ZNALECKÝ POSUDEK. č. 3994/259/2018. Objednatel znaleckého posudku: Dražby EU s.r.o. IČ: Černilov Černilov

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3994/259/2018 O ceně obvyklé zastavěné plochy a nádvoří č. parc. 262 jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 101, zahrada č. parc. 11/8 a orná půda č. parc. 11/9 v obci a katastrálním území Bocanovice. Objednatel znaleckého posudku: Dražby EU s.r.o. IČ: Černilov Černilov Účel znaleckého posudku: stanovení obvyklé hodnoty za účelem nedobrovolné dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové 3 telefon: resding@tiscali.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 11 stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. V Hradci Králové

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé hodnoty předmětné nemovitosti v obci a katastrálním území Bocanovice za účelem nedobrovolné dražby. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Bocanovice Bocanovice LV: 1686 Zastavěná plocha a nádvoří č. parc. 262 jejíž součástí je stavba rodinného domu čp. 101, zahrada č. parc. 11/8 a orná půda č. parc. 11/9 Kraj: Moravskoslezský Okres: Frýdek-Místek Obec: Bocanovice Katastrální území: Bocanovice Počet obyvatel: 426 Základní cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 908,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce: Do 500 obyvatel V 0,60 O2. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,70 O3. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel O4. Technická infrastruktura v obci: V obci je elektřina, vodovod, kanalizace a plyn O5. Dopravní obslužnost obce: V obci je železniční zastávka a autobusová zastávka O6. Občanská vybavenost v obci: Minimální vybavenost (pouze obchod nebo služby základní sortiment) V 1,00 I 1,00 II 0,95 V 0,85 Základní cena stavebního pozemku ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 308,00 Kč/m 2 3. Prohlídka Prohlídka byla provedena dne za přítomnosti paní Krupové. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku Výpis z KN, Katastrálního úřadu pro Moravskoslezský kraj, KP Třinec LV č Snímek pozemkové mapy k.ú. Bocanovice Mapa širšího okolí Nabídka realitních kanceláří jednotlivých nemovitostí v blízkém okolí Místní šetření uskutečněné znalcem včetně pořízení fotodokumentace Informace získané od paní Krupové - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje LV č Roman Krupa, bytem Bocanovice čp. 101 k celku Omezení vlastnických práv dle oddílu C platného LV č ze dne věcné břemeno užívání zákaz zcizení nebo zatížení zástavní právo smluvní 6. Dokumentace a skutečnost Jinou dokumentaci než je výše uvedeno neměl znalec k dispozici. Do nemovitosti znalec nebyl vpuštěn, byly mu pouze podány informace paní Krupovou matkou vlastníka nemovitosti a povoleno pořídit fotodokumentaci z venkovní strany. Znalec proto vychází při ocenění z podaných informací a prohlídky nemovitosti. Ocenění je vypracováno s obecně platnými předpoklady, neboť stanovení obvyklé ceny není upraveno žádným předpisem kromě zákona č. 151/1997 Sb. 2 odstavec 1, ve znění pozdějších předpisů. Obvyklá cena je stanovena tak, aby byla předmětná nemovitost obchodovatelná na současném trhu s nemovitostmi a byla stanovena na základě porovnání s nabízenými nemovitostmi na realitním trhu a realizovanými nemovitostmi v daném místě a čase. 7. Celkový popis nemovité věci Charakteristika nemovitostí: Pozemkové parcely se stavbou rodinného domu čp. 101 se nacházejí v obci a katastrálním území Bocanovice v okrajové lokalitě obce. Přístup na pozemky je ze zpevněné komunikace místního významu. V dané lokalitě jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě a tyto jsou na pozemky zavedeny. Docházkové vzdálenosti k místní dopravě autobusové a železniční jsou do pěti minut. V obce je minimální infrastruktura a obec je odkázána na okolní obce - Jablunkov ve vzdálenosti 4 km a ostatní msta Třinec s dojezdovou vzdáleností 15 km. Jedná se o lokalitu v blízkosti státních hranic s Polskem a Slovenskem. Jde o klidné prostředí bez negativních vlivů. V blízkém okolí vznikají nové stavby pro trvalé bydlení. Porovnatelné nemovitosti na realitním trhu: Na základě šetření u jednotlivých realitních kanceláří a s použitím databáze znalce je nemovitost porovnána s těmito nemovitostmi. Dále pro porovnání znalec použil propočet nemovitosti dle platného cenového předpisu

4 8. Obsah znaleckého posudku 1. Zastavěná plocha a nádvoří č. parc. 262, zahrada č. parc. 11/8 a orná půda č. parc. 11/ Oceňované pozemky 1.2. Rodinný dům čp. 101 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb., č. 228/2014 Sb. a č. 225/2017 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb., č. 443/2016 Sb. a č. 457/2017 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi: Nabídka odpovídá II 0,00 poptávce 2. Vlastnické vztahy: Nezastavěný pozemek, nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník), nebo stavba stejného vlastníka, nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí s vlivem na prodejnost: Bez vlivu nebo stabilizovaná II 0,00 území 4. Vliv právních vztahů na prodejnost: Bez vlivu II 0,00 5. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - negativní vlivy se II 0,00 neprojevují 6. Povodňové riziko: Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu IV 1,00 záplav 7. Hospodářsko-správní význam obce: Ostatní obce IV 0,90 8. Poloha obce: Nevyjmenovaná obec o velikosti nad 5000 obyvatel a VI 1,00 obec, jejíž katastrální území sousedí s nevyjmenovanou obcí velikosti nad 5000 obyvatel 9. Občanská vybavenost obce: Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) nebo žádná III 0,90 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: 5 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 0,810 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: 5 i = 1 Index trhu I T = P 6 * P 7 * P 8 * P 9 * (1 + P i) = 1,000 i = 1-4 -

5 Index polohy Typ staveb na pozemku pro stanovení indexu polohy: Rezidenční stavby v obcích do 2000 obyvatel včetně Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby: Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,01 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí: I 0,03 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci: Okrajové části obce III -0,01 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec: I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku: V okolí nemovité věci je II -0,02 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku: Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava: Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti: Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo: Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost: Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů - klidné prostředí v hodné k trvalému bydlení II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + P i) = 1, i = 2 V případech ocenění nemovitých věcí vyjmenovaných ve třetí poznámce pod tabulkou č.1 přílohy č. 3 oceňovací vyhlášky: Koeficient pp = I T * I P = 0,826 V ostatních případech ocenění nemovitých věcí je znak 7 až 9 roven 1,0: Koeficient pp = I T * I P = 1, Zastavěná plocha a nádvoří č. parc. 262, zahrada č. parc. 11/8 a orná půda č. parc. 11/ pozemky Zastavěný pozemek a nádvoří, zahrada a orná půda, které tvoří společně jeden funkční celek v obci a katastrálním území Bocanovice. Pozemky jsou rovinaté, přístupné ze zpevněné komunikace místního významu. V dané lokalitě jsou vybudovány veškeré inženýrské sítě - veřejný vodovod, kanalizace, elektrický proud a plynovodní řad. Tyto sítě jsou na pozemek a do objektu čp. 101 zavedeny. Negativní vlivy se neprojevují. Ocenění Index trhu s nemovitostmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,

6 Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Geometrický tvar a velikost pozemku: Tvar bez vlivu na využití II 0,00 2. Svažitost pozemku a expozice: Svažitost terénu pozemku do 15 % IV 0,00 včetně - ostatní orientace 3. Ztížené základové podmínky: Neztížené základové podmínky III 0,00 4. Chráněná území a ochranná pásma: Mimo chráněné území a I 0,00 ochranné pásmo 5. Omezení užívání pozemku: Bez omezení užívání I 0,00 6. Ostatní neuvedené: Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 + P i = 1,000 Celkový index I = I T * I O * I P = 1,000 * 1,000 * 1,020 = 1,020 6 i = 1 Stavební pozemky zastavěné plochy a nádvoří oceněné dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,- 1, ,16 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a , ,60 nádvoří 4 odst. 1 zahrada 11/ , ,40 4 odst. 1 orná půda 11/ , ,56 Stavební pozemky - celkem , Rodinný dům čp. 101 Předmětný rodinný dům byl postaven dle sdělení paní Krupové kolem roku 1988 a od této doby je užíván. Je postaven na betonových základových pasech s izolacemi proti vodě z cihelného zdiva na tl. do 45 cm. Stropní konstrukce nad suterénem a přízemím jsou rovné tvrdé, nad podkrovím jsou zavěšeny na dřevěném krovu. Zastřešení je provedeno sedlovou střechou o nestejném sklonu se dřevěným krovem pokrytým taškovou krytinou. Klempířské prvky jsou provedeny kompletně. Venkovní omítky břizolitové doplněné v soklové částí keramickým obkladem. Vnitřní omítky vápenné štukové v sociálních zařízeních a kuchyních s keramickými obklady. Podlahové konstrukce ve standardním provedení s podlahovými kryty a keramickou dlažbou. Elektroinstalace 230/400 V, rozvody vody, kanalizace plynu a ústředního vytápění ve standardním rozsahu. Pro vytápění jsou instalovány dva zdroje plynový kotel a kotel na pevná paliva. Okna osazena vyměněna v posledním období, dveře osazeny též standardní. Dům je plně podsklepený s garáží a - 6 -

7 sklepními místnostmi, přízemí obsahuje jednu bytovou jednotku a v podkroví je druhá bytová jednotka. Obě jednotky mají své sociální zázemí. V posledním období byly prováděny opravy spočívající ve výměně zařizovacích předmětů, nových keramických obkladů, výměně oken. Dům je v dobrém technickém stavu bez viditelných závad. Znalec nebyl do objektu vpuštěn, ale zařízení a vybavení byly znalci popsány paní Krupovou. Objekt je zatížen věcným břemenem bydlení pro paní Krupovou, která užívá byt v přízemí domu. Na zahradě a orné půdě je postaven dvorní objekt a přístřešek. Venkovní úpravy jsou v menším rozsahu. Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Moravskoslezský kraj, obec do obyvatel Stáří stavby: 30 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 1 674,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží suterén: 12,90*9,45+3,80*10,00 = 159,91 m 2 přízemí: 12,90*9,45+3,80*10,00 = 159,91 m 2 podkorví: 12,90*9,45 = 121,91 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška suterén: 159,91 m 2 2,10 m přízemí: 159,91 m 2 2,40 m podkorví: 121,91 m 2 2,40 m Obestavěný prostor suterén: 159,91*2,30 = 367,79 m 3 přízemí: 159,91*2,60 = 415,77 m 3 podkroví a střešní 159,91*3,90/2 = 311,82 m 3 prostor: Obestavěný prostor - celkem: = 1 095,38 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 159,91 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 441,73 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,76 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - podsklepený - se šikmou nebo strmou střechou III typ D 1. Druh stavby: samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn: cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn: 45 cm II 0,00 4. Podlažnost: hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky): přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn nebo propan butan V 0,08-7 -

8 6. Způsob vytápění stavby: ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD: úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD: bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy: většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD: standardní příslušenství III 0,10 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou: nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené: bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav: stavba ve výborném stavu I 1,05 Koeficient pro stáří 30 let: s = 1-0,005 * 30 = 0, Index vybavení I V = (1 + V i) * V 13 * 0,850 = 1,116 i = 1 Nemovitá věc je součástí pozemku Index trhu s nemovitými věcmi I T = 1,000 Index polohy pozemku I P = 1,020 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 1 674,- Kč/m 3 * 1,116 = 1 868,18 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 1 095,38 m 3 * 1 868,18 Kč/m 3 * 1,000 * 1,020= ,35 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,35 Kč 1.1. Pozemky: ,56 Kč Zastavěná plocha a nádvoří č. parc. 262, zahrada č. parc. 11/8 a orná půda č. parc. 11/9 - zjištěná cena = ,91 Kč - 8 -

9 C. REKAPITULACE 1. Zastavěná plocha a nádvoří č. parc. 262, zahrada č. parc. 11/8 a orná ,90 Kč půda č. parc. 11/ Oceňované pozemky ,56 Kč 1.2. Rodinný dům čp ,40 Kč = ,90 Kč Výsledná cena - celkem: Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: slovy: Dvamilionyčtyřistadevadesátdvatisícosmsetsedmdesát Kč ,90 Kč ,- Kč - 9 -

10 D. Obvyklá hodnota Obvyklá hodnota předmětné nemovitostí je stanovena v souladu s 2 odstavce 1 zák. č. 151/1997 ve znění pozdějších předpisů. Obvyklou hodnotou se předpokládá výše, která by byla dosažitelná při prodeji v České republice v daném místě a čase. Nepřihlíží se při tom k mimořádným okolnostem to jest stav tísně převádějícího nebo nabývajícího, osobních poměrů a pod. V daném případě se jedná o rodinný dům čp. 101 postavený na stavební parcele č. parc. 262 a k této parcele přilehá zahrada č. parc. 11/8 a orná půda č. parc. 11/9, které tvoří se stavební parcelou jeden funkční celek. Objekt je postaven v klidné lokalitě vhodné k trvalému bydlení, bez negativních vlivů. Na základě provedeného šetření v daném místě a čase je konstatováno, že pozemkové parcely v této oblasti jsou obchodovány pro zástavbu rodinnými domy v rozmezí ,- Kč/m 2. Rodinné domy s přibližně stejného obestavěného prostoru a vybavení jsou obchodovány v rozmezí ,- Kč do ,- Kč s obdobnými pozemkovými parcelami. Předmětný dům je dále zatížen včetně pozemkových parcel věcným břemenem bydlení pro paní Krupovou. Na základě těchto skutečností stanovuji obvyklou hodnotu ve výši administrativně stanovené hodnoty. Obvyklou hodnotu předmětné nemovitosti čp. 101 se stav. parcelou č. parc. 262, zahradou č. parc. 11/8 a ornou půdou č. parc. 11/9 navrhuji ve výši ,- Kč Slovy: dvamilionyčtyřistadevadesátdvatisíceosmsetsedmdesátkorunčeských. V Hradci Králové Martin Buchar Buzulucká Hradec Králové 3 telefon: resding@tiscali.cz E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne čj.spr 1848/86pro základní obor stavebnictví - ekonomika - ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 3994/259/2018 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 3994/259/