ZNALECKÝ POSUDEK. č. 402/48/2012. Minská Brno

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 402/48/2012 O ceně nemovitosti objekt č.p.188 na pozemku p.č. st.117/3 včetně součástí a příslušenství zapsaný na LV 985, katastrální území Rožďalovice, obec Rožďalovice, okres Nymburk. Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Brno - město, JUDr. Karel Urban Minská Brno Stanovení návrhu ceny obvyklé Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice Bohuslavice telefon: kvirenc@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 11 stran textu včetně titulního listu a 7 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Bohuslavicích

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Ocenění nemovitosti dle platného cenového předpisu ke dni ocenění nemovitosti a návrhu ceny obvyklé 2. Základní informace Adresa předmětu ocenění: Melantrichova Rožďalovice Kraj: Středočeský Okres: Nymburk Obec: Rožďalovice Katastrální území: Rožďalovice Počet obyvatel: Výchozí cena stavebního pozemku C p = 35 + (a ) * 0, = 39,6412 Kč/m 2 kde a je počet obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 39,64 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 985 ze dne snímek katastrální mapy - informace a údaje sdělené objednatelem posudku - skutečnosti a výměry zjištěné znalcem při místním šetření dne za účasti vlastníka nemovitosti 5. Vlastnické a evidenční údaje LV 985 SJM Čech Jiří a Čechová Jaroslava, Melantrichova 188, Rožďalovice 6. Celkový popis nemovitosti Jedná se o objekt obdélníkového tvaru, který tvoří levou polovinu dvojdomu v zástavbě rodinných domů. Nemovitost je umístěna jižně od náměstí v ulici Melantrichova. Přístup do nemovitosti je přímo z ulice Melantrichova (pozemek parcelní číslo 952/1 LV 1). Objekt je umístěn vlevo v ulici Melantrichova 80m od křižovatky ulic Melantrichova a Čsl.legií. Obec Rožďalovice leží 20 km severně od Poděbrad cca 6km vlevo od silnice č.32 (Poděbrady - Jičín). V obci je základní občanská vybavenost. Pracovní příležitosti včetně kompletní sítě služeb a obchodů a kulturní, společenské a sportovní vyžití obyvatel obce jsou zajištěny v okolních městech (Poděbrady, Jičín) a ve správním středisku Nymburk. Správní středisko je vzdáleno 20km a je dostupné běžnou hromadnou dopravou. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby - 2 -

3 RD č.p Příslušenství Studna 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek LV

4 B. Znalecký posudek Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby RD č.p.188 Popis: Jedná se o objekt obdélníkového tvaru, který tvoří levou polovinu dvojdomu v zástavbě rodinných domů ze začátku 20. století. Objekt není podsklepen a má jedno nadzemní podlaží. Vstup do objektu je z dvorního traktu ve střední části. Na vstup navazuje chodba, ze které je vlevo vstup do pokoje, vzadu do koupelny s WC a vpravo vstup do obývacího pokoje s kuchyňským koutem. Další pokoj je přístupný přes pokoj v levé části. V roce 2004 byla provedena modernizace (nový systém topení, rozvody TZB, výměna oken, úprava vnitřních povrchů, nová koupelna s WC, pokládka tepelné izolace na stropní konstrukci). Dále byla provedena fasádní omítka z dvorního traktu. Celková užitná plocha je 89,09m 2. Základy jsou kamenné s vodorovnou izolací (mimo uliční stranu). Obvodové konstrukce zděné tl.0,80m. Stropní konstrukce dřevěné trámové s rovným podhledem. Zastřešení objektu je provedeno sedlovou střechou s taškovou krytinou. Podlahy v obytných místnostech tvoří lamino a keramická dlažba. Okna jsou plastová. Dveře osazeny do kovových zárubní. Objekt je napojen na vodu z vlastní studny, kanalizaci, veřejnou rozvodnou kabelovou síť. HUP a přípojka veřejného vodovodu na hranici pozemku (z uliční strany). Vytápění objektu je řešeno jako UT krbovými kamny (topná plocha radiátory). Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Rodinný dům 26a porovnávací metoda Poloha objektu: do obyvatel Stáří stavby: 90 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 20a): 5 006,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží: 1.NP: 14,83*8,99 = 133,32 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.NP: 133,32 m 2 2,30 m Obestavěný prostor: vrchní stavba: 133,32*2,50 = 333,30 m 3 zastřešení: 133,32*(4,62/2) = 307,97 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 641,27 m 3 Podlažnost: - 4 -

5 Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 133,32 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 133,32 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,00 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - dvojdomek, dům řadový II -0,01 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota 1 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, napoj. na veřej. IV 0,04 kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - zanedbatelného rozsahu I -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - snižující hodnotu RD I -0,01 - Zděná kolna v JZ rohu pozemku ve špatném stavebně technickém stavu a na hlavní stavbu navazující zděná kolna ve dvorním traktu. 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - významně snižující cenu - Dispoziční I -0,06 řešení nemovitosti. 13. Stavebně - technický stav - stavba se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) - Prvky dlouhodobé životnosti v původním stavebně technickém stavu. Koeficient pro stáří 90 let: 0,60 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,60 = 0,490 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Význam obce - bez většího významu I 0,00 2. Poloha nemovitosti - uvnitř souvisle zastavěného území obce III 0,01 3. Okolní zástavba a životní prostředí - objekty pro bydlení II 0,00 4. Obchod, služby, kultura v obci - pouze obchod se základním II 0,00 sortimentem 5. Školství a sport - základní škola II 0,00 6. Zdravotní zařízení - pouze ordinace praktického lékaře II 0,00 7. Veřejná doprava - omezené dopravní spojení II 0,00 8. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 9. Nezaměstnanost v obci a okolí - průměrná nezaměstnanost II 0, Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0, Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00-5 -

6 11 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,010 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je II -0,05 nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,950 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,490 * 1,010 * 0,950 = 0,470 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = 5 006,- Kč/m 3 * 0,470 = 2 352,82 Kč/m 3 CP = CU * OP = 2 352,82 Kč/m 3 * 641,27 m 3 = ,88 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,88 Kč 1.2. Příslušenství Studna Popis: Jedná se o studnu umístěnou v jižní části pozemku, která slouží jako zdroj vody pro stavbu hlavní. Zatřídění pro potřeby ocenění: Studna 9 Typ studny: kopaná Hloubka studny: 10,00 m Elektrické čerpadlo: 1 ks Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Ocenění: Základní cena dle přílohy č. 10: prvních 5,00 m hloubky: 5,00 m * 1 950,- Kč/m ,- Kč další hloubka: 5,00 m * 3 810,- Kč/m ,- Kč elektrické čerpadlo: 1 ks * ,- Kč/ks ,- Kč Základní cena celkem: = ,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,0000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 1,6830 Plná cena: = ,19 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 70 roků - 6 -

7 Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 100 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 70 / 100 = 70,000 % ,33 Kč Studna - zjištěná cena = ,86 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek LV 985 Popis: Jedná se o pozemek z části zastavěný stavbou hlavní a z části tvořící dvorní trakt. Ocenění: Stavební pozemek oceněný dle 28 odst. 1 a 2 a pozemky od této ceny odvozené: Úprava ceny - příloha č položka č. 1: 1.2. Výhodnost polohy pozemku na území obce z 50 % hlediska účelu užití staveb na nich zřízených nebo k jejich zřízení určených: Úprava cen: 50 % Úprava ceny - příloha č další položky: Možnost napojení na plynovod: 10 % Úprava cen: 10 % pozn.: upravuje-li se cena dle položky č. 1, počítají se další položky z již takto upravené ceny. Úprava cen celkem: 50% + 10% * (100 % + 50%) 65,00 % Zdůvodnění použití přirážek a srážek: Centrální část obce. Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití) 1,6830 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle hlavní stavby): 2,1460 Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků: Zatřídění Zákl. cena [Kč/m 2 ] Koef. K i K p Úprava [%] Upr. cena [Kč/m 2 ] 28 odst. 1 a 2 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 28 odst. 1 a 2 39,64 1,00 2,1460 1, ,00 236,23 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 28 odst. 1 a 2 zastavěná plocha a st.117/3 536,00 236, ,28 nádvoří Stavební pozemek - celkem ,28 Pozemek LV zjištěná cena = ,28 Kč - 7 -

8 C. Rekapitulace Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby RD č.p ,90 Kč 1.2. Příslušenství Studna ,20 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,10 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek LV ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,40 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,40 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby RD č.p ,90 Kč 1.2. Příslušenství Studna ,90 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,80 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek LV ,30 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,30 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč slovy: Jedenmilionšestsetosmdesátjednatisícšestsetčtyřicet Kč - 8 -

9 Porovnání s obdobnými typy nemovitostí: 1. Objekt srovnatelné technologie výstavby (samostatný RD) v lokalitě oceňované nemovitosti. Dispoziční řešení 3+1. Objekt je kompletně napojen na inženýrské sítě. Odvod odpadní vod řešen odtokem do kanalizace. Standard vybavení (koupelna, WC) v horším stavebně technickém stavu. Vytápění je řešeno jako UT (plyn). Zděná stodola. Parkování umožněno na pozemku. Celková užitná plocha 110m 2. Velikost pozemku 930m 2. + velikost pozemku, srovnatelné dispoziční řešení, větší UP, lokalita oceňované nemovitosti (srovnatelné umístění v rámci obce - 300m od oceňované nemovitosti) - původní stavebně technický stav prvků krátkodobé životnosti Nemovitost je nabízena za částku ,-Kč 2. Objekt srovnatelné technologie výstavby (samostatný RD) v lokalitě oceňované nemovitosti. Dispoziční řešení 4+1. Objekt je kompletně (mimo plyn) napojen na inženýrské sítě. Odvod odpadní vod řešen odtokem do kanalizace. Standard vybavení (koupelna, WC). Vytápění je řešeno jako UT (kotel na TP/el.kotel). Parkování umožněno v navazující zděné garáži. Celková užitná plocha 90m 2. Velikost pozemku 480m 2. + srovnatelné dispoziční řešení, srovnatelná UP, lokalita oceňované nemovitosti (srovnatelné umístění v rámci obce - 300m od oceňované nemovitosti), parkování ve zděné garáži - původní stavebně technický stav prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti (částečná modernizace vnitřní části a provedení vodorovné izolace), velikost pozemku Nemovitost je nabízena za částku ,-Kč 3. Objekt srovnatelné technologie výstavby (samostatný RD) v lokalitě oceňované nemovitosti. Dispoziční řešení 3+kk. Objekt je kompletně (mimo plyn) napojen na inženýrské sítě. Odvod odpadní vod řešen odtokem do kanalizace. Standard vybavení (koupelna, WC - podstandardní provedení). Vytápění je řešeno jako lokální kamny na TP. Parkování umožněno na pozemku. Celková užitná plocha 72m 2. Velikost pozemku 250m 2. + srovnatelné dispoziční řešení, lokalita oceňované nemovitosti (srovnatelné umístění v rámci obce - ulice Melantrichova) - menší UP, původní stavebně technický stav prvků dlouhodobé i krátkodobé životnosti (nutnost provedení stavebních prací v rámci modernizace pro dosažení standardu bydlení), velikost pozemku Nemovitost je nabízena za částku ,-Kč Z hlediska trhu s nemovitostmi jsou v dané lokalitě především nabízeny starší nemovitosti v lokalitě oceňované nemovitosti a v lokalitách do 5 km od oceňované nemovitosti. V současné době je možno sledovat mírný převis nabídky nad poptávkou. Kladné stránky oceňované nemovitosti: klidná lokalita v blízkosti centra, modernizace objektu Záporné stránky nemovitosti: velikost pozemku, rozsah venkovních úprav, provedení stavebních prací (vodorovná izolace a fasáda z uliční strany, tepelná izolace na půdě - pokládka pochůzné vrstvy) - 9 -

10 Na základě výše uvedených skutečností a na základě porovnání s cenami realizovanými nebo nabízenými realitními kancelářemi při prodeji obdobných typů nemovitostí v dané lokalitě je stanoven návrh ceny obvyklé nemovitosti. Návrh ceny obvyklé je stanoven bez omezení uvedených v oddíle C listu vlastnictví č.985. Návrh ceny obvyklé nemovitosti stanovuji ve výši ,- Kč. V Bohuslavicích Ing. Radek Kvirenc Bohuslavice Bohuslavice telefon: kvirenc@tiscali.cz D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec, jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č. Spr 3477/2005 pro obor ekonomika odvětví ceny a odhady se specializací na nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 402/48/2012 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle přiložené likvidace

11 E. Seznam příloh počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 985 ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti