EKONOMICKÁ STUDIE PROVEDITELNOSTI PROJEKTU. Parkovací dům Na Parkánech Tábor

Transkript

1 EKONOMICKÁ STUDIE PROVEDITELNOSTI PROJEKTU Parkovací dům Na Parkánech Tábor 2008 Zpracovatelé: Ing. Luděk Tesař, Regionservis, s.r.o. držitel managementu kvality ISO 9001:2000 Část: Možnost získání podpory z veřejných prostředků Mgr. Petr Valenta Eucentrum, Ing. Josef Šnejdar - EUcentrum

2 CÍL DOKUMENTU... 1 ANALYTICKÁ ČÁST... 2 SOUČASNÝ STAV... 2 Rozhodnutí zastupitelstva a rady města... 2 Požadavky města na realizaci projektu... 2 ZOHLEDNĚNÍ PARKOVACÍ POLITIKY MĚSTA... 3 EKONOMICKÁ ANALÝZA VARIANTY MĚSTO NÁJEMCE PARKOVACÍHO DOMU... 4 CITLIVOSTNÍ ANALÝZA... 6 MOŽNOST ZÍSKÁNÍ PODPORY Z VEŘEJNÝCH PROSTŘEDKŮ... 7 Věcný záměr projektu... 7 Identifikace relevantního programu podpory... 7 Závěr možností získání podpory z veřejných prostředků... 8 Možnost realizace PPP projektu... 8 MAPA NEJVÝZNAMNĚJŠÍCH RIZIK ZÁVĚR A DOPORUČENÍ SEZNAM TABULEK A GRAFŮ

3 Cíl dokumentu Provést studii proveditelnosti Parkovacího domu Na Parkánech (dále jen parkovací dům) formou pronájmu zohlednit využití dotací (grantů) zohlednit dokument Parkovací politika města Tábora pro roky (zpracovatel Ing. arch. Martin Jirovský, Ph. D. a kol.)

4 Analytická část Předmětem analýzy je záměr města realizovat využití pozemků parc.č. 227 o výměře 564 m 2, parc.č. 229 o výměře 485 m 2, parc.č. 230 o výměře 104 m 2, parc.č. 232 o výměře 507m 2 a parc.č. 233 o výměře 125 m 2, vše k.ú. Tábor (o celkové výměře 1785 m 2, na listu vlastnictví č.10001, dále jen pozemky) na výstavbu parkovacího domu. Současný stav K problematice parkovacího domu a pozemků Na Parkánech existuje několik usnesení rady města a zastupitelstva města Tábora. Rozhodnutí zastupitelstva a rady města usnesení rady města č. 662/26/03 ze dne Rada města Tábora schválila záměr pronájmu pozemků nejdéle na dobu pěti let po dobu výstavby za cenu 20 Kč/m 2. a uložila tehdejšímu místostarostovi předložit zastupitelstvu města záměr budoucího prodeje pozemků Na Parkánech za cenu 250 Kč/m 2 (po kolaudaci). usnesení rady města č. 1779/61/05 ze dne Rada města Tábora schválila uzavření nájemní smlouvy na pronájem parkoviště Na Parkánech se společností Galerie Dvořák, a.s. po dobu výstavby nejdéle na dobu pěti let za nájemné 20 Kč/m 2 /rok. usnesení zastupitelstva města č. 395/12/03 Zastupitelstvo města schválilo záměr prodeje pozemků za cenu minimálně 250 Kč/m 2 za podmínky výstavby parkovacího domu a převodu vlastnictví k pozemkům až po kolaudaci stavby. usnesení zastupitelstva města č. 488/15/04 ze dne Zastupitelstvo města schválilo prodej pozemků za cenu 250 Kč/m 2 Karlu Dvořákovi, bytel U Lípy 208, Tábor Čelkovice za účelem výstavby parkovacího domu (dvě podzemní a jedno nadzemní podlaží) s podmínkou převodu vlastnictví k pozemkům až po kolaudaci stavby. usnesení zastupitelstva města č. 995/25/05 ze dne Zastupitelstvo mění usnesení č. 488/15/04 ze dne tak, že slova "Karlu Dvořákovi, bytem U Lípy 208, Tábor - Čelkovice" nahrazuje slovy "společnosti Galerie Dvořák, a.s., se sídlem Vožická 2604, Tábor, IČ: ". Požadavky města na realizaci projektu 1) cena investice 81 mil.kč včetně DPH 2) 169 parkovacích míst v parkovacím domě celkem 3) město nebude akci financovat úvěrem ale nájmem od investora 4) zohlednit Parkovací politiku města Tábora pro roky (zpracovatel Ing. arch. Martin Jirovský, Ph. D. a kol.) 5) uvedena citlivostní analýza 6) dobu pronájmu 30 let s opcí na 10-20let 7) zakotveno předkupní právo na objekt (za znalecký odhad)

5 Zohlednění parkovací politiky města Ekonomická rozvaha zohledňuje především Parkovací politiku města Tábora pro roky 2007 až Projekt však velmi výrazně přesahuje toto období, což je riziko. V parkovací politice města se uvádějí k dotčené lokalitě a záměru výstavby parkovacího domu Na Parkánech zejména tato fakta: Staré a Nové město bude v režimu P+P, tedy parkuj a plať, kdy cena za parkovací stání max. 40 Kč/hod (minimum 20 Kč/ 30 minut), provozní doba pro rezidenty a abonenty NON STOP. Tzv. Akční řada III. fáze politiky města je charakterizována náběhem dvou parkovacích domů - Parkovací dům Parkány a Parkovací dům Nové město (BUS nádraží, případně alternativa). Pro výkon III. fáze bude uvedena nejprve řada restrikcí v parkovacím systému. Ten je posílen novými možnostmi parkovacích domů Nového města, které sehrají klíčovou roli nejen v restrikcích a pobídkách, ale i celkovém vzhledu města a jeho parteru. Společně s nimi se jako adekvátní protihodnota nabídnou i levné bezplatné parkovací plochy (v systému P+R, tedy zaparkuj a chceš- li, užij MHD) a plochy exkluzivní (P+P, tedy zaparkuj a plať, pohodlně dojdi ke svému cíli, který je nedaleko). Plochy vysokých sazeb, a bude jich čím dál méně, jsou právě plochami v ulicích města. Výkon pravidel III. fáze je završením snahy, kterou můžeme nazvat akčním programem VRÁTILI JSME MĚSTSKÉ ULICE TAKÉ LIDEM. Parkovací domy budou v režimu P+G- park + go (zaparkuj a jdi), cena parkování by měla být příznivější než v ulicích. Úbytek parkovacích ploch v ulicích budou nahrazovat parkovací domy, parkování v ulicích bude nejdražší, parkovací domy mají být levnější variantou. Důležitou pasáží je konstatování, že Plochy budou placené v medium (středním) režimu - samofinancovatelném. Je zcela evidentní, že nabídka suchého a prostorného místa v centru města s sebou nese i samozřejmý fakt, že každá služba stojí nějaké peníze. Poskytnutí takového, prakticky garážového stání, nemůže být pro městskou pokladnu trvalým břemenem dotační politiky. Režim parkovacích domů se bude postupně blížit principům samofinancování, bez zohlednění amortizace a geneze zisků. I tato služba bude časově limitována s plným vědomí, že v horizontu dvou až tří let dojde k cenové úpravě směrem k této cílové metě. K parkovacímu domu Na Parkánech se dále uvádí Minimální dopad znamená pro město využití nájemního vztahu s maximální možností provozní ztráty, která by dočasně (horizont tří let) neměla přesáhnout (model domu na Parkánech) 1 milión korun ročně. Při úspoře za nerealizované úvěry a nezohledněnou amortizaci, kterou bude nucen přenést soukromý subjekt, by měla být tato možnost pro město zajímavou alternativou. Část ztrát bude možné vykrýt ze zvýšených výnosů parkovacích marží na Novém městě. Z uvedeného vyplývá, že město hodlá do konce volebního období financovat ztrátu parkovacího domu do výše cca 1 mil.kč při nezohlednění amortizace, a to z vyšších výnosů parkovacích marží na Novém městě. Jelikož v ulicích se očekává cena za parkování cca do 40 Kč/hod, je nutné při dodržení politiky města brát tuto cenu jako strop, alespoň pro roky 2009 až Na základě parkovací politiky města a na základě požadavků výše uváděných dodáváme níže posouzení reálnosti požadované varianty

6 Ekonomická analýza varianty město nájemce parkovacího domu Projekt dle zadání počítá se zahájením výše nájemného ve výše nájemného 2,5 mil.kč/rok valorizovaného ročně o inflaci 3% také jsou zahrnuty do projektu náklady města na provoz (energie, úklid, ostraha), pojištění, opravy a údržbu v odhadované celkové výši 1/5 z každoročních výnosů. Nebyly zahrnuty požadované jednorázové výdaje města na parkovací technologii a náklad rezervovat trvale pronajímateli 5 parkovacích míst. Aby byla analýza z dlouhodobého hlediska objektivní, dochází v ní každoročně k valorizaci ceny za parkování opět o inflaci 3% při současném zachování vytíženosti parkovacího domu. Podrobné propočty jsou znázorněné v tabulce na další stránce. Z uvedených předpokladů vyplývá, že město i za uvedených nájemních podmínek a při respektování parkovací politiky zvládne hospodařit s dostatečnou rezervou se ziskem. Předpokladem je ovšem zajištění rozumné cenové politiky. Zejména pokud budou skutečně ceny parkování v parkovacím domě nižší než v ulicích v okolí. Výhodná poloha parkovacího domu Na Parkánech, by měla minimalizovat riziko nízké vytíženosti v sezóně. Ovšem mimo sezónu by bylo vhodné posílit zejména rezidenční a abonentní systém. Při respektování parkovací politiky města, které nehodlá na parkovacích domech profitovat, je možné stanovit nižší cenu parkovného tak aby zisk = nule. To nastává již při 21 Kč/hod po zaokrouhlení na celé koruny nahoru. Ovšem je třeba počítat srůstem nákladů, zejména energie, údržba a pojištění. pro město je výhodné nezvyšovat svou dluhovou službu, aby bylo schopné čerpat více úvěrů na kofinancování dotací. Pokud je záměrem města na parkovacích domech nevydělávat, což uvádí parkovací politika města, je možné využít pro financování parkovacího domu Na parkánech soukromého investora. Ekonomické riziko je minimální za situace, že na ulicích se v dané lokalitě bude parkovat obtížně a bude to drahé. V rámci rezerv projektu je možné za výhodnějších finančních podmínek uspokojit v omezené míře rezidenty a abonenty

7 Tabulka Varianta město nájemce parkovacího domu (v Kč) v tis.kč rok inflace nájemné náklady na provoz a údržbu (1/5 výnosů) náklady celkem cena za hodinu stání autohodin ročně výnosy celkem Zisk % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % % CELKEM

8 Citlivostní analýza Citlivostní analýza ukázala nejvyšší citlivost projektu na: 1) Počet využitelných parkovacích míst. Pokud bychom snížili počet parkovacích stání ze 169 o 1% na 167 (po zaokrouhlení na celá stání), mělo by to 6,5% vliv na výsledek hospodaření provozu parkovacího domu. 2) Cenu parkovného a využitelnost v parkovacích hodinách. Velmi vysokou citlivost výsledku fungování projektu na cenu parkovného. Pokud by se změnila cena za parkování o 1%, výsledek hospodaření provozu parkovacího domu by se změnil o rovných 5,5%. Pokud by se změnila využitelnost parkovacího domu po stránce parkovacích hodin za rok o 1%, změnil by se výsledek hospodaření provozu parkovacího domu o 5,5% 3) Cenu nájemného. Pokud by se změnila cena nájemného o 1%, změnil by se výsledek hospodaření provozu parkovacího domu o 4,5% Závěr z citlivostní analýzy Projekt vykazuje vysokou citlivost na všechny sledované ukazatele, které mohou výrazným způsobem ovlivnit výsledek projektu. Zejména je třeba dodržet počet využitelných placených parkovacích míst v počtu 169. Velký vliv má také cena parkovného a využitelnost kapacity parkovacích hodin za rok. Pozor, je třeba dbát na to, že např. zvýšení ceny povede k nižší využitelnosti

9 Možnost získání podpory z veřejných prostředků Tuto část projektu dodalo sdružení firem EUCENTRUM. Věcný záměr projektu Podstatou věcného záměru je výstavba parkovacího domu Parkány ve městě Tábor. okres Tábor, kraj Jihočeský, NUTS II Jihozápad. Výchozím informačním zdrojem využitým při zpracování této analýzy byly: ústní informace, nabídka společnosti Regionservis. Věcný obsah projektu: Vybudování parkovacího domu ve městě Tábor včetně přístupových komunikací a úpravy okolních prostranství. Investor akce: Město Tábor Rozpočet projektu: nespecifikován Termín realizace: nespecifikován Identifikace relevantního programu podpory Pro identifikaci programu vhodného ke spolufinancování z veřejných prostředků byla zvolena metoda postupné analýzy shody projektu s obecnými, resp. specifickými podmínkami přijatelnosti, prioritami a cíli deklarovanými ve stávajících dokumentech strukturálních fondů pro programové období s následujícím výsledkem: ROP - Regionální operační program NUTS II Jihozápad Aktuální verze tohoto programu a jeho prováděcího dokumentu problematiku parkovišť a parkovacích domů řeší v rámci prioritní osy 1 Dostupnost center, Oblast podpory 1.2 Rozvoj infrastruktury pro veřejnou dopravu. Podmínkou získání podpory pro projekty tohoto typu je přímá návaznost na investiční projekty zaměřené na rozvoj infrastruktury pro veřejnou dopravu v regionu. Mezi podporované aktivity, které se nejvíce přibližují výše uvedenému záměru, patří: Výstavba nebo modernizace parkovišť pro přestup na veřejnou dopravu. Aktivity budou podporovány formou individuálních projektů. Příjemci pomoci Obce, organizace zřizované nebo zakládané kraji a obcemi (tzn. že podnikatelské subjekty nepatří do okruhu oprávněných žadatelů) Forma a výše podpory, typ podpory Podpora bude poskytována formou přímé nevratné dotace, mimo rámec veřejné podpory, z ERDF do výše 85 % veřejných způsobilých výdajů. Projekty sloužící veřejnému zájmu nepředstavují riziko poskytnutí veřejné podpory. Dotace ve formě veřejné podpory se poskytují do maximální výše 36 % uznatelných nákladů do a do 30 % uznatelných nákladů od Pokud je příjemcem malý podnik, může být maximální míra podpory navýšena o 20 % a v případě středního podniku o 10 %. Flexibilita Křížové financování není umožněno. Koordinace s intervencemi dalších programů

10 Zatímco v tematických operačních programech jsou intervence zaměřeny sektorově, je v ROP JZ akcentován komplexní přístup k regionu. Způsobilé výdaje Rámcově se jedná o tyto způsobilé výdaje: Nákup pozemků do 10 % celkových způsobilých výdajů projektu. Nákup staveb do 30 % celkových způsobilých výdajů projektu. Finanční výdaje, služby a poplatky: Projektová dokumentace do 5 % celkových způsobilých výdajů projektu (jedná se o dokumentaci v rozsahu vyžadovaném k územnímu řízení, dokumentaci v rozsahu vyžadovaném ke stavebnímu povolení, dokumentace EIA, příprava tendrové dokumentace, studie proveditelnosti, analýzy nákladů a výnosů). Služby spojené s řízením projektu (jedná se o náklady stavebního dozoru, služby supervize a řízení projektu). Závěr možností získání podpory z veřejných prostředků Pokud projektový záměr řeší pouze problém rozšíření parkovacích kapacit ve městě, pak svým charakterem nenaplňuje cíle Regionálního operačního programu (ROP) NUTS II Jihozápad. Možnost získání podpory je tedy v daném případě podmíněna přímou návazností na veřejnou dopravu, tzn. parkovací dům by musel být využit pro přestup na veřejnou dopravu, nejlépe v rámci přestupního terminálu vlakové i autobusové dopravy regionálního významu. Informace k ROP NUTS II Jihozápad Pro žadatele o dotace bude klíčový obsah jednotlivých Výzev. V této chvíli nelze seriozně odhadnout, ve které Výzvě a tedy i kdy bude řešena intervence do výše uvedené oblasti. Stávající průběh schvalování ROP NUTS II Jihozápad naznačuje, že vyhlášení první Výzvy k předkládání Žádostí o poskytnutí podpory lze očekávat ke konci roku Podle dostupných informací je nepravděpodobné, že by byly v jedné Výzvě k předkládání Žádostí o poskytnutí podpory vyhlášeny současně všechny prioritní oblasti. Naopak, jednotlivá témata/opatření budou vyhlašována v různém čase po částech, které ve chvíli zpracování této analýzy nelze blíže specifikovat. Možnost realizace PPP projektu Je založen na smluvním vztahu: Koncesní model soukromý subjekt poplatky od uživatelů Pravidelné platby od veřejného subjektu fixní, variabilní Rozhodující faktor ekonomická výhodnost pro veřejný sektor! Soukromý sektor musí realizovat a provozovat projekt za náklady celkově pro veřejný sektor nižší než v případě, že si stejný projekt zajistí veřejný sektor sám ze svých zdrojů. Jinak nemá význam realizovat projekt PPP formou. Při zvažování o PPP variantě musí být splněny tyto předpoklady: oba sektory spolupracují na základě jasného smluvního vztahu smluvní dokumentace jasně rozděluje zodpovědnosti, náklady a rizika mezi oba sektory podmínky spolupráce musí být jasně stanoveny dříve, než veřejný sektor vstoupí do partnerství, oproti tomu zadání musí dát dostatečný prostor soukromému sektoru k vlastnímu přínosu do projektu veřejný subjekt musí definovat standart požadovaných veřejných služeb

11 Za PPP se nepovažuje běžná nájemní smlouva, na základě které veřejný zadavatel poskytne za úplatu soukromému subjektu využívání svého nemovitého majetku bez vložení investic druhé strany, bez jakýchkoliv dalších podmínek a vztahů souvisejících s užíváním předmětu nájmu. Ani privatizace veřejného majetku, kde dochází k trvalému přechodu vlastnictví na soukromého partnera. Výhody: možnost překlenout propast mezi potřebou investic a nedostatkem financí ve veřejném sektoru urychlení realizace (v kombinaci s platbami za poskytované služby motivace pro soukromý sektor) lepší rozložení rizika (zároveň soukromý sektor je většinou úspěšnější při odhalování a řízení možných rizik než veřejný sektor, vhodná motivace soukromého sektoru ke zvýšení výkonu) posílení možností čerpání fondů Evropské unie zvýšením podílu spolufinancování privátním sektorem na projektech veřejného zájmu (pokud je možnost: viz výše uvedené) veřejný sektor se stává organizátor, regulátor a vykonavatel kontroly (ne přímý provozovatel) Nevýhody/ rizika: komplikované smluvní vztahy a složité ekonomické analýzy rizika spojená s výstavbou navýšení ceny, dodatečné náklady nutnost zohlednění faktoru času veřejný sektor přesně určí, co chce postavit a soukromý sektor zpracuje návrh a buduje zařízení s ohledem na náklady při výstavbě i na budoucí provozní náklady. Typ spolupráce v PPP Forma Projekt Realizace Financování Provozování Udržování Poskyt. služby Vlastnictví Koncese SS SS SS SS SS / VS SS SS pak VS DBFO SS SS SS SS SS / VS SS VS BOT SS SS VS SS SS SS VS Pronájem VS VS VS SS SS SS VS Smlouva o provozu a řízení VS VS VS SS SS SS VS Smlouva o posk. služeb VS VS VS VS SS SS VS SS soukromý sektor VS veřejný sektor Doporučení: projekty s převahou rizik na straně soukromého sektoru BOT vystav-provozuj-převeď ( soukromý sektor ponese klíčová rizika stavební a riziko dostupnosti. Veřejný sektor rizika projektové přípravy a riziko poptávky) DBFO navrhni-vystav-financuj (financuj projekt během výstavby, pak veřejný sektor zařízení odkoupí za předem stanovené ceny)-provozuj Další postup je závislý na výsledcích dohod zainteresovaných stran

12 Mapa nejvýznamnějších rizik Rizika projektu jsou vyvážena opatřeními, která, pokud je město realizuje, zmírní rizika do kontrolovatelných rámců. je však třeba počítat s trendy, že lidé si kupují stále větší vozy a k tomu je nezbytné stavební projektovou dokumentaci uzpůsobit. Riziko Nedodržení kapacity parkovacích stání Investor změní podmínky v průběhu nájmu Dům nebude dostatečně kapacitně vytížen Město neuhradí nájem z provozu Pravděpodob. že nastane Dopad na projekt Míra rizika Opatření 15% projekt a stavební dozor 20% 50% 1000 smlouva 25% 25% 500 realizace vhodné parkovací politiky města 10% 30% 300 krytí ztráty je podle parkovací politiky možné z výnosů jiných parkovacích ploch a zařízení

13 Závěr a doporučení Pokud město využije nájemního vztahu za podmínek stanovených projektem, zvládne financovat nájem z provozu parkovacího domu a to s rezervou od ceny parkování již od 25 Kč/ hod. je však třeba důsledně dodržovat parkovací politiku, která počítá s tím, že stání na ulicích bude nejdražším způsobem jak zaparkovat automobil na Novém městě. Projekt je za uvedených podmínek realizovatelný formou nájemního vztahu mezi soukromým investorem a městem. Za takových podmínek je možné uzavřít dlouhodobý smluvní vztah. Uvedený závěr platí pouze za předpokladu, že město hodlá čerpat úvěry na kofinancování dotací anebo má pro využití úvěrů jiné priority. Podnik parkovacího domu na Parkánech je totiž lukrativní záležitost. Využití dotací a grantů není za současných podmínek dotačních titulů reálné

14 Seznam tabulek a grafů Tabulka Varianta město nájemce parkovacího domu (v Kč)