Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny)č. 990/235/2014

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny)č. 990/235/2014 Typ nemovitosti Účel ocenění Rekreační (zahradní) domek bez garáţe v současném stavu exekuční řízení Předmět ocenění jiná stavba bez č.p./č.e., LV č součástí pozemku parc.č. St jiná stavba bez č.p./č.e., LV č na pozemku parc.č. St pozemek parc.č. St. 3193, LV č pozemek parc.č. St. 3995, LV č pozemek parc.č. 148/1, LV č pozemek parc.č. 149, LV č pozemek parc.č. 1019/3, LV č pozemek parc.č. 1019/9, LV č včetně příslušenství Adresa Kraj Jihočeský kraj Město Český Krumlov Počet obyvatel Kat. území Český Krumlov Ulice Plešivec č.p. bez č.p./č.e. Část obce dle LV Český Krumlov Objednatel Exekutorský úřad Český Krumlov Judr. Marek Frank Tovární č.p Český Krumlov ČESKÁ REPUBLIKA Ocenění vypracováno na základě přijaté objednávky ze systému banky Vlastnictví Stejný vlastník všech nemovitostí Zpracováno pro exekutora Taubenberger Miroslav - Vyšší Brod, Míru 250, ČESKÁ REPUBLIKA, Ne Tel podatelna@exekuceck.cz IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Lukeš Miroslav Dne Licence číslo Hřbitovní 603 Ke dni Český Krumlov Ing.Miroslav.Lukes@seznam.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 8 Počet stran příloh 10 Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha 50 m Kč/m Kč Obvyklá cena - současný stav Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Kč Šestsetpadesát tisíc Kč - 1 -

2 + velký pozemek - právně je zajištěn pouze přístup nikoliv příjezd k oceňovaným nemovitostem Vyhodnocení rizik ANO ANO ANO ANO ANO ANO ANO Věc nemovitá je řádně zapsána v katastru nemovitostí Právní stav umoţňuje zřídit zástavní právo (vzniklá věc) Skutečné uţívání stavby není v rozporu s její kolaudací Průběh výstavby odpovídá projektové dokumentaci Je zajištěn přístup k věci nemovité přímo z veřejné komunikace Přístup je zajištěn přes pozemek p.č. 1019/2 v KN vedený jako trvalý travní porost a pozemek p.č. 1338/2 v KN vedený jako ostatní plocha ve vlastnictví Č.R., Státní pozemkový úřad, Husinecká 1024/11a, Ţiţkov, Praha 3. Fyzicky je moţný i příjezd automobilu, ale právně se jedná o pozemek jehoţ tvar neumoţňuje příjezd motorovým vozidlem. Komunikace, která se fyzicky vyuţívá k příjezdu k oceňovaným nemovitostem se nachází na pozemcích jiných vlastníků a v KN není vedena jako ostatní komunikace. Zástavní právo zapsané na LV K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu. Zástavní právo soudcovské. Zástavní právo smluvní - toto zástavní právo není v obvyklé ceně zohledněno. Právní zánik stavby Stavba na cizím pozemku Dočasná stavba Spornost zápisu / Duplicitní vlastnictví Probíhající obnova operátu Přestavek Plomba plomba uvedená na LV jiţ není aktuální Přídatné spoluvlastnictví Věc nemovitá situována v záplavovém území Věc nemovitá v území s ekologickou zátěţí Věc nemovitá v území se zhoršeným ţivotním prostředím (hluk / vibrace - doprava, výroba, jiné zdroje) Věc nemovitá v území s přírodními riziky Ztíţený přístup k nemovitosti Umístění věci nemovité v chráněném území Umístění věci nemovité v památkové zóně Umístění věci nemovité v ochranném pásmu Stavba je v demoličním pásmu Demograficky negativně zatíţená lokalita Reálná břemena / věcná břemena Věcné břemeno vedení vodovodu a el. kabelu s oprávněním pro pozemek p.č. 148/1, p.č. St a p.č. 149 s povinností k pozemku p.č. St. 557/1 a p.č Je zřízeno ve prospěch oceňované nemovitosti. Sluţebnosti Reálné břemeno doţivotního uţívání/poţívání Předkupní právo Poznámky k osobě a k věci nemovité - exekuce, konkurs apod. K nemovitosti jsou omezena vlastnická práva - viz. odd. C) výpisu z KN, LV Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Zahájení exekuce - Taubenberger Miroslav Riziko spojené s napojením na inţenýrské sítě a energetické zdroje Zajišťovací převod práva Právo stavby Nezbytná cesta Přednostní pořadí pro jiné právo Historická zástavní práva převzatá do KN Výměnek / Budoucí výměnek Ostatní finanční omezení Nájemní smlouva Pachtovní smlouva - 2 -

3 Stavba se zhoršeným technickým stavem Stavba dlouhou dobu neuţívaná Stavba dlouhou dobu rozestavěná Stavba kapacitně předimenzovaná Výhrada vlastnického práva Výhrada zpětné koupě Výhrada zpětného prodeje Koupě na zkoušku Výhrada lepšího kupce Vzdání se náhrady škody na pozemku Zákaznická základna Podzemní stavba se samostatným účelovým určením Výhrada, ţe upevněný stroj není součástí nemovitosti Omezení při hospodaření a nakládání s věcí nemovitou v souvislosti s poskytnutím podpory z veřejných prostředků Zákaz zcizení nebo zatíţení Jiné riziko Vyhodnocení aktuálního nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předloţen. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu Nabývací titul nebyl předloţen. Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1557, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Snímek kat. mapy pro k.ú. Český Krumlov, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil JUDr. Marek Frank Ţádost o místní šetření, vyhotovil zpracovatel odhadu Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č. 1557, vyhotovil Katastrální úřad pro Jihočeský kraj, Katastrální pracoviště Český Krumlov Snímek kat. mapy pro k.ú. Český Krumlov, vyhotovil odhadce - dálkový přístup do KN Místní šetření s pořízením fotodokumentace, vyhotovil zpracovatel odhadu Usnesení, vyhotovil Judr. Marek Frank Ţádost o místní šetření, vyhotovil zpracovatel odhadu Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Český Krumlov je významné město a to i z pohledu celé České republiky. V místním regionu je výhodné vzhledem k blízkosti k Českým Budějovicím (cca 24 km) a také velice výhodné vzhledem k blízkým hranicím s Rakouskem (cca 30 km). Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba jiná Jiné stavby bez č.p./č.e. uţívané jako rekreační chatky (domky) jsou postaveny v části obce s názvem Plešivec v zahrádkářské kolonii. Tato část města se vyznačuje kompletní občanskou vybaveností. Dále se v místě nalézá mateřská školka a základní škola včetně obchodu s potravinami.vše v dosahu cca 1 km. Dopravní obsluţnost - cca 800 metrů od oceňované nemovitosti se nachází autobusová zastávka MHD. Automobilová doprava je ve městě Český Krumlov zcela bez problémů. Občanská vybavenost je v Českém Krumlově kompletní. Pracovní příleţitosti - jedny z největších v regionu a dále moţnost dojíţdění do Českých Budějovic (cca 24 km). Informace o nemovitosti Oceňovanými nemovitostmi jsou rekreační (zahradní) chatky bez č.p./č.e. na pozemcích p.č. St a p.č.st staré cca. 30 let, nepodsklepené, s jedním nadzemním podlaţím a s nevyuţitelným podkrovím??? Rekreační chatky jsou postaveny na obdélníkovém půdoryse se sedlovou střechou, krov dřevěný s krytinou vlnitý eternit. Rekreační chatky jsou zděné v tl. 30 cm??? Okna jsou dřevěná zdvojená a stropy jsou dřevěné s podhledem??? Podlahy jsou betonové s povrchem PVC a ker. dlaţba??? Vnitřní omítky jsou pravděpodobně štukové??? Vnější vápenné štukové. RCH jsou napojeny na el. síť. Na pozemek p.č. St a p.č. 148/1, 149 je přiveden vodovod. Dle mého názoru se na pozemku nenachází kanalizační zařízení a v objektu bez č.p./č.e. na pozemku p.č. St i v objektu bez č.p./č.e. na pozemku - 3 -

4 p.č. St provedeny pouze el. rozvody. Vytápění je lokální kamny na TP??? RCH mají dispozice 1 + 1??? Do nemovitosti nebyl umožněn vstup!!! Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob vyuţití pozemku parc.č. 1019/2 Č.R., Státní pozemkový úřad, Husinecká 1024/11a, trvalý travní porost Ţiţkov, Praha 3 parc.č. 1338/2 Č.R., Státní pozemkový úřad, Husinecká 1024/11a, Ţiţkov, Praha 3 ostatní plocha Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: štěrkový. Příjezdová komunikace vykazuje závady: omezený příjezd. Fyzicky je moţný i příjezd automobilu, ale právně se jedná o pozemek jehoţ tvar neumoţňuje příjezd motorovým vozidlem. Komunikace, která se fyzicky vyuţívá k příjezdu k oceňovaným nemovitostem se nachází na pozemcích jiných vlastníků a v KN není vedena jako ostatní komunikace. Přístup a příjezd je po právní stránce řešen není řešeno vůbec. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 21 m 2 Počet bytových jednotek 2 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Kaţdá bytová jednotka má vlastní vchod, vytápění, měření elektro Celý RD má společné měření vody V kaţdém objektu bez č.p./č.e. na pozemcích p.č. St a p.č. St se nachází jedna bytová jednotka a dispozici 1 + 1??? Do nemovitosti nebyl umoţněn vstup!!! Rodinný dům je v současném stavu běţně uţivatelný a obyvatelný Ano Příslušenství Stavba Popis Výměra [m 2 ] Stáří [roků] Kůlna Zděná kůlna nezapsaná v KN na pozemku p.č. 148/1 se sedlovou střechou s krytinou vlnitý eternit Sklad Přenosná plechová bouda s dřevěnými vraty na pozemku p.č /3 přístřešky Dřevěné přístřešky s pultovou střechou a s krytinou vlnitý eternit na pozemku p.č. 149 skleník Na pozemku p.č. 1019/ Technický stav Budova Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků odhadem 35 Opotřebení odhadem 35 % Závaţné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na ţivotnost stavby nevykazuje jiná stavba Stav velmi dobrý - průměrný Stáří roků odhadem 35 Opotřebení odhadem 35 % Závaţné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na ţivotnost stavby Minulé rekonstrukce Budova bez rekonstrukce Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 235 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra m 2 Cena pozemků 300 Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu není Kanalizace do ţumpy napojeno Kanalizace do septiku není - 4 -

5 Kanalizace do vlastní není Plyn z veřejného není ČOV rozvodu Plyn ze zásobníku není Dálkové vytápění není Popis provedení budovy Konstrukce Provedení Konstrukce Provedení základy a zemní z prostého betonu svislé konstrukce zděné v tloušťce 30 cm??? práce vodorovné dřevěné trámové s podhledem??? konstrukce střechy sedlová s krovem dřevěným konstrukce, stropy krytina střech vlnitý eternit klempířské pozinkované konstrukce úpravy vnitřních vápenná omítka štuková??? úpravy vnějších omítka vápenná hladká povrchů povrchů vnitřní obklady obklad keramický??? schody chybí??? dveře a vrata vchodové hladké dýhované??? okna dřevěná zdvojená povrch podlah PVC a ker. dlaţba??? vytápění kamny na pevná paliva??? elektroinstalace vč. světelný rozvod??? vnitřní vodovod rozvod studené??? bleskosvodu vnitřní kanalizace chybí??? vnitřní plynovod chybí??? ohřev teplé vody chybí??? ost.vnitř.vybavení (výtahy, VZT,EPS a pod.) chybí Průkaz energetické náročnosti budovy (PENB) PENB k dispozici Ne PENB zákonná povinnost Ano 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří, obývací pokoj, kuchyně m m 2 zádveří, obývací pokoj, kuchyně m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba dřevěná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 12.0 m 2 Podlahová plocha 15.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o zahradu ve městě Český Krumlov. Zahrada má výměru 217 m2, na pozemku se nachází podsklepená chata s terasou 12 m2. Na pozemek je přivedena na el. síť a vodovod

6 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP 16.0 m 2 Podlahová plocha 16.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou Jedná se o prodej zahrady se zděnou chatou v zahrádkářské kolonii v Českém Krumlově na Plešivci. Chata je kompletně podsklepena - ve sklepní části je toaleta a dva sklepy, v horní obytná místnost s kamny Petra na vytápění. Do chaty je zavedena elektřina, na pozemku uţitková voda. 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: internet, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 1 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha 80.0 m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou - 6 -

7 Jedná se o chata v Českém Krumlově - Nové Dobrkovice, která má tři samostatné vchody. V přízemí jsou dvě místnosti, kaţdá se samostatným vchodem, kuchyňkou, WC a koupelnou - 1x vanou, 1 x se sprchovým koutem. Vytápění je krbem a akumulačními kamny. V 1.NP se potom nachází další vchod. Zde je obývací místnost s kuchyňským koutem a z této místnosti vedou dřevěné schody do podkroví, kde se nachází loţnice. V 1.NP je téţ terasa. Chata je vytápěna krbem, kamny na tuhá paliva a el. přímotopy. Voda je z obecního řádu ale na pozemku je i vlastní studna.je zde moţnost čerpat uţitnou vodu z blízkého potoka. Odpady jsou svedeny do dvou jímek. Na rozlehlém pozemku jsou dva velké skleníky (10x5m), ve kterých je zavedena elektřina. Dále zde stojí pergola a dílna. Na pozemku jsou vysázeny ovocné stromy a v těsné blízkosti chaty je skalka s květinami.přístup k chatě je po obecní a vlastní soukromé cestě. Celý pozemek je oplocen. Bezproblémové parkování u chaty. Vzdálenost do Českého Krumlova 2 km. V Českém Krumlově je potom i veškerá občanská vybavenost. Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Obvyklou současnou cenu rekreačních chatek bez č.p./č.e. zapsaných na LV č v katastrálním území Český Krumlov, obce Český Krumlov včetně pozemků p.č. St. 3193, p.č. St. 3995, p.č. 148/1, p.č. 149, p.č. 1019/3 a p.č. 1019/9, vše zapsané na LV č v katastrálním území Český Krumlov odhaduji na základě porovnání s cenami srovnatelných nabízených nemovitostí v dané lokalitě a na základě porovnání technických stavů nemovitostí včetně rozloh pozemků, občanské vybavenosti a dopravní obsluţnosti za předpokladu nadhodnocení nabízených nemovitostí o cca 10% na Kč/m2 uţitné plochy, tj. 650 tis.kč. Informace ve vztahu k užívání nemovitosti, nebo jejího pronájmu Nemovitost je uţívána vlastníkem Vypracoval Licence číslo 0845 Ing. Lukeš Miroslav Hřbitovní Český Krumlov podpis - 7 -

8 Obvyklá cena jednotlivých práv a závad (např. věcná břemena, výměnky, nájemní, pachtovní a předkupní práva) Seznam oceněných položek (exekuční řízení a zástavní právo se nezapočítává do obvyklé ceny práv a závad) Povinný ve lhůtě stanovené v příslušném usnesení znalci nesdělil žádné informace dle čl. VI. předmětného usnesení, při místním šetření nebyla tato práva a závady zjištěny. Z aktuálního výpisu z katastru nemovitostí, také žádná práva a závady nevyplývají, proto obvyklá cena jednotlivých práv a závad činí ke dni ocenění: 0,- Kč. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Českých Budějovicích ze dne č.j. Spr 1108/2010 pro obor ekonomika,odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 990/235/2014 ve znaleckém deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiloženého účetního dokladu: faktura č V Českém Krumlově dne Jméno a adresa znalce: Ing. Miroslav Lukeš Hřbitovní Český Krumlov - 8 -

9 Fotodokumentace Pohled na příjezdovou komunikaci Pohled na příjezdovou komunikaci Pohled na příjezdovou komunikaci Pohled na příjezdovou komunikaci Pohled na stavbu bez č.p./č.e. na pozemku p.č. St Pohled na stavbu bez č.p./č.e. na pozemku p.č. St a skleník - 9 -

10 Fotodokumentace Pohled na plechovou boudu na pozemku p.č. 1019/3 Pohled na kůlnu nezapsanou v KN na pozemku p.č. 148/1 Pohled na kůlnu nezapsanou v KN na pozemku p.č. 148/1 a přístřešky na p.č. 149 Pohled na stavbu bez č.p./č.e. na pozemku p.č. St Pohled na stavbu bez č.p./č.e. na pozemku p.č. St

11 Fotodokumentace - mapy Město Český Krumlov P.č.St. 3193, 3995, p.č.148/1,149,1019/3, 1019/9 - umístění nemovitosti v obci

12 - 12 -

13 - 13 -

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -