ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /2010

Transkript

1 .SPISU: EX 2595/06 NEMOVITOST: ZNALECKÝ POSUDEK íslo: /2010 OCEN NÍ NEMOVITOSTI V EXEKU NÍM ÍZENÍ pro EXEKUTORSKÝ Ú AD HODONÍN ve smyslu 2, odst. 1 zákona. 151/1997 Sb. o oce ování majetku Pozemky k.ú. Nechvalín LV. 160 okr. Hodonín obec: Nechvalín VLASTNICTVÍ: Iveta Vytonská, Bukovany 77, Bukovany u Hodonína parc.. 53/3 a parc parc.. st. 50 EL OCEN NÍ: Exeku ní ízení Exekutorského ú adu Hodonín, ve v ci oprávn ného Všeobecná zdravotní pojiš ovna R, se sídlem Orlická 4/2020, Praha 3 I : proti povinnému Iveta Vytonská, Bukovany 77, Bukovany u Hodonína na základ usnesení ze dne OBJEDNATEL: ZHOTOVITEL: Exekutorský ú ad Hodonín, Mgr. Kamil Bran ík ing. František Dobiáš tel: Sadová 15, Hodonín Perunská 46, Hodonín Datum místního šet ení: Datum zpracování: Po et stran celkem: 9 Po et vyhotovení: 3 Po et p íloh: 0 Vyhotovení. 3

2 OBSAH POSUDKU: NÁLEZ POSUDEK A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní administrativní cenou B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem D) Zjišt ní obvyklé ceny E) Rekapitulace Nález Znalecký úkol Ocen ní nemovitosti: Pozemky LV. 160 pro k.ú. Nechvalín, obec Nechvalín, okr. Hodonín. parc.. St.50 zastav ná plocha a nádvo í o vým e 207m 2 parc.. 53/3 zahrada o vým e 108m 2 parc zahrada o vým e 108m 2 Zjistí se Obvyklá cena nemovitosti vše podle stavu ke dni Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Pozemky Adresa nemovitosti: Nechvalín Kraj:Jihomoravský, Okres:Hodonín, Obec:Nechvalín, Katastrální území:nechvalín, Po et obyvatel: 361 Výchozí cena stavebního pozemku Cp = 35 + (a ) x 0, = 35,0000 K /m 2 kde a je po et obyvatel v obci (pokud je a < 1000; použije se a = 1000) Základní cena podle 28 odst. 1 písm. k) : 35,- K /m 2 Prohlídka a zam ení nemovitosti Prohlídka a zam ení nemovitosti bylo provedeno dne Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí Katastrálního ú adu pro Jihomoravský kraj, eský ú ad zem ický a katastrální - SCD, pro LV. 160 k.ú. Nechvalín ze dne zjišt ní na míst samém p i prohlídce pozemku dne

3 Vlastnické a eviden ní údaje Doklad: LV. 160, k.ú. Nechvalín, obec Nechvalín, okr. Hodonín Druh vlastnictví: Výhradní Vlastník: Iveta Vytonská, Bukovany 77, Bukovany u Hodonína Jiná práva: bez zápisu Omezení vlastnického práva: Exeku ní p íkaz k prodeji. Jiná omezení nebyla zjišt na. Celkový popis nemovitosti Pozemky na LV. 160, k.ú. Nechvalín, obec Nechvalín, okr. Hodonín Pozemek parc.. St.50 Pozemek je situován do zastav ného území obce Nechvalín, poblíž centra, p ímo u pr jezdní komunikace. Je zatravn n a ohrani en jednoduchým oplocení. P ístup na pozemek je p ímo ze silnice II. t. Na pozemku se nenachází stavby ani porosty trvalého charakteru. Pozemek parc.. 53/3 a parc Pozemek je situován do intravilánu obce Nechvalín. Je užíván k zem lským ú el m ob any. Ob parcely sebe bezprost edn navazují a jsou ohrani ené plotem. P ístup na pozemek je p ímo ze zpevn né cesty a z druhé strany z volné, nezpevn né plochy. Na pozemku se nenachází stavby a porosty trvalého charakteru tvo í 8ks švestky, stá í asi 20 let. Porosty jsou dlouhodob bez ošet ení. Posudek A) Popis objekt, vým ra, hodnocení a ocen ní administrativní cenou Ocen ní nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí eské republiky. 3/2008 Sb. ve zn ní vyhlášek. 456/2008 Sb. a. 460/2009 Sb., kterou se provád jí n která ustanovení zákona. 151/1997 Sb., o oce ování majetku. a) Pozemky a1) Pozemek, parc..st Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2: Název Parcelní íslo Vým ra [m 2 ] Jedn. cena [K /m 2 ] Cena [K ] zastav ná plocha a nádvo í St ,00 35, ,- Sou et 7 245,- 3

4 Úprava ceny íloha. 21: 2.1. p ístup po nezpevn né komunikaci -10 % 2.2. není-li v míst možnost napojení na ve ejný vodovod -5 % 2.3. není-li v míst možnost napojení na ve ejnou kanalizaci -7 % Úprava ceny celkem -22 % ,90 Mezisou et 5 651,10 Koeficient prodejnosti Kp (p íl dle obce a ú elu užití): 0,8280 Koeficient zm ny cen staveb Ki (p íl dle hlavní stavby): 2,1730 Stavební pozemek ocen ný dle 28 odst. 1 a 2 - celkem ,71 Pozemek, parc..st.50 - zjišt ná cena = ,71 K a2) Pozemek, parc..53/3 a parc Zem lské pozemky ocen né dle 29. Výpo et úpravy základní ceny íloha. 23: Obce s tisíci obyv. - území sousedních obcí 60,00 % Celková úprava ceny: 60,00 % Ocen ní: Název Parcelní íslo BPEJ Vým ra [m 2 ] JC [K /m 2 ] Úprava [%] UC [K /m 2 ] Cena [K ] zahrada 53/ ,36 60,00 11, ,24 zahrada ,36 60,00 11, ,24 Vým ra celkem 216 Mezisou et 2 544,48 Koeficient prodejnosti K p (p íl.. 39): 00 Zem lské pozemky ocen né dle 29 - celkem 2 544,48 Pozemek, parc..53/3 a parc zjišt ná cena = 2 544,48 K Výsledné ceny: a) Pozemky a1) Pozemek, parc..st.50 = ,71 K a2) Pozemek, parc..53/3 a parc..111 = 2 544,48 K Výsledná cena nemovitosti iní celkem ,19 K Použit program NEM 3000, verze 2.85, distributor PLUTO OLT Pa íkova 9, Praha 9. Licence na jméno. 4

5 B) Výpo et ceny porovnávacím zp sobem PRAMEN ZJIŠT NÍ POROVNATELNÝCH NEMOVITOSTÍ: Vlastní databáze nabídek prodej nemovitostí a realizace prodej, získaná a t íd ná z nabídek na internetových stránkách renomovaných realitních kancelá í a na internetových stránkách nemovitostí a dalších. Uvedené nemovitosti k porovnávání jsou reáln nabízené nebo byl uskute n jejich prodej nejpozd ji ke dni aktualizace nebo termín prodeje nebyl íve než p ed dv ma lety od aktualizace. Ceny nabízených nemovitostí jsou presentované v období aktualizace, situace nemovitostí je podle možností v nejbližším možném okolí porovnávané stavby. Aktualizace: ervenec CHARAKTERISTIKA OBCE A TRHU NEMOVITOSTÍ V MÍST : Obec Nenkovice leží v podh í Ždánického lesa asi 8 km západn od Kyjova. První zmínka o obci pochází ze 12. století, ve 14. století jsou Nenkovice majetkem kláštera v Pustim i, v 16. století p echází pod ždánický velkostatek. Z místních tradic se dodržují zejména hody v srpnu. Na katastru obce se nachází cenné p írodní rezervace Sovince a Syslovce se vzácnými druhy stepních rostlin. Katastrální vým ra: 656 ha Po et obyvatel: 453 Z toho v produkt. v ku: 250 Pr rný v k: 37,7 Pošta: Ne Škola: Ano Zdravotnické za ízení: Ano Policie: Ne Kanalizace ( OV): Ne Vodovod: Ano Plynofikace: Ano. Obec se adí mezi menší obce regionu. Situována mimo hlavní dopravní trasu (silnice II.t.) od Kyjova ve sm ru na Slavkov. V obci je trh s nemovitostmi na podpr rné úrovni. Výhodou je však pom rn dobrá poloha v p íznivé vzdálenosti od m sta Kyjova. V obci jsou upravené komunikace, nabídka služeb nep evyšuje standard. Ve vlastní obci je malá nabídka pracovních míst. V oblasti nadpr rná nezam stnanost. EHLED POROVNÁVANÝCH POZEMK : Zahrada 1. Místo: Bohuslavice, okr. Hodonín Vým ra: 525 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Prodej zahrady v Bohuslavicích u Kyjova, velikost 525 m2. Pozemek je dob e p ístupný K 2. Místo: Strážovice, okr. Hodonín Vým ra: 1416 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: K Popis: Pozemek v blízkosti obce Strážovice, okres Hodonín, lokalita Babí lom, plocha 1416m2, vhodný k vybudování tenisových kurt, nebo k jinému sportovnímu využití, nebo k rekrea ním ú el m. Na pozemku se v sou asné dob nacházejí vzrostlé ovocné stromy. Ve vzdálenosti cca 20 m vedení vysokého nap tí. Plyn a obecní vodovod v dosahu 50 m. Pozemek je p ístupný z asfaltové komunikace a asi 60 m dlouhé polní cest. V blízkosti pozemku se nachází les. 3. Místo: Násedlovice, okr. Hodonín Vým ra: 954 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: Popis: Prodej zahrady, terén rovinatý, áste zalesn ný (topol), bez inženýrských sítí. Plocha 954 m K ZJIŠT NÍ CENY POROVNÁNÍM: Cena p ed a po redukci na pramen ceny (K /m 2 ) Koef red. Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku: K 1 lokalita K 2 dopravní dostupnost K 3 tvar pozemku K 4 velikost pozemku K 4 bonita K 5 dosrtupnost IS K 6 nezbytnost demolic, odstr. porost Porovnávaný pozemek 1. Zahrada v Bohuslavicích 2. Zahrada ve Strážovicích 3. Zahrada v Lužicích 50,00 200,00 83,86 0,60 0,60 0,50 0,70 0,50 0,70 0,50 40,00 160,00 67,09 15,40 16,80 15,00 Maximální porovnávaná cena: 16,80 /m 2 Minimální porovnávaná cena: 15,00 /m 2 Cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním: 15,46 /m 2 Cena porovnávaná (K /m 2 ) Vým ra porovnávaného pozemku: 216 m 2 Porovnávací cena po zaokrouhlení: K 5

6 Stavební pozemek 1. Místo: Strážovice, okr. Hodonín Vým ra: 2537 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: K Popis: Na okraji obce Strážovice se rozprostírá pozemek o CP 2537m2.Na pozemku je studna a HS.P íjezdová cesta je asfaltová a áste polní.is elekt iny a plynu v dosahu 40m. Celková plocha m2 Druh pozemku pro bydlení. 2. Místo: Stav šice, okr. Hodonín Vým ra: 500 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: K Popis: Prodej pozemku o celkové vým e 500 m2, vhodný na stavbu rodinného domu, rekrea ního objektu v obci Stav šice. Pozemek je rovinatý, oplocený pletivem. Nyní jsou na pozemku ovocné stromy a trávní porost. 3. Místo: Násedlovice Vým ra: 800 m 2 Druh transakce: nabídka Cena: K Popis: Stavební pozemek v obci Násedlovice. Pozemek je rohový a má rozlohu 800m2.Na pozemku je stodola 100m2.Inženýrské sít elekt ina,kanalizace,telefon a plyn jsou na hranici pozemku. ZJIŠT NÍ CENY POROVNÁNÍM: Cena p ed a po redukci na pramen ceny Redukce porovnávané ceny ve vztahu k oce ovanému pozemku: K 1 lokalita K 2 dopravní dostupnost K 3 tvar pozemku K 4 velikost pozemku K 4 zastavitelnost K 5 dosrtupnost IS K 6 nezbytnost demolic Koef red. (K /m 2 ) (K /m 2 ) Porovnávaný pozemek 1. Pozemek ve Strážovicích 2. Pozemek ve Stav šicích 3. Pozemek v Násedlovicích 300 0,50 0,50 0,60 0,60 240, ,70 0,50 0,60 0,40 288, ,70 0,50 0,60 0,40 300,00 21,60 24,20 25,20 Maximální porovnávaná cena: 25,20 /m 2 Minimální porovnávaná cena: 21,60 /m 2 Jednotková cena nemovitosti, zjišt ná porovnáním: 23,13 /m 2 Vým ra porovnávaného pozemku: 207 m 2 Porovnávací cena po zaokrouhlení: K Cena porovnávaná 6

7 C) Výpo et ceny výnosovým zp sobem Pozemky k.ú. Nechvalín LV. 160 I) POZEMKY A POROSTY: zastav ná plocha a nádvo í parc.. St.50 o vým e 207 m 2 zahrada parc.. 53/3 o vým e 108 m 2 zahrada parc o vým e 108 m 2 Vým ra celkem: 423 m 2 z toho zahrada 216 m 2 II) ANALÝZA HRUBÝCH P ÍJM Z PRONÁJM POZEMK : Porovnání údaj : Redukce hrubých p íjm dle jejich zp sobilosti k pronájmu: Základní výše nájmu: ehled ploch k pronájmu: Druh využití: plochy vhodné k pronájmu plochy podmíne vhodné k pronájmu plochy nevhodné k pronájmu Pr rná výše nájmu /m 2 /rok Snížení v % zahrada 216 0,0 0,0 0,90 0% stavební pozemek 0 207,0 0,0 15,00 40% ostatní plocha 0 0,0 0,0 1,20 0% 0 K lesní pozemek 0 0,0 0,0 0,70 0% 0 K vinice 0 0,0 0,0 1,50 0% Vým ry celkem: ,0 0,0 Celkem: Využitelná plocha pozemku celkem : 423 m 2 Pr rný výnos z 1m 2 využitelné plochy: 4,80 /m 2 /rok Úprava základní výše nájemného v lokalit dle místních podmínek: Index a) Vliv polohy negativní c) Využitelnost b) Vliv vybavení bez vlivu d) Vliv závad a rizik bez vlivu Celkový koeficient: 0,68 snižující Pr rná zjišt ná výše nájemného: 3,30 /m 2 /rok VN = 1 396,- K /rok Náklady (odhad): 15% N = 209,- K /rok Odhad p edpokládaného výnosu ze staveb a venkovních úprav: 0 K Míra kapitalizace: a) základní: r 1 = 4,9% c) rizika: r 3 = 4,0% b) odhad budoucí inflace: r 2 = 2,5% d) vliv životnosti: r 4 = 0,0% r =r 1 + r 2 + r 3 + r 4 = 11,4% Hodnota pozemk, zjišt ná výnosovým zp sobem: Výnosová hodnota pozemku celkem: K Základní ro ní výše nájmu 190 K K Index 0,85 0 K K K 7

8 D) Zjišt ní obvyklé ceny I) ADMINISTRATIVNÍ CENA POZEMK : Ceny pozemk v etn sou ástí: Díl í administrativní ceny jednotlivých staveb a pozemk : I) Pozemky a porosty II) Stavby p íslušenství Sou et: Administrativní cena nemovitosti podle cenového p edpisu, platného v den podání posudku II) P EHLED ZJIŠT NÝCH HODNOT: Výnosová hodnota: Cena dle platných cenových p edpis : Porovnávací cena: po zaokrouhlení iní: Díl í porovnávací ceny: zahrada zastav ná plocha a nádvo í ,19 K 0,00 K ,19 K K K K K K OBVYKLÁ CENA NEMOVITOSTI: C opt. = III) REDUKCE CENY, VZHLEDEM K MIMO ÁDNÝM MOŽNÝM VLIV M NA USKUTE NÍ PRODEJE: 1) Vlivy užívání nemovitosti bez vlivu Hodnocení: 2) Vlivy vlastnických a sousedských vztah bez vlivu Hodnocení: 3) Jiné vlivy bez vlivu Hodnocení: Index vyjad ující možné vlivy na uskute ní prodeje nemovitosti v míst a ase: i 5 = Výsledná cena (C opt. x i s ) : Obvyklá cena pozemk celkem: 8

9 E) REKAPITULACE EHLED OCEN NÍ NEMOVITOSTI: Pozemky k.ú. Nechvalín LV. 160 zastav ná plocha a nádvo í parc.. St.50 zahrada parc zahrada parc.. 53/3 Obvyklá cena nemovitosti : slovy: osmtisícjednosto K Díl í ceny pozemk : zastav ná plocha a nádvo í parc.. St.50 zahrada parc.. 53/3 zahrada parc K K K Obvyklá cena práv, spojených s nemovitostí nebo závad, váznoucích na nemovitosti : Závady váznoucí na nemovitosti (v cná b emena), které by ur oval zvláštní p edpis, a které by pro sv j charakter z hlediska celospole enských zájm ly Nebylo být zjišt no nadále žádné zajišt ny, další nebyly právo, zjišt ny. odpovídající v cnému b emenu, ani jiné právo, nap. nájemní, které by se vztahovalo na oce ovanou nemovitost, Jiné evidované závazky v Katastru a práce, nemovitostí váznoucí na p ísl. nemovitosti Katastrálního nebyly ú adu. zjišt ny. ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín : Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím ministra spravedlnosti R ze dne , j. ZT 1340/83 pro Znalecký posudek byl zapsán pod po znaleckého deníku. Znale né a náhradu náklad ú tuji dokladem. 67/10 ing. František Dobiáš Perunská Hodonín V Hodonín :