Znalecký posudek. č

Transkript

1 Znalecký posudek č Předmětem ocenění je: Bytová jednotka č. 1071/24, která se nachází v bytovém domě č.p. 1071, s příslušenstvím a pozemky č. 3203/4, v katastrálním území Libeň, obec Praha, Hlavní město Praha. Objednatel posudku: JUDr. Monika Elfmarková Exekutorský úřad K Beránku Praha 4 Účel posudku: Exekuční příkaz Ex 301/ zjištění obvyklé ceny nemovitost Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011 Sb. a č. 450/2012 Sb. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: J I Ř Í K O P E C K Ý, soudní znalec v oboru EKONOMIKA, CENY a ODHADY nemovitostí Posudek obsahuje 28 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Praze,

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny výše uvedené nemovitosti v katastrálním území Libeň. Obvyklou cenou pro účely zákona č. 403/2009 Sb., kterým se mění zákon č. 526/1990 Sb., o cenách, ve znění pozdějších předpisů, a zákon č. 265/1991 Sb., o působnosti orgánů České republiky v oblasti cen, ve znění pozdějších předpisů se rozumí cena shodného nebo z hlediska užití porovnatelného nebo vzájemně zastupitelného zboží volně sjednávaná mezi prodávajícími a kupujícími, kteří jsou na sobě navzájem ekonomicky, kapitálově nebo personálně nezávislí na daném trhu, který není ohrožen účinky omezení hospodářské soutěže. Nelze-li zjistit cenu obvyklou na trhu, určí se cena pro posouzení, zda nedochází ke zneužití výhodnějšího hospodářského postavení, kalkulačním propočtem ekonomicky oprávněných nákladů a přiměřeného zisku. Obvyklou cenou se pro účely zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí např. stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Z uvedených definic obvyklé ceny je zřejmé, že při zjišťování tržní hodnoty nelze brát v úvahu žádná sociální, příbuzenská či věková kritéria zúčastněných osob, tedy povinného či oprávněného ani žádné jiné okolnosti provázející obvyklou cenu. Je otázkou smluvního ujednání mezi svobodně jednajícími subjekty, avšak výše úhrady by s ohledem na dobré mravy měla vycházet ze všech výše uvedených aspektů, které determinují obvyklou cenu. V daném případě pro nemovitost v katastrálním území Libeň, je obvyklá cena zjištěná podle zákona 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Metodika ocenění Pro zjištění Administrativní ceny je použita vyhláška Ministerstva financí č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů. Pro zjištění tržní hodnoty nemovitosti je použito metody, která vychází ze základní cenové úrovně zjištěné podle reálně nabízených, nebo uskutečněných smluvních převodů. Tato cenová úroveň zohledňuje jak administrativní cenu (vyhláška 450/2012Sb.), věcnou hodnotu dle THU, srovnávací hodnotu tak i porovnávací metodu a je dále upravena soustavou korekčních koeficientů, které zohledňují působení faktorů, které mají vliv na obvyklou cenu. 2

3 Za cenu obvyklou (tržní, obchodovatelnou, obecnou) považujeme při ocenění nemovitosti cenu zjištěnou v takové výši, kterou by bylo možno v den ocenění dosáhnout mezi dobrovolně prodávajícími a kupujícími nezávislými osobami, po řádném marketingu. Hodnota nemovitosti je zpracována k datu uvedenému na titulní straně. Jeho platnost je omezena faktory, které mohou nastat po uvedeném datu a mohou mít vliv na obvyklou cenu. 2. Informace o nemovitosti Adresa nemovitosti: Bytová jednotka č. 1071/24 U Svobodárny 1071/7 Praha 9 Region: Hlavní město Praha Okres: Praha 8 Katastrální území: Libeň 3. Prohlídka a zaměření nemovitosti: Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti majitelky. 4. Podklady pro vypracování posudku: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č ze dne Kopie katastrální mapy Prohlášení vlastníka budovy Údaje a podklady zjištěné při fyzické prohlídce a zaměření nemovitosti. Informace sdělené od SVJ nemovitosti. 3

4 5. Vlastnické a evidenční údaje: Výpis z katastru nemovitostí L.V. č , ze dne Vlastník: Sochorová Kateřina, U Svobodárny 1071/7, Praha 9, Libeň, Praha 9 6. Celkový popis nemovitosti: Předmětem ocenění je bytová jednotka č. 1071/24, která se nachází v bytovém domě č.p. 1071, s příslušenstvím a pozemky č. 3203/4, v katastrálním území Libeň, obec Praha, Hlavní město Praha. Dům je tradiční cihlová stavba z padesátých let minulého století, jedná se o netypovou stavbu o šesti nadzemních podlažích. Na domě jsou vyměněna původní dřevěná okna za plastová, včetně hlavních vchodových dveří. Celkově je dům průměrně udržovaný. Oceňovaná bytová jednotka se nachází v pátém nadzemním podlaží, je o velikosti 1+kk, a skládá se z těchto místností o následující ploše: Pokoj + kk 25,1m 2 Předsíň 6,1m 2 Koupelna swc 3,6m 2 C E L K E M 34,8m 2 K vlastnictví jednotky č. 1071/24 dále patří spoluvlastnický podíl o velikosti 348/19475 na společných částech budovy a pozemku č. 3203/4. Součástí ocenění je i Věcné břemeno spočívající v právu umístění, provozování, provádění oprav a údržby technického zařízení. 4

5 7. Obsah posudku: Ocenění bytů porovnávacím způsobem 1) Bytová jednotka č. 1071/24 Byty a nebytové prostory oceněné nákladovým způsobem 1) Bytová jednotka č. 1071/24 Příslušenství bytů a nebytových prostor a) Venkovní úpravy a 1 ) Přípojka vody DN 50 mm a 2 ) Přípojka kanalizace DN 250 mm a 3 ) Přípojky elektro zemní kabel b) Pozemky b 1 ) Pozemek č. 3203/4 B. Posudek Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem Popisy objektů, výměra, hodnocení Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb. a č. 188/2011 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 3/2008 Sb. ve znění vyhlášek č. 456/2008 Sb., č. 460/2009 Sb., č. 364/2010 Sb., č. 387/2011Sb. a č. 450/2012 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 5

6 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 1071/24 Ocenění příslušenství jednotky - stavby: Přípojka vody DN 50 mm Zatřídění pro potřeby ocenění: Přípojka vody DN 50 mm Venkovní úprava 10: Délka: 2,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2222 Ocenění: = 840,- Kč Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 m * 420,- Kč / m Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3130 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,4300 Plná cena: = 5 665,55 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 65 = 76,923 % ,11 Kč Přípojka vody DN 50 mm - zjištěná cena = 1 307,44Kč Přípojka kanalizace DN 250 mm Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: Přípojka kanalizace DN 250 mm Délka: 2,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

7 Ocenění: = 3 620,- Kč Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 m * 1 810,- Kč / m Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,3140 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,4300 Plná cena: = ,40 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 30 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 80 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 80 = 62,500 % ,50 Kč Přípojka kanalizace DN 250 mm - zjištěná cena = 9 159,90Kč Přípojky elektro zemní kabel Zatřídění pro potřeby ocenění: Venkovní úprava 10: Přípojky elektro kabel Al 50 mm2 zemní kabel Délka: 2,00 m Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 2224 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 11): 2,00 m * 215,- Kč / m = 430,- Kč Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,2340 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,4300 Plná cena: = 2 801,17 Kč 7

8 Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří (S): 50 roků Předpokládaná další životnost (PDŽ): 15 roků Předpokládaná celková životnost (PCŽ): 65 roků Opotřebení: 100 % * S / PCŽ = 100 % * 50 / 65 = 76,923 % ,74 Kč Přípojky elektro zemní kabel - zjištěná cena = 646,43Kč Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek č. 3203/4 Ocenění: Ostatní stavební pozemek: Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa Zastavěná plocha 3203/4 415, , ,- Ostatní stavební pozemek celkem ,- Pozemek č. 3203/4 - zjištěná cena = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Bytový či nebytový prostor v budově 13 Budova Svislá nosná konstrukce K. domy vícebitové (netypové) Zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC:

9 Podlahové plochy bytu: Bytová jednotka č. 1071/24: 25,1+6,1+3,6 = 34,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 34,80 m 2 Výpočet koeficientu K 4 : Konstrukce, vybavení Hodnocení standardu Obj. podíl [%] Část [%] Koeficient Upravený obj. podíl 1. Základy včetně zemních prací: S 6, ,00 6,00 2. Svislé konstrukce: S 18, ,00 18,80 3. Stropy: S 8, ,00 8,20 4. Krov, střecha: S 5, ,00 5,30 5. Krytiny střech: S 2, ,00 2,40 6. Klempířské konstrukce: S 0, ,00 0,70 7. Úprava vnitřních povrchů: S 6, ,00 6,90 8. Úprava vnějších povrchů: S 3, ,00 3,10 9. Vnitřní obklady keramické: S 2, ,00 2, Schody: S 3, ,00 3, Dveře: S 3, ,00 3, Vrata: X 0, ,00 0, Okna: S 5, ,00 5, Povrchy podlah: S 3, ,00 3, Vytápění: S 4, ,00 4, Elektroinstalace: S 5, ,00 5, Bleskosvod: S 0, ,00 0, Vnitřní vodovod: S 3, ,00 3, Vnitřní kanalizace: S 3, ,00 3, Vnitřní plynovod: S 0, ,00 0, Ohřev vody: S 2, ,00 2, Vybavení kuchyní: S 1, ,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 3, ,00 3, Výtahy: S 1, ,00 1, Ostatní: S 5, ,00 5, Instalační prefabrikovaná jádra: X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 100,00 Výpočet opotřebení analytickou metodou: (OP = objemový podíl z přílohy č. 15, K = koeficient pro úpravu obj. podílu 9

10 UP = upravený podíl v návaznosti na dělení konstrukce, PP = přepočítaný podíl na 100 %) Konstrukce, vybavení OP [%] Část [%] K UP [%] PP [%] St. Živ. Opot. části Opot. z celku 1. Základy včetně zemních prací: S 6,00 100,00 1,00 6,00 6, ,00 1, Svislé konstrukce: S 18,80 100,00 1,00 18,80 18, ,00 5, Stropy: S 8,20 100,00 1,00 8,20 8, ,00 2, Krov, střecha: S 5,30 100,00 1,00 5,30 5, ,00 2, Krytiny střech: S 2,40 100,00 1,00 2,40 2, ,00 1, Klempířské konstrukce: S 0,70 100,00 1,00 0,70 0, ,00 0, Úprava vnitřních povrchů: S 6,90 100,00 1,00 6,90 6, ,00 5, Úprava vnějších povrchů: S 3,10 100,00 1,00 3,10 3,10 65,00 2, Vnitřní obklady keramické: S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,10 65,00 1, Schody: S 3,00 100,00 1,00 3,00 3, ,00 0, Dveře: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3, ,00 2, Okna: S 5,40 100,00 1,00 5,40 5, ,75 0, Povrchy podlah: S 3,10 100,00 1,00 3,10 3, ,00 2, Vytápění: S 4,70 100,00 1,00 4,70 4,70 60,00 2, Elektroinstalace: S 5,20 100,00 1,00 5,20 5,20 60,00 3, Bleskosvod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0,40 60,00 0, Vnitřní vodovod: S 3,30 100,00 1,00 3,30 3,30 65,00 2, Vnitřní kanalizace: S 3,20 100,00 1,00 3,20 3,20 65,00 2, Vnitřní plynovod: S 0,40 100,00 1,00 0,40 0, ,00 0, Ohřev vody: S 2,10 100,00 1,00 2,10 2,10 65,00 1, Vybavení kuchyní: S 1,80 100,00 1,00 1,80 1,80 65,00 1, Vnitřní hygienické vybavení: S 3,80 100,00 1,00 3,80 3,80 65,00 2, Výtahy: S 1,30 100,00 1,00 1,30 1, ,00 0, Ostatní: S 5,60 100,00 1,00 5,60 5,60 45,00 2,5200 Součet upravených objemových podílů: 100,00 Opotřebení: 47,7635 Ocenění: Základní cena (dle příl. č. 2): [Kč/m 2 ] = 9 630,- Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 4): * 0,9390 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 1,0000 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 1,2000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1500 Koeficient prodejnosti K p (příl. č dle obce a účelu užití): * 2,4300 Základní cena upravená [Kč/m 2 ] = ,49 Plná cena: 34,80 m 2 * ,49 Kč/m 2 = ,85 Kč 10

11 Výpočet opotřebení analytickou metodou: Opotřebení analytickou metodou: 47,7635 % Úprava ceny za opotřebení ,82 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - zjištěná cena bez podílu na příslušenství = ,03 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství stavby a pozemku: Zjištěná cena příslušenství stavby a pozemku: ,77 Kč Spoluvlastnický podíl: 348 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,77 Kč * 348 / ,85 Bytová jednotka č. 1071/24 - zjištěná cena = ,88Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 450/2012 Sb.) Porovnávací hodnota 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 1071/24 Ocenění příslušenství jednotky - pozemky: Pozemek Ocenění: Ostatní stavební pozemek: 11

12 Typ Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] 27 cenová mapa zastavěná plocha a 3203/4 415, , ,- nádvoří Ostatní stavební pozemek celkem ,- Pozemek - zjištěná cena = ,- Kč Vlastní ocenění jednotky: Zatřídění pro potřeby ocenění: Typ objektu: Bytový prostor 25 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 9 Stáří stavby: 60 let Indexovaná průměrná cena IPC (příloha č. 19): ,- Kč/m 2 Podlahové plochy bytu: Bytová jednotka č. 1071/24: 25,1+6,1+3,6 = 34,80 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: = 34,80 m 2 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení: Název znaku č. V i 1. Typ stavby - Budova - zděná nebo monolitická konstrukce IV 0,10 vyzdívaná 2. Společné části domu - Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, II 0,00 sušárna, sklad 3. Příslušenství domu - Bez dopadu na cenu bytu II 0,00 4. Umístění bytu v domě - Ostatní podlaží nevyjmenované II 0,00 5. Orientace obyt. místností ke světovým stranám - Ostatní světové strany - částečný výhled II 0,00 12

13 6. Základní příslušenství bytu - Příslušenství úplné - standardní III 0,00 provedení 7. Další vybavení bytu a prostory užívané spolu s bytem - Standardní I -0,03 vybavení, bez dalších prostor 8. Vytápění bytu - Dálkové, ústřední, etážové III 0,00 9. Kriterium jinde neuvedené - Bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - Byt se zanedbanou údržbou III 0,85 (předpoklad provedení menších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 60 let: 0,70 9 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 10 * 0,70 = 0,637 i = 1 Index polohy: Název znaku č. P i 1. Poloha nemovitosti v obci - v souvisle zastavěném území III 0,00 2. Význam lokality (v obci, oblasti, okresu) - bez vlivu II 0,00 3. Okolní zástavba a životní prostředí převažující objekty pro III 0,00 bydlení 4. Dopravní spojení - výborná dostupnost centra obce, centrum obce, III 0,02 výborné dopravní spojení 5. Parkovací možnosti v okolí nemovitosti - omezené II 0,00 6. Obyvatelstvo - bezproblémové okolí II 0,00 7. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti - bez vlivu III 0,00 8. Vlivy neuvedené - bez dalších vlivů II 0,00 8 Index polohy I P = (1 + P i ) = 1,020 i = 1 Index trhu s nemovitostmi: Název znaku č. T i 1. Situace na dílčím (segmentu) trhu s nemovitostmi - poptávka je I -0,10 výrazně nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí - stavba na vlastním pozemku (ve II 0,00 spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost - bez vlivu II 0,00 3 Index trhu I T = (1 + T i ) = 0,900 i = 1 Celkový index I = I V * I P * I T = 0,637 * 1,020 * 0,900 = 0,585 13

14 Ocenění: Cena upravená CU = IPC * I = ,- Kč/m 2 * 0,585 = ,69 Kč/m 2 CP = CU * PP = ,69 Kč/m 2 * 34,80 m 2 = ,41 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,41 Kč Úprava ceny spoluvlastnickým podílem na příslušenství a pozemku: Zjištěná cena pozemku: ,- Kč Spoluvlastnický podíl: 348 / Hodnota spoluvlastnického podílu: ,- Kč * 348 / = ,57 Kč Spoluvlastnický podíl na příslušenství a pozemku ,57 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - zjištěná cena = ,98 Kč Rekapitulace Porovnávací způsob Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Bytová jednotka č. 1071/ ,- Kč 1. Ocenění staveb celkem ,- Kč Celkem ,- Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,- Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 46: ,- Kč 14

15 Věcná hodnota dle THU Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 1071/24 Jednotkové množství: Jednotka: m2 celkem: = 34,80 m2 Jednotkové množství celkem: = 34,80 m2 Ocenění: Základní cena: ,- Kč/m2 34,80 m2 * ,- Kč/m2 = ,- Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 47,760 % ,40 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - výsledná cena = ,60 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 1071/24 = ,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč 15

16 Porovnávací metoda Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 1071/24 Popis porovnávaných objektů: Jednotka: ks Množství jednotek oceňované stavby: 1,00 Prodej, byt 1+1, 37 m² Cena: Kč Adresa: Ve vrchu, Libeň Datum aktualizace: Dnes ID: Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Vlastnictví: Osobní Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 37 m 2 Nabízím k prodeji novostavbu bytu (možnost odpočtu DPH) do osobního vlastnictví o velikosti 1+1 s v Praze 8 na ulici Ve Vrchu. Byt se nachází v přízemí. Dům je ve výborné lokalitě. Výborná dostupnost, 1 min chůze na tram. zastávku Vosmíkových, tramvají 3min na stanici metra Palmovka(celkově cca 20min na Václavské náměstí). Veškerá občanská vybavenost. Přímo od majitele. Bez provize RK. Cena vč. DPH. 16

17 Prodej, byt 2+kk, 39 m² Cena: Kč Adresa: U svobodárny, Libeň Datum aktualizace: ID zakázky: Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 1.podlaží Plocha užitná: 39 m 2 Plocha podlahová: 39 m 2 Dovolujeme si nabídnout útulný byt 2+kk po rekonstrukci. Byt se nachází ve zvýšeném přízemí (z chodníku se nedosáhne na okna), je vybaven kuchyňskou linkou a hezkým nově zřízeným sprchovým koutem. V komoře je přípojka na pračku. V okolí je výborná občanská vybavenost - MŠ 5 minut chůze, ZŠ a gymnázium 15 minut, OC Harfa 5 minut, poliklinika 10 minut. Opět do 5 minut chůze je možno relaxovat v blízkosti potoka Rokytka a přilehlého lesoparku. Prodej, byt garsonka, 26 m² Cena: Kč + provize RK Poznámka k ceně: + provize RK Adresa: U svobodárny, Libeň Datum aktualizace: ID zakázky: PB

18 Budova: Cihlová Stav objektu: Velmi dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 5 Podlaží umístění: 2.podlaží Plocha užitná: 26 m 2 Plocha podlahová: 26 m 2 Sklep: Ano Parkovací stání: Ano Doprava: Dálnice, MHD, Autobus Prodej garsoniéry v OV o velikosti 26m2 ve 2 patře 5 patrového cihlového domu v žádané lokalitě Praha - 9 Libeň ulice U Svobodárny. Nabízený byt se nachází ve 2 patře cihlového domu s novým výtahem. Prošel rekonstrukcí v roce 2005 a je v celkově dobrém stavu. V pokoji se nachází sprchový kout, WC je zvlášť.na podlaze PVC a dlažba. Vytápění bytu je řešeno plynovými wawkami. Byt je osazen plastovými okny.k bytu patří sklep. Parkování možné na ulici u domu.výborná lokalita v těsném sousedství O2 arény a nákupní galerie Harfa, kde je spousta nákupních možností. Skvělá dostupnost do centra města. Blízko domu stanice metra Českomoravská. Byt je možné financovat hypotéčním úvěrem, se kterým Vám rádi a zdarma pomůžeme. V případě, že budete mít zájem o prohlídku, tak mne neváhejte kontaktovat. Prodej, byt garsonka, 26 m² Zlevněno: Kč Původní cena: Kč Adresa: U svobodárny, Libeň Datum aktualizace: ID zakázky: RP8138 Budova: Cihlová 18

19 Stav objektu: Dobrý Vlastnictví: Osobní Umístění objektu: Klidná část obce Podlaží počet: 6 Podlaží umístění: 3.podlaží Plocha užitná: 26 m 2 Plocha podlahová: 26 m 2 Sklep: 4 m 2 Parkovací stání: Ano Prodej garsonky o ploše 26 m2 v 3.podlaží cihlového domu s novým výtahem se nachází v ulici U svobodárny, Praha 9 Libeň. Byt je po částečné rekonstrukci, okna plastová orientovaná na SV a SZ do klidného vnitrobloku. Kuchyňská linka v předsíni. Koupelna se sprchou a prostorem pro pračku se nachází v pokoji, WC samostatně. Byt má nové bezpečnostní vchodové dveře. Topení formou plynových WAW. K bytu náleží sklep. Dům je udržovaný po částečných úpravách. Parkování možné před domem na ulici. Dopravní dostupnost výborná, metro B - Českomoravská a Tram se nachází cca 3 min. klidné chůze. V blízkosti je nejen zeleň s možností rekreace a sportovního vyžití ale i veškerá občanská vybavenost v naprosto těsné blízkosti (nákupní galerie Harfa, poliklinika, škola, pošta, banky, obchody, restaurace, pekárna, atd.). Pro více informací kontaktujte makléře. Seznam porovnávaných objektů: Název Realizovaná cena K m K c K v K 1 K 2 K 3 [jedn] Množství Jedn. cena [Kč/jedn.] ,- Kč 1,00 0,90 0,90 0,90 1,00 1,00 1, , ,- Kč 1,00 1,00 0,90 0,90 1,00 1,00 1, , ,- Kč 1,00 0,95 0,90 0,90 1,00 1,00 0, , ,- Kč 1,00 1,01 0,90 0,90 1,00 1,00 0, ,11 Součet: ,53 Kč/jedn. / 4 Průměrná jednotková cena: ,63 Kč/jedn. Minimální jednotková cena: ,08 Kč/jedn. Maximální jednotková cena: ,35 Kč/jedn. Základní cena: ,63 Kč 19

20 1,00 á ,63 Kč/ = ,63 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - výsledná cena = ,63 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 1071/24 = ,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč Srovnávací hodnota Ocenění bytů a nebytových prostor nákladovým způsobem a 1 ) Bytová jednotka č. 1071/24 Jednotka: m2 Jednotkové množství: celkem: = 34,80 jedn. Jednotkové množství - celkem: = 34,80 jedn. Ocenění: Základní cena: ,- Kč/jedn. 34,80 m 3 á ,- Kč/m 3 = ,- Kč Věcná hodnota nemovitosti: = ,- Kč Výpočet cenových koeficientů: 20

21 Druh objektu: Obytný objekt Minimální cena srovnatelné nemovitosti: ,- Kč Maximální cena srovnatelné nemovitosti: ,- Kč Cenové koeficienty: C A = 0,549 C B = 0,601 C C = 0,653 C D = 0,705 C E = 0,758 Hodnocení situování nemovitosti Název znaku znak vk ci * vk Trh s nemovitostmi: A 5 2,745 Orientace ke světovým stranám: C 5 3,265 Konfigurace terénu: E 3 2,274 Poloha vzhledem k centru obce: D 5 3,525 Převládající zástavba: E 5 3,790 Inženýrské sítě: C 5 3,265 Doprava: E 5 3,790 Obchod a služby: D 5 3,525 Školství: D 5 3,525 Zdravotnictví: D 5 3,525 Kultura, sport, ubytování: D 5 3,525 Úřady: D 2 1,410 Pracovní možnosti: C 5 3,265 Životní prostředí: D 5 3,525 Přírodní lokalita: C 5 3,265 Změna v zástavbě: C 5 3,265 Příslušenství nemovitosti: C 1 0,653 Typ stavby: C 5 3,265 Možnost dalšího rozšíření: A 1 0,549 Obyvatelstvo: D 5 3,525 Názor znalce: B 5 3, ,481 Koeficient k = 62,481 / 92 = 0,6791 Korekce ceny * 0,

22 Bytová jednotka č. 1071/24 - výsledná cena = ,40 Kč Bytová jednotka č. 1071/24 - cena po zaokrouhlení = ,- Kč Rekapitulace ocenění bytů a nebytových prostor včetně opotřebení a) Bytová jednotka č. 1071/24 = ,- Kč Cena bytů a nebytových prostor činí celkem ,- Kč Administrativní cena (vyhláška 387/2011 Sb.) a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 3203/ Pozemek oceněný dle cenové mapy. Název Parcelní číslo Výměra [m 2 ] Jedn. cena [Kč/m 2 ] Cena [Kč] Zastavěná plocha 3203/4 415, , ,- Pozemek oceněný dle cenové mapy celkem , ,- Kč Úprava ceny vlastnickým podílem: * 348 / Pozemek č. 3203/4 - zjištěná cena = ,57 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 3203/4 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč 22

23 Indexová metoda a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 3203/4 Výchozí cena: = 2 250,- Kč/m 2 Korekce výchozí ceny: A - územní struktura: * 1,00 B - typ stavebního pozemku: * 1,40 C - typ polohy: * 1,80 D - územní připravenost, infrastruktura: * 1,00 E - speciální charakteristiky: * 1,00 Výchozí cena upravená = 5 670,- Kč/m 2 Jednotková cena stavebního pozemku: 5 670,- Kč/m 2 Oceňovaný stavební pozemek: zastavěná plocha p.č. 3203/4 415 m 2 Výměra stavebních pozemků: 415 m 2 415,00 m 2 á 5 670,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemky oceněné indexovou metodou - celkem = ,- Kč Úprava ceny: = ,- Kč spoluvlastnickáý podíl 348/19475 * 0,018 Pozemek č. 3203/4 - výsledná cena = ,80 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 3203/4 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Metoda cenových map 23

24 a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 3203/4 Pozemek oceněný dle cenových map zastavěná plocha p.č. 3203/4 415 m 2 á 5 400,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemek oceněný dle cenových map - celkem = ,- Kč = ,- Kč Úprava ceny: spoluvlastnickáý podíl 348/19475 * 0,018 Pozemek č. 3203/4 - výsledná cena = ,57 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 3203/4 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč Porovnávací hodnota a) Pozemky a 1 ) Pozemek č. 3203/4 Seznam porovnávaných pozemků: Název Realiz. cena [Kč] Výměra [m 2 ] Jedn.cena [Kč/m 2 ] K p Váha Upravená jedn. cena [Kč/m 2 ] reálná hodnota 5 400, ,00 1,00 1, , ,- / 1,000 Průměrná jednotková cena: 5 400,00 Kč/m 2 Minimální jednotková cena: 5 400,00 Kč/m 2 Maximální jednotková cena: 5 400,00 Kč/m 2 24

25 Oceňovaný pozemek: zastavěná plocha p.č. 3203/4 415 m 2 Výměra oceňovaných pozemků: 415 m 2 415,00 m 2 á 5 400,- Kč/m 2 = ,- Kč Pozemek oceněný porovnávací metodou - celkem = ,- Kč Úprava ceny: = ,- Kč spoluvlastnickáý podíl 348/19475 * 0,018 Pozemek č. 3203/4 - výsledná cena = ,57 Kč Rekapitulace ocenění pozemků a) Pozemek č. 3203/4 = ,- Kč Cena pozemků činí celkem ,- Kč C. Rekapitulace 25

26 Administrativní cena: Administrativní cena objektů: Administrativní cena pozemků: Administrativní cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Věcná hodnota: Věcná hodnota objektů: Administrativní cena objektů: Věcná hodnota podle THU: Porovnávací cena objektů: Srovnávací hodnota: Stanovená věcná hodnota objektů: Věcná hodnota pozemků: Cena indexovou metodou: Administrativní cena pozemků: Porovnávací cena pozemků: Cena určená z cenových map: Stanovená věcná hodnota pozemků: Stanovená věcná hodnota celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč ,- Kč Porovnávací cena: Porovnávací cena objektů: Porovnávací cena pozemků: Porovnávací cena celkem: ,- Kč ,- Kč ,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jedenmilionjednostopadesáttisíc Kč Věcné břemeno 26

27 Ocenění příslušenství jednotky - břemena: Paušálem Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Ocenění paušální částkou Hodnota věcného břemene se stanovuje dle 18 odstavce 5 zákona č. 151/1997 Sb. na jednotnou částku:: ,- Kč = ,- Kč Výpočet vlastnického podílu: Úprava ceny vlastnickým podílem * 348 / Ocenění věcného břemene činí: = 178,69 Kč Zaokrouhleno 180,- Kč Obvyklá cena: ,- Kč slovy: jedenmilionjednostopadesáttisíc Kč 27

28 Znalecká doložka: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný Městským soudem Praha 2 - Spálená č. 2 ze dne pod pořadovým číslem 1465 pro základní obor EKONOMIKA - odvětví CENY a ODHADY se zvláštní specializací odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji dle přiložené likvidace na základě dokladu. V Praze dne Jiří K o p e c k ý Meinlinova P r a h a 9 Koloděje Tel./ Fax: Mobil: odhadynemo@volny.cz 28