ZNALECKÝ POSUDEK. č /14

Transkript

1 97EX 1785/03 ZNALECKÝ POSUDEK č /14 o ceně obvyklé nemovitostí p.č. St. 51/1 zastavěná plocha a nádvoří se stodolou a se všemi součástmi a příslušenstvím v Dětkovicích, katastrální území Dětkovice Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno - město soudní exekutor JUDr. Karel Urban Brno, Minská 54 Vlastník: Jaroslav Bugner, RČ /4703 Masarykovo náměstí 108/1, Vyškov-Město Vyškov Účel posudku: Prodej nemovitých věcí. Posudek vypracoval: Ing. Petr Čech Brno, Oblá Datum místního šetření: kancelář: Brno, Ukrajinská 19 /fax mobil zncech@volny.cz Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku. Tento posudek obsahuje 12 stran, 8 stran příloh a předává se ve 3 vyhotoveních a v elektronické podobě.

2 Znalecký úkol Úkolem znalce je stanovit: NÁLEZ - cenu nemovitosti a jejich příslušenství - označit součásti a příslušenství nemovitosti - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou - a výslednou cenu Přehled podkladů Usnesení č.j. 97EX 1785/ soudního exekutora JUDr. Karla Urbana, o ustanovení znalcem ze dne Exekuční příkaz soudního exekutora JUDr. Karla Urbana č.j. 97EX 1785/03-52 ze dne Výpis z listu vlastnictví číslo 138 vyhotovený dne dálkovým přístupem pro účel: Provedení exekuce, č.j.: 97Ex 1785/03 pro JUDr. Karel Urban Webové stránky ČÚZK Informace poskytnuté exekutorským úřadem Místní šetření - prohlídka nemovitosti z veřejně přístupného pozemku a zaměření stavby z tohoto pozemku za pomoci mého asistenta pana Ing. Jiřího Melkuse. Webové stránky obce Dětkovice Webové stránky ČÚZK Literatura Soudní inženýrství - doc. Ing. Albert Bradáč, DrSc, vydalo akademické nakladatelství CERM v roce 1997 Teorie oceňování nemovitostí VIII - autor prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc, vydalo akademické nakladatelství CERM v roce 2009 Místopis Dětkovice leží na východní hranici vyškovského okresu, 12 kilometrů východně od Vyškova na silnici Ivanovice - Morkovice. Katastrální hranice obce je na východě současně i hranicí mezi okresy Vyškov, Kroměříž a Prostějov. Obec také byla dříve součástí kroměřížského politického okresu, teprve v roce 1949 byla v rámci rozsáhlých správních reforem přičleněna k okresu Vyškov. Obec má svůj vlastní obecní úřad a základní občanskou vybavenost. V obci se nachází obchod s potravinami a smíšeným zbožím, hostinec, kulturní dům. 2

3 Celkový popis Povinný Jaroslav Bugner si můj dopis s výzvou, aby umožnil místní šetření na místě citované nemovitosti, nepřevzal a prohlídku stavby včetně jejího přesného zaměření mně neumožnil. Z tohoto důvodu jsem stodolu prohlédl a částečně zaměřil s pomocí mého asistenta pouze z veřejně přístupného pozemku. Výškové rozměry stavby jsou v tomto znaleckém posudku pouze přibližné. S podobnými stavbami - stodola, která je součástí oceňovaného pozemku p.č. 51/1, se běžně neobchoduje a ani v databázích prodaných nemovitostí nejsou žádné odpovídající aktuální údaje. Z tohoto důvodu k odhadu obvyklé ceny používám dále pomocným způsobem platný cenový předpis, tj. vyhlášku č. 441/2013 Sb., používající koeficienty trhu a polohy. Pozemek p.č. St. 51/1 - zastavěná plocha a nádvoří se stodolou se nachází přibližně uprostřed obce u komunikace vedoucí od silnice probíhající obcí. Příjezd a přístup do stodoly je z asfaltové komunikace na pozemku p.č. 1586/1 ostatní plocha ve vlastnictví obce Dětkovice. Okolo pravé, levé a zadní strany stodoly jsou pozemky ve vlastnictví fyzických osob. U stodoly je možnost napojení na vodovod, rozvod zemního plynu a el. energie. OBSAH Obsah ocenění prováděného podle cenového předpisu 1. Ocenění staveb 1.1 Stodola 2. Ocenění pozemků 2.1 Zastavěná plocha a nádvoří 3

4 OCENĚNÍ Ocenění prováděné podle cenového předpisu Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů číslo 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR číslo 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona číslo 151/1997 Sb. Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka výrazně nižší I -0,06 než nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož IV 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) 3. Změny v okolí - Bez vlivu III 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Bez vlivu II 0,00 5. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 5 * (1 + Σ P i) = 0,940 4 i = 1 Index polohy Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,03 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,00 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Navazující na střed (centrum) obce II 0,00 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je I 0,00 dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost - Komunikace (zpevněná) ke hranici pozemku, V -0,02 špatné parkovací možnosti 7. Hromadná doprava - Zastávka hromadné dopravy do 500 m IV -0,02 4

5 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti I 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Vyšší než je průměr v kraji I -0, Vlivy ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - U stodoly není volný pozemek, jehož by stavba byla součástí. Na velmi úzké asfaltové komunikaci podél stodoly nelze parkovat motorová vozidla a i do stodoly by v současné době bylo obtížné zajíždění větších motorových vozidel. I -0,30 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0,639 Koeficient pp = I T * I P = 0, i = 2 Základní cena stavebních pozemků pro k.ú. Dětkovice: Základní zjištěná cena stavebního pozemku obce okresu ZCv = 1 160,00 Kč/m 2 Koeficienty obce Název koeficientu č. P i O1. Velikost obce - Do 500 obyvatel V 0,50 O2. Hospodářsko-správní význam obce - Ostatní obce IV 0,60 O3. Poloha obce - Ostatní případy V 0,80 O4. Technická infrastruktura v obci - V obci je elektřina, vodovod, III 0,70 nebo kanalizace, nebo plyn O5. Dopravní obslužnost obce - Železniční nebo autobusová zastávka IV 0,80 O6. Občanská vybavenost v obci - Minimální vybavenost (obchod nebo služby základní sortiment) V 0,85 Základní zjištěná cena stavebního pozemku: ZC = ZCv * O 1 * O 2 * O 3 * O 4 * O 5 * O 6 = 132,52 Kč/m 2 5

6 1. Ocenění staveb 1.1 Stodola Oceňovaná stodola je zděnou stavbou se sedlovou střechou. Obvodové konstrukce jsou z plných pálených cihel klasického formátu. Přední strana stodoly nemá venkovní omítku. Na štítových zdech jsou vidět zbytky vápenných omítek. Sedlový krov kryjí pálené tašky. Srážkovou vodu ze střechy odvádí žlaby a svody z pozinkovaného plechu. Na přední straně stodoly jsou dvoukřídlová otevíravá vrata a ocelové jednoduché okno. Další ocelové jednoduché okno je na levé štítové zdi. Zde jsou i 2 okna dřevěná. Spodní dřevěné okno je s deštěným ostěním. Levá část stavby údajně dříve sloužila jako chlévek a je zde pravděpodobně strop. Údržba stavby je nedostatečná. Na zdivu jsou vidět trhliny. Zatřídění pro potřeby ocenění Budova 12: Z. budovy pro zemědělství (skladování a úprava zemědělských produktů) Svislá nosná konstrukce: zděná Kód klasifikace stavebních děl CZ-CC: 1271 Výpočet jednotlivých ploch Podlaží Plocha [m 2 ] 1.NP 11,00*4,35 = 47,85 Zastavěné plochy a výšky podlaží Zastavěná Konstr. Podlaží Součin plocha výška 1.NP 47,85 m 2 6,50 m 311,03 Součet 47,85 m 2 311,03 Průměrná výška podlaží: PVP = 311,03 /47,85 = 6,50 m Průměrná zastavěná plocha podlaží: PZP = 47,85 / 1 = 47,85 m 2 Obestavěný prostor Výpočet jednotlivých výměr Název Obestavěný prostor Obestavěný prostor (11,00*4,35)*(3,20+6,00)/2 = 220,11 m 3 6

7 Popis a hodnocení standardu (S = standard, N = nadstandard, P = podstandard, C = nevyskytuje se, A = přidaná konstrukce, X = nehodnotí se) Výpočet koeficientu K 4 Konstrukce, vybavení Obj. podíl [%] Část [%] Koef. Upravený obj. podíl 1. Základy vč. zemních prací P 13, ,46 6,03 2. Svislé konstrukce S 30, ,00 30,40 3. Stropy P 13, ,46 6,35 4. Krov, střecha S 7, ,00 7,00 5. Krytiny střech S 2, ,00 2,90 6. Klempířské konstrukce P 0, ,46 0,32 7. Úprava vnitřních povrchů S 3, ,00 3,90 8. Úprava vnějších povrchů P 2, ,46 1,24 9. Vnitřní obklady keramické X 0, ,00 0, Schody C 1, ,00 0, Dveře C 2, ,00 0, Vrata S 3, ,00 3, Okna S 3, ,00 3, Povrchy podlah P 3, ,46 1, Vytápění X 0, ,00 0, Elektroinstalace C 6, ,00 0, Bleskosvod C 0, ,00 0, Vnitřní vodovod X 0, ,00 0, Vnitřní kanalizace X 0, ,00 0, Vnitřní plynovod X 0, ,00 0, Ohřev teplé vody X 0, ,00 0, Vybavení kuchyní X 0, ,00 0, Vnitřní hygienické vyb. X 0, ,00 0, Výtahy X 0, ,00 0, Ostatní C 5, ,00 0, Instalační pref. jádra X 0, ,00 0,00 Součet upravených objemových podílů 65,92 Koeficient vybavení K 4 : 0,6592 7

8 Ocenění Základní cena (dle příl. č. 8) [Kč/m 3 ]: = 2 115,00 Koeficient konstrukce K 1 (dle příl. č. 10): * 0,9390 Koeficient K 2 = 0,92+(6,60/PZP): * 1,0579 Koeficient K 3 = 0,30+(2,10/PVP): * 0,6231 Koeficient vybavení stavby K 4 (dle výpočtu): * 0,6592 Polohový koeficient K 5 (příl. č dle významu obce): * 0,8000 Koeficient změny cen staveb K i (příl. č dle SKP): * 2,1360 Základní cena upravená [Kč/m 3 ] = 1 474,64 Plná cena: 220,11 m 3 * 1 474,64 Kč/m 3 = ,01 Kč Určení opotřebení odborným odhadem Opotřebení: 85,000 % ,56 Kč Nákladová cena stavby CS N = ,45 Kč Koeficient pp * 0,601 Cena stavby CS = ,16 Kč Stodola - zjištěná cena = ,16 Kč 8

9 2. Ocenění pozemků 2.1 Zastavěná plocha a nádvoří Ocenění Výpočet indexu cenového porovnání Index omezujících vlivů pozemku Název znaku č. P i 1. Svažitost pozemku a expozice - Svažitost terénu pozemku do 15% IV 0,00 včetně; ostatní orientace 2. Ztížené základové podmínky - Neztížené základové podmínky III 0,00 3. Ochranná pásma - Mimo ochranná pásma I 0,00 4. Omezení užívání pozemku - Bez omezení užívání I 0,00 5. Geometrický tvar pozemku - Tvar bez vlivu na využití II 0,00 6. Ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index omezujících vlivů I O = 1 +Σ P i = 1,000 Index trhu s nemovitostmi I T = 0,940 Index polohy pozemku I P = 0,639 Celkový index I = I T * I O * I P = 0,940 * 1,000 * 0,639 = 0,601 6 i = 1 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří oceněný dle 4 odst. 1 a pozemky od této ceny odvozené Přehled použitých jednotkových cen stavebních pozemků Zákl. cena Upr. cena Zatřídění [Kč/m 2 Index Koef. ] [Kč/m 2 ] 4 odst. 1 - stavební pozemek - zastavěná plocha a nádvoří 4 odst ,52 0,601 79,64 Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 4 odst. 1 zastavěná plocha a nádvoří St. 51/1 85,00 79, ,40 Stavební pozemek zastavěné plochy a nádvoří - celkem 6 769,40 Zastavěná plocha a nádvoří - zjištěná cena = 6 769,40 Kč 9

10 REKAPITULACE OCENĚNÍ Rekapitulace ocenění prováděného podle cenového předpisu: 1. Ocenění staveb 1.1 Stodola ,00 Kč 2. Ocenění pozemků 2.1 Zastavěná plocha a nádvoří 6 770,00 Kč 10

11 Úkolem znalce je stanovit: Závěr: - cenu nemovitosti a jejich příslušenství - označit součásti a příslušenství nemovitosti - cenu jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených - cenu závad, které prodejem v dražbě nezaniknou - a výslednou cenu Pro odhad obvyklé ceny jsem použil pomocným způsobem výpočet podle platného cenového předpisu, který používá koeficienty trhu a polohy a cenu obvyklou odhaduji odborným odhadem z této ceny. 1. Obv. cenu pozemku p.č. St. 51/1 zastavěná plocha a nádvoří vč. stodoly odhaduji ve výši asi ,- Kč. 2. Součástí pozemku p.č. St. 51/1 je stodola, příslušenství nezjištěno. 3. Jednotlivá práva a závady s nemovitostmi spojeny nezjištěny 0,- Kč 4. Závady, které prodejem v dražbě nezaniknou nezjištěny 0,- Kč. 5. Výsledná obvyklá cena nemovitosti ,- Kč. slovy: třicetpěttisíc Kč V Brně dne 19. září 2014 Ing. Petr Čech 11

12 Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutími Krajského soudu v Brně ze dne pod č.j. Spr 4199/84 a ze dne pod č.j. Spr 2392/99 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitostí a pro obor stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký úkon je zapsán pod pořadovým číslem 3809 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace na základě dokladu číslo 37. SEZNAM PŘÍLOH Přílohy počet stran A4 příloze Výpis z katastru nemovitostí pro LV č Snímek katastrální mapy 1 Ortofoto 1 Poloha nemovitosti v obci + poloha Dětkovic v JM kraji 1 Fotodokumentace 1 12

13 13

14 14

15 15

16 16

17 Snímek katastrální mapy Pozemek p.č. St. 51/1 se stodolou 17