PRÁVNÍ ROZBOR. Leden Předkládá: Advokátní kancelárv Pyšný, Srba & Partneři v.o.s. se sídlem Občanská 1115/16, Slezská Ostrava, Ostrava

Transkript

1 PRÁVNÍ ROZBOR Leden 2018 Předkládá: Advokátní kancelárv Pyšný, Srba & Partneři v.o.s. se sídlem Občanská 1115/16, Slezská Ostrava, Ostrava

2 1. Použité právní Dředpisv, literatura a soudní rozhodnutí - Zákon č. 40/1964 Sb., Občanský zákoník - Zákon č. 89/2012 Sb., Občanský zákoník - Zákon č. 128/2000 Sb., o obcích - Nález Ús II Us 2124/14 - Nález Ús PLÚS 2/03 - Nález III Us 200/2000 Rozhodnutí Ns ČR 26 Cdo 4978/ Posuzovane' dokumenty - Smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy a budoucí nájemní smlouvy ze dne , uzavřená mezi SMO, jákožto budoucím prodávajícím a pronajímatelem a p., jakožto budoucím kupujícím a nájemcem. - Materiál pro 110 tou schůzi Rady SMC), jež se konala dne , koncepty příslušných dokumentů a Důvodová zprává popisující skutkový a právní stav věci od roku 2001 do současnosti. 3. Předmět právního rozboru Předmětem právního rozboru je posouzení návrhu na prodej bytů v lokalitě Dubina, předložený k projednání Radě SMO dne Skutkogz' a právní stav Věci SMC) realizovalo v letech výstavbu bytových domů v Ostravě Dubině, ul. Horní. Na výstavbu bytových domů byla SMC) poskytnuta dotace a dotační smlouvou bylo ujednáno, že byty je nutno užívat k trvalému nájemnímu bydlení po dobu 20 ti let od jejich kolaudáce a teprve po uplynutí této doby je možno změnit účel užívání, či byty převést do vlastnictví jiné osoby. V návaznosti na toto omezení uzavíralo SMC) v letech se zájemci o užívání a koupi bytů smlouvu o uzavření budoucí kupní smlouvy a budoucí nájemní smlouvy, kterou bylo ujednáno, že smluvní strany uzavřou budoucí smlouvu, kterou bude příslušná bytová jednotka převedena do vlastnictví budoucího kupujícího zá dohodnutou kupní cenu po uplynutí 20 ti let ode dne nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí. Budoucí kupující byl povinen uhradit dohodnutou kupní cenu před uzavřením budoucí kupní smlouvy, v případě posuzované smlouvy uzavřené s p._ bylo ujednáno, že ten je povinen záplatit sjednanou kupní cenu v plné výši do dvou měsíců od uzavření smlouvy o uzavření budoucí smlouvy. V průběhu doby docházelo se souhlasem SMC) k záměně smluvní strany na straně budoucího kupujícího, přičemž při právních jednáních s osobami, které mněly vstoupit do právního postavení budoucího kupujícího byl vysloven právní názor opírající se o rozhodovací práxi NS ČR (33 Cdo 1407/2010, 33 Cdo 466/2012, 29 Cdo 3321/2012), že uzavřené smlouvy o uzavření budoucí kupní a nájemní smlouvy jsou absolutně neplatnými právními úkony pro jejich neurčitost spočívající v absenci přesného vymezení spoluvlastnických podílů na společných prostorách bytového domu. V návaznosti na tento právní názor byl zpracován návrh postupu, který byl předložen k projednání Radě SMC), jak je shora uvedeno.

3 5. Právní rozbor Předložený návrh postupu prodeje bytových jednotek vychází z právního závěru o absolutní neplatnosti smluv o uzavření budoucí kupní smlouvy a budoucí nájemní smlouvy uzavíraných mezi SMO a zájemci o užívání a koupi bytových jednotek z důvodu absence vymezení přesného spoluvlastnického podílu na společných prostorách bytového domu, tedy pokud jde o vymezení všech náležitostí převodní smlouvy, vymezených ust. S 6 odst. 1 zákona č. 72/1994 Sb. v tehdy platném znění, mající za následek neurčitost smlouvy dle ust. 37 zákona č. 40 / 1964 Sb. Dle našeho názoru byla při posuzování skutkového a právního stavu věci opomenuta existence nálezu ÚS II ÚS 2124/14 ze dne , jímž byl vysloven zcela opačný právní závěr a sice, že absence vymezení přesného spoluvlastnického podílu na společných částech domu nezakládá neplatnost smlouvy o budoucí kupní smlouvě za předpokladu následného chování (jednání) smluvních stran směřujícího k dosažení účelu takovéto smlouvy, tj. k převodu bytové jednotky, přičemž Ústavní soud označil takovéto jednání za právně relevantní skutečnost pro posouzení smlouvy, jakožto smlouvy platně uzavřené a účinné. V posuzované věci je skutkový stav obdobný, když zájemci o koupi bytů řádně plnili převzaté závazky, zejména závazek uzavřít nájemní smlouvu, závazek uhradit kupní cenu před uzavřením budoucí kupní smlouvy, v případě posuzované smlouvy byla zaplacena kupní cena v plném rozsahu do dvou měsíců od jejího uzavření, tedy téměř 17 let před uzavřením budoucí kupní smlouvy. Nelze rovněž přehlédnout, že v čl. H odst. IV smlouvy o uzavření budoucí smluv, byl ujednán závazek smluvních stran uzavřít dodatek k této smlouvě po provedení zápisu vkladu bytových jednotek do katastru nemovitostí na základě prohlášení vlastníka, tedy před vznikem povinnosti a jí korespondujícího práva požadovat uzavření budoucí kupní smlouvy dle odst. 1 téhož článku, přičemž z povahy věci plyne jednoznačný závěr, že povinnost zpracovat a předložit návrh dodatku smlouvy stíhala budoucího prodávajícího, tedy SMO. Je nespornou skutečností, že nálezy Ústavního soudu jsou ve smyslu čl. 89 odst. 2 Ústavy závazné pro všechny orgány a osoby, přičemž dle ustálené judikatury Ústavního soudu (nálezy sp. zn. PLUS 2/03, III ÚS 200/2000), není závazným jen výrok nálezu, ale i ty části odůvodnění, které obsahují nosné důvody pro přijetí výroku. Aplikací tohoto interpretačního pravidla čl. 89 odst. 2 Ústavy na výše popsaný skutkový a právní stav věci lze dojít k jednoznačnému skutkovému a právnímu závěru, že z následného chování (jednáni) smluvních stran smluv o uzavření budoucí kupní a budoucí nájemní smlouvy je zřejmé, že tyto smluvní strany jimi učiněný projev vůle ve vztahu ke společným částem domu považovaly za dostatečně srozumitelný, určitý a závazný, což stvrdily plněním převzatých závazků, zejména splněním závazků zaplatit předem kupní cenu, uzavřít nájemní smlouvu a vůli uzavřít budoucí kupní smlouvu. Závaznost tohoto právního názoru byla potvrzena i rozhodnutím NS ČR 26 Cdo 4978/2015, jehož výrokem sice byla prohlášena smlouva o budoucí kupní smlouvě za neplatnou z důvodu absence přesného vymezení spoluvlastnického podílu na společných částech domu, avšak tím zásadním důvodem pro přijetí takovéhoto právního závěru bylo rozdílné následné chování (jednáni) smluvních stran, když ani jedna z nich se necítila být touto smlouvou vázána, zejména žalující strana, jež tvrdila její neplatnost, takže nebyl naplněn základní axiom předmětného nálezu ÚS, jímž byla autonomní vůle smluvních stran být smlouvou vázány a nepovažovat absenci těchto údajů za vadu činící smlouvu neplatnou. Posuzovaná smlouva identifikovaná pod bodem II tohoto dokumentu byla uzavřena v souladu s ust. 50a) zákona č. 40/1964 Sb., smlouvou byla sjednána doba v délce 30 ti dnů pro její uzavření, vznik povinnosti a jí korespondující právo obou smluvních stran požadovat uzavření budoucí kupní smlouvy v dohodnuté době bylo vázáno na uplynutí doby 20 ti let ode dne nabytí právní moci kolaudačního rozhodnutí. V případě posuzované smlouvy, která byla uzavřena den

4 , uplyne sjednaná doba 20 ti let dnem , a to bez ohledu na to, že tato doba kopírovala dobu 20 ti let stanovenou dotační smlouvou, jež byla dodatkem dotační smlouvy zkrácena na dobu 10 ti let, avšak tato skutečnost nebyla promítnuta do smlouvy o budoucích smlouvách. Právním důsledkem tohoto skutkového právního stavu je, že smluvní strany mohou uzavřít po odpadnutí shora popsané právní překážky budoucí smlouvu před uplynutím sjednané doby 20 ti let, avšak nemohl započít rozběh doby 30 ti dnů dle ust. 503) odst. 1, ani rozběh promlčecí lhůty jednoho roku dle ust. 503) odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb., V níž by se strana, která marně vyzvala druhou smluvní stranu k uzavření smlouvy domohla soudní cestou nahrazení projevu vůle povinné smluvní strany. 6. Závěr 1) 2) 3) Posuzovaná smlouva o uzavření budoucí kupní smlouvy 3 budoucí nájemní smlouvy ze dne byla uzavřena platně 3 účinně v souladu s tehdy platnou a účinnou právní úpravou a závazky jí založené jsou vymahatelné. Za předpokladu stejného obsahu ostatních smluv uzavřených ohledně bytů v předmětných bytových domech platí stejný právní závěr. Smluvní strany mohou uzavřít budoucí kupní smlouvu i před uplynutím sjednané doby 20 ti let, aniž tím poruší smlouvu či dotační smlouvu. Z důvodů výše popsaných nedošlo k rozběhu doby 30 ti dnů pro uzavření budoucí smlouvy a k rozběhu doby jednoho roku pro podání žaloby o nahrazení projevu vůle, takže nedošlo ani k promlčení práva podat žalobu, upraveného ust. 503) odst. 2 zákona č. 40/1964 Sb. Dle našeho názoru nelze V posuzované věci aplikovat právní úpravu zániku závazku, provedenou ust. 503) odst. 3 zákona č. 40/1964 Sb., kterékoliv ze smluvních stran uzavřít budoucí smlouvu z důvodu podstatné změny okolností, z nichž vycházely smluvní strany při uzavření smlouvy o budoucích smlouvách, a to zejména ve vztahu ke sjednané (a již zaplacené) kupní ceně bytu a k obvyklé (případně vyšší) kupní ceně bytu, zjištěné v době uzavírání budoucí kupní smlouvy. Máme za to, že se nejedná o podstatnou změnu okolností u žádné ze smluvních stran, kterou nemohla při uzavření smlouvy předvídat, tj. snížení či zvýšení obvyklé ceny bytů po dvaceti letech od uzavření smlouvy o budoucích smlouvách, V případě SMC), jakožto strany prodávající je pak bezesporu právně významné, že kupní cena bytů byla budoucímu kupujícími zaplacena a tedy SMO mělo k dispozici peněžní prostředky po dlouhou dobu před uzavřením budoucí kupní smlouvy 3 dále skutečnost, že rozdíl mezi výši obvyklých cen nemůže mít dopad do hospodářského postavení SMO. 4) Pro úplnost je nutno uvést ohledně právní úpravy provedené ust. S 39 odst. 2 zákona č. 128/2000 Sb., že t3 na posuzovaný skutkový a právní stav věci nedopadá, když obvyklou cenu bytů je nutno posoudit v čase uzavření smlouvy o budoucích smlouvách nikoliv v čase uzavření budoucí smlouvy, když pro právní posouzení smlouvy o budoucí smlouvě je rozhodný právní stav V době jejího uzavření při respektování zásady legitimního očekávání a zásady, že smlouvy mají být plněny. Konečně, i kdyby bylo možno na posuzovaný skutkový stav věci tuto právní úpravu, jež je zcela jednoznačně určena k ochraně obce, resp. jejího majetku aplikovat, pak je nutno dojít k závěru, že porušení právní úpravy provedené ust. 39 odst. 2 má za následek relativní neplatnost právního jednání, když případy absolutně neplatného právního jednání z důvodu porušení zákona č. 128/2000 Sb. jsou výslovně a taxativně vypočteny v ust. S 41 odst. 3 téhož zákona. Tím

5 je vyloučena aplikace právní úpravy absolutní neplatnosti dle ust. Š 588 zákona Č. 89/2012 Sb., na jiná porušení zákona Č. 128/2000 Sb., než na ta, jež jsou uvedena v ust. 41 odst. 3 a pak platí právní úprava provedená ust. 579 zákona č. 89/2012 Sb., kterou je stanoveno, že neplatnosti se nemůže dovolat ten, kdo ji způsobil a protože SMO bylo tím, kdo připravil návrh smlouvy a stanovil výši kupní ceny jednotlivých bytů, stíhá SMO zákaz vznesení námitky relativní neplatnosti smlouvy či zákaz uplatnit ze smlouvy, jakožto neplatného právního jednání, jakoukoliv výhodu. 5) S ohledem na shora uvedené máme za to, že je možno uzavřít kupní smlouvy se zájemci o byt na základě původních smluv o budoucí kupní smlouvě a budoucí nájemní smlouvě za původních smluvních podmínek, případně s dalšími osobami, které právně platným a účinným způsobem vstoupily do právního postavení budoucího kupujícího. V Ostravě dne 22. ledna 2018