ZNALECKÝ POSUDEK č. 820/290/2011

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 820/290/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 61 na pozemku č. parc. St. 60, vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 60, k.ú. Křivoklát, obec Křivoklát, zapsáno na LV č. 69 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník. Objednatel znaleckého posudku: Exekuční úřad Praha 2 JUDr. Jan Fendrych Ve Studeném 117/5a Praha 4 Účel znaleckého posudku: Usnesení č. j. 132 EX 896/09-25/Zl Podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy telefon: marcela@rebikova.cz Znalecký posudek obsahuje včetně příloh 17 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy,

2 Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Křivoklát Křivoklát Kraj: Středočeský Okres: Rakovník Obec: Křivoklát Katastrální území: Křivoklát Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Veroniky Kouřilové, povinné. Zpřístupněna byla pouze severní část rodinného domu užívaná povinnou. Popis interiéru jižní části domu (zhruba polovina UP domu) je proveden dle ústního sdělení p. Kouřilové a dle nekótovaného plánku předloženého na místním šetření. Podklady pro vypracování znaleckého posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 69 ze dne , k.ú. Křivoklát 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Křivoklát 3) Usnesení č. j. 132 EX 896/09-25/Zl 4) Informace získané při místním šetření dne Obsah znaleckého posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 61 na pozemku č. parc. St. 60, vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 60, k.ú. Křivoklát, obec Křivoklát, zapsáno na LV č. 69 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník. Typ stavby Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Katastrální úřad: Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený. Podíl ½: Jakub Halfar, Lodžská 463/8, Praha 8 Podíl ½: Veronika Kouřilová, Křivoklát 61, Křivoklát Podíl ½: Jakub Halfar, Lodžská 463/8, Praha 8 Podíl ½: Veronika Kouřilová, Křivoklát 61, Křivoklát pro Středočeský kraj KP Rakovník LV č

3 Katastrální úz.: Křivoklát Kraj: Středočeský Obec: Křivoklát část obce: Křivoklát Ulice: - počet obyvatel: 675 č.p. 61 způsob ochrany: CHKO Křivoklátsko na pozemku č. parc. St. 60 výměra 237 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří další pozemky: - druh pozemku: - Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní dostupnost Přípojky inženýrských sítí Základové poměry Oceňované nemovitosti jsou v Křivoklátě. Městys Křivoklát leží mezi Berounem a Rakovníkem, asi 12 km jihovýchodně od Rakovníka. V Křivoklátě je základní občanská vybavenost základní škola, zdravotní středisko, pošta. Úplná vybavenost je ve správním centru Rakovník, dobře dostupném po silnici č. 227 do centra cca 15 km. Křivoklát leží v chráněné krajinné oblasti Křivoklátsko, je vyhledávaným turistickým místem díky gotickému hradu Křivoklát. Stavba domu č.p. 61 se nachází v jihozápadní okrajové části obce, v lokalitě se zástavbou starších rodinných domů, podél silnice č RD je osazen na uliční čáře. Východně teče asi 25 m od rodinného domu Rakovnický potok jedná se o lokalitu se středním rizikem zaplavením a zatopením. Dobrá docházková dostupnost občanské vybavenosti. Omezená možnost parkování před domem. Přilehlá silnice č. 201 je středně frekventovaná. Přilehlá silnice č. 201 mírně rušivý vliv. Zastávka autobusů cca 400 m, vlaková stanice Křivoklát cca 500 m. Pouze elektro. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Druh zástavby Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený. Popis staveb budova č.p. 61 Rok dokončení stáří více než 100 let přístavby, nástavby v roce 1941 provedena přístavba pokoje na severovýchodě RD modernizace/ rekonstrukce nebyly zjištěny Druh konstrukce zděná Počet podlaží podzemních 0 nadzemních NP + podkroví k bydlení neupravené Dům č.p. 61 není podsklepen, má 1 NP a podkroví k bydlení neupravené. Popis Rodinný dům sestává ze dvou bytových jednotek: 3 + kk a Znalkyni byla zpřístupněn pouze bytová jednotka 3 + kk užívaná povinnou. Svislé konstrukce domu jsou zděné. Strop je dřevěný, podhledy jsou omítané, rovné. Střecha je sedlová, krytina pálené tašky. Nad přístavbou v 1. NP na severovýchodě domu je střecha pultová, materiál střešní krytiny nezjištěn. Klempířské prvky jsou z pozinkovaného plechu, na východní straně domu chybí okapové svody. Okna jsou dřevěná, zčásti chybí. Vstupní dveře jsou dřevěné, zdvojené, s dřevěnou zárubní. Vnitřní dveře jsou dřevěné, původní, do dřevěných - 3 -

4 zárubní. Vnitřní povrchy podlah keramická dlažba, koberec. Vnitřní povrchy stěn hladká omítka. Fasáda hladká omítka. Vybavení a zařizovací předměty podstandardní. Bez rozvodu vody, bez odkanalizování, bez koupelny, bez WC. V kuchyni není sporák. Není zdroj pitné ani užitkové vody, řešeno donáškou. Topení lokální na pevná paliva a lokální elektro. Bez ohřevu TUV. Přípojky: Pouze elektro. Voda řešena donáškou. Dispoziční řešení: 1. NP: Bytová jednotka 3 + kk - situována v severní části domu, pokoj s kk 15,30 m 2, chodba 5,30 m 2, pokoj 9,00 m 2, pokoj 18,70 m 2 Bytová jednotka situována v jižní části domu, (dle nekótovaného stavebního plánu poskytnutého na místním šetření) - kuchyň, chodba, pokoj, pokoj Celkem UP: bytová jednotka 3 + kk - 48,30 m 2 bytová jednotka nezjištěno Rekonstrukce a modernizace Rodinný dům je v původním stavu bez rekonstrukce, podstandardně vybaven, ve zhoršeném stavebně technickém stavu. Popis Vedlejší stavby a příslušenství Na jihovýchodě pozemku č. parc St. 60 je umístěna zděná kolna. Svislé konstrukce jsou zděné z cihel, střecha je pultová, střešní krytina asfaltová lepenka. Klempířské prvky nejsou osazeny. Fasáda režné cihly. Pozemky Pozemek č. parc. St. 60 je částečné zastavěn stavbou rodinného domu a stavbou kolny. Zbytek tvoří částečně zpevněný dvůr. Pozemek má nepravidelný tvar, protáhlý ve směru severovýchod jihozápad, je rovinný a je zčásti oplocený. Na jižní hranici pozemku č. parc. St. 60 oplocení neodpovídá vlastnické hranici. Je připlocena část pozemku č. parc. 23, přes který je zčásti i užívaný přístup k domu. Vnější zařízení Oplocení dřevěný plot, vstupní vrátka dřevěná se zděnými sloupky. Zpevněné plochy kamenné Napojení inž. sítí elektro ano vodovod ne, voda řešena donáškou kanalizace ne plynovod ne telefon ne přístup po zpevněné komunikaci ano Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav staveb Poloha vzhledem k Podprůměrný stav, bez údržby. Mezi nosnou zdí přístavby na severovýchodě RD a původní stavbou je trhlina po celé výšce přístavby, způsobená pravděpodobně sedáním přístavby. Jižní štítová zeď RD vykazuje několik dlouhých prasklin fasády. Fasáda je na straně do ulice ve zhoršeném stavu, místy opadaná. Obvodové zdivo vykazuje známky chybějící nebo nefunkční izolace proti zemní vlhkosti. Dům je bez rozvodů vody a kanalizace. Dle sdělení při místním šetření došlo nedávno k poškození (menšího rozsahu) domu na straně do ulice v důsledku nárazu motorového vozidla. Oprava poškození domu nebyla ke dni šetření provedena. Lokalita s dobrou docházkovou dostupností základní občanské vybavenosti

5 užívání V oblasti se středním rizikem zaplavení a zatopení průměrně vhodná k trvalému bydlení. Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. Užívání Ke dni místního šetření užívala povinná bytovou jednotku 3 + kk v severní části nemovitosti oceňovaném RD. Druhá bytová jednotka v jižní části RD (2 + 1) je dle sdělení na místě užívána spolumajitelem nemovitosti. Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v obvyklé ceně Stav zápisu KN a skutečnosti 1) Zástavní právo exekutorské zapsané v části C LV č. 69 k.ú. Křivoklát 2) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 69 k.ú. Křivoklát 1), 2) Nejsou zohledněna v ceně obvyklé. Na jižní hranici pozemku č. parc. St. 60 oplocení neodpovídá vlastnické hranici. Je připlocena část pozemku č. parc. 23, přes který je zčásti i užívaný přístup k domu. Vyhodnocení Podle registru Aquarius je stavba v ohrožení zaplavením a zatopením střední Záplavové území riziko. Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Nebyla zjištěna Z komunikace č. parc. 192/1 (silnice, vlastník Středočeský kraj). Bez rizika

6 CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku St zastavěná pl. a nádvoří I. CENA POZEMKU Kč STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] budovy stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav č.p. 61 více než 100 let kolna Reprodukční cena staveb RD celková UP: nezjištěno Z toho: BJ 3 + kk 48,30 m 2 BJ nezjištěno II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč

7 POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Sýkořice, RD ZP 135 m 2, UP 120 m 2, pozemek 256 m 2 Nabídková cena: Kč, 12/2011 RD před rekonstrukcí, částečně podsklepen. Ústřední topení, kotel na tuhá paliva. Veranda, chodba se vstupem na půdu, koupelna s WC, ložnice, obytná kuchyň, obývací pokoj. Elektro, vodovod, odkanalizováno do žumpy. Garáž. + částečně podsklepeno + ústřední topení + koupelna s WC + rozvod vody + kanalizace - menší dispozice Porovnatelný RD č. 2: podobná lokalita Nový Dům, RD UP 60 m 2, pozemek 200 m 2 Nabídková cena: Kč, 11/2011 Po částečné rekonstrukci - nová střecha, plastová okna, rekonstrukce koupelny. Elektro, studna, odkanalizování do žumpy. Ústřední topení, kotel na tuhá paliva. + po částečné rekonstrukci + ústřední topení + koupelna s WC + rozvod vody + kanalizace - menší dispozice Porovnatelný RD č. 3: horší lokalita Branov, RD ZP 89 m 2, UP 82 m 2, pozemek 473 m 2 Nabídková cena: Kč, 12/2011 Zádveří, chodba, schodiště, kuchyň, obývací pokoj, koupelna a WC. V podkroví dva pokoje. Vytápění lokální na tuhá paliva. Elektro, vodovod. Podsklepeno. Kůlna, neudržovaná zahrada. + koupelna, WC + rozvod vody + podsklepeno - menší dispozice horší lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč - 7 -

8 URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Stavba RD je bez rozvodů vody a kanalizace, bez koupelny, bez WC, bez zdroje pitné i užitkové vody. Podprůměrný stavebně technický stav, bez údržby a nutných oprav. Obvodové zdivo vykazuje známky chybějící nebo nefunkční izolace proti zemní vlhkosti. Prvky krátkodobé životnosti jsou na hranici životnosti. RD v oblasti s rizikem zaplavením a zatopením. Přístup k domu je pouze 0,50 m širokým vstupem na jižní hranici pozemku č. parc. St. 60 mezi hranicí pozemku a jižní obvodovou stěnou domu. Na pozemek č. parc. St. 60 nelze zajez autem z přístupové komunikace. Lokalita ve velmi hezkém přírodním prostředí CHKO Křivoklátsko. Dobrá dostupnost základní občanské vybavenosti. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Cena obvyklá je určena se zohledněním skutečnosti, že nemovitosti jsou v podílovém spoluvlastnictví a předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl o velikosti ½. OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 61 na pozemku č. parc. St. 60, vč. příslušenství a pozemku č. parc. St. 60, k.ú. Křivoklát, obec Křivoklát, zapsáno na LV č. 69 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Rakovník Kč Podíl ½ : Veronika Kouřilová Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy telefon: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti

9 Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 820/290/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z290/2011. Seznam příloh: počet stran A4 v příloze: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, 1 k.ú. Křivoklát 2) Situace, fotodokumentace z ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 69 ze dne , k.ú. Křivoklát 6-9 -

10 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Křivoklát

11 2) Situace, fotodokumentace z Fotodokumentace z Kuchyň RD - pohled ze dvora RD - severní pohled Přístupová komunikace