ZNALECKÝ POSUDEK. č /2013

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2013 O ceně rodinného domu a garáže bez čp/če v Černošicích, Dr. Janského č.p.2096, včetně příslušenství a pozemků p.č.2657/22, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 119 m 2, p.č.2657/23, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 49 m 2 a p.č.2657/2, orná půda, o velikosti 1049 m 2, vše zapsáno na LV č pro k.ú.černošice Objednatel posudku: Dražby.net s.r.o. Sokolská 584/11, Olomouc Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice 46, Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Posudek obsahuje včetně titulního listu 26 stran textu a 8 stran příloh. Objednateli se předává v 3 vyhotovení. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny rodinného domu a garáže bez čp/če v Černošicích, Dr. Janského č.p.2096, včetně příslušenství a pozemků p.č.2657/22, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 119 m 2, p.č.2657/23, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 49 m 2 a p.č.2657/2, orná půda, o velikosti 1049 m 2, vše zapsáno na LV č pro k.ú.černošice 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Dr. Janského Černošice Kraj: Středočeský Okres: Praha-západ Obec: Černošice Katastrální území: Černošice Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 75,3841 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. b): ZC = C p * 5,0 = 376,92 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce a vlastníka nemovitosti, Ing.Novotného. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č pro k.ú.černošice - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel obcí ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci stavby: /1130, Pan Ing. Marek Novotný, Hromůvka 1886, Hranice, vlastnictví: SJM /5691, Paní Martina Novotná, Dr. Janského 2096, Černošice, vlastnictví: SJM Vlastníci pozemku: /1130, Pan Ing. Marek Novotný, Hromůvka 1886, Hranice, vlastnictví: SJM odpovídají skutečnosti /5691, Paní Martina Novotná, Dr. Janského 2096, Černošice, vlastnictví: SJM 6. Dokumentace a skutečnost není k dispozici 7. Celkový popis nemovitosti Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící, nepodsklepený objekt se dvěma nadzemními podlažími. Má pultovou střechu, svislé stěny jsou na bázi dřeva. Krytina je z titanzinkového plechu, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou z titanzikovaného plechu. Fasáda je zateplená. Vybavení kuchyně je nadstandardní s elektrickým sporákem s varnou deskou a spotřebiči. Topení je ústřední podlahové a v patře s radiátory, s tepelným čerpadlem vč.teplé vody. WC a koupelny, celkem tři, jsou nadstandardní, vany, sprchové kouty. Dveře do obložkových zárubní, podlahy z laminátu, dlažeb, koberců. Okna jsou dřevěná Euro. Schody jsou dřevěné, standardní. Dispozičně jde o byt 5+kk. K domu náleží stavba dvojgaráže. Dům je z roku Stav objektu je výborný, údržba dostatečná, vybavení celkově nadstandardní, je zde např.centrální vysavač. Objekt je napojen na veřejný vodovod, kanalizaci a elektřinu

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům 1.2. Příslušenství Garáž 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky - 4 -

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb. a č. 350/2012 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: Praha - západ Stáří stavby: 6 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 8 675,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží přízemí: 11,1*11,75-1,9*5,8 = 119,41 m 2 patro: = 119,41 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška přízemí: 119,41 m 2 2,95 m patro: 119,41 m 2 2,85 m - 5 -

6 Obestavěný prostor vrchní stavba: 119,41*5,8+13,0*1,3*1,0 = 709,48 m 3 zastřešení: 119,41*(0,15+0,75/2) = 62,69 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 772,17 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 119,41 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 238,82 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ M zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné 3. Tloušťka obvod. stěn - méně jak 45 cm I -0,02 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ostatní druhy vytápění (např. solární, V 0,06 tepelná čerpadla, stěn. vytápění) 7. Zákl. příslušenství v RD - více základních V 0,06 příslušenství nadstandardního provedení 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - nadstandardní provedení a rozsah V 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve výborném stavu I 1,25 Koeficient pro stáří 6 let: 1,

7 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 1,00 = 1,413 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení bez zázemí IV 0,03 parků 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, III 0,02 výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - výborné, privátní III 0,02 parkování 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + Σ P i ) = 1,070 i = 1 Index trhu s nemovitostmi Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - negativní - prodej dražbou I -0,05 3 Index trhu I T = (1 + Σ T i ) = 0,850 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 1,413 * 1,070 * 0,850 = 1,285 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 8 675,- Kč/m 3 * 1,285 = ,38 Kč/m 3 CP = CU * OP = ,38 Kč/m 3 * 772,17 m 3 = ,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,41 Kč - 7 -

8 1.2. Příslušenství Garáž Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Garáž 24 porovnávací metoda Poloha objektu: Středočeský kraj, obec nad do obyvatel Stáří stavby: 6 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 18): 2 716,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží zastavěná plocha: = 49,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška zastavěná plocha: 49,00 m 2 3,00 m Obestavěný prostor vrchní stavba: 49,0*3,0 = 147,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 147,00 m 3 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - svislé konstrukce kovové plechové, s plochou III typ C střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1. Druh stavby - samostatně stojící II 0,00-8 -

9 2. Konstrukce - kovová konstrukce opláštěná nebo obvod. stěny tl do I -0,10 15 cm 3. Technické vybavení - přívod el. napětí 230 V / 400 V nebo vrata s III 0,00 el. pohonem 4. Příslušenství - venkovní úpravy - bez příslušenství II -0,01 5. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0,00 6. Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,05 údržbou Koeficient pro stáří 6 let: 1,00 5 Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 6 * 1,00 = 0,935 i = 1 Index polohy Převzatý index polohy I P = 1,070 Index trhu s nemovitostmi Převzatý index trhu I T = 0,850 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,935 * 1,070 * 0,850 = 0,850 Ocenění Cena upravená CU = IPC * I = 2 716,- Kč/m 3 * 0,850 = 2 308,60 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 308,60 Kč/m 3 * 147,00 m 3 = ,20 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,20 Kč - 9 -

10 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky Ocenění Stavební pozemky oceněné dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené Úprava ceny - příloha č položka č. 1: Možnost napojení na plynovod: +10 % Úprava cen: +10 % Zdůvodnění použití či nepoužití přirážek a srážek: Základní cena pozemku odpovídá vzhledem k výhodnosti polohy pozemku na území obce, výhodnosti a využitelnosti stavby na něm zřízené, a dosahuje výši sjednaných cen srovnatelných pozemků. Srážky ani přirážky dle tabulky č. 1 proto nebyly použity. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 2,4850 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Úprava Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Koef. K ] i K p [%] [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 376,92 1,00 2,1460 2, , ,05 32 odstavec 2 - jiné pozemky - ve funkčním celku 32 odstavec 2 376,92 0,40 2,1460 2, ,00 884,42 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 2657/22 119, , ,95 nádvoří 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a 2657/23 49, , ,45 nádvoří 32 odstavec 2 orná půda 2657/ ,00 884, ,58 Stavební pozemky - celkem ,98 Pozemky - zjištěná cena = ,98 Kč

11 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,40 Kč 1.2. Příslušenství Garáž ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům ,40 Kč 1.2. Příslušenství Garáž ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,60 Kč

12 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemky ,- Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,- Kč Celkem ,60 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,60 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Desetmilionůdvěstěčtyřicetšesttisícdvěstěpadesát Kč

13 Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč a příslušenství - Živnostenská banka, a.s., Na Příkopě 858/20, Nové Město, Praha, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč a příslušenství - SLAVIA INVEST a.s., Křenova 439/7, Praha 6, Veleslavín, Praha 616, Nařízení exekuce - 16EXE-5191/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 151EX - 77/ ze dne , Nařízení exekuce - 28EXE-5191/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 074EX / ze dne , Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 2.292,- Kč a příslušenství - Česká pojišťovna a.s., Spálená 75/16, Praha 1, Nové Město, , Dražební vyhláška 151EX - 77/ ze dne , Nařízení exekuce - 32EXE-751/ ze dne , Nařízení exekuce - 29EXE-863/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 084EX - 358/ ze dne , Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši 2.413,- Kč s příslušenstvím - Česká pojišťovna a.s., Spálená 75/16, Praha 1, Nové Město, , Zapsáno do soupisu majetkové podstaty KSOL16INS-10119/2011 ze dne , Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - KODATEX CZ s.r.o., Biskupství 146, Náměšť na Hané, Nařízení exekuce - 206EXE-8097/ ze dne , Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti 103EX / ze dne , Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,40 Kč s příslušenstvím - SLAVIA INVEST a.s., Křenova 439/7, Praha 6, Veleslavín, Praha 616, Zástavní právo z rozhodnutí správního orgánu k zajištění pohledávky ve výši 3.728,- Kč - Finanční úřad pro Středošeský kraj, Žitná 563/12, Nové Město, Praha, Zástavní právo exekutorské k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím - Hyžíková Miroslava, Družstevní 87, Luhačovice. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vyrovnány a vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi :

14 RD Černošice v klidné části na kraji rodinné zástavby, pozemek přímo sousedí s lesem CHKO Český kras, zároveň v docházkové vzdálenosti je komerční centrum, bus k vlaku (vlakové spojení 15 min. na M Smíchov, 20 min. do centra Prahy). Terénní konfigurace pozemku o rozloze 860 m2 se promítla do 2 úrovní zahrady a ovlivnila celkovou koncepci domu, z pohledu ze zahrady 2 nadzemní podlaží a podkroví, při pohledu z ulice vystupuje 1.NP a podkroví. Dům z roku 1980 prošel částečnou rekonstrukcí zejména interiéru v letech , základní dispozice s rozsáhlým sportovně relaxačním zázemím je rozložena po podlažích tak, že 1. podlaží zahrnuje: společenskou místnost s krbem a barem, saunu pro 3-6 lidí, relaxační místnost, ochlazovací sprchu, kotelnu, technickou místnost s technologií bazénu a skladem zahradního náčiní a samostatnou bytovou jednotku s přímým vstupem z exteriéru (obývací pokoj, kuchyň, lázeň). Další podlaží (přízemí vzhledem k ulici) zahrnuje zádveří, chodbu, obývací pokoj, jídelnu a kuchyň (propojený prostor půdorysného tvaru L), 2 ložnice, pracovnu, lázeň s WC. Z interiéru se vstupuje francouzskými okny přímo na terasu s naprostým soukromím k zastřešenému bazénu (8 x 3 m s proměnlivou hloubkou 0,75 až 2 m, protiproud, osvětlení). Podkroví s prostorovým potencionálem pro vestavbu dalších 4 místností. Odstavná stání pro 3 auta přímo na pozemku. Komfortní bydlení pro aktivní životní styl. Požadovaná cena ,- Kč

15 RD v Černošicích na klidném místě s krásným výhledem na část obce, údolí Berounky a nedalekou Prahu. Dům byl postaven a kolaudován v roce Kolem domu je udržovaná zahrada s již vzrostlou vegetací. Dům je zčásti podsklepen a sklep je rozdělen na dvě místnosti v celkové výměře / 29 m2 /. Součásti domu je garáž a garážové stání. Přízemí tvoří vstupní chodba s vestavěnou skříní, druhá chodba. Velká kuchyně s jídelnou pak navazuje na otevřený obývací pokoj s možností vstupu na terasu /24 m2 /. Kuchyně je zařízena vestavěnými spotřebiči SIEMENS - varná deska, trouba, myčka dále vestavná lednice a mrazák. V kuchyni je také izolovaná spíž s venkovním odvětráváním. Obývací pokoj s krbovými kamny a francouzskými dveřmi s výstupem na terasu s větší částí zastřešená, podlaha s terasovými prkny.zastřešenou část terasy lze upravit na zimní zahradu. Koupelna se sprchovým koutem, umyvadlem a oknem. Samostatné WC a další větší místnost jako technická s bojlerem, el. kotlem, využívaná i jako prádelna, s rozvody pro pračku, umyvadlová skříňka a velká vestavěná skříň. Schodištěm z chodby se dostaneme do patra, kde jsou 4 samostatné pokoje, menší komora dále koupelna s vanou, WC + bidet a dvě umyvadla.u jednoho pokoje je navíc šatna. Topení v přízemí podlahové, v podkroví v koupelně podlahové a v pokojích jsou radiátory, kotel je na elektrický se sníženou sazbou a vzhledem k tomu, že dům je postaven se systému Velox, který má skvělé izolační vlastnosti je tedy energeticky méně náročný. V domě je veškerý kabelový rozvod do všech místností pro televizi a PC, zabezpečovací systém a přípojka pro pevnou telefonní linku. Vodovodní řád, jímka / studna / na dešťovou vodu, kanalizace, možnost plynové přípojky v ulici u pozemku. V obci je veškerá občanská vybavenost, školka,škola, lékaři. Sportovní vyžití - fotbalové hřiště, krytá hokejová hala, tenis, cyklo stezky apod. V místě výborné vlakové spojení s Prahou. Zastávka vlaku je cca 8 min.chůze, zastávka autobusu 200 m. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize,právního servisu

16 RD/5+kk,200m2 obytná plocha, 900m2 zahrada, plyn-kotel De Dietrich, topení rohož, centrální vysavač. Výjimečná nabídka! Nejlepší část Černošic. Praha-západ/Sluneční Vrch. Absolutní soukromí, nádherné výhledy do údolí a na Berounku a výborná dostupnost do Prahy (15 min. auto, 20 min. vlak).orientace na jih, západní hranici parcely tvoří již CHKO Český kras! Zahrada v mírném sklonu k ostatním obytným parcelám. Stavba, provedena maximálně kvalitně a profesionálně. Užitná interiérová plocha 5+kk- 200m m2 zahrada. RD sestává z pěti obytných místností, kuchyně, dvou koupelen+sprchový kout, zastřešené terasy, balkonu, a garáže pro 2 vozy. Všechny inženýrské sítě (měď). Požadovaná cena ,- Kč

17 Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Desetmilionů Kč Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz V Tršicích Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

18 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2013 znaleckého deníku

19 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 5 Mapa oblasti

20 Fotodokumentace nemovitosti

21 - 21 -

22 - 22 -

23 - 23 -

24 Mapa oblasti

25 - 25 -

26 - 26 -