ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1169/21/17

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1169/21/17 o ceně nemovitostí - objektu č.p. 894 na pozemku č. 2741/48 a stavby bez č.p. na pozemku č. 2741/88, rozestavěného objektu bez č.p. na pozemku č. 2741/88 a č. 2741/40 a pozemků č. 2741/40, č. 2741/48 a č. 2741/88 vč. příslušenství, které se nachází v katastrálním území Bolatice v obci Bolatice v okrese Opava Objednavatel znaleckého posudku: EURODRAŽBY CZ a.s. Čimická 780/ Praha 8 Účel znaleckého posudku: ocenění se provádí pro účely veřejné dražby nedobrovolné elektronické Znalecký posudek je vypracován dle zákona č. 151/1997 Sb a podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/ Ostrava - Poruba telefon: miroslav.balnar@seznam.cz Počet stran: 12 včetně titulního listu a stran příloh. Objednavateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Ostravě dne

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Na základě požadavku společnosti EURODRAŽBY a.s. č.j. 492/2016-N ze dne je úkolem znalce vypracování znaleckého posudku o ceně nemovitostí - objektu č.p. 894 na parcele č. 2741/48, objektu bez č.p. na parcele č. 2741/88, rozestavěného objektu bez č.p. na pozemku č. 2741/88 a č. 2741/40 a pozemků č. 2741/40, č. 2741/48 a č. 2741/88 vč. příslušenství, které se nachází na ulici Průmyslová v katastrálním území Bolatice v obci Bolatice v okrese Opava. Ocenění se provádí dle platných cenových předpisů k datu vypracování znaleckého posudku vč. stanovení obvyklé ceny. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Objekt č.p. 894 a objekt bez č.p. Adresa předmětu ocenění: Průmyslová 894/ Bolatice Kraj: Moravskoslezský Okres: Opava Obec: Bolatice Katastrální území: Bolatice Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku - Sdělení společnosti EURODRAŽBY a.s. č.j. 492/2016-N ze dne o provedení odhadu předmětu veřejné dražby nedobrovolné elektronické - Výpis z katastru nemovitostí, list vlastnictví č. 1853, který vyhotovil Katastrální úřad v Opavě ke dni Kopie katastrální mapy, která byla vyhotovena internetovým přístupem do katastru nemovitostí - Ortofomapa průmyslové oblasti v Bolaticích - Projektová dokumentace stavební části objektu č.p. 894 ( půdorys, řezy, situace, pohledy, technická zpráva ) - Projektová dokumentace stavební části objektu bez č.p. restaurace a penzión ( půdorys, řez, pohledy, technická zpráva ) - Projektová dokumentace stavební části objektu bez č.p. čerpací stanice pohonných hmot ( půdorys, řezy, pohledy, technická zpráva ) - Kolaudační souhlas na stavbu Přístavba a nástavba pokladny čerpací stanice DAJPP s.r.o., který vydal stavební úřad Obecního úřadu Bolatice po č.j. Výst. 374/10/Sel. ze dne ( první nadzemní podlaží restaurace ) - Kolaudační rozhodnutí na stavbu Čerpací stanice DAJPP s.r.o., které vydal stavební úřad Obecního úřadu v Bolaticích pod č.j. Výst.154/07/Sel. ze dne Kolaudační rozhodnutí na stavbu Provozní budova DAJPP s.r.o. v průmyslové zóně Bolatice, které vydal stavební úřad Obecního úřadu Bolatice pod č.j. Výst. 647/05-647/58/Sel ze dne

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: DAJPP s.r.o., IČ : , Průmyslová 894/1, Bolatice vlastnictví: výhradní DAJPP s.r.o., IČ: , Průmyslová 894/1, Bolatice vlastnictví: výhradní Pozemek č. 2741/40 - orná půda m2 Pozemek č. 2741/48 - zastavěná plocha a nádvoří m2 N pozemku stojí stavba : Bolatice č.p výroba Pozemek č. 2741/88 - zastavěná plocha a nádvoří m2 Na pozemku stojí stavba : bez č.p., jiná stavba Rozestavěná stavba bez č.p. na pozemku č. 2741/88 a č. 2741/40 Vlastník : DAJPP s.r.o. IČ : Průmyslová 894/ Bolatice 6. Dokumentace a skutečnost Přes veškerou snahu ( domluveno několik termínů ) nebyl znalci umožněn ze strany povinného přístup do nemovitostí. Znalec měl k dispozici informace z projektové dokumentace objektů, kterou získal nahlédnutím na stavebním odboru Městského úřadu Bolatice. Technický stav nemovitosti byl odhadnut na základě venkovní prohlídky nemovitosti. Znalec měl k dispozici částečnou projektovou dokumentaci jednotlivých objektů, které se nacházejí průmyslovém areálu. K dispozici byly především následující podklady půdorysy jednotlivých podlaží, řezy objektem, souhrnná technická zpráva, pohledy jednotlivých stran a platná kolaudační rozhodnutí. Znalec provedl dne místní šetření spojené s venkovní prohlídkou nemovitostí. Do žádného objektu nebyl znalci umožněn přístup. Vnitřní vybavení jednotlivých stavebních konstrukcí, jejich technický stav a kompletnost a úplnost byly z tohoto důvodu pouze odhadnuty. Rovněž nebylo možno zjistit, zda stav uvedený v projektové dokumentaci odpovídá skutečnému stavu jednotlivých objektů. Toto se rovněž týká dispozičního řešení jednotlivých podlaží. Podlahová plocha jednotlivých podlaží byla převzata z dostupné projektové dokumentace stavby. 7. Obsah znaleckého posudku Ocenění staveb 1. Hlavní stavby 1.1. Objekt č.p Objekt bez č.p. čerpací stanice PHM 1.3. Rozestavěný objekt - Restaurace a penzión - 3 -

4 2. Příslušenství 2.1. Venkovní úpravy 3. Ocenění pozemků 3.1. Parcela č. 2741/ Parcela č. 2741/ Parcela č. 2741/88 B. ZNALECKÝ POSUDEK 1. Ocenění staveb 1.1. Objekt č.p. 894 Popis objektu : Jedná se o objekt provozní budovy, která je tvořena výrobní halou a administrativní budovou. V administrativní budově jsou řešeny prostory pro vedení společnosti, logistiku a obchodní oddělení firmy. Hlavní vstup tvoří prosklený vstup, který se vchází do vstupní haly. V prostoru se rovněž nachází vzorková prodejna a recepce. Ve vstupní hale se nachází schodiště do druhého nadzemního podlaží. Z administrativní části je vstup do výrobní haly. Ve druhém nadzemním podlaží administrativní části se nachází kanceláře pro vedení firmy, zasedací místnost a kanceláře pro další administrativní pracovníky. Rovněž se zde nachází sociální zázemí, které zahrnuje především umývárny, kuchyňský kout, WC. Jednotlivé vybavení stavebních konstrukcí se předpokládá jako standardní. Výrobní hala je rozdělena na dvě části, jednu jednopodlažní otevřenou až k prefabrikované železobetonové konstrukci a kazetovému podhledu, který tvoří zároveň podhled výrobní haly. Tato část slouží ke skladování materiálů, lehké výrobě a skladování hotových výrobků. V prvním nadzemním podlaží se nachází následující prostory : vstupní hala, vzorkovna, šatny ženy, šatny muži, umývárny ženy, umývárny muži, chodba, zádveří, WC, výtah, úklidová místnost, kanceláře, sklady, dílna. Ve druhém nadzemním podlaží se nachází vstupní hala ( foyer ), chodba, kanceláře, WC muži, WC ženy, sprcha, sklady, sekretariát, archiv, zasedací místnost, kotelna a výrobní hala. Objekt je dle projektové dokumentace napojený na vodovodní přípojku, přípojku elektro a plyn. Objekt je napojený na dešťovou a splaškovou kanalizaci. Zastavěná plocha objektu m2 Obestavěný prostor m3-4 -

5 Podlahová plocha 1.N.P m2 ( administrativa ) a 340 m2 ( výroba ) Podlahová plocha 2.N.P. 482 m2 ( administrativa ) a 230 m2 ( výroba ) Užívání objektu je povoleno na základě Kolaudačního rozhodnutí stavebního úřadu Obecního úřadu v Bolaticích. Kolaudační rozhodnutí bylo vydáno na užívání stavby Provozní budova DAJPP s.r.o. na pozemku č. 2741/48, č. 2741/40 v areálu průmyslové zóny v Bolaticích. Kolaudační rozhodnutí bylo vydáno pod č.j. Výst. 647/05-647/58/Sel. Ke dni Objekt bez č.p. čerpací stanice PHM Popis objektu : Jedná se o objekt čerpací stanice a mycí linky pro osobní vozidla. Stavba se nachází na pozemku č. 2741/88. Základy jsou betonové. Nosná konstrukce je zděná z tvárnice Porotherm. Přístřešek čerpací stanice a prostor pro stojany tvoří především ocelová konstrukce se sedlovou střechou. Vedle čerpací stanice se v prvním nadzemním podlaží nachází pokladna a potřebné sociální zázemí. Zázemí obsahuje kancelář, prodejnu, WC, úklidovou komoru a chodbu. Jednotlivé konstrukční vybavení se předpokládá jako standardní bez nadstandardního vybavení. Soulad mezi projektovaným stavem a skutečností se bohužel nepodařilo ověřit. Dle projektové dokumentace se vedle mycí linky nachází sklad ropných produktů. V této části se pravděpodobně nachází zásobník pohonných hmot Při místním šetření nebyl znalci umožněn vstup do prostoru mycí linky a tudíž nebylo možno ověřit zda mycí linka obsahuje technologii na mytí aut nebo slouží pouze jako sklad. Dle projektové dokumentace měla být technologie řešena v samostatném stavebním povolení. Objekt je napojený na inženýrské sítě ze stávajících přípojek. Jedná se o přípojky NN, elektro, splaškovou kanalizaci, dešťovou kanalizaci, plynovodní přípojku a přípojku vody. Jižně od objektu se nachází úkapová jímka na níž je napojený sklad ropných produktů. Na objekt navazují přístupové komunikace a parkovací plochy se zpevněným asfaltovým povrchem. Zastavěná plocha objektu m2 Obestavěný prostor m3 Užívání objektu bylo dovoleno na základě Kolaudačního rozhodnutí stavebního úřadu Obecního úřadu v Bolaticích pro stavbu Čerpací stanice DAJPP s.r.o., přípojky inženýrských sítí, příjezdové a odstavné komunikace, které bylo vydáno dne pod č.j. Výst. 154/07/Sel. Poznámka : V obvyklé ceně nemovitosti není uvažováno s technologií mycí linky, neboť není známo, zda je v objektu zabudována

6 1.3. Rozestavěný objekt - Restaurace a penzión Popis objektu : Jedná se o objekt, který je v projektové dokumentaci nazvaný jako : Přístavba a nástavba pokladny čerpací stanice DAJPP s.r.o. Rozestavěný objekt se nachází na pozemku č. 2741/88 a č. 2741/40. Ve skutečnosti se jedná o částečně podsklepený dvoupodlažní objekt zděné konstrukce se sklonitou střechou, který slouží jako restaurace s potřebným sociálním zázemím v prvním nadzemním podlaží a penzión s ubytováním ve druhém nadzemním podlaží. Konstrukčně je objekt řešený v projektové dokumentaci jako zděný objekt v systému tvárnic Porotherm. tl. 440 mm. Příčky z pórobetonových tvárnic YTONG. Při místním šetření bylo zjištěno, že konstrukčně je objekt provedený z pórobetonu. Okna jsou plastová. Fasáda je z části zateplená s izolantem z polystyrénu a vrchní probarvenou omítkou. Vnitřní vybavení jednotlivých konstrukcí se předpokládá jako standardní. Znalci se nepodařilo ověřit soulad s projektovou dokumentací a skutečnosti. Tento soulad se týká nejen konstrukčního řešení, ale rovněž také dispozičního řešení, úplnosti a technického stavu. Dispoziční řešení 1.N.P. - restaurace, chodba, WC muži, WC ženy, úklidová komora, schodiště, manipulační plocha, WC pro invalidy, sociální zařízení pro zaměstnance a zádveří. Dispoziční řešení 2.N.P. - kuchyně, chodba, schodiště, šatna, zasedací místnost, sedm pokojů, kotelna a úklidová místnost. Zastavěná plocha objektu m2 Obestavěný prostor m3 Podlahová plocha 1.N.P m2 Podlahová plocha 2.N.P m2 Poznámka : K datu vypracování znaleckého posudku je druhé nadzemní podlaží objektu nezkolaudováno a tudíž se jedná v podstatě o rozestavěný objekt. Po svém dokončení bude stavba dle sdělení stavebního úřadu pravděpodobně přiřazena k pozemku č. 2741/88. Na užívání prvního nadzemního podlaží objektu byl vydán kolaudační souhlas na povolení užívání stavby : Přístavba a nástavba pokladny čerpací stanice DAJPP s.r.o. Průmyslová zóna Bolatice, které bylo vydáno pod č.j. Výst. 374/10/Sel. ze dne Zbylá část místností umístěných ve druhém nadzemním podlaží bude uvedena do užívání na základě písemné žádosti investora po jejich dokončení

7 2. Příslušenství 2.1. Venkovní úpravy K objektům, které jsou předmětem ocenění v průmyslovém areálu v Bolaticích náleží venkovní úpravy, které zahrnují především následující konstrukce : - Zpevněné plochy s asfaltovým povrchem cca m2 - Zpevněné plochy s povrchem ze zámkové dlažby - cca 135 m2 - Zpevněné plochy s nezpevněným povrchem - cca 681 m2 - Přípojky elektro, splaškové kanalizace DN 150, dešťová kanalizace DN 150, přípojka vody, přípojka plynu, úkapová jímka - Venkovní umělé jezírko o hl. 1,20 m a průměru 8 metrů 3. Pozemky Výše uvedené stavební objekty se nacházejí na níže uvedených pozemcích. Pozemky jsou zapsány na listu vlastnictví č pro k.ú. Bolatice v průmyslovém areálu v katastrálním území Bolatice v obci Bolatice v okrese Opava. Obec nemá cenovou mapu stavebních pozemků. Parcela č. 2741/40 - orná půda m2 Parcela č. 2741/48 - zastavěná plocha a nádvoří m2 Na pozemku stojí stavba Bolatice, č.p. 894, výroba Parcela č. 2741/88 - zastavěná plocha a nádvoří m2 Na pozemku stojí stavba : bez č.p. jiná stavba Dle platného územního plánu obce Bolatice se všechny uvedené a oceňované pozemky nachází v zóně plocha V Výroba a skladování ( výstavba průmyslových objektů ( mimo těžký průmysl ) a sklady Parcela č. 2741/40 Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu jako orná půda. Dle platného územního plánu se pozemek nachází v ploše V Výroba a skladování. Pozemek je určený k výstavbě průmyslových objektů. Plocha pozemku činí m Parcela č. 2741/48 Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku se nachází stavba objektu č.p Plocha pozemku činí 958 m

8 3.3. Parcela č. 2741/88 Jedná se o pozemek, který je vedený v druhu jako zastavěná plocha a nádvoří. Na pozemku se nachází stavba bez č.p. Plocha pozemku činí 303 m2. Poznámka : Výše uvedené údaje byly znalcem zjištěny z dostupných a předložených dokumentů a to zejména z projektové dokumentace jednotlivých objektů, z poskytnutých a dostupných informací stavebního úřadu v Bolaticích, kolaudačních rozhodnutí. Znalci nebyl přes několik osobních, písemných a telefonických urgencí umožněn přístup do žádného z oceňovaných objektů a byla mu umožněna pouze vnější prohlídka. Výsledná cena byla z výše uvedených důvodů stanovena pouze na základě získaných a dostupných informací

9 Obvyklá cena : Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona ( Zákon č. 151/1997 Sb. ) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Pro stanovení obvyklé ceny bylo použito porovnávací metody. Pro porovnání znalec provedl podrobný průzkum realitního trhu snažil se vybrat nemovitosti, které se nejvíce podobají oceňované nemovitosti a mají s nimi nejvíce shodných nebo podobných charakteristických znaků. V tomto konkrétním případě byly porovnávány zejména následující ukazatele : typy objektu, umístění v lokalitě, technický stav, účel využití, dopravní dostupnost, napojení na inženýrské sítě a pod. Informace o porovnávaných nemovitostech byly znalcem získány jednak z vlastní databáze nemovitostí a uskutečněných prodejů. Rovněž bylo využito informací z databází realitních agentur působících v regionu. Pro porovnání byly vybírány nemovitosti, které se staly předmětem obchodování v období posledních šesti měsíců. Kladné stránky nemovitosti : + objekty jsou postaveny jako novostavba + umístění v průmyslovém areálu na okraji obce + velmi dobrá dopravní dostupnost i pro kamiónovou dopravu + napojení na všechny dostupné inženýrské sítě + velká plocha pozemků + objekty s komerčním využitím + případná možnost samostatného prodeje jednotlivých objektů Záporné stránky nemovitosti : - horší technický stav některých konstrukcí - scházející konstrukce u některých objektů - nezjištěný technický stav vnitřního konstrukčního vybavení u všech stavebních objektů - rozestavěná budova na pozemku č. 2741/40 Při podrobné analýze trhu, sledováním odborné literatury bylo znalcem zjištěno, že se jedná o komplex tří stavebních objektů, z nichž je jeden stavebně nedokončený ( schází kolaudace druhého nadzemního podlaží objektu restaurace )

10 Při podrobnějším zkoumání realitního trhu bylo znalcem zjištěno, že nelze nalézt v žádné nabídce některé se specializovaných realitních společností podobný komplex. Rovněž nebyl zjištěn prodej podobného výrobně administrativního komplexu v posledním období. Ve všech zjištěných případech byly podobné objekty nalezeny většinou samostatně bez propojení a umístění jak se jedná v tomto konkrétním případě. Při průzkumu realitního trhu byly například zjištěny následující nemovitosti, které se alespoň částečně přibližují svým charakterem technickým zaměřením a vybavením oceňovanému komplexu : - Průmyslový areál v Opavě Komárově, který zahrnuje velký jednopodlažní sklad ocelové konstrukce s plechovým opláštěním. Dále zahrnuje administrativní budovu charakteru rodinného domu a garáž s dílnou zděné konstrukce pro tři osobní vozidla. Celková plocha pozemku činí cca m2. Příjezd je dobrý po zpevněné komunikaci. Objekty jsou napojeny na všechny dostupné inženýrské sítě. Nevýhodou je horší konstrukční řešení jednotlivých objektů a pravděpodobnost blízkosti záplavové zóny. Cena : ,- Kč - Komerční objekt umístěný v Opavě Kylešovicích, který zahrnuje výrobní a skladovací halu a objekt garáží. Objekt je stavebně ne zcela dokončený. Objekt je jednopodlažní zděné konstrukce se standardním vybavením jednotlivých prvků. Pozemek okolo objektu má výměru cca m2. V porovnání se jedná o výrazně menší objekt, který navíc není stavebně nedokončený. Užitná plocha činí cca 300 m2. Cena : ,- Kč - Výrobní areál, který se nachází v Háji u Opavy. Jedná se asi čtyři objekty skladovací halu zděné konstrukce a dále pak několik menších administrativních objektů a jeden obchod. Zásadní nevýhodou tohoto komplexu je jeho převážně původní technický stav, který pravděpodobně bude vyžadovat rekonstrukci nebo výměnu některých stavebních konstrukcí. Celková plocha pozemků činí cca m2. Užitná plocha činí cca m2. Cena : ,- Kč - Skladovací komplex v Opavě Komárově, který tvoří starší budova zděné konstrukce a venkovní skladovací plocha. Objekt je nepodsklepený s jedním nadzemním podlažím a celkově je v průměrném technickém stavu, který bude vyžadovat pravděpodobně další stavební úpravy. V objektu proběhla částečná rekonstrukce. Venkovní plocha slouží jako skladovací plocha pro obchod se stavebním materiálem. Ke komplexu, který je oplocený je dobrý dojezd po zpevněné komunikaci. Pozemek má celkovou výměru cca m2 a užitná plocha činí cca 700 m2. Cena : ,- Kč - Výrobní a opravárenský komplex v Opavě Jaktaři. Komplex tvoří vícepodlažní budovy železobetonové montované konstrukce, které slouží jako stanice STK, opravárenský servis, čtyřpodlažní správní administrativní budova, skladovací hala a rozlehlý pozemek se zpevněnou plochou kolem všech objektů. Technický stav je průměrný, schopný provoz, ale s nutností drobných stavebních úprav. Komplex je napojený na všechny dostupné inženýrské sítě. Celková plocha m2. Cena : cca ,- Kč

11 Po provedeném porovnání a s přihlédnutím ke kladným a záporným stránkám nemovitosti a s ohledem na všechny zjištěné a dostupné informace a po vyhodnocení celkové situace na realitní trhu a jeho dalšímu předpokládanému vývoji na tomto trhu, stanovuji obvyklou cenu nemovitostí následujícím způsobem : 1.1. Objekt výroba č.p ,- Kč 1.2. Objekt čerpací stanice PHM ,- Kč 1.3 Budova bez č.p. ( restaurace a penzión ) ,- Kč 2.1. Venkovní úpravy ,- Kč 3.1. Parcela č. 2741/ ,- Kč 3.2. Parcela č. 2741/ ,- Kč 3.3 Parcela č. 2741/ ,- Kč Celkem obvyklá cena ,- Kč Po zaokrouhlení stanovuji celkovou obvyklou cenu celého komplexu tzn. objektu výroba č.p. 894 na pozemku č. 2741/48, částečně rozestavěného objektu bez č.p. na pozemku 2741/88 a č. 2741/40, objektu bez č.p. na pozemku č. 2741/88 a pozemků č. 2741/48, č. 2741/40 a č. 2741/88 vč. příslušenství na částku v celkové výši : ,- Kč Slovy : dvacetmiliónů kč Zdůvodnění obvyklé ceny : Znalcem bylo zjištěno, že se jedná o typy nemovitosti, který jsou běžně předmětem obchodování na realitním trhu

12 Obvyklá cena byla stanovena porovnáním, kdy byly zjišťovány ceny z realitního trhu a obchodních nabídek realizovaných v období posledních šesti měsíců. Výsledná obvyklá cena je stanovena s ohledem na zjištěné skutečnosti, typ objektu a s přihlédnutím k předpokládanému technickému stavu celé nemovitosti. Při ocenění znalec vycházel ze základního předpokladu, že všechny zjištěné údaje jsou úplné a správné. V Ostravě Ing. Miroslav Balnar Nálepkovo nám. 929/ Ostrava - Poruba telefon: miroslav.balnar@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze den , č.j. Spr. 1879/96 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1169/21/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 1169/21/