Znalecký posudek č. 2839/112/2013

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2839/112/2013 O ceně obvyklé domu č.p.61 s příslušenstvím a pozemkem parc.č v k.ú.plzeň, obec Plzeň, okres Plzeň - město. Objednatel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/ Ú s t í n a d L a b e m Účel posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice Posudek obsahuje 12 stran a 2 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé domu čp.61 na Lobezské ulici v Plzni. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne Vlastník nebyl dohledán, dům je prázdný. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.2062 Snímek z pozemkové mapy Údaje zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Plzeňský Obec: Plzeň Katastrální území: Plzeň (721981) 5. Dokumentace a skutečnost K nemovitosti není k dispozici žádná dokumentace. 6. Celkový popis nemovitosti Dům umístěný jako krajový v řadové zástavbě Lobezské ulice na fekventovaném místě, kde je soustředěna obchodní i dopravní infrakstruktura této části města. Dům původně obytný je přebudován pro komerční účely. V přízemí jsou dvě samostatné provozní jednotky, v patře 4 malometrážní nájemní byty. Vnitřní rekonstrukce před dokončením. 7. Obsah posudku a) Dům č.p.61 b) Pozemek č.2657 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Oblast: Plzeň 1 a) Dům č.p.61 3 Stavba na parc.č Oceňovaný dům je dvoupodlažní, částečně podsklepený se sedlovou střechou nad původní stavbou. Do dvora je započata přístavba. Dům je postaven jako krajový v řadové zástavbě Lobezské ulice. Dle použitých konstrukcí a materiálů je dům z počátku minulého století. Sklepy mají klenbové stropy, přízemí je využito pro komerční účely. Jsou zde vybudovány dvě samostatné provozovny, nyní mimo provoz. Jedna provozovna byl bar - bistro se sociálním zařízením pro personál a hosty, sklad a přípravna. Druhou provozovnou byl obchod se dvěma prostornými místnostmi a sociálním zařízením. Ve druhém podlaží jsou 4 nedokončené bytové jednotky 1+kk. V bytech jsou nové rozvody, etážové topení s plynovými kotly a el.boilery. Ke každému bytu náleží 2 komory. Chybí podlahy, obklady a vybavení zařizovacími předměty. Na domě je krov s taškovou krytinou v původním stavu, který vyžaduje obnovu. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova: K 1. domy vícebytové (netypové, tří a vícebytové) Svislá nosná konstrukce: zděná Polohový koeficient: 1,100 Kód klasifikace CZ-CC: 1122 Budovy tří a vícebytové Kód standardní klasifikace produkce: domy vícebytové netypové Koeficient změny ceny stavby: 2,131 Koeficient prodejnosti: 1,954 (Bytové domy) Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha I.NP 3,00 m 13,10 12,10+6,30 5,00 = 190,01 m 2 II.NP 2,80 m 13,10 12,10+6,30 5,00 = 190,01 m 2 zastřešení 1,10 m 13,10 12,10 = 158,51 m 2 sklep 2,40 m 6,50 6,50 = 42,25 m 2 Součet: 9,30 m 580,78 m 2 Průměrná výška podlaží (PVP): = 2,37 m

4 4 Průměrná zastavěná plocha podlaží (PZP): = 145,20 m 2 Obestavěný prostor (OP): I.NP 3,00 (13,10 12,10+6,30 5,00) = 570,03 m 3 II.NP 2,80 (13,10 12,10+6,30 5,00) = 532,03 m 3 zastřešení 1,10 13,10 12,10 = 174,36 m 3 sklep 2,40 6,50 6,50 = 101,40 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 1 377,82 m 3 Vybavení: Název, popis Obj. podíl Hodnocení 1. Základy včetně zemních prací bez izolací 6,00 % Podstandardní 2. Svislé konstrukce zděné 18,80 % Standardní 3. Stropy klenba, rovné 8,20 % Standardní 4. Krov, střecha sedlová, vázaný krov 5,30 % Standardní 5. Krytiny střech tašky 2,40 % Podstandardní 6. Klempířské konstrukce základní z pozik pl. 0,70 % Podstandardní 7. Úprava vnitřních povrchů vápenná omítka 6,90 % Standardní 8. Úprava vnějších povrchů vápenné omítky 3,10 % Standardní 9. Vnitřní obklady keramické keramické 2,10 % Standardní 10. Schody betonové 3,00 % Standardní 11. Dveře plné 3,20 % Standardní 12. Vrata 0,00 % Neuvažuje se 13. Okna dřevěná zdvojená 5,40 % Standardní 14. Povrchy podlah palubky, PVC, dlažby 3,10 % Standardní 15. Vytápění etážové plynové 4,70 % Standardní 16. Elektroinstalace 220, 380 V 5,20 % Standardní 17. Bleskosvod není 0,40 % Nevyskytuje se 18. Vnitřní vodovod teplá i studená 3,30 % Standardní 19. Vnitřní kanalizace kuchyně, koupelna,wc 3,20 % Standardní 20. Vnitřní plynovod zemní plyn 0,40 % Standardní 21. Ohřev vody kotel ÚT 2,10 % Standardní 22. Vybavení kuchyní 1,80 % Nevyskytuje se 23. Vnitřní hygienické vybavení sprcha, umyvadlo, WC 3,80 % Podstandardní 24. Výtahy 1,30 % Nevyskytuje se 25. Ostatní 5,60 % Nevyskytuje se 26. Instalační prefabrikovaná jádra 0,00 % Neuvažuje se Výpočet koeficientu vybavení stavby K 4 : Základní koeficient K 4 : 1,0000 Úprava koeficientu K 4 : 1. Základy včetně zemních prací 0,54 6,00 % 0, Krytiny střech 0,54 2,40 % 0, Klempířské konstrukce 0,54 0,70 % 0, Bleskosvod 0,54 1,852 0,40 % 0, Vybavení kuchyní 0,54 1,852 1,80 % 0, Vnitřní hygienické vybavení 0,54 3,80 % 0, Výtahy 0,54 1,852 1,30 % 0, Ostatní 0,54 1,852 5,60 % 0,0560

5 5 Hodnota koeficientu vybavení stavby K 4 : = 0,8393 Ocenění: Základní jednotková cena (ZC): 2 150, Kč/m 3 Koeficient konstrukce K 1 : 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92 + (6,60 / PZP) : 0,9655 Koeficient K 3 = 0,30 + (2,10 / PVP) : 1,1861 Koeficient vybavení stavby K 4 : 0,8393 Polohový koeficient K 5 : 1,1000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,1310 Koeficient prodejnosti K p : 1,9540 Základní jednotková cena upravená: = 8 887,83 Kč/m 3 Základní cena upravená: 1 377,82 m ,83 Kč/m 3 = ,93 Kč Výpočet opotřebení lineární metodou: Stáří: 90 roků Předpokládaná další životnost: 30 roků Opotřebení: / ( ) = 75,000 % Odpočet opotřebení: ,93 Kč 75,000 % ,45 Kč Cena objektu po odečtení opotřebení: = ,48 Kč Dům č.p.61 zjištěná cena: ,48 Kč b) Pozemek č Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 800, Kč. Cena je určena podle písm. e): Plzeň. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 1: Výhodnost polohy na území obce z hlediska účelu užití stavby % 2,000 Koeficient změny cen staveb K i : 2,131 Koeficient prodejnosti K p : (Bytové domy) 1,954 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] zastavěná plocha , 6 662, ,40 Pozemek č.2657 zjištěná cena: ,40 Kč

6 6 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Dům č.p ,48 Kč b) Pozemek č ,40 Kč Výsledná cena činí celkem: ,88 Kč Cena po zaokrouhlení podle -- 46: , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: pětmilionůpětsetpadesátdevěttisícosmsetčtyřicet Kč Cena obvyklá : Věcná hodnota vypočtená dle platných cenových předpisů je dále srovnávána s nabídkovými cenami obdobných nemovitostí. Po dokončení rekonstrukce by mohla být použita metoda výnosová, která nejlépe vystihuje skutečnou hodnotu nemovitosti. Stagnace na trhu s nemovitostmi snižuje realizované ceny při prodejích. Klady nemovitosti : - poloha na strategickém místě vzhledem k účelu využití stavby - malé investiční náklady na dokončení rekonstrukce Zápory nemovitosti : - rušné místo málo vhodné pro bydlení Vyhodnocením všech vlivů na prodejnost nemovitosti je zjištěno, že cena obvyklá je : ,-Kč (slovy: pětmilionůpětsettisíc korun českých), Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice

7 7 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2839/112/2013 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 112/2013 podle připojené likvidace.

8 8 E. Seznam příloh Fotodokumentace Snímek z pozemkové mapy

9 9 Fotodokumentace

10 10

11 Snímek z pozemkové mapy 11

12 12