Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2013

Transkript

1 Znalecký posudek o odhadu tržní hodnoty nemovitosti (obvyklé ceny) č / / 2013 Typ nemovitosti Rodinný dům bez nebytových prostor s garáží v domě v současném stavu - rozestavěný Účel ocenění Stanovení obvyklé ceny nemovitosti pro účel aukce Předmět ocenění Budova RD č.p. dosud nepřiděleno, LV č. 711 na pozemku parc.č. 124/28 pozemek parc.č. 124/28, LV č. 711 Adresa Kraj Středočeský kraj Obec Jesenice Počet obyvatel 6601 Kat. území Jesenice u Prahy Ulice č.p. dosud nepřiděleno Část obce dle LV Jesenice Objednatel JIMAST DEVELOPMENT s.r.o. Žitná č.p č.o Praha 2 Vlastnictví Budova RD č.p. dosud nepřiděleno JIMAST DEVELOPMENT s.r.o. - Praha 2, Žitná 1578/52, IČ pozemek parc.č. 124/28 JIMAST DEVELOPMENT s.r.o. - Praha 2, Žitná 1578/52, IČ Zpracováno pro JIMAST DEVELOPMENT s.r.o. Tel. IČ DIČ CZ Vypracoval Ing. Čoudek Pavel Dne Licence číslo Plickova 567 Ke dni Praha 11 coudek@centrum.cz tel: Prohlídka dne Počet stran textu 9 Počet příloh 3 Počet vyhotovení 2 Rekapitulace Obvyklá cena - současný stav Započitatelná podl. plocha m Kč/m Kč Garáže v domě 1 x Kč Mimořádné snížení ceny odhad stupně rozestavěnost cca 30 % Obvyklá cena - současný stav Kč Kč Čtyři miliony čtyřistapadesát tisíc Kč 1

2 Kladné a záporné vlivy na ceny nemovitosti Jedná se o středně velký samostatně stojící rozestavěný rodinný dům charakteru vily, situovaný v rozvojové, dobře dostupné lokalitě kladné faktory - poloha přímo v obci Jesenice - novostavba - garáž a vjezd na pozemek - použité kvalitní materiály - velmi dobrá dispozice - přípojka vody, kanalizace, elektřiny, plynu - omezená nabídka obdobných domů v obci Jesenice záporné faktory - rozestavěná stavba - výrazný převis nabídky v jiných přidružených lokalitách (Osnice, Zdiměřice, Horní Jirčany) Podmínky platnosti ceny nemovitost je oceňována jako prázdná, bez závazků Nákladová cena (stavba bez opotřebení) - současný stav Kč Jeden milion šestsetšedesát tisíc Kč Vyhodnocení rizik nemovitost je zapsána na LV, byl předložen aktuální originál LV (údaje na něm uvedené souhlasí se skutečným NE stavem) jedná se o rozestavěnou stavbu, v katastru nemovitostí dosud nezapsaná ANO stavba je umístěna na vlastním pozemku ANO k nemovitosti je zajištěn po právní stránce bezproblémový přístup nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, zásadním způsobem podmiňujících vhodnost zástavy, ANO např. - břemeno doživotního užívání, nájemní smlouvy na dobu určitou a předkupní práva nemovitost je prosta věcných břemen a jiných omezení, částečně podmiňujících vhodnost zástavy, např. NE břemeno vedení IS, ochranná pásma Věcné břemeno zřízení a provozování zařízení distribuční soustavy v rozsahu dle geometrického plánu č /2010, V-2863/ vedení v komunikaci a ukončení v pilíři, částečně na stavebních pozemcích, nemá vliv na hodnotu nemovitosti NE nemovitost je prosta jakýchkoliv dalších omezení, např. - zástavní právo, exekuce, apod. Zástavní právo smluvní - smlouva o úvěru reg.č.sme/mh/ /2009/01, V-10444/ ANO stavba nevykazuje zjevné technické závady, ovlivňující její životnost NE nemovitost je užívána v souladu s právním stavem rozestavěná stavba ANO stavba je určena výhradně k bydlení nebo rekreačním účelům NE stavba je zkolaudována a bylo ji přiděleno č.p. event. evidenční rozestavěná stavba nemovitost se nenachází v území, které bylo v minulosti zaplaveno, nenalézá se v záplavovém území dle platného ANO povodňového plánu NE stavba je dokončena rozestavěná stavba ANO zpracovatel ocenění je odhadcem JIMAST DEVELOPMENT s.r.o. Vyhodnocení předchozího nabývacího titulu kupní smlouva na pozemky, včetně již odstraněných staveb uzavřená dne REET: ANO 2

3 Nález Podklady Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Jesenice u Prahy, vyhotovil Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ Změna stavby před jejím dokončením-prodloužení lhůty k dokončení, vyhotovil OÚ Jesenice Kolaudační souhlas s užíváním stavby-stl plynovodu a plynovodní přípojky, vyhotovil OÚ Jesenice Kolaudační souhlas k trvalému užívání vodních děl - vodovodní řad, kanalizace, vyhotovil MÚ Černošice Geometrický plán pro vyznačení VB, číslo plánu /2010, vyhotovil Ing.Vladimírou Brejchovou Změna stavby před dokončením-prodloužení lhůty k dokončení stavby, vyhotovil OÚ Jesenice Datum předání kompletních podkladů Přílohy Výpis z katastru nemovitostí LV č Snímek kat. mapy pro k.ú. Jesenice u Prahy, vyhotovil Katastrální úřad pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha-západ Místopis Poloha a význam obce v rámci ČR a regionu Obec Jesenice (7600 obyvatel) se nachází v okrese Praha-západ, kraji Středočeském, ve vzdálenosti cca 3km od jižního okraje Hl.města Prahy. Dobrá dostupnost dálnice D1, cca 7 km východně. Obcí prochází silnice č.603 Praha-Benešov. Jedná se o rozvíjející se lokalitu bydlení v novostavbách rodinných a bytových domů v okrajových částech obce, v sousedství zeleně, s dostupnou základní občanskou a technickou vybaveností (obecní úřad, obchody, pošta, základní škola, sportoviště). Ostatní vybavenost je v Praze. Dobrá je dostupnost nákupní zóny v Čestlicích a Průhonického parku. Dobrá je dopravní dostupnost do Prahy autobusy městské hromadné dopravy ke stanici metra C Budějovická a Opatov. Umístění v obci, dopravní dostupnost, občanská vybavenost,... Umístění v obci okrajová část obce Okolní zástavba smíšená zástavba Předmětná nemovitost se nachází na severním okraji obce Jesenice v areálu rozestavěné a budoucí výstavby 18 vil nazvaný Vilapark Jesenice v Lokalitě Za Rybníkem. Od stávající rezidenční zástavby je oddělený Jesenickým potokem a vzrostlou zelení. Severně a východně sousedí se zemědělsky využívanými pozemky, západně s parkovou úpravou za administrativním komplexem. Je přístupný úzkou zpevněnou komunikací vedoucí podél potoka, odbočující z ulice K Rybníku, vedoucí z centra obce. V obytném komplexu jsou provedeny komunikace z betonové dlažby, veřejné osvětlení, hlavní řad a přípojky vody, kanalizace, elektřiny a plynu. Informace o nemovitosti Předmětnou nemovitost tvoří samostatně stojící rozestavěný rodinný dům 5+1, situovaný uprostřed pozemku p.č.124/28. Pozemek není oplocený. Rodinný dům je ve stupni dokončené hrubé stavby, dosud nezakreslený v katastrální mapě. Je nepravidelného pravoúhlého půdorysu. Má dvě nadzemní podlaží a plochou střechu. Vstup do domu je přístupovým chodníkem do zádveří. Další vstup zajišťuje francouzské okno v obývacím pokoji. Garáž pro jeden osobní automobil s technickou místností, je s obytnou částí komunikačně propojený. Schodiště do druhého podlaží je ocelové s dřevěnými stupni v obývacím pokoji. V přízemí se nachází společné, technické prostory a sociální zázemí, ve druhém nadzemním podlaží soukromé prostory s šatnami a sociálním zázemím. Dispozice je dobrá, obytné místnosti nejsou průchozí a jsou situovaná na jih a západ. Hrubá stavba domu byla dokončena v roce Všechny konstrukce dlouhodobé životnosti jsou bez viditelných poškození. Venkovní úpravy tvoří přípojky elektřiny, vody, kanalizace, plynu, pilíř z bílých cihel.vše běžného standardu. Přístup a příjezd k nemovitostem přes pozemky jiných vlastníků: Parcela Vlastník Způsob využití pozemku parc.č. 124/6 Obec Jesenice orná půda Přístupová komunikace Přístup a příjezd k nemovitostem je po zpevněné komunikaci. Povrch: betonové silniční panely. Příjezdová komunikace vykazuje závady: nerovný povrch. Popis nemovitosti Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP 145 m 2 Počet koupelen 2 Počet kuchyní 1 Vybavení koupelny Vybavení kuchyně dle PD vyšší standard vybavení dle PD vyšší standard vybavení Vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Ne 3

4 Při ocenění nemovitostí pro účely zřízení zástavního práva, není vybavení kuchyně součástí obvyklé ceny Počet bytových jednotek 1 RD je rozdělen dle zákona 72/1994 SB. Ne Rodinný dům je v současném stavu běžně uživatelný a obyvatelný Ne Technický stav Budova RD Stav výborný - velmi dobrý Stáří roků 1 Opotřebení odhadem 0 % Závažné technické nedostatky, nebo poruchy statiky, které mají zásadní vliv na životnost stavby nevykazuje Nákladová cena (stavba bez opotřebení) Obestavěný prostor 890 m 3 Cena Kč/m 3 Cena celkem Kč Pozemky Pozemky tvořící funkční celek se stavbou Výměra 717 m 2 Cena pozemků Kč/m 2 Cena celkem Kč Inženýrské sítě Elektro napojeno Voda z řadu napojeno Voda ze studny není Kanalizace do řadu napojeno Kanalizace do žumpy není Kanalizace do septiku není Kanalizace do vlastní není Plyn napojeno ČOV Dálkové vytápění není Napojení na veřejný rozvod vody, kanalizace, elektřiny, plynu. Popis provedení budovy Konstrukce Provedení % dokonč Konstrukce základy z armovaného betonu 100 izolace proti zemní vlhkosti svislé nosné konstrukce Provedení % dokonč 90 s izolací vodorovnou i svislou zděné 100 stropy betonové monolitické 100 krov plochá střecha 95 střešní krytina izolační pásy a kačírek 0 obvodové stěny z zděné z porobetonu 100 vnější úpr. povrchů kontaktní zateplovací 0 tl.36,5cm systém vnitřní úpr. stěn vápenná omítka štuková 0 schodiště železobetonové 45 okna plastová, francouzská 0 dveře z masivního dřeva 0 hliníková podlahy obytných laminátové plovoucí 0 podlahy nebytových keramická dlažba 0 místn. místn. vytápění ústřední s plynovým kotlem 0 elektro světelný a motorový rozvod 0 rozvod vody studené a teplé 30 rozvod plynu je proveden 0 zdroj teplé vody kotel ÚT 0 1.NP - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha zádveří 7.64 m m 2 předsíň 1.33 m m 2 WC 1.49 m m 2 pracovna m m 2 obývací pokoj m m 2 jídelna m m 2 kuchyně m m 2 schodiště samostatné vnitřní 4.67 m m 2 komora 3.59 m m 2 komora 3.02 m m 2 technická místnost 4.87 m m 2 garáž m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 1.Podkroví - výčet místností plocha koeficient KZp započit. plocha chodba m m 2 ložnice m m 2 4

5 šatna 8.40 m m 2 ložnice m m 2 ložnice m m 2 koupelna 5.44 m m 2 koupelna 7.82 m m 2 WC 1.53 m m 2 Součet ploch za podlaží m m 2 5

6 Posudek Obvyklou cenou se ve smyslu definice uvedené v 2, odst.1 zákona č.151/1997sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak se do její výše nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Analýza trhu Jedná se o nemovitost, se kterou se běžně obchoduje. Volba oceňovacích přístupů pro zjištění obvyklé ceny Z hlediska zjištění obvyklé ceny přistupujeme k nemovitosti převážně s ryze komerčním pohledem. Odhad tržní hodnoty využívá obvykle tří hlavních přístupů vycházejících : - z nutných pořizovacích nákladů na nákup pozemků a realizaci výstavby tzv.nákladový přístup, jehož výsledkem je věcná (nákladová) hodnota. - z předpokládaných výnosů tj.z budoucího prospěchu, který je možno od nemovitosti očekávat tzv.výnosová hodnota. Tato metoda je založena na výnosech z pronájmu nemovitosti. - z porovnání s prodejními cenami obdobných nemovitostí, které odráží situaci na trhu, tzv. srovnávací hodnota. Vzhledem k existujícímu rozsáhlému trhu s obdobnými nemovitostmi je tato metoda dobře aplikovatelná. Každá z těchto metod hodnotí nemovitost z určitého hlediska, má své klady a zápory, různý stupeň přiblížení k obvyklé ceně. U tohoto druhu standardně obchodované nemovitosti se k obvyklé ceně nejvíce přibližuje hodnota porovnávací. Věcná hodnota se pohybuje hluboko pod touto hodnotou, výnosová hodnota obvykle v intervalu mezi výše uvedenými metodami. Proto je použita metoda srovnávací. Srovnávací metoda 1. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou samostatný RD 6+1/2xG, venkovní zastřešený bazén Lokalita : Jesenice, ul.vrbová Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Vytápění : plyn.kotlem Technický stav : novostavba vyššího standardu (centrální vysavač) Lokalita blíž k centru obce, větší pozemek, zkolaudováno 6

7 2. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou samostatný RD 5+kk/T+dvojgaráž Lokalita : Jesenice, Mladíkov Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Vytápění : plyn.kotlem Technický stav : novostavba vyššího standardu lokalita na východním okraji obce - obdobná, blíž hlavní silnici, obdobný pozemek i užitná plocha 3. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou 7

8 samostatný RD 6+kk+jídelna+garáž Lokalita : Jesenice, Mladíkov Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Vytápění : plyn.kotlem Technický stav : rozestavěná novostavba vyššího standardu, dokončení 11/2013 V ceně : úprava vnitřních povrchů stěn, podlah, stropů, zařizovací předměty, KZS, okna, dveře lokalita na východním okraji obce - obdobná, blíž hlavní silnici, obdobný pozemek i užitná plocha 4. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 2 Počet podkroví 0 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 Porovnání s nemovitostí oceňovanou samostatný RD 5+kk+garáž Lokalita : Jesenice, Zdiměřice, ul.albatrosová Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Vytápění : plyn.kotlem Technický stav : novostavba vyššího standardu lokalita Zdiměřice - méně atraktivní, obdobný pozemek, větší užitná plocha 5. srovnatelná nemovitost Zdroj informace realitní inzerce nabídky: realitní server, datum změny inzerátu Konstrukční provedení Stavba zděná Počet PP 0 Počet NP 1 Počet podkroví 1 Zastavěná plocha 1.NP m 2 Podlahová plocha m 2 Celková výměra všech pozemků m 2 Cena za nemovitost Kč Kč/m 2 Redukce ceny 10 % Redukovaná cena Kč Kč/m 2 8

9 Porovnání s nemovitostí oceňovanou samostatný RD 5+kk+dvojgaráž+terasa Lokalita : Jesenice, ul.kaštanová Ing sítě : elektřina, voda, kanalizace, plyn Vytápění : plyn.kotlem Technický stav : před výstavbou, vyšší standard vybavení lokalita na východním okraji obce - obdobná, blíž hlavní silnici, obdobný pozemek, větší užitná plocha Vyhodnocení srovnávací metody Rozpětí redukovaných cen Kč/m Kč Stanovená cena za 1m 2 v oceňované nemovitosti Kč/m 2 Při stanovení obvyklé ceny nemovitosti má pro tento druh nemovitosti nejvyšší vypovídací schopnost srovnávací metoda. Jedná se o vyhodnocení cen nedávno nabízených nemovitostí na trhu realit, nebo nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, že s ohledem na stávající trh s nemovitostmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitostí, že uskutečněné prodeje a vyhodnocované prodeje by měly být starší než půl roku. To proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, se zohledněním současné situace na trhu. V lokalitě je omezený trh s rozestavěnými nemovitostmi, proto byly využity nabídky novostaveb obdobných rodinných domů a následně je přihlédnuto k rozestavěnosti objektu. V obci Jesenice je výrazná nabídka obdobných nemovitostí, s převahou nabídky v lokalitách Osnice a Zdiměřice, méně přímo v Jesenici. V lokalitě Osnice jsou ceny nižší, v Jesenici a Zdiměřicích se nabídky obdobných novostaveb pohybují v rozpětí 8,0-12,0 mil.kč tj Kč/m2, podle polohy, velikosti, vybavení, vzdálenosti od centra. Je potřeba zohlednit, že ceny skutečně realizované se od požadovaných mohou lišit (v závislosti na započítané provizi RK, servisních služeb a nadhodnocení ceny nabízejícím). Ceny snížené o nadhodnocení se pohybují v rozpětí Kč/m2. Nabídkové ceny stavebních pozemků, s možností napojení na veřejný rozvod elektřiny, vody, se v obci Jesenice pohybují v rozpětí Kč/m2 Vypracoval Licence číslo Ing. Čoudek Pavel Plickova Praha podpis Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Městského soudu v Praze ze dne , č.j. Spr. 388/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se zvláštní specializací oceňování nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č znaleckého deník 9

10 10 Fotodokumentace

11 11 Fotodokumentace

12 12 Fotodokumentace - mapy