ZNALECKÝ POSUDEK. č. 1335/84/17

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 1335/84/17 O ceně nemovitosti: Bytové jednotky čís. 120/6 v bytovém domě č.p. 120, 121 Meziboří, na pozemku zastavěná plocha a nádvoří parc.č.st. 227/2, včetně podílu o velikosti 5730/69380 na společných částech domu č.p. 120, 121 Meziboří a pozemku parc.č.st. 227/2, vše v k.ú. Meziboří u Litvínova v obci Meziboří, okr. Most, Ústecký kraj Objednatel znaleckého posudku: Exekutorský úřad Litoměřice, JUDr. Ondřej Mareš - soudní exekutor Masarykova 679/ Litoměřice Účel znaleckého posudku: Určení obvyklé ceny nemovitosti pro účel prodeje nemovitosti v exekučním řízení Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a 228/2014 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., č. 345/2015 Sb., č. 53/2016 Sb. a č. 443/2016 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Josef Švarc Mstišovská 586/8A Dubí telefon: josef_svarc@atlas.cz Znalecký posudek obsahuje 13 stran textu včetně titulního listu a 8-mi stran příloh. Objednateli se předává ve dvou vyhotoveních. Dubí

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol Určení obvyklé ceny nemovitosti podle zákona, včetně příslušenství a případných práv a závad s nemovitostí spojených ke dni zpracování ocenění nemovitosti, pro účel prodeje nemovitosti v exekučním řízení. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: LV: 2152 Kraj: Ústecký Okres: Most Obec: Meziboří Katastrální území: Meziboří u Litvínova Počet obyvatel: Bytová jednotka čís. 120/6 v bytovém domě č.p. 120, 121 Meziboří, na pozemku zastavěná plocha a nádvoří parc.č.st. 227/2, včetně podílu o velikosti 5730/69380 na společných částech domu č.p. 120, 121 Meziboří a pozemku parc.č.st. 227/2, vše v k.ú. Meziboří u Litvínova v obci Meziboří, okr. Most, Ústecký kraj Meziboří Meziboří 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti pouze znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - usnesení Exekutorského úřadu Litoměřice Č.j.: 124 EX 2055/17-59 ze dne o ustanovení znalce - informace o jednotce a pozemku získané z internetové aplikace Českého úřadu zeměměřického a katastrálního LV č a 1588 k.ú. Meziboří u Litvínova - kopie katastrální mapy předmětného území - skutečnosti a výměry zjištěné na místě - aktuální informace realitních kanceláří o nabídce k prodeji obdobných nemovitostí v dané oblasti - vlastní databáze znalce - vlastní fotodokumentace 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: Iveta Studničková, Hornická 221, Meziboří, vlastnictví: výhradní Iveta Studničková, Hornická 221, Meziboří, vlastnictví: výhradní 6. Dokumentace a skutečnost Jiná dokumentace o oceňované nemovitosti nebyla znalci předložena. 7. Celkový popis nemovitosti Jedná se o ocenění bytové jednotky čís. 120/6 v bytovém domě č.p. 120, 121 Meziboří, na pozemku zastavěná plocha a nádvoří parc.č.st. 227/2, včetně podílu o velikosti 5730/69380 na společných částech domu č.p. 120, 121 Meziboří a pozemku parc.č.st. 227/2, vše v k.ú. Meziboří u Litvínova v obci Meziboří, okr. Most, Ústecký kraj. Předmětná nemovitost se nachází v zastavěném území města Meziboří ( 4705 obyvatel), v ulici Prokopa Holého. Oceňovaný byt č. 120/6 je situován ve třípodlažním bytovém domě č.p. 120, 121. K vlastnictví bytu č. 120/6 náleží podíl o velikosti 5730/69380 na společných částech domu a na výše uvedeném pozemku parc.č.st. 227/2 v k.ú. Meziboří u Litvínova

3 8. Základní pojmy a metody ocenění Obvyklá cena (tržní hodnota, obecná cena) Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku - se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. 9. Obsah znaleckého posudku 1. Byt č. 120/6 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 344/2013 Sb. a č. 228/2014 Sb. 1. Byt č. 120/6 Oceňovaný byt o velikosti 2+1 je situován v bytovém domě čís. 120, který je součástí budovy č.p. 120, 121. Bytová jednotka se skládá z těchto místností: kuchyně, pokoje, pokoje, předsíně, koupelny + WC, sklepa S3, sklepa S11 a sklepa S16. Podlahová plocha činí celkem 57,30 m 2. Svislé nosné konstrukce bytového domu jsou vyzděné ze zdiva cihelného, založení stavby je na základových pasech z betonu s izolací proti vodě a zemní vlhkosti, střecha je sedlová na tradičním dřevěném krovu s plechovou krytinou. Klempířské prvky jsou pozinkovaný plech, střecha je opatřena bleskosvody, schodiště jsou železobetonová prefabrikovaná, podlahy jsou betonové, povrchy podlah v bytě tvoří vlýsky a keramická dlažba, ve společných prostorech tvoří převážně povrchy z teraca a keramické dlažba, okna jsou dřevěná, zdvojená, vstupní dveře jsou plastové, vnitřní omítky jsou štukové. Dům je zateplený, fasádní omítka je minerální. Vybavení oceňovaného bytu tvoří umakartové jádro s koupelnou, kde se nachází vana a umyvadlo a záchodem. V kuchyni je kuchyňská linka, dále topná tělesa s termostatickými ventily a rozdělovači topných nákladů, vodoměry, vodovodní míchací baterie, vnitřní zvonek, poštovní schránka, domácí telefon, dále vnitřní instalace elektrického proudu, vody, plynu, kanalizace, tepla a teplé užitkové vody apod. Podlahy bytu mají krytinu z povlaků PVC, vlýsky a keramické dlažby. Dům byl postaven v 50-tých letech poválečné bytové výstavby a v průběhu své existence prošel částečnou rekonstrukcí a modernizací včetně nové střešní krytiny. Na domě nejsou patrné statické ani jiné vážnější stavební závady, dům je v dobrém stavu s pravidelnou údržbou. Stavebně technický stav a přesné vybavení oceňovaného bytu č. 120/6 není známo, neboť na soudním exekutorem předvolané řízení a místní šetření se nikdo z účastníků nedostavil a znalci nebyl umožněn vstup do oceňované bytové jednotky. Při dále provedeném ocenění znalec vychází z předpokladu průměrného stavebně technického stavu bytové jednotky č. 120/6, úměrnému stáří domu, provedené modernizaci a pravidelně prováděné údržbě

4 Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Poloha objektu: Stáří stavby: Bytový prostor - porovnávací metoda Ústecký kraj, obec obyvatel 60 let Podlahové plochy bytu koeficient dle typu podlahové plochy kuchyň: 14,30 * 1,00 = 14,30 m 2 Pokoj: 14,90 * 1,00 = 14,90 m 2 Pokoj: 13,60 * 1,00 = 13,60 m 2 Předsíň: 2,50 * 1,00 = 2,50 m 2 Koupelna + WC: 4,50 * 1,00 = 4,50 m 2 Sklep S 3: 3,60 * 1,00 = 3,60 m 2 Sklep S 11: 0,80 * 1,00 = 0,80 m 2 Sklep S 16: 3,10 * 1,00 = 3,10 m 2 Započítaná podlahová plocha bytu: 57,30 m 2 C. Určení obvyklé ceny nemovité věci : Pro určení obvyklé ceny Bytové jednotky čís. 120/6 v bytovém domě č.p. 120, 121 Meziboří, na pozemku zastavěná plocha a nádvoří parc.č.st. 227/2, včetně podílu o velikosti 5730/69380 na společných částech domu č.p. 120, 121 Meziboří a pozemku parc.č.st. 227/2, vše v k.ú. Meziboří u Litvínova v obci Meziboří, okr. Most, Ústecký kraj podle zákona, porovnáním, jsem provedl analýzu trhu a použil informace o nabídkách realitních kanceláří k prodeji obdobných bytů v dané oblasti. Cenové údaje z kupních smluv obdobných bytů v předmětném domu č.p. 120, 121, včetně bytu oceňovaného (85.365,- Kč) nelze brát jako relevantní údaje pro určení obvyklé ceny nemovité věci podle zákona, neboť se jedná o částku splaceného členského podílu. Vyhodnocení srovnávacích kritérií porovnávaných příkladů a určení ceny obvyklé je uvedeno v přiložené tabulce. Srovnávací tabulka bytů cena výměra základní číslo obdobný obdobného obdobného objekt. cena míra pol. byt vč. Příslušenství bytu bytu koeficient bytu shody ( Kč ) m 2 m 2 ( váha ) 1) Meziboří, Pod Strání , ,43 3 charakter a úroveň zastavěnosti (kritéria stavby) právní stav (příp. stavba je, či ne součástí pozemku) zohlednění věcných práv (právo stavby, věc.břemeno) 2) Meziboří, Hornická , ,33 3 charakter a úroveň zastavěnosti (kritéria stavby) právní stav (příp. stavba je, či ne součástí pozemku) zohlednění věcných práv (právo stavby, věc.břemeno) - 4 -

5 3) Meziboří, Májová , ,76 3 charakter a úroveň zastavěnosti (kritéria stavby) právní stav (příp. stavba je, či ne součástí pozemku) zohlednění věcných práv (právo stavby, věc.břemeno) ZC = 5 228,17 Kč ZCU = ZC x 1,00 = 5 228,17 Kč Základní cena bytové jednotky za měrnou jednotku je vážený průměr základních cen jednotlivých porovnávaných bytů a jejich míry shody. Cena bytové jednotky se zjistí vynásobením její výměry v m 2 a cenou určenou porovnávacím způsobem. Úpravu základní ceny neprovádím, neboť se jedná o srovnatelné příklady bytů Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * 1,00 = 5 228,17,- Kč/m 2 * 1,00 = 5 228,17 Kč/m 2 Cena stanovená porovnáv. způsobem = 57,30 m 2 x 5 228,17 Kč/m 2 = ,14 Kč D. REKAPITULACE OBVYKLÝCH CEN 1. Byt č. 120/6 vč. příslušenství ,14 Kč Výsledná obvyklá cena - celkem: ,14 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení : slovy: Třistatisíc Kč ,- Kč Dubí Ing. Josef Švarc Mstišovská 586/8A Dubí telefon: josef_svarc@atlas.cz E. ZNALECKÁ DOLOŽKA Zpracováno programem NEMExpress AC, verze: Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný předsedou Krajského soudu v Ústí nad Labem dne , Č.j. Spr 3933/90 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 1335/84/17 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č