Znalecký posudek č /2011

Transkript

1 Znalecký posudek č /2011 č.j. 025 EX 11022/10 O obvyklé ceně podílu 1/10 nemovitostí a jejich příslušenství zapsaných na LV v k.ú. Čáslav pozemek p.č o ploše m 2 v k.ú. Čáslav, obec Čáslav, okres Kutná Hora, kraj Středočeský, ve vlastnictví pana Jindřicha Šolty, bytem Poličany 12, , Kutná Hora, RČ /051. Objednatel posudku: JUDr. Jan Grosam Exekutorský úřad Praha 6 Bělohorská 270/ Praha 6 Účel posudku: Stanovení ceny nemovitostí a jejich příslušenství vymezených v exekučním příkaze soudního exekutora. Podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová Trutnov tel.: Ocenění obsahuje 8 stran a 6 stran příloh. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. Jeden výtisk je uloţen v archivu odhadce. Trutnov, Vyhotovení č.

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Znaleckým úkolem je ocenit podíl 1/10 nemovitostí a jejich příslušenství zapsaných na LV v k.ú. Čáslav pozemek p.č o ploše m 2 v k.ú. Čáslav, obec Čáslav, okres Kutná Hora, kraj Středočeský, ve vlastnictví pana Jindřicha Šolty, bytem Poličany 12, , Kutná Hora, RČ /051. Úkolem znalce je: - stanovit cenu obvyklou cenu nemovitosti v čase a místě - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených - výslednou cenu nemovitostí zvlášť cenu pozemků a cenu budov Obvyklou cenu nemovitostí nelze spočítat podle ţádných matematických vztahů. Je moţné ji stanovit pouze na základě aplikace podrobné znalosti místního trhu s nemovitostmi na konkrétní oceňovanou nemovitost. Podkladem pro stanovení obvyklé ceny bývá nejčastěji stanovení následujících hodnot: - věcné hodnoty nemovitostí - srovnávací hodnoty nemovitostí - výnosové hodnoty nemovitostí Administrativní - Věcná hodnota Cena pro toto ocenění byla stanovena na základě vyhlášky ministerstva financí č. 3/2008 Sb. platné ke dni ocenění. Srovnávací hodnota Srovnávací cena je výsledkem cen nedávno uskutečněných prodejů nebo nabídek k prodeji nemovitostí srovnatelných svým charakterem, polohou, stavem, velikostí a lokalitou. Podmínkou srovnání je jednak existence rozvinutého trhu s nemovitostmi, jednak přístup k informacím o sjednaných cenách. Výsledná srovnatelná hodnota je cena, za kterou by mohla být nemovitost prodána v daném místě a čase. Výnosová hodnota Výnosový způsob ocenění vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu. Tento způsob ocenění se provádí u nemovitostí pronajatých. 2. Informace o nemovitosti název: podíl 1/10 zemědělského pozemku p.č ve zjednodušené evidenci k.ú. Čáslav adresa: Čáslav kraj: Středočeský okres: Kutná Hora obec: Čáslav katastrální území: Čáslav počet obyvatel obce: Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne bez přítomnosti povinného. Oceňované pozemky byly v době prohlídky přístupné, při místním šetření byly prohlédnuty, byla pořízena fotodokumentace. Získané podklady povaţuji dostatečné pro stanovení ceny obvyklé. 4. Podklady pro vypracování posudku Usnesení z Sp.zn. 025 Ex 11022/-12 Výpis z katastru nemovitostí LV k.ú. Čáslav ze dne Kopie katastrální mapy předmětných nemovitostí z nahlíţení do KN Situace Skutečnosti zjištěné při prohlídce dne Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 2 Posudek byl vytvořen v programu Delta-NEM firmy Diotima, s.r.o., tel.: ,

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Nemovitosti zapsané na LV k.ú. Čáslav jsou ve vlastnictví: 1. Horká Hana, Bezová 280/11, Liberec, Liberec XIII-Nové Pavlovice, , vl. podíl: 1 / Košťálová Libuše, Zaříčany 35, Bílé Podolí, Zaříčany, , vl. podíl: 7 / Kysela Roman, Nádraţní 495, Rychnov u Jablonce nad Nisou, , vl. podíl: 1 / Šolta Jindřich, Poličany 12, Kutná Hora, Poličany, , vl. podíl: 1 / Šolta Karel, náměstí 1. máje 1, Chrastava, , vl. podíl: 1 / 20 Nemovitosti nemají práva k jiným nemovitostem Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí zrušena. - nařízení exekuce 7x- částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinný Šolta Karel Nemovitosti mají omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí zrušena - nařízení exekuce 5x- částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinný Šolta Jindřich - podán návrh na nařízení výkonu rozhh. zřízením soudcovského zástavního práva, povinný Šolta Jindřich 6. Dokumentace a skutečnost Předloţená dokumentace souhlasí se skutečností. Jiná dokumentace nebyla předloţena. 7. Celkový popis nemovitosti Město Čáslav se nachází v okrese Kutná Hora a náleţí pod Středočeský kraj. Čáslav je také obcí s rozšířenou působností. Obec Čáslav se rozkládá asi jedenáct kilometrů jihovýchodně od Kutné Hory. Na území tohoto středně velkého města ţije trvale zhruba obyvatel. Čáslav se dále dělí na tři části, konkrétně to jsou: Čáslav - Nové Město, Čáslav - Staré Město a Filipov. Královské město Čáslav vzniklo okolo poloviny 13. století za vlády Přemysla Otakara II. při jedné z hlavních zemských stezek spojujících Čechy s Moravou. Církevní ţivot byl spojen s farním kostelem sv. Petra a Pavla. Stavba raně gotického kostela byla zahájena na konci 13. století a byl do ní začleněn románský kostel sv. Michala z 11. století (dnešní sakristie), který zde původně stál. V polovině 19. století získala Čáslav postupně také úřady s okresní působností a začaly zde vznikat i některé vyšší vzdělávací ústavy (gymnázium, odborné školy). V druhé polovině 19. a na začátku 20. století byly zakládány hospodářské a peněţní ústavy (např. městská spořitelna, ţivnostenská záloţna, hospodářské druţstvo), dál elektrárna, plynárna aj. Dochází i k nové výstavbě ve městě - a to především budov pro správní a školské účely. Od roku 1960 přestala být Čáslav okresním městem, zůstala však přirozeným spádovým centrem. Dnešní Čáslav je městem střední velikosti - v roce 2008 byla překročena hranice deseti tisíc obyvatel - které svým návštěvníkům, kromě řady památek, nabízí i muzeum, galerii, divadlo, kino, koupaliště a řadu moderních sportovišť. Doprava Čáslav je v současnosti (2010) obsluhována městskou hromadnou dopravou, kterou tvoří dvě okruţní autobusové linky. Čáslav leţí odnepaměti na obchodní stezce Praha Brno Vídeň. Tato výhodná poloha ji přinesla dobré spojení se světem. Denně tudy projíţdí spousta autobusů. Čáslav leţí na ţelezniční trati Praha-Brno. Pro trţní cenu zemědělských pozemků jsou důleţité zejména následující skutečnosti: kvalita pozemků pro zemědělské účely (často vyjádřená úřední cenou dle BPEJ) - ocenění vyhláškou je provedeno dále podmínky nájemní smlouvy se současným uţivatelem pozemků, tyto však bývají většinou velmi nízké a odvíjí se od velmi malé ziskovosti zemědělství, které je závislé na dotacích, mnohdy nejsou smlouvy mezi vlastníkem a hospodařícím subjektem ani uzavřeny, zde nebyla smlouva předloţena. druh pozemků (orná půda, trvalé travní porosty, jiné), jedná se o ornou půdu, lokalita hor není pro tvorbu ceny příznivým faktorem poloha pozemků v krajině a atraktivnost lokality, zde nelze hovořit o atraktivitě, jen o funkčním uspořádání s ohledem na další zemědělské pozemky v okolí celková výměra a počet samostatných pozemků, tvar pozemků, na ploše těchto pozemků není moţno samostatně hospodařit přístup k pozemkům, je po polní cestě, ke zpevněné cestě je vzdálenost cca 400 m evidence pozemků (zjednodušená evidence nebo evidence katastru nemovitostí), zatím jsou pozemky ve zjednodušené evidenci, dotazem na Katastrálním úřadě probíhá proces přečíslování parcel ze zjednodušené evidence konkurence mezi kupujícími v dané lokalitě - nabídek k prodeji v oblasti je velmi málo, nelze tedy hovořit o trţním prostředí Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 3

4 8. Obsah posudku a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo b) Ocenění porovnávací metodou Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , 4

5 B. Odhad Popis a umístění objektů, výměra, hodnocení a ocenění Popisy objektů a) Pozemky 1) Pozemky na LV číslo Jedná se o zemědělský pozemek vyuţívaný spolu s dalšími okolními pozemky k pěstování zemědělských plodin. Pozemky vyuţívají místní zemědělci. Pozemek tvoří tvar dlouhého obdélníku s delčí stranou ve směru jihozápad - severovýchod, sklon pozemku je velmi mírný k západu. Pozemky jsou přístupné z polní nezpevněné cesty, ze severu. Vzdálenost ke zpevněné cestě, je cca 300 m, ta je zavřená bránou. Zpevněná cesta vede letištní ploše. Ocenění a) Pozemky a.1) Věcná hodnota podle vyhlášky 364/2010 Sb. a.1.1) Pozemky na LV číslo Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Obce s tisíci obyvateli vlastní území % Úprava celkem: % 2,200 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] zemědělský pozemek PZE 1510 (pův. k.ú. 4 15,18 33, ,58 zemědělský pozemek zemědělský pozemek ) PZE 1510 (pův. k.ú ) PZE 1510 (pův. k.ú ) ,68 36, , ,33 22, ,06 Součet: , Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 10 Cena po úpravě: = ,70 Kč Pozemky na LV číslo zjištěná cena: ,70 Kč Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 5

6 b) Ocenění porovnávací metodou Zemědělské pozemky v této oblasti jsou v roce 2009 a 2010 obchodovány za průměrnou cenu 10 Kč/m 2. Realitními kancelářemi nabízené zemědělské pozemky s cenou kolem 20 Kč/m 2 jsou zatíţené velkou provizí realitních kanceláří a tuto cenu nelze povaţovat za vypovídající. S vlastní zemědělskou půdou se obchody uskutečňují většinou mezi vlastníkem a hospodařícím subjektem. V nabídce pozemkového fondu ČR se ceny orné půdu v okresu Čáslav pohybují u podobných pozemků ve výši 6,0-10,0 Kč/m 2. Cenu 8 Kč/m 2 povaţuji za odpovídající. Častým vodítkem pro určení očekávané trţní ceny za zemědělské pozemky je úřední cena dle BPEJ, která alespoň základním způsobem naznačuje kvalitu pozemků. Trţní cena se nejčastěji pohybuje v rozmezí od 5-12 Kč/m2 zemědělské půdy (to je obvykle % z úřední ceny). Toto platí u pozemků určených i dlouhodobě pouze pro zemědělské účely. POZOR: Trţní cenu výrazně ovlivňují zejména nevýhodné nájemní smlouvy s uţivateli pozemků (např. nájemní smlouvy na 10 let bez moţnosti výpovědi lze povaţovat pro vlastníky pozemků za velmi nevýhodné). Seznam porovnávaných objektů: Název Výchozí cena (VC) Mnoţství (M) K místa K nabídka RK Jednotková cena (JC) Váha (V) zemědělská půda Veliš , Kč ,00 m 2 1,00 0,50 10,97 Kč 1,0 zemědělská půda Ţeleznice , Kč ,00 m 2 1,00 0,50 9,50 Kč 1,0 zemědělská půda Dílce , Kč 9 840,00 m 2 1,00 0,50 10,16 Kč 1,0 kde JC = (VC / M) (K místa K nabídka RK ) Minimální jednotková cena za m 2 : Průměrná jednotková cena za m 2 ( (JC V) / V): Maximální jednotková cena za m 2 : 9,50 Kč 10,21 Kč 10,97 Kč Stanovení porovnávací hodnoty: Stanovená jednotková cena za m 2 : 8, Kč Mnoţství: 6 672,00 m 2 Porovnávací hodnota: = , Kč Úprava ceny vlastnickým podílem Vlastnický podíl: 1 / 10 Cena po úpravě: = 5 338, Kč Výsledná porovnávací hodnota: 5 338, Kč Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 6

7 C. Rekapitulace Věcná hodnota pozemků podle vyhlášky Cena zjištěná porovnávacím způsobem , Kč 5 340, Kč a) Obvyklá cena podílu 1/10 nemovitosti podle odborného odhadu znalce činí: 5 000, Kč Cena slovy: pěttisíc Kč b) Omezená vlastnická práva, která budou prodejem nemovitostí a po vyrovnání dluhů zrušena: - nařízení exekuce 5x- částka jednotlivých závad není ve výpise z katastru uvedena, povinný Šolta Jindřich - podán návrh na nařízení výkonu rozh. zřízením soudcovského zástavního práva, povinný Šolta Jindřich c) Omezená vlastnická práva, která nebudou prodejem nemovitostí a po vyrovnání dluhů zrušena: nezjištěna 0,- Kč d) Jiná rizika a věcná břemena, ostatní: nezjištěna 0,- Kč Závěr: Cena celkem oceňovaných nemovitosti činí 5 000, Kč slovy pěttisíc Kč Vyjádření k ceně obvyklé Obvyklou cenou se pro účely zákona 151/1997 Sb. v platném znění rozumí cena, která byla dosaţena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné sluţby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvaţují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupní důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo sluţbě vyplývající z osobního vztahu k nim. Trutnov, Ing. Daniel Jakwerth Rozmarýnová Trutnov Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 7

8 D. Živnostenské oprávnění Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne , č.spr. 4335/2005 pro obor ekonomika, odvětví a ceny se specializací nemovitosti. Koncesní listina vydaná obecním ţivnostenským úřadem v Trutnově pod č.j. 2-28/05. Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. V Trutnově: Razítko: Podpis: Znalecký posudek byl zapsán pod pořadovým číslem /2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. 95/2011. E. Seznam příloh Výpis z katastru nemovitostí LV k.ú. Čáslav Kopie katastrální mapy a ortomapa Mapa oblasti, plán části obce, poloha nemovitosti Fotodokumentace 3 listy 1 list 1 list 1 list Ing. Daniel Jakwerth, Rozmarýnová 446, Trutnov, , mob , D.Jakwerth@seznam.cz 8