ZNALECKÝ POSUDEK. č /2018. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 5646/11 Petra Bezruče Kladno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2018 spoluvlastnického podílu 3/4 na pozemku st.p.č.64 s rodinným domem čp.54 a příslušenstvím v k.ú.páleč u Zlonic, obec: Zlonice, okres: Kladno. Objednavatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Kladno - č.j.088ex 5646/11 Petra Bezruče Kladno Účel znaleckého posudku: nařízení exekuce Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz Ve Velké Dobré

2 - 2 - A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Ocenit spoluvlastnický podíl: 3/4 na pozemku st.p.č.64 s rodinným domem čp.54 a příslušenstvím v k.ú.páleč u Zlonic, obec: Zlonice, okres: Kladno; dále ocenit jednotlivá práva a závady s nemovitostí spojené. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům - spol.podíl: 3/4 Adresa předmětu ocenění: Páleč Páleč LV: 24 Kraj: Středočeský Okres: Kladno Obec: Páleč Katastrální území: Páleč u Zlonic Počet obyvatel: 198 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 690,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Do 500 obyvatel V 0,60 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: V ostatních případech VI 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina IV 0,55 O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka, nebo autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (pouze obchod nebo služby základní sortiment) III 0,90 V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 239,00 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti p.zdeňka Hanzla. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - prohlídka a zaměření nemovitosti dne fotodokumentace pořízená znalcem dne při prohlídce - výpis z KN ze dne snímek katastrální mapy ze dne usnesení o ustanovení znalce ze dne (č.j.088ex 5646/11) - žádost o vypracování znaleckého posudku ze dne exekuční příkaz ze dne na OÚ Páleč a Stavebním úřadě ve Zlonicích se žádné doklady ohledně rodinného domu čp.54 nedochovaly (zjištěno dne ) - porovnatelné současné nabídky RD k prodeji v této lokalitě

3 Vlastnické a evidenční údaje - viz Příloha č.4 znaleckého posudku. 6. Celkový popis nemovité věci Předmětem ocenění je spoluvlastnický podíl : 3/4 na pozemku st.p.č.64 s rodinným domem čp.54 a příslušenstvím, v severní části obce Páleč. Příslušenství rodinného domu tvoří 2 vedlejší stavby a venkovní úpravy. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Pozemek st.p.č Oceňované pozemky 1.2. Rodinný dům čp.54 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Negativní - Prodej I -0,04 spoluvl.podílu: 3/4 je vždy obtížný, a proto bylo použito srážky...! 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: V ostatních případech VII 0,80 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,622

4 - 4 - V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,960 i = 1 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, V -0,02 špatné parkovací možnosti; nebo příjezd po nezpevněné komunikaci s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - Jedná se o průměrnou polohu, a proto nebylo použito jiných přirážek nebo srážek...! II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,622 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 0, Pozemek st.p.č pozemky Jedná se o pozemek v severní části obce Páleč, přístupný z úzké zpevněné komunikace

5 - 5 - (šířka je cca 4,5m); s možností napojení na elektroinstalaci; bez možnosti napojení na vodovod, plynovod, kanalizaci. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 0,960 Index polohy pozemku I P = 1,000 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,960 * 1,000 * 1,000 = 0,960 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 0, ,44 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st , ,- Stavební pozemek - celkem , Rodinný dům čp.54 Jedná se o rodinný dům se zvýšeným přízemím a sedlovou střechou s taškovou krytinou; je zcela podsklepený, bez podkroví. Dům byl postaven cca před 120 lety( stanoveno odhadem, doklady se nedochovaly...)

6 - 6 - a má velmi zanedbanou údržbu; je zde předpoklad rozsáhlejších stavebních úprav (praskliny v omítkách, trhliny ve zdivu; špatný stav komína, krytiny ; klempířské práce nejsou provedeny). Obvodové zdi jsou kamenné o tl. cca 70cm (opuka), okna jsou dřevěná, zdvojená ; krov je dřevěný, hambálkový, krytina je tašková (bobrovky dvojitě). Přízemí (zvýšené) je dispozičně členěno na chodbu, kuchyň, pokoj, sklad; v suterenu jsou hospodářské prostory s klenbovými stropy, nad přízemím je půdní prostor. Rodinný dům je napojen na veřejnou elektroinstalaci (220V), v kuchyni jsou kuchyňská kamna na pevné palivo; do domu není zavedena voda, WC je pouze suchý. V ceně rodinného domu jsou již zahrnuty venkovní úpravy malého rozsahu : přípojka elektro, plotová vrátka, oplocení, venkovní schody; a dále 2 vedlejší stavby ve špatném stavu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 120 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 931,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží 1.nadz.podl.: 18,80*5,50 = 103,40 m 2 1.podz.podl.: 18,80*5,50+6,0*4,40 = 129,80 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.nadz.podl.: 103,40 m 2 2,75 m 1.podz.podl.: 129,80 m 2 2,20 m Obestavěný prostor 1.nadz.podl.: 18,80*5,50*2,75 = 284,35 m 3 1.podz.podl.: (18,80*5,50+6,0*4,40)*(2,20) = 285,56 m 3 zastřešení,půdní prostor: 18,80*5,50*2,60/2+6,0*4,40*(1,60+2,0/2) = 203,06 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 772,97 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 103,40 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 233,20 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,26 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ C 1. Druh stavby: samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn: na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn: více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost: hodnota větší než 2 III 0,02

7 Napojení na sítě (přípojky): žádné nebo pouze přípojka elektr. I -0,10 energie 6. Způsob vytápění stavby: lokální na tuhá paliva I -0,08 7. Zákl. příslušenství v RD: bez základního příslušenství nebo pouze I -0,10 suchý záchod, chemické WC 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: standardní příslušenství III 0,10 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: bez pozemku (nebo pouze I -0,01 zast. stavbou) nebo do 300 m2 12. Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 120 let: s = 1-0,005 * 120 = 0,400 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,600 = 0,293 i = 1 Nemovitá věc není součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,622 Index polohy pozemku I P = 1,000 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 931,- Kč/m 3 * 0,293 = 565,78 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 772,97 m 3 * 565,78 Kč/m 3 * 0,622 * 1,000= ,- Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,- Kč 1.1. Pozemky: ,- Kč Pozemek st.p.č.64 - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 3 / 4 Pozemek st.p.č.64 - zjištěná cena = ,- Kč C. REKAPITULACE 1. Pozemek st.p.č ,- Kč 1.1. Oceňované pozemky ,- Kč 1.2. Rodinný dům čp ,- Kč = ,- Kč Výsledná cena - celkem: ,- Kč

8 - 8 - Výsledná cena zjištěná po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč Závěr - stanovení obvyklé ceny (tržní hodnoty): Vzhledem ke skutečnosti, že nemám k dispozici žádný uskutečněný prodej v této lokalitě nemohu stanovit obvyklou cenu, ale pouze odhadnout tržní hodnotu nemovitosti. Na základě všech výše uvedených údajů a skutečností, po porovnání s nabízenými prodeji RD jako celku v této lokalitě (viz Příloha č.5 znaleckého posudku) mohu konstatovat, že dle mého názoru výsledná cena zjištěná cca odpovídá tržní hodnotě nemovitosti a stanovuji: Tržní hodnota- spoluvl.podíl: 3/ ,-Kč (slovy:dvěstěčtyřicettisíckč) Jednotlivá práva a závady (věcná břemena, nájemní smlouvy) s nemovitostí spojená nebyla zjištěna...! Ve Velké Dobré Ing. Josef Kalous Alžběty Noskové Velká Dobrá telefon: Kalous.Josef@seznam.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 310/91 pro obor stavebnictví, odvětví - stavby obytné, průmyslové a zemědělské. Dne rozšířeno o obor ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2018 znaleckého deníku.

9 Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /