Znalecký posudek č /13

Transkript

1 Znalecký posudek č /13 O obvyklé ceně nemovitostí - rodinného domu č.p. 3, v obci Říčany, na pozemku parc. č. st. 7 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků parc. č. 100/79 - vodní plocha a parc. č. 100/80 - trvalý travní porost, katastrální území Říčany - Radošovice, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ, okres Praha - východ. Objednatel posudku: Ing. Mgr. Andrea Balášová insolvenční správce Pražská Čáslav Účel posudku: Ocenění nemovitostí za účelem zjištění jejich obvyklé ceny - podklad pro insolvenční řízení Dle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 3/2008 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 456/2008 Sb., vyhlášky č. 460/2009 Sb., vyhlášky č. 364/2010 Sb., vyhlášky č. 387/2011 Sb. a vyhlášky č. 450/2012 Sb., podle stavu ke dni posudek vypracoval: Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9 Tel.: schwarzk@seznam.cz Posudek obsahuje 18 stran, byl vypracován ve 2 vyhotoveních. V Praze dne

2 2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění obvyklé ceny nemovitosti - rodinného domu č.p. 3, v obci Říčany, na pozemku parc. č. st. 7 - zastavěná plocha a nádvoří a pozemků parc. č. 100/79 - vodní plocha a parc. č. 100/80 - trvalý travní porost, katastrální území Říčany - Radošovice, zapsaných u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, Katastrální pracoviště Praha - východ, okres Praha - východ. 2. Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti vlastníka nemovitosti. 3. Podklady pro vypracování posudku - výpis z katastru nemovitostí LV č ze dne kopie katastrální mapy - informace a údaje zjištěné na místě - informace a údaje sdělené vlastníkem nemovitosti 4. Vlastnické a evidenční údaje Kraj: Středočeský Okres: Praha-východ Obec: Říčany Katastrální území: Říčany-Radošovice (745511) List vlastnictví číslo: 3282 Vlastník: Ivana Janků K Památné lípě 3/3, Radošovice, Říčany 5. Dokumentace a skutečnost Znalec provedl podrobné zaměření nemovitosti na místě samém. Projektová dokumentace nebyla ke dni ocenění předložena. 6. Celkový popis nemovitosti Předmětem ocenění je rodinný dům č.p. 3, který se nachází v obci Říčany, v místní části Radošovice, v ulici K Památné lípě, na pozemku parc. č. st. 7 - zastavěná plocha a nádvoří. Rodinný dům je samostatně stojící, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Zahrnuje dvě bytové jednotky o velikosti 2+1 v 1.NP a 3+1 v podkroví. Objekt je napojen na veškeré inženýrské sítě, přístup je zajištěn po zpevněné komunikaci. K domu je přistavěna garáž. Venkovní úpravy - přípojka vody, přípojka kanalizace, přípojka elektro, plynová přípojka, zpevněné plochy, oplocení, vrata, vrátka, venkovní schody, jsou dle 26a, odst. 4, zahrnuty v ceně rodinného domu.

3 3 Dále jsou předmětem ocenění pozemky parc. č. 100/79 - vodní plocha a parc. č. 100/80 - trvalý travní porost, které se nacházejí na severovýchodním okraji obce. Pozemky tvoří jednotný funkční celek lichoběžníkového půdorysu. Jsou užívány v souladu se zápisem v KN. 7. Obsah posudku a) Hlavní stavby 1) Rodinný dům 2) Garáž b) Pozemky 1) Pozemky 2) Pozemky

4 4 B. Posudek Popis objektů, výměra, hodnocení a ocenění Ocenění nemovitosti je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí České republiky č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku. Podklady pro stanovení koeficientu K p : Okres: Praha-východ Počet obyvatel: obyvatel a) Hlavní stavby a.1) Rodinný dům 26a Jedná se o objekt samostatně stojící, částečně podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Svislé konstrukce zděné ze smíšeného zdiva, stropy dřevěné trámové. Střecha sedlová a pultová, střešní krytina pálená tašková, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Vnitřní omítky štukové hladké, částečně tapety, vnější omítky břízolitové. Okna jsou plastová, dveře hladké plné a prosklené, vstupní dveře plastové. Podlahy místností jsou betonové, pokryté keramickou dlažbou, PVC a plovoucí podlahou. Zařizovací předměty standardní - vany, umyvadla, WC. Objekt je vytápěn ústředním topením - plynový kotel v současnosti není funkční. Původní projektová ani související dokumentace nebyla ke dni ocenění předložena, proto je stáří stanoveno s ohledem na způsob provedení a použité materiály na více jak 100 roků. V roce 1965 proběhla částečná rekonstrukce domu. V roce 2010 byly provedeny rozvody ÚT a výměna oken a vstupních dveří za plastová. Při prohlídce stavby nebyly zjištěny žádné viditelné závady, kromě nefunkčního kotle ÚT. Stavebně-technický stav stavby lze označit jako průměrný. Dispoziční řešení: 1.PP: sklep. 1.NP: veranda, chodba se schodištěm, kuchyň, koupelna s WC, dva pokoje. Podkroví: chodba, terasa, kuchyň, koupelna s WC, tři pokoje. Podlaží: Název Zastavěná plocha 1.PP 30,00 m 2 1.NP 14,35 5,55+2,90 1,90+4,65 2,50 = 96,78 m 2 Podkroví 14,35 5,55+4,65 2,50 = 91,27 m 2 Součet: = 218,05 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: 218,05 m 2 Zastavěná plocha 1. NP: 96,78 m 2 Podlažnost: 218,05 / 96,78 = 2,25 Obestavěný prostor (OP): 1.PP 30,00 2,70 = 81,00 m 3 1.NP (14,35 5,55+2,90 1,90+4,65 2,50) 2,90 = 280,65 m 3

5 5 Podkroví (14,35 5,55 7,10 2,35) (0,40+3,00/2)+ (7,10 2,35+4,65 2,50) (2,50+0,90/2) = 203,13 m 3 Obestavěný prostor celkem: = 564,78 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 20a, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Říčany Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 7 035, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve 0,00 spoluvlastnictví) 3 Vliv právních vztahů na prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) I. Negativní 0,01 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,940 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní IV. Objekty pro bydlení bez zázemí parků 0,03 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí III. Výborné, privátní parkování 0,02 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené 8 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,050 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 20a, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby I. Nepodsklepený nebo podsklepený do A poloviny zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1 Druh stavby III. Samostatný rodinný dům 0,00 2 Provedení obvodových stěn I. Na bázi dřevní hmoty nezateplené nebo 0,08

6 6 zdivo smíšené nebo kamenné 3 Tloušťka obvod. stěn III. více jak 45 cm 0,03 4 Podlažnost I. Hodnota větší než 2 0,00 5 Napojení na veřejné sítě V. Přípojka elektro, voda, kanalizace a plyn 0,08 (přípojky) nebo propan butan 6 Způsob vytápění stavby III. Ústřední, etážové, dálkové 0,00 7 Zákl. příslušenství v RD III. Úplné - standardní provedení 0,00 8 Ostatní vybavení v RD I. Bez dalšího vybavení 0,00 9 Venkovní úpravy III. Standardního rozsahu a provedení 0,00 10 Vedlejší stavby tvořící II. Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové 0,00 příslušenství k RD zastavěné ploše nad 25 m 2 11 Pozemky ve funkčním celku se I. Bez pozemku (nebo pouze zast. stavbou) 0,01 stavbou nebo do 300 m 2 12 Kritérium jinde neuvedené II. Mírně snižující cenu 0,03 13 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: E - starší než 80 let Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 14 : 12 0,6 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 13): i=1 0,505 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,940 1,050 0,505 = 0,498 Cena upravená (CU = IPC I): 7 035, 0,498 = 3 503,43 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 564, ,43 = ,20 Kč Rodinný dům zjištěná cena: ,20 Kč a.2) Garáž 24 Jedná se o nepodsklepený objekt, s jedním nadzemním podlažím. Svislé konstrukce zděné, plochá střecha. Garáž byla postavena v roce Obestavěný prostor (OP): OP: 36,00 2,60 = 93,60 m 3 Určení základní ceny za m 3 dle přílohy č. 18, tabulky č. 1: Kraj: Středočeský Obec: Říčany Počet obyvatel: Indexovaná prům. cena (IPC): 2 708, Kč/m 3 Trh s nemovitostmi: příloha č. 18a, tabulka č. 1 Popis znaku Hodnocení znaku T i 1 Situace na dílčím (segmentu) II. Poptávka nižší než nabídka 0,05 trhu s nemovitostmi 2 Vlastnictví nemovitostí II. Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 0,00 3 Vliv právních vztahů na I. Negativní 0,01

7 7 prodejnost (např. prodej podílu, pronájem) 3 Index trhu (I T = 1 + T i): 0,940 i=1 Poloha nemovitosti: příloha č. 18a, tabulka č. 6 Popis znaku Hodnocení znaku P i 1 Poloha nemovitosti III. Souvisle zastavěné území obce 0,00 2 Význam lokality v obci, oblasti, II. Bez vlivu 0,00 okresu 3 Okolní zástavba a životní IV. Objekty pro bydlení bez zázemí parků 0,03 prostředí 4 Dopravní spojení II. Dobrá dostupnost centra obce, dobré 0,00 dopravní spojení 5 Parkovací možnosti v okolí III. Výborné, privátní parkování 0,02 nemovitosti 6 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 0,00 7 Změny v okolí s vlivem na cenu III. Bez vlivu 0,00 nemovitosti 8 Vlivy neuvedené 8 II. Bez dalších vlivů 0,00 Index polohy (I P = 1 + P i): 1,050 i=1 Konstrukce a vybavení nemovitosti: příloha č. 18, tabulka č. 2 Popis znaku Hodnocení znaku V i 0 Typ stavby II. Svislé konstrukce zděné nebo B železobetonové s plochou střechou nebo krovem neumožňující zřízení podkroví 1 Druh stavby II. Samostatně stojící 0,00 2 Konstrukce II. Obvod. zdivo nebo stěny tl cm 0,00 3 Technické vybavení II. Jen el. proud 230 V 0,02 4 Příslušenství - venk. úpravy III. Bez výrazného vlivu na cenu 0,00 5 Kritérium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu 0,00 6 Stavebně-technický stav III. Stavba se zanedbanou údržbou - 0,85 * (předpoklad provedení menších stavebních úprav) * Kategorie stavby: C - stáří od 30 do 50 let včetně Hodnota koeficientu (s) pro úpravu V 7 : 5 0,8 Index konstrukce a vybavení (I V = (1 + V i) V 6): i=1 0,666 Index cenového porovnání (I = I T I P I V ): 0,940 1,050 0,666 = 0,657 Cena upravená (CU = IPC I): 2 708, 0,657 = 1 779,16 Kč/m 3 Určení porovnávací hodnoty (OP CU): 93, ,16 = ,38 Kč Garáž zjištěná cena: ,38 Kč

8 8 b) Pozemky b.1) Pozemky 28 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 651,55 Kč. Cena je určena podle písm. b): ZC = C p 5,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 28 odst. 2 Zastavěné plochy a nádvoří Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 21, tabulka č. 2: Možnost napojení na rozvod plynu + 10 % 1,100 Koeficient změny cen staveb K i : 2,146 Koeficient prodejnosti K p : (Rodinné domy) 2,045 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Zastavěná plocha a nádvoří St , , ,90 Pozemky zjištěná cena: ,90 Kč b.2) Pozemky 29, 31 Základní cena za m 2 stavebního pozemku dle 28 odst. 1 činí 651,55 Kč. Cena je určena podle písm. b): ZC = C p 5,00, kde C p = 35 + ( ) 0, (zaokrouhleno na dvě desetinná místa), kde je počet obyvatel v obci. 29 Zemědělské pozemky Určení koeficientů pro úpravu základní ceny za m 2 pozemku Úprava podle přílohy č. 23: Hlavní město Praha území sousedících obcí % Úprava celkem: % 3,800 Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jedn. cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená BPEJ Cena [Kč] Trvalý travní porost 100/ ,86 26, ,87 31 odst. 5 Pozemky umělých vodních nádrží a koryt vodních toků Koeficient prodejnosti K p : 1,000 Jednotková cena [Kč/m 2 ] Název Parc. č. Výměra [m 2 ] základní upravená Cena [Kč] Vodní plocha 100/ ,55 7 % 45, ,76 Součet cen všech typů pozemků: = ,63 Kč Pozemky zjištěná cena: ,63 Kč

9 9 C. Rekapitulace - dle vyhlášky MF ČR č. 450/2012 Sb. o oceňování majetku Výsledné ceny: a) Hlavní stavby 1)Rodinný dům 2)Garáž b) Pozemky 1)Pozemky 2)Pozemky Výsledná cena činí celkem: Cena po zaokrouhlení podle -- 46: ,20 Kč ,38 Kč ,90 Kč ,63 Kč ,11 Kč , Kč Zjištěná cena: , Kč Cena slovy: třimilionypadesátdvatisícedevětsetdevadesát Kč.

10 10 D. Obvyklá cena Ocenění je provedeno cenou obvyklou ve smyslu definice uvedené v 2, odst. 1 a 3, zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku), ve znění pozdějších předpisů. Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Jiným způsobem oceňování stanoveným tímto zákonem nebo na jeho základě je a) nákladový způsob, který vychází z nákladů, které by bylo nutno vynaložit na pořízení předmětu ocenění v místě ocenění a podle jeho stavu ke dni ocenění, b) výnosový způsob, který vychází z výnosu z předmětu ocenění skutečně dosahovaného nebo z výnosu, který lze z předmětu ocenění za daných podmínek obvykle získat, a z kapitalizace tohoto výnosu (úrokové míry), c) porovnávací způsob, který vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji; je jím též ocenění věci odvozením z ceny jiné funkčně související věci, d) oceňování podle jmenovité hodnoty, které vychází z částky, na kterou předmět ocenění zní nebo která je jinak zřejmá, e) oceňování podle účetní hodnoty, které vychází ze způsobů oceňování stanovených na základě předpisů o účetnictví, f) oceňování podle kurzové hodnoty, které vychází z ceny předmětu ocenění zaznamenané ve stanoveném období na trhu, g) oceňování sjednanou cenou, kterou je cena předmětu ocenění sjednaná při jeho prodeji, popřípadě cena odvozená ze sjednaných cen. Porovnávací metoda Situaci na trhu s nemovitostmi nejlépe vystihuje hodnota stanovená metodou porovnávací, a proto v případě odhadu obvyklé ceny oceňované nemovitosti tuto považujeme za obvyklou. Při stanovení obvyklé ceny se vychází z porovnávací hodnoty, jež je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi, které byly v nedávné minulosti na trhu zobchodovány nebo jsou právě obchodovány. Porovnání se provádí z hlediska druhu a účelu, technického stavu, výměry, využitelnosti a umístnění v okolí.

11 11 Popis oceňované stavby: Rodinný dům č.p. 3, Radošovice, Říčany Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící RD, vnitřní území obce Stáří objektu Více jak 100 roků Stav objektu Průměrný Počet NP 1 Počet PP 1 Podkroví 1 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 277 m 2 Zastavěná plocha RD 97 m 2 Užitná plocha RD 160 m 2 Přípojky El., voda, kan., plyn Garáž Ano (samostatná) Příslušenství Venk. úpravy Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Rodinný dům v Kuři- Říčany. Popis: Rodinný dům 3+1. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící RD, vnitřní území obce Stáří objektu Více jak 100 roků Stav objektu Průměrný Počet NP 1 Počet PP - Podkroví - Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 675 m 2 Zastavěná plocha RD 120 m 2 Užitná plocha RD 95 m 2 Přípojky El., voda, kan., plyn Garáž Ano (samostatná) Příslušenství Venk. úpravy Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 užitné plochy: , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,86 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 užitné plochy: , Kč Objekt č. 2: Rodinný dům v Říčanech. Popis: Přízemní dům 3+kk. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící RD, vnitřní území obce Stáří objektu Více jak 100 roků Stav objektu Průměrný Počet NP 1 Počet PP 1 Podkroví - Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 414 m 2 Zastavěná plocha RD 115 m 2 Užitná plocha RD 95 m 2 Přípojky El., voda, kan., plyn

12 12 Garáž Ano Příslušenství Venk. úpravy Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 užitné plochy: , Kč , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,86 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 užitné plochy: , Kč Objekt č. 3: Rodinný dům v Radošovicích - Říčanech. Popis: Částečně podsklepený dům 3+1. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící RD, vnitřní území obce Stáří objektu Více jak 100 roků Stav objektu Průměrný Počet NP 1 Počet PP 1 Podkroví - Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 382 m 2 Zastavěná plocha RD 105 m 2 Užitná plocha RD 119 m 2 Přípojky El., voda, kan., plyn Garáž Ano Příslušenství Venk. úpravy Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 užitné plochy: , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,86 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 užitné plochy: , Kč Objekt č. 4: Rodinný dům v Říčanech. Popis: Rodinný dům 6+1 na okraji obce. Druh nemovitosti Rodinný dům Poloha Samostatně stojící RD, vnitřní území obce Stáří objektu Více jak 100 roků Stav objektu Průměrný Počet NP 1 Počet PP 1

13 13 Podkroví 1 Svislé nosné konstr. Zděné Výměra pozemku 301 m 2 Zastavěná plocha RD 117 m 2 Užitná plocha RD 205 m 2 Přípojky El., voda, kan., plyn Garáž Ano (samostatná) Příslušenství Venk. úpravy Požadovaná nebo kupní cena: , Kč Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 užitné plochy: , Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient vlastních pozemků 1,00 Koeficient K6: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,86 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 užitné plochy: , Kč Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 užitné plochy rodinného domu je stanovena ve výši , Kč. Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji ve výši , Kč. Za tuto cenu by byl rodinný dům č.p. 3 s příslušenstvím běžně prodejný. Popis oceňované nemovitosti: Pozemky parc. č. 100/79 a parc. č. 100/80, v obci Říčany, k.ú. Říčany - Radošovice Druh pozemků Trv. trav. porost Poloha Okraj obce a vod. plocha Výměra pozemků m 2 IS Chybí Svažitost Rovinné Příslušenství Chybí Přehled porovnatelných nemovitostí: Objekt č. 1: Pozemky v obci Říčany Popis: Rovinné pozemky. Druh pozemků Trv. trav. porost Poloha Okraj obce Výměra pozemků m 2 IS Chybí Svažitost Rovinné Příslušenství Chybí Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 : , Kč 150, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 1,00 Koeficient K2: koeficient časový 1,00

14 14 Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,90 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 : 135, Kč Objekt č. 2: Pozemky v obci Menčice Popis: Rovinný pozemek. Druh pozemků Trv. trav. porost Poloha Okraj obce Výměra pozemků m 2 IS Chybí Svažitost Rovinné Příslušenství Chybí Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 : , Kč 100, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,86 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 : 86, Kč Objekt č. 3: Pozemky v obci Mnichovice Popis: Rovinný pozemek Druh pozemků Trv. trav. porost Poloha Okraj obce Výměra pozemků m 2 IS Chybí Svažitost Rovinné Příslušenství Chybí Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 : , Kč 110, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,86 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 : 95, Kč

15 15 Objekt č. 4: Pozemky v obci Louňovice Popis: Mírně svažité pozemky. Druh pozemků Trv. trav. porost Poloha Okraj obce Výměra pozemků m 2 IS Chybí Svažitost Rovinné Příslušenství Chybí Požadovaná nebo kupní cena: Požadovaná nebo kupní cena za 1 m 2 : , Kč 59, Kč Seznam koeficientů pro porovnání nemovitostí Koeficient K1: koeficient místa 0,95 Koeficient K2: koeficient časový 1,00 Koeficient K3: koeficient vybavenosti (IS, příslušenství) 1,00 Koeficient K4: koeficient velikosti výměr 1,00 Koeficient K5: koeficient transakce 0,90 Celkový koeficient: 0,86 Přepočtená standardní cena za 1 m 2 : 51, Kč Z výše uvedených podkladů vyplývá, že obvyklá cena za 1 m 2 pozemků je stanovena ve výši 110, Kč. Obvyklou cenu nemovitostí stanovuji ve výši , Kč. Za tuto cenu by byly pozemky parc. č. 100/79 a parc. č. 100/80 běžně prodejné. Stanovení obvyklé ceny je provedeno na základě odborného posouzení zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky, dále na vnější i vnitřní vlivy, např. technický stav, fyzické opotřebení, lokalita, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí atd. Celkovou obvyklou cenu nemovitostí stanovuji ve výši , Kč. Za tuto cenu by byly nemovitosti dle LV č. 3282, v obci Říčany, k.ú. Říčany - Radošovice, běžně prodejné. Obvyklá cena: ,- Kč Cena slovy: dvamilionysedmsetčtyřitisícosmsetsedmdesát Kč. V Praze dne Ing. Karel Schwarz Štverákova 2726/ Praha 9

16 16 E. Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Hradci Králové ze dne č.j. Spr. 657/99, pro základní obor Ekonomika odvětví Ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /13 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem podle připojené likvidace. V Praze dne Ing. Karel Schwarz

17 Příloha č. 1: Fotodokumentace 17

18 18