ZNALECKÝ POSUDEK. o ceně nemovitých věcí. č /2018. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem IČ:

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK o ceně nemovitých věcí č /2018 Objednatel znaleckého posudku: Dražbyprost s.r.o. Mírové náměstí 2/ Ústí nad Labem IČ: Účel znaleckého posudku: Stanovení obvyklé ceny nemovitých věcí za účelem konání dražby nemovitých věcí. Adresa předmětu ocenění: Jalubí, okres Uherské Prohlídka předmětu ocenění provedena dne: Zpracováno ke dni: Zhotovitel: XP invest, s.r.o., Mgr. Tomáš Doležal Mánesova 1374/53, Praha Tel.: kontakt@xpinvest.cz Znalecký posudek obsahuje 10 stran textu včetně titulního listu a 9 stran příloh. Objednateli se předává v 1 vyhotovení. Místo a datum vyhotovení: V Praze, dne

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Stanovení obvyklé ceny spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 na pozemcích parc. č. 851, 852, 853 nacházejících se v obci Jalubí, okres Uherské, katastrální území Jalubí. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Adresa předmětu ocenění: Kraj: Okres: Obec: Katastrální území: Pozemky parc. č. 851, 852, 853, katastrální území Jalubí Jalubí, okres Uherské Zlínský kraj Uherské Jalubí Jalubí 3. Prohlídka a zaměření Prohlídka společně se zaměřením nemovitosti byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku výpisy z elektronické formy katastru nemovitostí ze dne snímek katastrální mapy územní plán obce Jalubí místní šetření ze dne vlastní databáze realizovaných prodejů a nabídek nemovitých věcí 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastnické právo: Podíl: Viceník Miroslav, č. p. 594, Jalubí 2/3 Viceník Pavel, Františka Halase 2585/11, Most 1/6 Viceník Petr, Komenského 4443, Chomutov 1/6 Nemovitosti: Pozemky parc. č. 851, 852, 853 nacházející se v obci Jalubí, okres Uherské, katastrální území Jalubí. 6. Dokumentace a skutečnost Dokumentace odpovídá skutečnému stavu. 2

3 7. Celkový popis nemovitosti Pozemky parc. č. 851 o výměře m 2, parc. č. 852 o výměře 219 m 2, parc. č. 853 o výměře 248 m 2 jsou v katastru nemovitostí vedeny jako trvalý travní porost. Pozemky jsou ve skutečnosti využívány k zemědělské činnosti jako orná nebo trvalý travní porost. Celková rozloha pozemků činí m 2. Pozemky se nacházejí mimo zastavěné území obce. Na pozemcích se nenacházejí žádné stavby, místy náletové trvalé porosty. V okolí se nacházejí převážně zemědělské pozemky. Dle územního plánu obce se jedná o plochy zemědělské, příp. plochy krajinné zeleně. 8. Metoda ocenění Pro účely stanovení obvyklé ceny k datu ocenění jsou použity všeobecně uznávané a vyžadované oceňovací postupy. Vymezení pojmu obvyklá cena: ZÁKON č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů (zákon o oceňování majetku) ČÁST PRVNÍ, Hlava první, 2, Způsoby oceňování majetku a služeb, odst. 1: Majetek a služba se oceňují obvyklou cenou, pokud tento zákon nestanoví jiný způsob oceňování. Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Obvyklá cena vyjadřuje hodnotu věci a určí se porovnáním. Volba metody: Za účelem stanovení obvyklé ceny dané nemovitosti je využit postup v podobě tržního porovnání. Základní metodika, která je v rámci tržního porovnání použita, je klasická metoda porovnání pomocí indexů uvedená v publikaci Teorie oceňování nemovitostí, nakladatelství CERM. Dále je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. Rovněž se v rámci výpočtu používá metodika "Komentář k určování obvyklé ceny (ocenění majetku a služeb)" vydaná Ministerstvem financí České republiky. Pro vyřazení extrémních hodnot je použita metodika "Postupy při oceňování majetku státu" vytvořená Úřadem pro zastupování státu ve věcech majetkových. 3

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK I) Ocenění srovnávací metodou Metoda tržního porovnání je založena na porovnání nemovitosti s obdobnými nemovitostmi nabízenými k prodeji nebo prodanými v blízké lokalitě. Metoda tak poskytuje relevantní informaci o tržní hodnotě, za kterou by nemovitost mohla být směněna. Při porovnávání se u porovnávaných nemovitostí uvažuje s mnoha faktory (např. lokalita, velikost, stav či příslušenství). Tyto faktory jsou zohledněny korekčními koeficienty. Na základě porovnání těchto parametrů a vyhodnocením jejich vlivu lze stanovit hodnotu oceňované nemovitosti. Srovnávané nemovitosti jsou uvedeny v příloze. Pozemek parc. č. 851, 852, 853, katastrální území Jalubí Pozemek v katastrálním území Jalubí, obec Jalubí č. K1 poloha K2 velikost K3 účel užití K4 inženýrské sítě K5 další vlastnosti Oceňovaný Jalubí, okres Uherské objekt 2161 m 2 zemědělská porost, trvalé porosty 1 Traplice, okres Uherské 3274 m 2 zemědělská porost, trvalé porosty 2 Jalubí, okres Uherské 6849 m 2 zemědělská orná náměstí Hrdinů, Staré Město, 3 okres Uherské 4435 m 2 zemědělská porost 4 Modrá, okres Uherské m 2 zemědělská orná, trvalé porosty Kudlovice, okres Uherské m 2 zemědělská porost, trvalé porosty 4

5 č Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Koef. redukce na pramen Cena po redukci na pramen K1 poloha K2 velikost K3 účel užití K4 inženýrské sítě K5 další vlastnosti K6 úvaha odhadce K1 x. x K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnání 1 24,43 Kč ,99 Kč ,56 Kč 2 24,00 Kč ,60 Kč ,77 Kč 3 27,00 Kč ,30 Kč ,45 Kč 4 22,00 Kč ,80 Kč ,01 Kč 5 18,56 Kč ,70 Kč ,93 Kč Celkem průměr Minimum Maximum Směrodatná odchylka s Pravděpodobná spodní hranice průměr s Pravděpodobná horní hranice průměr + s 20,55 Kč 17,93 Kč 22,45 Kč 1,72 Kč 18,83 Kč 22,27 Kč K1 Koeficient úpravy na polohu nemovitosti K2 Koeficient úpravy na velikost pozemku K3 Koeficient úpravy na využití nemovitosti K4 Koeficient úpravy dle vzdálenosti inženýrských sítí K5 Koeficient úpravy na ev. další vlastnosti K6 Koeficient úpravy dle odborné úvahy odhadce (lepší horší) Koeficient redukce na pramen ceny u inzerce přiměřeně nižší Komentář: Jedná se o podobné objekty ve srovnatelném stavu. Lokality jsou též srovnatelné. Srovnávací hodnota nemovitostí celkem: Na základě výše uvedených údajů a uvedených srovnávacích nemovitostí stanovujeme srovnávací hodnotu předmětné nemovitosti na Celková cena po zaokrouhlení: 20,55 Kč/m m 2 * = Kč , Kč 5

6 II) Ocenění dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) a dle metodiky MFČR Pozemek v katastrálním území Jalubí, obec Jalubí č. K1 poloha K2 velikost K3 účel užití K4 inženýrské sítě K5 další vlastnosti Oceňovaný Jalubí, okres Uherské objekt 2161 m 2 zemědělská porost, trvalé porosty 1 Traplice, okres Uherské 3274 m 2 zemědělská porost, trvalé porosty 2 Jalubí, okres Uherské 6849 m 2 zemědělská orná náměstí Hrdinů, Staré Město, 3 okres Uherské 4435 m 2 zemědělská porost 4 Modrá, okres Uherské m 2 zemědělská orná, trvalé porosty Kudlovice, okres Uherské m 2 zemědělská porost, trvalé porosty Výpočet relace dle čl. 5 odst. 3 Postupy při oceňování majetku státu. Výpočet relace č.1 č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci 1 24,43 0,90 21, ,00 0,90 21, ,00 0,90 24, ,00 0,90 19, ,56 0,90 16,70 Maximální hodnota 24,30 (případ č.3) Minimální hodnota 16,70 (případ č.5) Relace min vs. max hodnoty 1,4551 OK Aritmetický průměr 20,88 6

7 II. a) Výpočet dle metodiky UZSVM (Postupy při oceňování majetku státu) Pozemek v katastrálním území Jalubí, obec Jalubí č. K1 poloha K2 velikost K3 účel užití K4 inženýrské sítě K5 další vlastnosti Váha srovnání Oceňovaný objekt Jalubí, okres Uherské 2161 m 2 zemědělská porost, trvalé porosty X 1 Traplice, okres Uherské 3274 m 2 zemědělská porost, trvalé porosty 3 2 Jalubí, okres Uherské 6849 m 2 zemědělská orná 2 3 náměstí Hrdinů, Staré Město, okres Uherské 4435 m 2 zemědělská porost 3 4 Modrá, okres Uherské m 2 zemědělská orná, trvalé porosty 3 5 Kudlovice, okres Uherské m 2 zemědělská porost, trvalé porosty 3 Výpočet základní ceny č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci Váha Součin 1 24,43 0,90 21, , ,00 0,90 21, , ,00 0,90 24, , ,00 0,90 19, , ,56 0,90 16, ,10 Mezisoučet ,57 Celkem 20,83 Základní cena: 20,83 Kč/m 2 Úprava ceny dle čl. 5 odst. 4 a 5: 20,83 * 0,9940 = 20,70 Kč/m 2 Výsledná cena dle metodiky popsané v dokumentu Postupy při oceňování majetku státu je vzhledem k výše uvedenému stanovena na Celková cena po zaokrouhlení: 20,70 Kč/m 2 * m 2 = ,70 Kč , Kč 7

8 II. b) Výpočet dle metodiky MFČR Vyloučení extrémní hodnoty č. Cena požadovaná resp. zaplacená za 1 m 2 Objektivizace nabídkové ceny Cena po objektivizaci ,90 21, ,90 21, ,90 24, ,90 19, ,90 16,70 Střední hodnota 20,88 Medián 21,60 Rozdíl maxmin 7,60 Minimum 16,70 Maximum 24,30 Rozdělení četnosti Třídy Četnost Pravděpodobnost 17 až až až až Četnost 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 0,15 0,1 0, Četnost až až až až Výsledná cena dle metodiky MFČR je stanovena v rozsahu: od 20,50 Kč/m 2 do 22,39 Kč/m 2 * m 2 od ,50 Kč do ,79 Kč Celková cena po zaokrouhlení: od , Kč do , Kč 8

9 C. REKAPITULACE: I. Výsledek dle srovnávací metody , Kč II. a) Výsledek dle metodiky ÚZSVM , Kč II. b) Výsledek dle metodiky MFČR od , Kč do , Kč 9

10 ZÁVĚR: Na základě výše uvedených zjištění a s přihlédnutím ke stavu a k místním podmínkám polohy nemovitostí, kdy neuvažujeme zástavní práva, exekuční nařízení váznoucí na nemovitosti a ani jiné mimořádné okolnosti stanovujeme obvyklou cenu předmětného majetku na Kč Slovy: čtyřicetpěttisíc korun Předmětem znaleckého posudku je spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/6 na výše uvedených nemovitých věcech. V takovém případě je nutné zohlednit výrazně nižší tržní atraktivitu z důvodu ocenění minoritního podílu na pozemku. Cenu redukujeme na základě předchozího tvrzení o 20%. Obvyklou cenu spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/6 na předmětných nemovitostech stanovujeme v daném místě a čase po zaokrouhlení na Kč Slovy: sedmtisícpětset korun Vypracoval: XP invest, s.r.o., Mgr. Tomáš Doležal Mánesova 1374/53, Praha Tel.: kontakt@xpinvest.cz V Praze, dne D. Znalecká doložka Znalecký posudek jsme podali jako ústav kvalifikovaný pro výkon znalecké činnosti, jmenovaný podle ustanovení 21 zákona č. 36/1967 Sb., o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, a ustanovením 6 odst. 1 vyhlášky č. 37/1967 Sb., k provedení zákona o znalcích a tlumočnících, ve znění pozdějších předpisů, Ministerstvem spravedlnosti České republiky, č. j. 55/2012OSDSZN/9 ze dne do prvního oddílu seznamu ústavů kvalifikovaných pro znaleckou činnost v oboru ekonomika s rozsahem znaleckého oprávnění pro ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je zapsán pod pořadovým číslem /2018 znaleckého deníku. 10

11 E. Přílohy Výpis z katastru nemovitostí a vyobrazení v katastrální mapě 11

12 12

13 13

14 Územní plán 14

15 Srovnávané nemovitosti 1. Identifikace Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č. 1 Prodej, Pozemek, 3274 m 2, Traplice, okres Uherské Celková cena: Kč Adresa: Traplice, okres Uherské 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Traplice, okres Uherské Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zemědělská Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 3274 Slovní popis Prodej zemědělské půdy v katastru Traplice. Jedná se o ornou půdu a trvalý travní porost v nájmu. Orná je obhospodařována. Vhodná investice. 15

16 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 6849 m 2, Jalubí, okres Uherské Celková cena: Kč Adresa: Jalubí, okres Uherské 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Jalubí, okres Uherské Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zemědělská Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Okraj obce 6849 Slovní popis Nabízíme k prodeji pozemek vedený jako orná o celkové výměře 6849 m2 v katastrálním území Jalubí, okres Uherské. Číslo parcely: 980, LV 966, k.ú. Jalubí orná 2745, LV 966, k.ú. Jalubí orná 2746, LV 966, k.ú. Jalubí orná 2747, LV 966, k.ú. Jalubí orná Dle LPIS je aktuálně v užívání. Jsme přímý majitel nikoli realitní kancelář, tudíž se k ceně již nepřidává žádná provize či jakékoliv další poplatky. Vhodné jako dlouhodobá investice. Doporučujeme. 16

17 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, 4435 m 2, náměstí Hrdinů, Staré Město, okres Uherské Celková cena: Kč Adresa: náměstí Hrdinů, Staré Město, okres Uherské 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa náměstí Hrdinů, Staré Město, okres Uherské Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zemědělská Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno 4435 Slovní popis Prodej pozemků ve výlučném vlastnictví, které jsou na souboru zemědělských parcel ( porost), katastrální území Staré Město u Uherského, kde celková výměra je více než 0,4 hektaru. Dle LPIS je aktuálně v užívání. Bližší informace telefonicky. 17

18 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, m 2, Modrá, okres Uherské Celková cena: Kč Adresa: Modrá, okres Uherské 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Modrá, okres Uherské Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zemědělská Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Slovní popis Prodej pozemků orná v katastrálním území Modrá u Velehradu, Jalubí a Tupesy na Moravě. Celková výměra m2. 18

19 Záznam o prodeji srovnávané nemovitosti č Identifikace Prodej, Pozemek, m 2, Kudlovice, okres Uherské Celková cena: Kč Adresa: Kudlovice, okres Uherské 2. Vývoj ceny nemovitosti (od začátku do konce období nabízení v realitní inzerci) 3. Celkový popis nemovitosti (dle dat uvedených v inzerci) Adresa Kudlovice, okres Uherské Plocha pozemku (m2) Cena Kč Současné využití zemědělská Poznámka k ceně Neuvedeno Zasíťovaný pozemek Neuvedeno Provize Neuvedeno Umístění objektu Neuvedeno Slovní popis V katastrálním území Kudlovice nabízíme k prodeji zemědělské pozemky tvořící jeden funkční celek o celkové rozloze m2. Tyto pozemky jsou ve výlučném vlastnictví a jsou přístupné z polní cesty. Převážná část pozemků je v katastru nemovitostí vedena jako trvalý travní porost a je na nich uzavřena platná pachtovní smlouva. Součástí kupní ceny není Daň z nabytí nemovitých věcí a správní poplatek za podání návrhu na vklad. Podrobnější informace Vám poskytne makléř zakázky. 19