Věc: Právní stanovisko zodpovězení položených dotazů souvisejících s bytovým spoluvlastnictvím

Transkript

1 Mgr. Iv Štrek advkát se sídlem Husitská 344/63, Praha 3, PSČ kntakt: tel , gmail.cm, datvá schránka: bs7e797 Splečenství vlastníků pr dům Galandva , Praha 6 Galandva 1243/ Praha 6 Řepy V Praze dne Věc: Právní stanvisk zdpvězení plžených dtazů suvisejících s bytvým spluvlastnictvím Přílhy: bez přílh IČ: , DIČ: CZ , ČAK č

2 I. Stručný ppis skutkvéh stavu 1. Nejvyšší rgán Splečenství vlastníků pr dům Galandva , Praha 6, IČ , sídlem Praha 6 - Řepy, Galandva 1243/23, PSČ , zapsané v rejstříku splečenství vlastníků vedeném Městským sudem v Praze, ddíl S, vlžka (tt splečenství dále jen jak Splečenství ), shrmáždění, se napsledy sešl v usnášeníschpném stavu dne Psledníh usnášeníschpnéh shrmáždění knanéh dne se někteří vlastníci jedntek účastnili prstřednictvím svých zmcněnců zástupců na základě plné mci. S hledem na dále uvedené sudní rzhdnutí a s hledem na skutečnst, že stanvy Splečenství tázku zastupení vlastníka jedntky na shrmáždění zástupcem na základě plné mci nijak nezabývají, vzniká tázka, d jaké míry byla účast zástupců vlastníků jedntek právněná, jaké měla právní následky, a zda je mžné institutu zastupení na základě plné mci pužívat v sučasné dbě a v buducnu. 3. Všechna shrmáždění Splečenství, která byla svlána na pzdější dny (knkrétně na dny , , a ) již usnášeníschpná nebyla. Vzniká tak celá řada tázek suvisejících s faktickým fungváním Splečenství, mj. s hledem na t, že třem členů výbru Splečenství sknčí v červnu 2015 funkční bdbí a zbývajícím dvěma členům sknčí funkční bdbí v listpadu II. Vznesené dtazy 1. V suvislsti s výše ppsaným skutkvým stavem Splečenství byly ze strany Splečenství vzneseny tyt dtazy: 1) Může Splečenství dle svých stanv a zákna pužívat plné mci k zastupení člena na shrmáždění? Případně v jaké frmě (s věřeným pdpisem či bez věřenéh pdpisu, ppř. ntářským zápisem). 2) Může Splečenství zajistit dle svých stanv a zákna suhlas vlastníků písemnu frmu (např. vlba výbru, schválení účetní závěrky, prvzní tázky hledně reknstrukce a mdernizace, změna či přizpůsbení stanv)? Musí být ppřípadě svlán nejprve náhradní shrmáždění? 3) Jak má řešit Splečenství v případě, že nemůže využít plné mci a písemné hlasvaní, pr vlbu členů výbru a schvalvání záknných tázek (např. účetní závěrku) - v případě vlby členů, jak má pstupvat v jednání s bchdním sudem. III. Odpvědi k dtazu č. 1) Text dtazu č. 1): Může Splečenství dle svých stanv a zákna pužívat plné mci k zastupení člena na shrmáždění? Případně v jaké frmě (s věřeným pdpisem či bez věřenéh pdpisu, ppř. ntářským zápisem). 1. V suvislsti s dtazem č. 1 je zaptřebí rzlišvat bdbí d , kdy se právní úprava Splečenství pdpůrně řídila staru právní úpravu, tzn. zejména záknem č. 72/1994 Sb., záknem vlastnictví bytů (tent předpis dále jen jak ZVB ) a 2

3 starým bčanským zákníkem, tj. záknem č. 40/1964 Sb. (tent předpis dále jen jak SOZ ), a bdbí p , d kdy se právní úprava Splečenství pdpůrně řídí nvu právní úpravu, tzn. zejména nvým bčanským zákníkem č. 89/2012 Sb. (tent předpis dále jen jak NOZ ). 2. Pkud jde staru právní úpravu (bdbí d ), ptm je mžné uvést následující infrmace: 2.1. dluhu dbu nikd nepchybval tm, že zastupení vlastníka jedntky na shrmáždění zástupcem na základě plné mci mžné bez dalšíh je, a t zejména z důvdu, že institut zastupení na základě plné mci (zmcnění) je institutem becným, který je mžné pužít při všech právních jednáních, nevyplývá-li něc jinéh buď z jejich pvahy (např. plnění, která mají sbní pvahu typicky namalvání brazu, vytvření schy atp.) aneb nezakazuje-li zastupení výslvně zákn (např. případy, kdy jsu zájmy zastupenéh v rzpru se zájmy zástupce), 2.2. dne ale Nejvyšší sud České republiky (tent sud dále jen jak NSČR ) vydal rzhdnutí sp. zn. 29 Cd 3399/2010, v němž mj. uvedl, že: práv účastnit se shrmáždění (jak jeh člen) a pdílet se na jeh rzhdvání záležitstech suvisejících se správu dmu je sbním právem vlastníka jedntky jakkliv lze hlasvání na shrmáždění pvažvat za právní úkn vlastníka jedntky, účast na shrmáždění jak takvá právním úknem není, ze zákna tudíž právnění vlastníka jedntky nechat se na shrmáždění vlastníků jedntek zastupit neplyne a závěr dvlacíh sudu, pdle něhž mhla M. M. udělit plnu mc k zastupvání na shrmáždění třetí sbě pdle ustanvení 31 dst. 1 bč. zák., tudíž správným není... a v suladu s ustanvením 9 dst. 14 písm. d/ zákna vlastnictví bytů mhu takvé práv vlastníka jedntky (myšlen je práv ustanvit si zástupce k zastupení při účasti na shrmáždění pzn. IŠ) zalžit stanvy splečenství. S určitým zjedndušením NSČR v tmt rzhdnutí dvlil, že zastupení člena splečenství na shrmáždění zástupcem na základě plné mci (zmcněncem) je mžné výhradně za předpkladu, že takvé zmcnění výslvně připuštějí stanvy splečenství v pačném případě zmcnění dle názru NSČR mžné není. Aniž bych chtěl zabíhat d větších teretických pdrbnstí, pdtknu, že tt rzhdnutí je důsledkem půvdní kncepce tzv. právníh úknu, která v minulsti zapříčinila řadu nejasnstí a teretických sprů (tut kncepci nvé práv účinné d nepřevzal, viz dále). NSČR v suladu s tut půvdní kncepcí v cit. rzhdnutí dvdil, že udělit plnu mc třetí sbě (zmcnit ji) byl mžné puze k takvému právnímu jednání, které měl pvahu tzv. právníh úknu. Pkud určité právní jednání pvahu tzv. právníh úknu neměl, musel se udělení plné mci (zmcnění) pírat speciální právní úpravu, která by udělení takvé plné mci (zmcnění) umžňvala. Prtže účast na shrmáždění pvahu právníh úknu dle NSČR neměla, dvdil NSČR v cit rzhdnutí, že: není mžné udělit plnu mc k účasti na shrmáždění bez speciální právní úpravy umžňující takvé zmcnění, a speciální právní úprava umžňující takvé zmcnění může vyplývat např. ze stanv příslušnéh splečenství vlastníků, 2.3. závěry citvanéh rzhdnutí NSČR se setkaly s převážně dmítavu reakcí, a t jak laické tak i dbrné veřejnsti, a je tázku, zda by bstály v testu ústavnsti 3

4 před Ústavním sudem, nicméně není mi znám, že by prti tmut rzhdnutí byla pdána ústavní stížnst, 2.4. s hledem na výše uvedené, tzn. s hledem na závěry NSČR bsažené v cit. rzhdnutí a s hledem na t, že tt rzhdnutí, resp. závěry v něm bsažené, nebyly revidvány Ústavním sudem, ani se d nich sám NSČR v jiném svém rzhdnutí dle méh pvědmí nedchýlil, lze dvdit, že bezpečné (tzn. právně nenapadnutelné) zastupení člena splečenství na shrmáždění zástupcem na základě plné mci (zmcněncem) byl za staré právní úpravy (d ) mžné puze v případě, že takvé zastupení (zmcnění) výslvně umžňvaly stanvy splečenství, 2.5. převážná většina splečenství vlastníků (včetně Splečenství) ale takvu úpravu ve svých stanvých zachycenu neměla, prtže jejich stanvy se zpravidla inspirvaly tzv. vzrvými stanvami bsaženými v nařízení vlády č. 371/2004 Sb., které zastupení vlastníka jedntky na shrmáždění zástupcem na základě plné mci výslvně neupravvaly (nutn pdtknut, že absenci tét úpravy lze jenm stěží pvažvat za nedstatek vzrvých stanv v dbě jejich tvrby nikh nenapadl, že by NSČR mhl dvdit takvé závěry, ke kterým dspěl v cit. rzhdnutí) 2.6. stanvy Splečenství ze dne , které mi byly pskytnuty, jsu přesně tímt případem až na nepatrné dchylky se jedná vzrvé stanvy, tzn. mžnst zastupení vlastníka jedntky na shrmáždění zástupcem na základě plné mci výslvně nijak nezmiňují takvé práv vlastníků jedntek, jehž nezbytnst dvdil NSČR v cit. rzhdnutí, tudíž nezakládají, 2.7. dšl-li tedy za staré právní úpravy (d ) k zastupení vlastníka jedntky na shrmáždění zástupcem na základě plné mci (cž se stal minimálně dne ), ptm dšl k pstupu, který byl v rzpru se závěry NSČR bsaženými v cit. rzhdnutí. Významnu tázku ptm je, jaké právní následky takvé neprávněné zastupení vyvlal, zejm. zda nezpůsbil neplatnsti příslušných usnesené shrmáždění. Dle méh názru nezpůsbil žádné následky, prtže: aby dšl k vyslvení neplatnsti usnesení shrmáždění, musel být buď napaden právněnu sbu u sudu v záknem stanvené lhůtě (tzn. kterýmkliv vlastníkem jedntky ve lhůtě 6 měsíců de dne přijetí usnesení viz 11 dst. 3 ZVB), aneb jeh neplatnst musel knstatvat rejstříkvý sud v rejstříkvém řízení vedeném zápisu skutečnstí, které z takvéh usnesení eventuálně vyplývaly. V pačném případě je nutn na ně phlížet jak na platné, není mi znám, že by jakékliv usnesení shrmáždění knanéh dne byl některým vlastníkem jedntky sudně napaden, stejně jak mi není znám, že by neplatnsti jakékliv usnesení tht shrmáždění rzhdl rejstříkvý sud. Dvzuji tudíž, že eventuální vada spčívající v neprávněném zastupení vlastníků jedntek na shrmáždění knaném dne nevedla k neplatnsti žádných usnesení přijatých na tmt shrmáždění. 3. Pkud jde nvu právní úpravu (bdbí d ), ptm je mžné uvést následující infrmace: 3.1. nvá právní úprava (zejména NOZ) pustila půvdní kncepci právníh úknu a je zalžena na kncepci právníh jednání. Nejedná se puze změnu terminlgicku, jak by se mhl na první phled zdát změny jsu pdstatně kmplexnější, nicméně je nadbytečné zacházet v tmt směru d teretických detailů, pstačí uvést, že rzlišení, které ve výše cit. rzhdnutí prvedl NSČR a na němž jsu zalženy jeh závěry (tzn. rzdělení právníh jednání na t, 4

5 které má pvahu právníh úknu, k němuž zmcnění mžné je, a na t, které pvahu právníh úknu nemá a k němuž zmcnění mžné není, není-li práv na udělení takvéh zmcnění zaktvení zaktven ve speciální právní úpravě, např. ve stanvách SVJ) je nvu právní úpravu dle méh pevnéh přesvědčení zcela překnán, 3.2. nvá právní úprava dále výslvně upravuje práv vlastníka jedntky nechat se zastupit zástupcem viz ust dst. 2 NOZ ( Spluvlastníci jedntky zmcní splečnéh zástupce, který bude vyknávat jejich práva vůči sbě dpvědné za správu dmu. T platí i v případě manželů, kteří mají jedntku ve splečném jmění ). Ačkliv je tt ustanvení frmulván jak pvinnst, jde především záknem přiznané právnění vlastníka jedntky nechat se zastupvat zástupcem. A ačkliv tt ustanvení výslvně pjednává puze situaci, kdy jedntku spluvlastní více sb, je mžné výkladem dle méh pevnéh přesvědčení dvdit, že práv zastupit se zástupcem má i výlučný vlastník jedntky v pačném případě by šl zjevnu a těžk bhajitelnu nervnst mezi právy spluvlastníků jedntky (kteří se mhu nechat zastupit zástupcem) a výlučnéh vlastníka jedntky (který se nemůže nechat zastupit zástupcem), 3.3. s hledem na kncepční změnu nvé právní úpravy, s hledem na t, že se nvá právní úprava aplikuje d data své účinnsti ( ) i na právní pměry starých splečenství, tzn. těch, která byla zalžena dle ZVB (cž sice není jednmyslně přijímaný názr, ale nepchybně jde názr většinvý) a s hledem na výklad výše cit. ust dst. 2 NOZ, je dle méh názru mžné dvzvat, že s účinnstí d se již neuplatní závěry výše cit. rzhdnutí NSČR a zastupení člena Splečenství na shrmáždění zástupcem na základě plné mci je mžné bez dalšíh, bez hledu na t, zda stanvy Splečenství mžnsti takvéh zastupení mlčí neb nikliv, 3.4. něc jinéh by ale samzřejmě byl, pkud by stanvy určitým způsbem tázku zastupení vlastníka jedntky na shrmáždění výslvně upravvaly pkud by např. zaktvvaly pžadavek na úřední věření pdpisu zmcnitele na plné mci neb pkud by určvaly kruh sb, které mhu být zmcněnci (např. puze jiní vlastníci jedntek v dmě atp.). Takvá mezení vyplývající ze stanv by příslušné splečenství i nadále zavazvala, 3.5. prtže stanvy Splečenství ze dne , které mi byly pskytnuty, tázku zastupení člena Splečenství na shrmáždění zástupcem na základě plné mci výslvně nijak nezmiňují, dvzuji, že takvé zastupení d mžné bez dalšíh je. 4. Pkud jde tázku frmy takvé plné mci, ptm si dvluji uvést následující infrmace: 4.1. plná mc k zastupení vlastníka jedntky na shrmáždění Splečenství musí být vyhtvena písemně, nicméně pdpis zmcnitele na ní nemusí být ani úředně věřen, ani sama plná mc nemusí mít frmu ntářskéh zápisu, 4.2. úřední věření pdpisu zmcnitele na plné mci, případně frma ntářskéh zápisu celé plné mci, by byly zaptřebí puze v případě, že by takvý pžadavek vyplýval buď ze zákna, aneb ze stanv Splečenství: zákn takvý pžadavek dle méh pvědmí nezakládá. Určitá nejasnst by mhla vzniknut v případě, kdy by shrmáždění hlasval záležitsti, která musí být zachycena ve frmě ntářskéh zápisu, a t s hledem na text ust. 441 dst. 1 věty pslední NOZ, dle kteréh Vyžaduje-li se pr právní jednání zvláštní frma, udělí se v téže frmě i plná mc. V tmt směru je ale nutn rzlišvat právní jednání vlastníka (udělení plné mci ke svému zastupení při účasti na shrmáždění a hlasvání na něm), d právních 5

6 jednání splečenství, která frmu ntářskéh zápisu eventuálně vyžadvat mhu (např. svědčení přijetí určitéh usnesení shrmážděním ve frmě ntářskéh zápisu). Předmětná plná mc vlastníka jedntky tedy nikdy nesměřuje přím k právnímu jednání, které by vyžadval frmu ntářskéh zápisu směřuje tlik k účasti zástupce na shrmáždění a hlasvání zástupce na něm. Tat jednání vlastníka jedntky ani zástupce frmu ntářskéh zápisu nevyžadují z ust. 441 dst. 1 věty pslední NOZ tudíž nelze dvzvat nezbytnst frmy ntářskéh zápisu v případě plné mci k zastupení vlastníka jedntky na shrmáždění, stanvy Splečenství ze dne , které mi byly pskytnuty, se tázce zastupení na shrmáždění nijak nevěnují nebsahují tudíž ani pžadavek na úřední věření pdpisu na předmětné plné mci, neb dknce frmu ntářskéh zápisu takvé plné mci. 5. Shrnu-li tedy výše uvedené infrmace, resp. dpvědi na dtaz č. 1, ptm: 5.1. s účinnstí d může dle méh názru djít k zastupení člena Splečenství na shrmáždění zástupcem na základě plné mci bez dalšíh, i když stanvy Splečenství takvé mžnsti mlčí, 5.2. plná mc k zastupení vlastníka jedntky na shrmáždění musí být vyhtvena písemně, nicméně pdpis zmcnitele na ní nemusí být ani úředně věřen, ani sama plná mc nemusí mít frmu ntářskéh zápisu, ledaže by samy stanvy v tmt směru v buducnu stanvily něc jinéh. III. Odpvědi k dtazu č. 2) Text dtazu č. 2): Může Splečenství zajistit dle svých stanv a zákna suhlas vlastníků písemnu frmu (např. vlba výbru, schválení účetní závěrky, prvzní tázky hledně reknstrukce a mdernizace, změna či přizpůsbení stanv)? Musí být ppřípadě svlán nejprve náhradní shrmáždění? 1. Rzumím-li správně, ptm: 1.1. suhlasem vlastníků písemnu frmu se rzumí tzv. hlasvání per rllam, tzn. hlasvání frmu běžníku (v praxi takvéh hlasvání vypadá zpravidla tak, že příslušné věci/rzhdnutí je vyhtven běžník, který se pstupně pskytne k vyjádření všem členům Splečenství, ať již tu frmu, že si jej vlastníci pstupně navzájem předají sami, aneb tu frmu, že s ním členvé výbru či jiné sby pstupně bejdu všechny vlastníky jedntek), a 1.2. náhradním shrmážděním se rzumí shrmáždění, které má mít buď mírnější limity usnášeníschpnsti, aneb nemá mít vůbec žádné limity usnášeníschpnsti (pkud by měl stejné limity usnášeníschpnsti, jak běžné shrmáždění, nešl by náhradní shrmáždění, ale běžné shrmáždění, které by se d předchzíh shrmáždění lišil puze v příčině jeh svlání nedsažení usnášeníschpnsti). Pkud bych se mýlil, prsím infrmaci, bratem bych stanvisk upravil či dplnil. 2. I v suvislsti s dtazem č. 2 je zaptřebí rzlišvat bdbí d , kdy se právní úprava Splečenství pdpůrně řídila staru právní úpravu (zejm. ZVB a SOZ), a bdbí p , d kdy se právní úprava Splečenství pdpůrně řídí nvu právní úpravu (zejm. NOZ). 3. Pkud jde staru právní úpravu (bdbí d ), ptm je mžné uvést následující infrmace: 6

7 3.1. v případě tzv. náhradníh shrmáždění je situace jednduchá: stará právní úprava mžnst náhradníh shrmáždění výslvně nijak neupravvala a terie jednznačně dvzvala, že knání náhradních shrmáždění mžné není, a t ani v případě, pkud by si takvu mžnst určité splečenství zaktvil d stanv (pdtýkám, že stanvy Splečenství se mžnsti knání náhradníh shrmáždění nikde nezmiňují), celá idea knání tzv. náhradních shrmáždění měla svůj předbraz s největší pravděpdbnstí v úpravě náhradních valných hrmad, kteru výslvně upravval zejm. ust. 185 dst. 3 zák. č. 513/1991 Sb., bchdním zákníku (tent předpis dále jen jak ObchZ ). Analgická aplikace tét právní úpravy ale nepřicházela v úvahu (akcivá splečnst cby bchdní krprace vznikající za účelem zejm. pdnikání a splečenství vlastníků cby speciální typ krprace vznikající za účelem správy dmu, které pdnikat výslvně nesmí, jsu diametrálně dlišnými právnickými sbami) a terie napak jednznačně dvzvala, že v akcivé splečnsti je knání náhradních valných hrmad mžné výhradně právě prt, že t výslvně umžňval a upravval zákn (ObchZ), lze tedy shrnut, že stará právní úprava knání náhradních shrmáždění nepřipuštěla, a t ani v případě, pkud by si takvu úpravu Splečenství zaktvil d svých stanv (cž se nestal), 3.2. v případě tzv. per rllam hlasvání je situace prakticky ttžná: stará právní úprava neznala ani per rllam hlasvání a terie z převážné části dvzvala bdbný názr jak v případě tzv. náhradníh shrmáždění, tzn. že per rllam hlasvání přípustné není. Hlavní argumenty prti takvét frmě hlasvání byly zejména tyt: hlasvání per rllam neumžňuje výměnu názrů/argumentů, ke které může djít na shrmáždění, a v důsledku th přesvědčvání statních vlastníků jedntek jiném než navrhvaném řešení, hlasvání per rllam může být snadn zneužit k dhlasvání záležitstí, které by v případě, že by dšl k jejich vystavení argumentaci jinak smýšlejících vlastníků jedntek, patrně nikdy nedšl (ať již frmu nátlaku na vlastníky jedntek při individuálním setkání, aneb frmu pmenutí předlžit tázku k vyjádření určité sbě atp.), prti tázce náhradních shrmáždění je jediným rzdílem skutečnst, že per rllam hlasvání měl (zejm. pr svji praktičnst) pdstatně větší základnu příznivců, včetně menší části terie, která dvzvala jeh přípustnst. Osbně nicméně zastávám názr, že stará právní úprava hlasvání per rllam neumžňvala, a t ani v případě, pkud by si takvu úpravu splečenství zaktvil d svých stanv (stanvy Splečenství per rllam hlasvání neupravují), pr úplnst ddávám, že něc jinéh než per rllam hlasvání je případ upravený v ust. čl. XII. vzrvých stanv, který je v nezměněné pdbě bsažen i v ust. čl. XI stanv Splečenství ( V případech, kdy je pdle zákna vlastnictví bytů ptřebný suhlas všech členů splečenství ( 11 dst. 5 a 13 dst. 3), může být tent suhlas vyjádřen jedntlivými členy splečenství také mim schůzi shrmáždění písemně na jedné listině či na více listinách, které bsahují značení záležitsti, k níž je suhlas vydáván, datum a pdpisy členů splečenství ) v tmt případě nejde per rllam hlasvání v klasickém smyslu slva, ale zvláštní situaci, kdy je ke zcela knkrétním tázkám ( 11 dst. 5 a 13 dst. 3 ZVB), vyžadván suhlas naprst všech vlastníků jedntek. Puze z důvdu praktičnsti dsažení 7

8 důkazu takvém suhlasu všech vlastníků jedntek byl umžněn jeh zachycení na běžníku. Pr jiné případy než ty, které uváděly ust. 11 dst. 5 a 13 dst. 3 ZVB, stejně jak pr případ, že by nebyl dsažen suhlasu naprst všech vlastníků jedntek, byl tent pstup nepužitelný. 4. Pkud jde nvu právní úpravu (bdbí d ), ptm je mžné uvést následující infrmace: 4.1. v případě tzv. náhradníh shrmáždění je situace následující: nvá právní úprava sice zná úpravu tzv. náhradní členské schůze ( 257 NOZ), která je bsažena v rámci becné úpravy splku ( NOZ). Pr řešení tázek, které nejsu výslvně upraveny v rámci právní úpravy splečenství vlastníků ( NOZ), se sice pdpůrně pužije becná úprava splku i na splečenství vlastníků (jak výslvně uvádí 1221 NOZ), nicméně pužití právě tht institutu, tzn. institutu náhradní členské schůze (resp. náhradníh shrmáždění), splečně s něklika dalšími instituty, je v případě splečenství vlastníků výslvně vylučen, viz text 1221 NOZ: Nevyplývá-li z ustanvení splečenství vlastníků něc jinéh, pužijí se přiměřeně ustanvení splku. Nepužijí se však ustanvení shrmáždění delegátů, dílčích členských schůzích ani náhradní členské schůzi. Otázku ptm samzřejmě je, jak tt výslvné vylučení úpravy náhradní členské schůze (náhradníh shrmáždění) chápat: zda tak, že se tat úprava sice nepužije autmaticky, ale že si splečenství může takvu úpravu d stanv platně zaktvit vlastním rzhdnutím, aneb zda tak, že knání náhradní členské schůze (náhradníh shrmáždění) je v případě splečenství vlastníků zcela zapvězen a shrmáždění musí vždy splňvat minimálně záknem stanvené limity usnášeníschpnsti. Osbně se přikláním k druhé mžnsti, a t zejm. z důvdu, že smyslem existence splečenství je zejm. správa dmu, které by neměl rzhdvat něklik mál aktivních jedinců, ale vždy určitý minimální pčet vlastníků, resp. hlasů. Plně ale uznávám, že je mžné vznášet legitimní argumentaci pačnu (aktivní menšina vlastníků jedntek by neměla trpět pasivitu většiny vlastníků jedntek, pr dům a jeh stav může být výhdnější aktivita menšiny než kategrický pžadavek na určitý minimální pčet hlasů ). Není mi znám, že by k tét tázce již byl vydán jakékliv sudní rzhdnutí, stanvy Splečenství náhradní shrmáždění neupravují, pvažuji tedy za jednznačné, že Splečenství v sučasné dbě náhradní shrmáždění knat nemůže (a sbně se z výše uvedenéh důvdu dmnívám, že by jej nemhly knat ani v případě, pkud by jej výslvně upravvaly) 4.2. v případě tzv. per rllam hlasvání je situace následující: nvá právní úprava mžnst hlasvání per rllam výslvně připuští a upravuje, viz ust NOZ, klíčvu tázku je, zda je mžné tut nvu právní úpravu aplikvat i na stará splečenství (tzn. ta, která byla zalžena dle staré právní úpravy před ). Neeviduji przatím žádné sudní rzhdnutí, které by se tét tázce věnval, a eviduji dva názrvé prudy: většinvý, který dvzuje, že se nvá právní úprava pužije i na stará splečenství a menšinvý, který dvzuje pak, tzn. že se stará splečenství budu i nadále řídit výhradně staru právní úpravu. 8

9 Osbně jsem zastáncem většinvéh názru dmnívám se, že takvý názr je mžné dvdit zejména z ust NOZ. Tent názr dle méh chápání zastává i expertní skupina Kmise pr aplikaci nvé civilní legislativy, viz např. její stanvisk č. 10, které se sice primárně věnuje dlišné tázce (a t tázce, d jaké míry je p mžné aplikvat právní úpravu zachycenu ve vzrvých stanvách, pkud některé staré splečenství vlastníků nepřijal d vlastní stanvy), viz zejm. tyt závěry: Splečenství vlastníků jedntek vzniklé před účinnstí NOZ se bude i p účinnsti NOZ nadále řídit vzrvými stanvami vydanými nařízením vlády č. 371/2004 Sb., i když tent právní předpis pzbyde účinnsti ke dni Stanvy se ttiž stávají sučástí vnitřních právních pměrů tét právnické sby. Pdle ustanvení 3041 dst. 2 NOZ stanvy splečenství vlastníků jedntek, které budu dprvat dnucujícím ustanvením NOZ, pzbydu závaznsti dnem nabytí účinnsti NOZ. Splečenství vlastníků jedntek prt přizpůsbí své stanvy dle 3041 dst. 2 NOZ d tří let de dne nabytí účinnsti NOZ a dručí je příslušnému krajskému sudu, který vede rejstřík splečenství vlastníků jedntek, s hledem na výše uvedené se tudíž dmnívám, že i Splečenství (které je starým splečenstvím, které přijal vlastní stanvy) může p přijímat usnesení mim shrmáždění, a t způsbem upraveným v ust NOZ, a t přest, že nedšl k žádné změně jeh stanv jedná se důsledek přijetí nvé právní úpravy, která Splečenství tt práv garantuje prces přijetí rzhdnutí mim shrmáždění předepisuje splnění těcht pdmínek: Shrmáždění může přistupit k přijetí hlasvání mim shrmáždění za těcht pdmínek ( 1210 NOZ): dšl k řádnému svlání shrmáždění, shrmáždění nebyl způsbilé usnášet se, d jednh měsíce de dne, na který byl shrmáždění svlán, navrhne sba, která je právněná svlat shrmáždění, aby vlastníci jedntek rzhdli mim zasedání, a t písemnu frmu (náležitsti tht písemnéh návrhu viz dále), rzhdnut mim zasedání shrmáždění bude mžné výhradně těch záležitstech, které měly být prjednány na svlaném (ale neusnášeníschpném) shrmáždění (v jiných případech by byl mžné mim shrmáždění rzhdnut puze za předpkladu, že t připustí stanvy Splečenství, cž v sučasné dbě splněn není), písemný návrh sby právněné svlat shrmáždění na přijetí rzhdnutí mim shrmáždění musí bsahvat alespň ( 1211 NOZ): návrh textu přijímanéh usnesení, pdklady ptřebné pr jeh psuzení neb údaj, kde jsu uveřejněny, a údaj lhůtě, ve které se má vlastník jedntky vyjádřit (neurčí-li stanvy delší lhůtu, platí, že lhůta činí patnáct dní), k platnsti hlasvání mim shrmáždění se vyžaduje ( 1212 NOZ): vyjádření vlastníka jedntky s uvedením dne, měsíce a rku, kdy byl učiněn, pdepsané vlastní ruku na listině bsahující plné znění návrhu rzhdnutí, 9

10 statutární rgán splečenství musí ( 1213 NOZ): známit vlastníkům jedntek v písemné frmě výsledek hlasvání, a pkud byl usnesení přijat, známit jim i celý bsah přijatéh usnesení, rzhdnutí mim shrmáždění musí být přijat ( 1214 NOZ): většinu hlasů všech vlastníků jedntek (ledaže stanvy vyžadují vyšší pčet hlasů), v těcht dvu případech všemi vlastníky jedntek: mění-li se všem vlastníkům jedntek velikst pdílů na splečných částech dmu, mění-li se pměr výše příspěvků na správu dmu a pzemku jinak než v důsledku změny pdílů na splečných částech. 5. Shrnu-li tedy výše uvedené infrmace, resp. dpvědi na dtaz č. 2, ptm: 5.1. Splečenství nemhl dle méh názru knat ani v minulsti, ani v sučasnsti, tzv. náhradní shrmáždění, 5.2. Splečenství může d přijímat rzhdnutí i mim shrmáždění, přest že takvé mžnsti stanvy mlčí, a t za předpkladu splnění pdmínek stanvených v ust NOZ. III. Odpvědi k dtazu č. 3) Text dtazu č 3): Jak má řešit Splečenství v případě, že nemůže využít plné mci a písemné hlasvaní, pr vlbu členů výbru a schvalvání záknných tázek (např. účetní závěrku) v případě vlby členů, jak má pstupvat v jednání s bchdním sudem. 1. S hledem na závěry zmiňvané výše v rámci dpvědí na dtazy č. 1 a 2 dvzuji, že: 1.1. zastupení člena Splečenství na shrmáždění zástupcem na základě plné mci (zmcněncem) p mžné bez dalšíh je, a t v důsledku aplikace nvé právní úpravy, která je zalžena na kncepci právníh jednání, 1.2. d je mžné přijímat rzhdnutí i mim shrmáždění, přest takvé mžnsti stanvy mlčí, a t za předpkladu splnění pdmínek stanvených v ust NOZ). 2. Pkud by se nicméně výše uvedené mžnsti jednání ukázaly jak nedstatečné (zejm. z důvdu i nadále přetrvávající neusnášeníschpnsti shrmáždění, případně nemžnsti dsažení ptřebné většiny hlasů při hlasvání mim shrmáždění), ptm nvá právní úprava umžňuje tat další jednání: 2.1. kdkliv, kd svědčí právní zájem, se může brátit na sud s žádstí, aby jmenval chybějící členy statutárníh rgánu 165 dst. 1 NOZ ( Nemá-li statutární rgán dstatečný pčet členů ptřebný k rzhdvání, jmenuje na návrh th, kd svědčí právní zájem, chybějící členy sud na dbu než budu nví členvé pvláni pstupem určeným v zakladatelském právním jednání; jinak sud jmenuje právnické sbě patrvníka, a t i bez návrhu, kdykli se tm při své činnsti dzví ), 2.2. kdkliv, kd svědčí právní zájem, se může brátit na sud s žádstí, aby splečenství ustanvil patrvníka 486 dst. 1 NOZ ( Sud jmenuje patrvníka právnické sbě, která t ptřebuje, aby mhly být spravvány její záležitsti neb aby mhla být hájena její práva ), 10

11 2.3. kterýkliv vlastník jedntky se může brátit na sud s žádstí, aby rzhdl záležitsti, která byla předlžena shrmáždění k rzhdnutí, ale které nebyl rzhdnut pr nezpůsbilst shrmáždění usnášet se 1209 dst. 2 NOZ ( Je-li pr t důležitý důvd, může každý vlastník jedntky navrhnut sudu, aby rzhdl záležitsti, která byla shrmáždění řádně předlžena k rzhdnutí, ale které nebyl rzhdnut pr nezpůsbilst shrmáždění usnášet se ). IV. Závěr 1. Prblémy vyplývající z pasivity většiny vlastníků jedntek v dmě bhužel vždy byly skutečnstí, která může velmi zkmplikvat praktický živt splečenství. Nvá právní úprava nicméně pskytuje dle méh názru dstatečné mechanismy pr t, aby takvá pasivita nezpůsbila naprsté chrmení splečenství, resp. pkud se tak již stal, umžňují jeh dblkvání zejm. frmu ustanvení členů statutárníh rgánu sudem, případně frmu rzhdnutí sudu jiné tázce, která byla shrmáždění předlžena k prjednání, ale z důvdu neusnášeníschpnsti shrmáždění k jejímu prjednání vůbec nedšl. 2. Pevně dufám, že infrmace uvedené výše pmhu dblkvat situace Splečenství. Pkud by byl zaptřebí kterukliv infrmaci více rzvést či dplnit, jsem připraven tak bratem učinit, případně se s členy výbru sejít a záležitst sbně prdiskutvat. 11