Znalecký posudek č. 2921/32/2014

Transkript

1 Znalecký posudek č. 2921/32/2014 O ceně obvyklé rodinného domu č.p.238 s příslušenstvím a pozemky parc.č a 1028 v k.ú.novosedlice, obec Novosedlice, okres Teplice. Objednatel posudku: Účel posudku: CZ Dražby a.s. Mírové náměstí 3097/ Ú s t í n a d L a b e m Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účely veřejné dražby dle zákona 26/2000 Sb. Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v účinném znění, podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice Posudek obsahuje 17 stran. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních.,

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny obvyklé nemovitosti sestávající z rodinného domku řadového v ulici Opletalova, Novosedlice, včetně pozemků zastavěné plochy a zahrady. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti znalkyně. Přístup do nemovitosti nebyl přes příslib umožněn, vlastnice přestala komunikovat. 3. Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí LV č.210 Snímek z pozemkové mapy Posudek pro exekutora Výměry a skutečnosti zjištěné na místě 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Ústecký Okres: Teplice Obec: Novosedlice Katastrální území: Novosedlice (706876) 5. Dokumentace a skutečnost Dostupná dokumentace odpovídá skutečnostem zjištěným na místě. 6. Celkový popis nemovitosti Nemovitost leží v řadové zástavbě Opletalovy ulice v Novosedlicích. Z uliční strany je vchod do chodby, po levé straně okno. V patře jsou dvě okna obytných místností. Dům je vhodný pro bydlení jedné rodiny i jako dvougenerační. V místě jsou rozvody veškerých inženýrských sítí včetně plynu. Za domem je zahrádka. Lokalita je velmi klidná, v okolí nebydlí žádní problémoví obyvatelé. Železniční trať vedoucí za pozemky je mimo provoz. Místo je vhodné k bydlení 7. Obsah posudku a) Rodinný dům č.p.238 b) Pozemky Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 3 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 441/2013 Sb. o oceňování majetku. Index trhu dle přílohy č. 3, tabulky č. 1: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Situace na dílčím (segmentu) III. Nabídka odpovídá poptávce 0,00 trhu s nemovitými věcmi 2 Vlastnické vztahy IV. Nezastavěný pozemek nebo pozemek, 0,00 jehož součástí je stavba (stejný vlastník) 3 Změny v okolí III. Bez vlivu 0,00 4 Vliv právních vztahů na II. Bez vlivu 0,00 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 5 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav 1,00 Index trhu:i T = P 5 (1 + P i) = 1,000 i = 1 4 Index polohy dle přílohy č. 3, tabulky č. 3 nebo 4: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Druh a účel užití stavby I. Druh hlavní stavby v jednotném funkčním 1,00 celku 2 Převažující zástavba v okolí I. Rezidenční zástavba 0,02 pozemku a životní prostředí 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,00 4 Možnost napojení pozemku na I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v 0,00 inženýrské sítě, které má obec obci nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná 0,00 pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost VI. Komunikace (zpevněná) ke hranici 0,00 pozemku, dobré parkovací možnosti 7 Hromadná doprava IV. Zastávka hromadné dopravy do 500 m 0,02 8 Poloha pozemku z hlediska I. Bez možnosti komerčního využití 0,00 komerční využitelnosti 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 10 Nezaměstnanost II. Průměrná nezaměstnanost 0,00 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 11 Index polohy: I P = P 1 (1 + P i) = 1,000 i = 2

4 4 a) Rodinný dům č.p Stavba na parc.č Dům v řadové zástavbě vnitřní, dvoupodlažní, podsklepený s půdním prostorem pod sedlovou střechou. Dům postavený okolo roku 1930 je v původním udržovaném stavu. Dle vnějšího ohledání jsou hlavní stavební konstrukce zděné na základech s částečnými izolacemi, není patrné vzlínání zemní vlhkosti. Krov sedlový s krytinou z osinkocementových šablon. Okna plastová. K nemovitosti jsou přivedeny veškeré inženýrské sítě. Podlaží: Název Výška Zastavěná plocha suterén 2,40 m 7,20 6,80 = 48,96 m 2 I.NP 3,00 m 7,20 12,00+1,20 2,40 = 89,28 m 2 II.NP 2,60 m 7,20 12,00+1,20 2,40 = 89,28 m 2 podkroví 1,40 m 7,20 12,00 = 86,40 m 2 Součet: 9,40 m 313,92 m 2 Podlažnost: 313,92 / 48,96 = 6,41 Obestavěný prostor (OP): suterén 2,40 7,20 6,80 = 117,50 m 3 I.NP 3,00 (7,20 12,00+1,20 2,40) = 267,84 m 3 II.NP 2,60 (7,20 12,00+1,20 2,40) = 232,13 m 3 podkroví 1,40 7,20 12,00 = 120,96 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 738,43 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 24, tabulky č. 1: Kraj: Ústecký Obec: Novosedlice Počet obyvatel: Základní cena (ZC): 2 358, Kč/m 3 Index konstrukce a vybavení: příloha č. 24, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby III. Podsklepený - se šikmou nebo strmou D střechou 1 Druh stavby II. Dvojdomek, dům řadový 0,01 2 Provedení obvodových stěn III. Zdivo cihelné nebo tvárnicové 0,00 3 Tloušťka obvod. stěn II. 45 cm 0,00 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m 2 0,00

5 5 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Rok kolaudace: 1930 Stáří stavby (y): 84 Koeficient pro úpravu (s): 0, Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): 0,541 i=1 Základní cena upravená (ZCU = ZC I V ): 1 275,68 Kč/m 3 Index trhu (I T ): 1,000 Index polohy (I P ): 1,000 Cena stavby určená porovnávacím způsobem: CS P = OP ZCU I T I P = 738, ,68 1,000 1,000 = ,38 Kč Rodinný dům č.p.238 určená cena: ,38 Kč b) Pozemky 4 Základní cena stavebního pozemku neuvedeného v cenové mapě dle 3 Název obce: Novosedlice Název okresu: Teplice Koeficienty úpravy výchozí základní ceny dle přílohy č. 2, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku O i 1 Velikost obce II obyvatel 0,85 2 Hospodářsko-správní význam IV. Ostatní obce 0,60 obce 3 Poloha obce IV. Obec vzdálená od hranice vyjmenovaného 1,01 města nebo oblasti v tab. č. 1 (mimo Prahu a Brna) v nejkratším vymezeném úseku silnice do 10 km včetně 4 Technická infrastruktura v obci I. Elektřina, vodovod, kanalizace a plyn 1,00 5 Dopravní obslužnost obce V. Bez dopravní obslužnosti (zastávka mimo 0,70 zastavěné území obce) 6 Občanská vybavenost v obci IV. Omezená vybavenost (obchod a zdravotní středisko, nebo škola) 0,90 Základní cena výchozí: ZC v = 1 040, Kč/m 2 Základní cena pozemku: ZC = ZC v O 1 O 2 O 3 O 4 O 5 O 6 = 337,49 Kč/m2 Index trhu: I T = 1,000 Index omezujících vlivů pozemku dle přílohy č. 3, tabulky č. 2: Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Svažitost pozemku a expozice IV. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; 0,00 ostatní orientace 2 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 0,00 3 Ochranná pásma I. Mimo ochranná pásma 0,00 4 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 0,00

6 6 5 Geometrický tvar pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 0,00 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 0,00 6 Index omezujících vlivů: I O = 1 + P i = 1,000 i = 1 Index polohy: I P = 1,000 Index cenového porovnání dle 4: I = I T I O I P = 1,000 4 odst. 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří Základní cena upravená: ZCU = ZC I = 337,4900 Kč/m 2 Parc. č. Název Výměra [m 2 ] Cena [Kč] 1027 zastavěná plocha , zahrada ,60 Součet: ,71 Pozemky určená cena: ,71 Kč

7 7 C. Rekapitulace Výsledné ceny: a) Rodinný dům č.p ,38 Kč b) Pozemky ,71 Kč Výsledná cena činí celkem: ,09 Kč Cena po zaokrouhlení podle 50: , Kč Určená cena: , Kč Cena slovy: jedenmiliontřicetšesttisícjednostošedesát Kč Cena obvyklá : Věcná hodnota nemovitosti upravená indexy vyjadřujícími vlivy na prodejnost je porovnána s cenami dosahovanými při prodejích obdobných nemovitostí v místě a čase. Průměrné tržní ceny jsou v relaci s cenou vypočtenou. Vypočtená cena je vyhodocena v závislosti na současné situaci na trhu s nermovitostmi. Po zvážení všech hledisek a cen, lze považovat cenu vypočtenou za cenu v místě a čase obvyklou. Cena obvyklá m-Kč (slovy:jedenmiliončtyřicettisíc korunčeských), Ing. Marcela Odstrčilová Bystřická Novosedlice

8 8 D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podala jako znalkyně jmenovaná rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem č.j. Spr. 2341/87 ze dne 21.dubna 1987 pro základní obor elkonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí - spec.nemovitosti Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 2921/32/2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 32/2014 podle připojené likvidace.

9 9 E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí Snímek z pozemkové mapy

10 Výpis z katastru nemovitostí 10

11 11

12 12

13 13

14 14

15 15

16 Snímek z pozemkové mapy 16

17 17