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 2 453,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 12,10*8,70+0,30*4,80 = 106,71 m 2 1.podz.podl.: 6,10*7,70 = 46,97 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadz.podl.: 106,71 m 2 2,90 m 1.podz.podl.: 46,97 m 2 2,50 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: (12,10*8,70+0,30*4,80)*2,90 = 309,46 m 3 zastřešení: 6,10*12,10*2,60/2 = 95,95 m 3 1.podz.podl.: 6,10*7,70*2,50 = 117,43 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 522,84 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 106,71 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 153,68 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,44 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou I typ A

7 Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD - pouze částečné ve stavbě nebo úplné II -0,05 podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,07 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou (předpoklad provedení menších stavebních úprav) III 0,85 Koeficient stáří upraven o + 0,08 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 89 let: s = 1-0,005 * 89 = 0,555 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,680 = 0,520 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,930 Index polohy pozemku I P = 0,899 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 2 453,- Kč/m 3 * 0,520 = 1 275,56 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 522,84 m 3 * 1 275,56 Kč/m 3 * 0,930 * 0,899= ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč Cena staveb celkem = ,- Kč Pozemky - celkem ,47 Kč Pozemky st.p.č.145, p.č.557/2 - výchozí cena pro výpočet = ,47 Kč vlastnického podílu Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 4 Pozemky st.p.č.145, p.č.557/2 - zjištěná cena = ,- Kč

8 - 8 - C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky st.p.č.145, p.č.557/ ,- Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty): Uskutečněné prodeje spoluvlastnických podílů v této lokalitě jsem neměl k dispozici, a proto nemohu stanovit obvyklou cenu, a proto odhaduji tržní hodnotu nemovitosti. Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji RD v této lokalitě ( Příloha č.5 znal.posudku), a po zhodnocení skutečnosti, že spoluvlastnický podíl:1/4 je vždy obtížně prodejný, mohu konstatovat, že dle mého názoru je: Tržní hodnota - spoluvlastnický podíl: 1/ ,-Kč (slovy:jednostopadesáttisíckč) Jednotlivá práva a závady (např.věcná břemena, nájemní smlouvy) s nemovitostí spojené nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon:

9 Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne pod č.j.spr.310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2016 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2016. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti ze dne Situace - poloha obce 1 Kopie katastrální mapy ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro LV č.123 ze dne Porovnatelné současné nabídky rodinných domů k prodeji v této lokalitě 4