ZNALECKÝ POSUDEK. č. 2519/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 2519/2015 O ceně nemovitosti - pozemku evidovaného jako st.p.č. 222 (zastavěná plocha a nádvoří) o výměře 345 m 2, jehož součástí je stavba rodinného domu č.p. 260, k.ú. a obec Chrast. Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny předmětu dobrovolné dražby v rámci insolvenčního řízení. Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracovala: Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám Chrudim telefon: ivana.hudova@centrum.cz Znalecký posudek obsahuje 12 stran textu včetně titulního listu. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Chrudimi Výtisk č. 1

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Úkolem je provést ocenění nemovitosti obvyklou (tržní), cenou podle platného oceňovacího předpisu: VYHLÁŠKA č. 199 ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí stanoví podle 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb., ke dni místního šetření. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (trţní) ceny pouţita následující metodika: 1. Nejprve je provedeno ocenění podle oceňovacího předpisu předpisu - VYHLÁŠKA č. 199 ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí stanoví podle 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb 2.Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3.Závěrečný odborný odhad obecné ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům č.p. 260 Adresa předmětu ocenění: Boženy Němcové Chrast Kraj: Pardubický Okres: Chrudim Obec: Chrast Katastrální území: Chrast Počet obyvatel: Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 870,00 Kč/m 2 Koeficienty obce - 2 -

3 Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce obyvatel II 0,85 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného města IV 1,01 nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, I 1,00 kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Městská hromadná doprava popřípadě I 1,00 příměstská doprava O6. Občanská vybavenost v obci - Komplexní vybavenost (obchod, služby, zdravotnická zařízení, škola, pošta, bankovní (peněžní) služby, sportovní a kulturní zařízení aj.) I 1,00 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 448,14 Kč/m 2 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny, případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Chrast, obec Chrast č. 558 ze dne Kopie katastrální mapy pro k.ú. Chrast. Skutečnosti zjištěné při místním šetření. Pouţité předpisy, literatura a další podklady: VYHLÁŠKA č. 199 ze dne 19. září 2014, kterou se mění vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení zákona o oceňování majetku (oceňovací vyhláška) Ministerstvo financí stanoví podle 33 odst. 1 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění zákona č. 303/2013 Sb 5. Vlastnické a evidenční údaje Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č. 558, pro k.ú. Chrast, obec Chrast ke dni zapsán: Částečný výpis A) Vlastník, jiný oprávněný Vlastnické právo Podíl Albrechtová Darina, Boženy Němcové 260, Chrast 1/2-3 -

4 Hladík Marian, Boženy Němcové 260, Chrast 1/2 B) Nemovitosti Pozemky Parcela Výměra(m2) Druh pozemku Způsob využití St zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Chrast, č.p. 260, rod.dům Stavba stojí na pozemku p.č.: St Celkový popis nemovité věci Místopis: Město Chrast se nachází v okrese Chrudim, kraj Pardubický.V Chrasti se nachází občanská vybavenost: pošta, pobočky Česká spořitelna a Komerční banka s bankomaty, oddělení Policie ČR, kino, městské museum, městská knihovna s veřejným přístupem k internetu, základní, mateřská a umělecká škola, lékárna, ordinace praktických a zubních lékařů, dětského lékaře a gynekologa, nový dům s pečovatelskou službou, obchody, restaurace a služby. Ve městě je železniční stanice i autobusové zastávky. 7. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 260, Chrast 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek evidovaný jako st.p.č

5 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,01 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + P i ) = 0,990 Index polohy 5 i = 1 Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 2000 Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,02 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VI 0,00 dobré parkovací možnosti 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Konfliktní skupiny v okolí v okolních bytech nebo v okolí I -0,15-5 -

6 10. Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů - rodinný dům stojí u II 0,00 frekventované silnice Index polohy I P = P 1 * (1 + P i ) = 0,910 Koeficient pp = I T * I P = 0, Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby 11 i = Rodinný dům č.p. 260, Chrast Jedná se o řadový rodinný dům se střechou sklonitou. Do rodinného domu nebyl umožněn přístup a není tedy znám jeho vnitřní vybavení a technický stav. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Pardubický kraj, obec obyvatel Stáří stavby: 110 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 856,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaţí 1.PP: = 55,00 m 2 1.NP: = 187,60 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška 1.PP: 55,00 m 2 2,10 m 1.NP: 187,60 m 2 2,80 m Obestavěný prostor Rodinný dům včetně zastřešení: = 1 024,50 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 024,50 m 3 Podlaţnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 187,60 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 242,60 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 1,29 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A - 6 -

7 zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo I -0,08 zdivo smíšené nebo kamenné - - převážně z kamenného zdiva 3. Tloušťka obvod. stěn - více jak 45 cm III 0,03 4. Podlažnost - hodnota více jak 1 do 2 včetně II 0,01 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - minimálního rozsahu II -0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - bez vedlejších staveb II 0,00 nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - od 300 m2 do 800 m2 II 0,00 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba ve špatném stavu (předpoklad IV 0,65 provedení rozsáhlejších stavebních úprav) Koeficient pro stáří 110 let: s = 1-0,005 * 110 = 0,450 Koeficient stáří s nemůže být nižší než 0,6. 12 Index vybavení I V = (1 + V i ) * V 13 * 0,600 = 0,394 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 0,910 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 856,- Kč/m 3 * 0,394 = 731,26 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 1 024,50 m 3 * 731,26 Kč/m 3 * 0,990 * 0,910= ,54 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,54 Kč 2. Ocenění pozemků Ocenění 2.1. Pozemek evidovaný jako st.p.č. 222 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00-7 -

8 4. Chráněná území a ochranná pásma - Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,990 Index polohy pozemku I P = 0,910 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,990 * 1,000 * 0,910 = 0,901 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,14 0, ,77 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří st ,00 403, ,65 Stavební pozemek - celkem 345,00 m ,65 Pozemek evidovaný jako st.p.č zjištěná cena = ,65 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění staveb 1.1. Hlavní stavby Rodinný dům č.p. 260, Chrast ,50 Kč 1. Ocenění staveb celkem ,50 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1. Pozemek evidovaný jako st.p.č ,60 Kč 2. Ocenění pozemků celkem ,60 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Osmsetčtrnácttisícdvěstětřicet Kč D. Obvyklá cena Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ve znění zákona č. 121/2000 Sb., zákona č. 237/2004 Sb. (zrušena část devátá), zákona č. 257/2004 Sb. (změny v 19 a 20 - změny terminologie kapitálového trhu), zákona č. 296/2007 Sb. (zrušena část čtvrtá), zákona č. 188/2011 Sb. (změna oceňování cenných papírů - 19 a 20), zákona č. 350/2012 Sb. (aktualizace názvosloví podle stavebního zákona) a zákona č. 303/2013 Sb. (rekodifikace soukromého práva). (1) Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Cena obvyklá zjištěná na základě srovnávací metody: - 9 -

10 Srovnatelná cena obdobných nemovitostí obdobného stáří, vybavení jako je mnou oceňovaná nemovitost se v Chrasti a obdobných lokalitách, dle dostupných informací nejčastěji prodávají a nabízejí v rozmezí (porovnávací hodnota přepočtena vybavenost, technický stav, na m2 podlahové plochy stavby, s přihlédnutím na lokalitu, velikost pozemků) v rozmezí ,- Kč aţ Kč, tato cena je včetně pozemků a příslušenství. Faktory ovlivňující obvyklou cenu objektů : U obytných nemovitostí jsou důležité tyto faktory: - Stavebně technický stav - Poloha - Příslušenství - Pozemky tvořící funkční celek se stavbou (velikost, orientace, trvalé porosty) - Právní vztahy - Širší vztahy - Pracovní příležitosti, školství, kultura, zdravotnictví - Dopravní obslužnost - Infrastruktura v obci a okolí nemovitosti - Změna v zástavbě - Obyvatelstvo Při stanovení tržní hodnoty byl brán zřetel na silné a slabé stránky nemovitosti. Rizika spojená s nemovitostí: Jedná se o vyhodnocení veškerých rizik spojených s nemovitostí, která lze z podkladů (dodaných nebo vyžádaných) a místního šetření zjistit a specifikovat jejich vliv na výši obvyklé ceny resp. Stanovit podmínky vhodnosti nebo platnosti obvyklé ceny. Jedná se především o vyhodnocení rizik: - zástavní právo smluvní, nařízení exekucí, exekuční příkazy k prodeji, zástavní práva exekutorská, zahájení exekucí, rozhodnutí o úpadku, prohlášení konkursu podle insolvenčního zákona. Výše uvedené omezení nejsou promítnuta do obvyklé ceny. Nebyly zjištěny závady ve smyslu služebností a věcných břemen. Obvyklou cenu nelze žádným způsobem vypočítat, stanovení níže uvedené ceny je na základě odborného odhadu, který vychází ze zjištěných pomocných hodnot (porovnávací), z vyhodnocení prodejnosti oceňované nemovitosti ve vztahu k vývoji chrudimského regionu a z vyhodnocení, že z obdobnými nemovitostmi se obchoduje ojediněle. Při stanovení obvyklé ceny se dále přihlíží: Trvalým a dlouhodobě udržitelným vlastnostem nemovitosti Právům a závadám s nemovitostí spojených Místním podmínkám trhu s nemovitostmi Na základě provedené analýzy, s pouţitím uvedených metod ocenění pro zjištění obvyklé ceny k uvedenému datu, je zjištěná obvyklá cena ,-Kč

11 S ohledem na to, ţe nebyl umoţněn přístup do nemovitosti a tedy není znám její technický stav, je sníţena obvyklá cena o 30%, tedy zaokrouhleně: ,-Kč Závěr zdůvodnění obvyklé ceny: Kladné stránky oceňovaných nemovitostí: - dobrá občanská vybavenost ve městě - dobrá dostupnost centra Záporné stránky oceňovaných nemovitostí - nebyla umožněna prohlídka oceňovaných nemovitostí (není znám technický stav interiéru) - řadový koncový dům - malá výměra pozemku - umístění u frekventované silnice - celková stagnace realitního trhu v Chrasti - konfliktní obyvatelstvo v okolí V Chrudimi Ivana Kobosilová Hudová Resselovo nám Chrudim telefon: ivana.hudova@centrum.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: D. ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.j. Spr 1884/95, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Jsem si vědoma následků vědomě nepravdivého znaleckého posudku. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2519/2015 znaleckého deníku

12 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Fotodokumentace nemovitosti