ZNALECKÝ POSUDEK. č. 767/237/2011. Usnesení č. j. 132 EX 5677/09-14/Fe

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 767/237/2011 o ceně obvyklé rodinného domu č.p. 188 na pozemku č. parc. 94 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 94, č. parc. 95, k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory, obec Nové Dvory, zapsáno na LV č. 40 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora. Objednatel posudku: Účel posudku: JUDr. Jan Fendrych Exekuční úřad Praha 2 Ve Studeném 117/5a Praha 4 Usnesení č. j. 132 EX 5677/09-14/Fe Podle stavu ke dni posudek vypracovala: Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Posudek obsahuje včetně příloh 15 stran. Objednateli se předává ve 3 vyhotoveních. V Mníšku pod Brdy

2 - 2 - Znalecký úkol Úkolem znaleckého posudku je stanovení ceny obvyklé. Obvyklou cenou se rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího, ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních nebo jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Informace o nemovitosti Název nemovitosti: Rodinný dům Adresa nemovitosti: Vrchlického Nové Dvory Kraj: Středočeský Okres: Kutná Hora Obec: Nové Dvory Katastrální území: Nové Dvory u Kutné Hory Prohlídka a zaměření nemovitosti Prohlídka a zaměření nemovitosti bylo provedeno dne za přítomnosti paní Boženy Jelínkové, matky povinného a p. Škarkové, sestry povinného. Podklady pro vypracování posudku 1) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 40 ze dne , k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory 2) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory 3) Usnesení č. j. 132 EX 5677/09-14/Fe 4) Smlouva o věcném břemeni ze dne , PUV ke dni , V3-2622/94. KP Kutná Hora 5) Informace získané při místním šetření dne Obsah posudku Určení obvyklé ceny rodinného domu č.p. 188 na pozemku č. parc. 94 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 94, č. parc. 95, k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory, obec Nové Dvory, zapsáno na LV č. 40 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora. Typ stavby Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený. Vlastník staveb: Jelínek Pavel, F. S. Tůmy 1244, Lutyně, Orlová 4 Vlastník pozemků: Jelínek Pavel, F. S. Tůmy 1244, Lutyně, Orlová 4 Katastrální úřad: pro Středočeský kraj KP Kutná Hora LV č. 40 Katastrální úz.: Nové Dvory u Kutné Hory Kraj: Středočeský

3 - 3 - Obec: Nové Dvory část obce: Nové Dvory Ulice: Vrchlického počet obyvatel: 860 č.p. 188 způsob ochrany: - na pozemku č. parc. 94, výměra 200 m 2 druh pozemku: zastavěná plocha a nádvoří další pozemky: č. parc. 95, výměra 815 m 2 druh pozemku: zahrada Všeobecný popis Poloha a okolí Rušivá a obtěžující zařízení Dopravní dostupnost Přípojky inženýrských sítí Základové poměry Druh zástavby Oceňované nemovitosti jsou v Nových Dvorech. Obec Nové Dvory leží asi 3 km vzdušnou čarou severovýchodně od centra Kutné Hory. V Nových Dvorech je základní občanská vybavenost mateřská a základní škola, zdravotní středisko, pošta. Úplná občanská vybavenost je ve správním centru Kutná Hora, dobře dostupném po silnici č. 2 cca 4 km. Západně teče v blízkosti obce řeka Klejnárka. Asi 3 km jihovýchodně od obce je letiště taktického letectva Armády ČR v Čáslavi. Obec se nachází pod koridorem vzletu a přistání letadel. Stavba domu č.p. 188 se nachází ve východní části obce, v ulici Vrchlického, v lokalitě se zástavbou starších rodinných domů. Na přilehlé komunikaci je pouze místní provoz bez rušivého vlivu. Letiště taktického letectva Armády ČR v Čáslavi asi 3 km jihovýchodně. Zastávka autobusů cca 500 m, vlakové nádraží Kutná Hora cca 3 km. Elektro, kanalizace, studna. Plynovod v ulici. Nebyly zjištěny poruchy stavby způsobené nestandardními základovými poměry. Rodinný dům, samostatně stojící, stávající dokončený. Popis staveb budova č.p. 188 Rok dokončení původní RD dokončen cca v r přístavby, nástavby přístavba v 1. NP a nástavba celého 2. NP (celkem 80% RD) modernizace/rekonstrukce - Druh konstrukce (zděná, betonová, dřevěná apod.) zděná Počet podlaží podzemních 1 podsklepeno cca 3% ZP nadzemních NP, bez půdního prostoru Dům č.p. 188 je částečné podsklepený, podsklepena jsou cca 3% zastavěné plochy. Popis Dům má 2 NP bez půdního prostoru. Svislé konstrukce jsou zděné - původní dům je z cihel, přístavba a nástavba z cihel a škvárobetonových tvárnic. Materiál vodorovných konstrukcí nezjištěn. Podhledy jsou omítané, rovné. Schodiště betonové povrch teraco. Střecha je sedlová s velmi malým úhlem sklonu, krytina - plech. Klempířské prvky jsou plechové, částečně s nátěrem. Okna jsou dřevěná špaletová. Vstupní dveře jsou dřevěné, dvojkřídlé, částečně prosklené. Vnitřní povrchy podlah keramická dlažba, PVC, plovoucí podlahy. Vnitřní povrchy stěn hladká omítka, keramický obklad v koupelně. Fasáda stavba je od roku 1970 bez vnější omítky. Vybavení a zařizovací předměty sporáky v kuchyních plynové na PB. Jedna koupelna pro dvě bytové jednotky. Topení lokální na tuhá paliva. Ohřev TUV - elektrický bojler. Přípojky: elektro, kanalizace, studna. Plynovod v ulici.

4 - 4 - Dispoziční řešení: RD má dvě bytové jednotky; 4 +1 v 1. NP a 4 + kk ve 2. NP. Byty mají jednu společnou koupelnu v 1. NP. PP: sklep 6 m 2 1.NP: chodba 16,2 m 2, schodiště do 2. NP 6,8 m 2, WC 3,1 m 2, koupelna 8,0 m 2, komora 2,5 m 2, kuchyň 8,0 m 2, pokoj 12,0 m 2, pokoj 22,0 m 2, pokoj 17,8 m 2, pokoj 18 m 2 2.NP: hala 9,1 m 2, komora 2,5 m 2, komora 8,0 m 2, WC 3,1 m 2, spíž 4,4 m 2, pokoj s kuch. koutem 21,0 m 2, pokoj 22,0 m 2, pokoj 19,1 m 2, pokoj 18,0 m 2 Celkem započitatelná UP: 224,6 m 2 Rekonstrukce a modernizace Stav RD je průměrný, vybavení domu je podstandardní. V roce 1970 byla provedena přístavba a nástavba domu, která tvoří 80% obestavěného prostoru, od této doby je dům bez vnější omítky. Nebylo dokončeno plánované vybudování koupelny ve 2. NP. Od roku 1970 neproběhla žádná další rekonstrukce ani modernizace. Dům není napojen na plynovod a vodovod, které jsou v ulici. Popis Vedlejší stavby a příslušenství, pozemky Na jihovýchodě pozemku č. parc. 95 je umístěna zděná garáž s dílnou. Stáří cca 30 let. Svislé konstrukce jsou zděné, střecha je pultová, krytina pálené tašky. Klempířské prvky jsou plechové s nátěrem. Okna jsou dřevěná klasická, dveře jsou dřevěné. Garážová vrata jsou plechová zvedací. Fasáda hladká omítka. Stavba je v dobrém stavu, prováděna údržba. Stavba není předmětem evidence katastrálního úřadu. Pozemky Pozemek č. parc. 94 je částečně zastavěn stavbou rodinného domu, zbytek tvoří zpevněný dvůr. Pozemek č. parc. 95 je částečně zastavěn stavbou garáže s dílnou. Zbytek je užíván jako zpevněný dvůr a zahrada se vzrostlými stromy. Pozemky jsou užívány ve funkčním celku, mají dohromady čtvercový tvar, jsou rovinné. Přístup je z východní strany po zpevněné komunikaci s chodníkem. Vnější zařízení Oplocení kovové v rámech, s kovovými sloupky, podezdívka z betonových tvarovek Zpevněné plochy beton Napojení inž. sítí Elektro ano Vodovod studna Kanalizace ano Plynovod ne; plynovod v ulici Telefon nezjištěno Přístup po zpevněné komunikaci ano Stav budov, udržování, rekonstrukce Technický stav Stav RD je průměrný, prováděna pouze základní údržba. Budova nemá cca 40 let staveb vnější omítku. Lokalita s dobrou dostupností základní občanské vybavenosti. Rušivý vliv Poloha vzhledem k vojenského letiště Čáslav. užívání Vhodná k trvalému bydlení. Užívání Nemovitosti jsou určeny k bydlení, soulad zápisu v evidenci KN a skutečností. nemovitosti

5 Vlastnická práva Omezení vlastnických práv Zahrnuta v obvyklé ceně Stav zápisu KNí a skutečnosti Vyhodnocení - 5-1) Věcné břemeno bytu pro Boženu Jelínkovou a Ladislava Jelínka z r zapsané v části C LV č. 40 k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory 2) Věcné břemeno užívání pro Boženu Jelínkovou a Ladislava Jelínka z r zapsané v části C LV č. 40 k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory 3) Zástavní právo smluvní zapsané v části C LV č. 40 k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory 4) Exekuční tituly zapsané v části C LV č. 40 k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory 3), 4) Nejsou zohledněny v ceně obvyklé. Byl zjištěn nesoulad evidence KN a skutečnosti budova garáže s dílnou na pozemku č. parc. 95 není předmětem evidence katastru nemovitostí. Záplavové území Jiná rizika Prověření přístupu k nemovitosti Podle registru Aquarius je stavba v ohrožení zaplavením a zatopením mírné riziko. Nebyla zjištěna Z komunikace č. parc. 519 (ostatní komunikace, vlastník Obec Nové Dvory). Bez rizika.

6 CENY, HODNOTY VĚCNÁ HODNOTA POZEMKY Jednotková cena [Kč/m 2 ] Cena pozemku [Kč] č. parcelní výměra [m 2 ] současný stav budoucí stav současný stav druh pozemku zastavěná pl. a nádvoří zahrada I. CENA POZEMKU STAVBY OP Jednot. cena Rozest. Reproduk. cena Opotř. stavby Cena stavby po odpočtu opotřebení [Kč] budovy stáří [m 3 ] [Kč/m 3 ] [%] [Kč] [%] současný stav č.p. 188 vedlejší stavby: garáž s dílnou 41 let (původní RD cca 70 let) cca 30 let Reprodukční cena staveb RD celková započitatelná UP: 224,6 m 2 Z toho: PP 3 m 2 1. NP 114,4 m 2 2. NP 107,2 m 2 II. CENA STAVEBY (VĚCNÁ HODNOTA STAVEB) Kč současný stav budoucí stav III. VĚCNÁ HODNOTA NEMOVITOSTI (I. + II.) Kč -

7 POROVNÁVACÍ HODNOTA Porovnatelný RD č. 1: Svatý Mikuláš, RD ZP 100 m 2, UP 200 m 2, pozemek m 2 Nabídková cena: Kč, 10/2011 Dvojgaráž, dílna, zahradní domek. 2 x WC, lokální topení. Elektro, kanalizace do žumpy, studna. Plyn na hranici pozemku. + větší pozemek - jedna BJ - kanalizace do žumpy podobný UP podobná lokalita Porovnatelný RD č. 2: Vrdy, Dolní Bučice, RD, 2 BJ ZP 140 m 2, UP 180 m 2, pozemek 302 m 2 Nabídková cena: Kč, 10/2011 Dvě BJ společným vchodem, halou a schodištěm. Po částečné rekonstrukci v r. 2008, nová střecha, omítky, vybavení koupelen. Topení ústřední, kotel na plyn. Elektro, vodovod + studna, kanalizace, plynovod. Garáž, dílna. Podsklepeno. - menší pozemek - menší UP + plynovod, vodovod + po částečné rekonstrukci podobná lokalita Porovnatelný RD č. 3: Týnec nad Labem, RD, 4 BJ ZP 378 m 2, UP 378 m 2, pozemek 378 m 2 Nabídková cena: Kč, 10/2011 Bytové jednotky: 1+kk, 1+1, 2+1 a 3+1. Po celkové rekonstrukci v r menší pozemek + 4 BJ + větší UP podobná lokalita VÝSLEDEK POROVNÁVACÍ HODNOTY Kč

8 URČENÍ OBVYKLÉ CENY Slabé stránky Silné stránky Zdůvodnění ceny obvyklé Vybavení RD je podstandardní lokální topení na tuhá paliva, jedna koupelna pro dvě BJ. Od roku 1970 neproběhla žádná rekonstrukce ani modernizace. RD je od roku 1970 bez fasády. Rušivý vliv letiště Armády ČR v Čáslav vzdáleno cca 3 km. Věcné břemeno bytu a užívání. Stav RD je průměrný, prováděna základní údržba. Dobrá dostupnost základní občanské vybavenosti. Vedlejší stavby jsou v dobrém stavu. Cena obvyklá je stanovena na základě porovnání s obdobnými nemovitostmi v dané lokalitě s přihlédnutím k věcné hodnotě, umístění a technickému stavu nemovitosti ke dni ocenění se zohledněním silných a slabých stránek nemovitosti. Věcná břemena - ocenění 1) Věcné břemeno bytu pro Boženu Jelínkovou a Ladislava Jelínka z r zapsané v části C LV č. 40 k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory, povinnost k: stavba č.p. 188, Nové Dvory 2) Věcné břemeno užívání pro Boženu Jelínkovou a Ladislava Jelínka z r zapsané v části C LV č. 40 k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory, povinnost k pozemkům č. parc. 94, č. parc. 95, k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory Dle sdělení na místním šetření oprávněný p. Ladislav Jelínek zemřel. Věcné břemeno v rozsahu daném Smlouvou o zřízení věcného břemene ze dne (V3-2622/94) trvá pro oprávněnou p. Boženu Jelínkovou. Rozsah věcného břemene podle výše uvedené smlouvy: 1) užívání BJ v 1. NP o velikosti 4+1, UP 114,40 m2, rozsah omezení 100 % 2) pohyb ve společných prostorách vchodu do domu, rozsah omezení 50 % 3) pohyb po pozemcích č. parc. 94, č. parc. 95, rozsah omezení 50 % 4) braní úrody v rozsahu ½, rozsah omezení 50 %. Celkový rozsah omezení vlastnického práva je stanoven na 80 %. Dle ujednání není užitek oprávněného nijak snížen, opravy a údržbu nemovitosti hradí majitel nemovitosti. Věcné břemeno užívání Ocenění práv odpovídajících věcným břemenům dle 18 zákona č. 151/97 Sb.: Druh věcného břemene: Věcné břemeno počítané z nájmu. Ocenění se provede podle 18 odst. 1 ve výši obvyklé ceny ročního užitku. Obvyklé nájemné: Bytová jednotka 4+1: Výměra: 114,40 m 2 Jednotková cena: 650,- Kč/m 2 /rok Obvyklé nájemné: 114,40 m 2 * 650,- Kč/m 2 /rok = ,- Kč/rok Stupeň omezení vlastnického práva: 80,00 % ,- Kč/rok * 80,00 % = ,- Kč Roční užitek vyplývající z věcného břemene: ,- Kč Věcné břemeno na dožití oprávněné osoby ,- Kč * 10 let = ,- Kč Ocenění věcného břemene činí: ,- Kč

9 - 9 - OBVYKLÁ CENA rodinného domu č.p. 188 na pozemku č. parc. 94 vč. příslušenství a pozemků č. parc. 94, č. parc. 95, k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory, obec Nové Dvory, zapsáno na LV č. 40 u Katastrálního úřadu pro Středočeský kraj, KP Kutná Hora. Bez zohlednění věcného břemene Kč Se zohledněním věcného břemene Kč V Mníšku pod Brdy, Ing. Marcela Řebíková Pod Lesem Mníšek pod Brdy tel.: marcela@rebikova.cz Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Praze ze dne č.j. Spr. 4010/2006 pro základní obor ekonomika, odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č. 767/237/2011 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č. Z/237/2011. Přílohy: 1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory 2) Situace, fotodokumentace ze dne ) Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 40 ze dne , k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory

10 - 10-1) Snímek katastrální mapy, stav ke dni , Nahlížení do KN, k.ú. Nové Dvory u Kutné Hory

11 2) Situace, fotodokumentace ze dne Kuchyňský kout 2. NP Koupelna 1. NP RD jihozápadní pohled RD vchod, jihozápadní pohled

12 RD severovýchodní pohled Přístupová komunikace ul. Vrchlického Garáž s dílnou severovýchodní pohled Garáž s dílnou severozápadní pohled