ZNALECKÝ POSUDEK č /2015

Transkript

1 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 1 č.j.: 018 EX 04128/ ZNALECKÝ POSUDEK č /2015 o stanovení obvyklé ceny nemovitostí: rodinného domu č.p. 178 postaveného na pozemku p.č. 220 zastavěná plocha a nádvoří, včetně pozemků p.č. 220 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 221 zahrada, k.ú. Měrovice nad Hanou, obec Měrovice nad Hanou, okres Přerov, LV č Objednavatel posudku: Mgr. Lenka Černošková, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Účel posudku: Zjištění obvyklé ceny nemovitosti pro potřeby objednavatele, na základě usnesení č.j.: 018 EX 04128/ ze dne Určeno pro: Mgr. Lenku Černoškovou, Exekutorský úřad Prostějov, se sídlem Dolní 71, Prostějov Oceněno ke dni: Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Znalecký posudek je vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 byla předána objednavateli, 1 vyhotovení zůstává v archivu zpracovatele. Celkem znalecký posudek obsahuje 26 stran, z toho 8 stran příloh. V Prostějově, dne

2 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ÚČEL STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY NEMOVITOSTI Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: rodinného domu č.p. 178 postaveného na pozemku p.č. 220 zastavěná plocha a nádvoří, včetně pozemků p.č. 220 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 221 zahrada, k.ú. Měrovice nad Hanou, obec Měrovice nad Hanou, okres Přerov, LV č Takto stanovená obvyklá cena by měly být na místním trhu zpětně dosažitelná za podmínek udržení situace na stávajícím segmentu trhu s nemovitostmi. Tento trh však může procházet výkyvy, jejichž predikce je v podstatě nemožná, a které jsou ovlivňovány spoustou různých faktorů, jež mnohdy zdánlivě ani nesouvisejí s vývojem na trhu nemovitostí. Z tohoto důvodu doporučuji, pokud by ocenění mělo být použito v období delším než je 6 měsíců ode dne jeho zpracování, provést jeho aktualizaci či nové zpracování. Obvyklá cena nemovitostí (rodinného domu č.p. 178 postaveného na pozemku p.č. 220 zastavěná plocha a nádvoří, včetně pozemků p.č. 220 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 221 zahrada, k.ú. Měrovice nad Hanou, obec Měrovice nad Hanou, okres Přerov, LV č. 151) byla tedy stanovena metodami použitými v tomto znaleckém posudku na: ,- Kč Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisu z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz Ing. František Kocourek

3 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBECNÉ PŘEDPOKLADY PRO STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Zpracování znaleckého posudku o obvyklých cenách nemovitostí předpokládá několik základních předpokladů a omezujících podmínek. Tyto podmínky především charakterizují ekonomické prostředí, v němž je posouzení prováděno a právní podklady všech použitých dokumentů. Proto tedy: 1/ Znalecký posudek respektuje právní předpisy v oblasti cen, financování, účetnictví a daní platné v době zpracování. 2/ Znalecký posudek nemovitosti je zpracováno podle podmínek trhu v době jeho provádění a případné změny v podmínkách trhu, ke kterým dojde po předání tohoto posudku, nemohou být zahrnuty a zpracovatel za ně tedy nezodpovídá. 3/ Předmětem tohoto znaleckého posudku není ověření pravosti, správnosti či úplnosti dokladů předložených jako podklady pro vyjádření. Zpracovatel vyjádření k tržní hodnotě proto vychází pouze z prohlášení o pravosti a platnosti těchto dokladů. Nemůže tedy nést zodpovědnost za případné nesrovnalosti v případě vlastnických práv k oceňovaným nemovitostem nebo platnosti či správnosti práv k cizím věcem a nájemním vztahům. 4/ Pokud byly použity informace i z jiných zdrojů, má zpracovatel za to, že jsou věrohodné, a nebyly tedy z hlediska jejich přesnosti a úplnosti ověřovány.

4 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POUŢITÉ PODKLADY PRO ZNALECKÝ POSUDEK O OBVYKLÉ CENĚ NEMOVITOSTI 3.1. POUŢITÉ PODKLADY: Údaje sdělené vlastníkem nemovitosti: - Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne , za přítomnosti povinného p. Lubomíra Kůrky Podklady předané objednavatelem: - Usnesení Soudního exekutora, č.j.: 018 EX 04128/ ze dne Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Měrovice nad Hanou, LV č. 151, vyhotovený dálkovým přístupem dne Podklady zajištěné zpracovatelem. - Neoficiální kopie katastrální mapy pro k.ú. Měrovice nad Hanou, vyhotovená dne Fotodokumentace ze dne Situační plánek ze dne Místní šetření znalce se zaměřením současného stavu dne , za přítomnosti povinného p. Lubomíra Kůrky. - Údaje sdělené objednavatelem znaleckého posudku PŘEDMĚT ZNALECKÉHO POSUDKU Účelem tohoto znaleckého posudku je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: rodinného domu č.p. 178 postaveného na pozemku p.č. 220 zastavěná plocha a nádvoří, včetně pozemků p.č. 220 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 221 zahrada, k.ú. Měrovice nad Hanou, obec Měrovice nad Hanou, okres Přerov, LV č VLASTNICTVÍ Dle výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Měrovice nad Hanou, LV č. 151, je oceňovaná nemovitost ve vlastnictví:

5 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OMEZENÍ A RIZIKA Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Měrovice nad Hanou, LV č. 151 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva:

6 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 6

7 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č POPIS NEMOVITOSTÍ 4. NÁLEZ Předmětem ocenění je zjištění obvyklé ceny nemovitostí: rodinného domu č.p. 178 postaveného na pozemku p.č. 220 zastavěná plocha a nádvoří, včetně pozemků p.č. 220 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 221 zahrada, k.ú. Měrovice nad Hanou, obec Měrovice nad Hanou, okres Přerov, LV č MÍSTOPIS, POPIS, DISPOZIČNÍ ŘEŠENÍ, STAVEBNĚ-TECHNICKÁ CHARAKTERISTIKA OCEŇOVANÝCH OBJEKTŮ A ÚDAJE O STÁŘÍ A TECHNICKÉM STAVU Místopis Obec Měrovice nad Hanou má 679 obyvatel, leží přibližně 23 Km jihozápadně od statutárního města Přerova a přibližně 3 Km východně od města Němčice nad Hanou. V obci je základní infrastruktura a občanská vybavenost, rozšířená infrastruktura a občanská vybavenost je dostupná v Němčicích nad Hanou, kompletní potom v Přerově. Měrovice nad Hanou jsou dostupné autobusovou a vlakovou dopravou, ve vzdálenosti cca 1,2 Km pod obcí probíhá dálnice D1. Oceňovaný RD je postaven v rovinném terénu v západní okrajové zastavěné části Měrovic nad Hanou. Okolní zástavba je tvořena v převažující míře rodinnými domy obdobného charakteru a stáří. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace. Z hlediska polohy se jedná o polohu dobrou RD č.p. 178 na p.č. 220 zastavěná plocha a nádvoří, k.ú. Měrovice nad Hanou Jedná o řadový vnitřní, zděný, částečně podsklepený (pouze malý sklípek) RD se dvěma nadzemními podlažími, půdorysného tvaru L. V RD je situována bytová jednotka velikosti 3+1 bez sociálního zařízení s vytápěním pouze v jednom pokoji (1x waw) a rozvodem pouze studené vody v kuchyni. V místě je možnost napojení na veškeré inženýrské sítě, oceňovaný RD je na tyto sítě napojen. Přístup je zajištěn ze zpevněné veřejné komunikace ve vlastnictví obce Měrovice nad Hanou. Parkování je možné na veřejné komunikaci před RD. Původní stáří RD nelze přesně stanovit, dle odborného odhadu znalce je přibližně ze 30. let minulého století. V posledních letech byla pouze vyměněna dvě plastová okna v I. NP směrem do ulice a jedno plastové okno do dvora. Celkový technický stav RD lze hodnotit jako zhoršený se zanedbanou údržbou. Za RD je malý zpevněný dvůr a navazující oplocená zahrada. Při levé dvorní části na RD navazují zděné kolny sloužící ke skladování. Základy betonové s nefunkční izolací proti zemní vlhkosti (v části I. NP stopy vlhkosti ve zdivau), svislé konstrukce zděné, strop nad I. PP betonový, nad I. NP a II. NP trámový s rovným podhledem, střecha vaznicová sedlová a pultová, střešní krytina taška pálená, klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu, vnitřní omítky vápenné hladké (v části poškozené), fasádní omítka břízolit z ulice, vápenná omítka ze dvora, vnitřní obklad pouze keramický pásek kolem umyvadla v kuchyni, schody betonové, dveře dřevěné hladké plné a prosklené, okna 3x plastová, zbývající původní dřevěná dvojitá, povrch

8 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 8 podlah obytných místností tvoří PVC, koberce a cementový potěr, povrch podlah ostatních místností tvoří keramická dlažba (chodba), vytápění pouze 1x lokální waw v pokoji v I. NP, elektroinstalace světelný rozvod, rozvod pouze studené vody v kuchyni v I. NP, instalace plynu je provedena, odkanalizování provedeno pouze od umyvadla v kuchyni do hloubkové kanalizace, v kuchyni pouze částečná kuchyňská linka, elektrický sporák a ostatní prvky se nevyskytují. S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení a vybavení je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 70 %. Předmětem ocenění jsou dále pozemky p.č. 220 zastavěná plocha a nádvoří (pozemek částečně zastavěn RD č.p. 178 a částečně tvořící dvůr za RD), p.č. 221 (oplocená zahrada navazující na dvorní část) SOUČASNÉ A PŘÍHODNĚ MOŢNÉ VYUŢITÍ NEMOVITOSTÍ Oceňovaný RD je aktuálně využíván vlastníkem k bydlení, ikdyž lze ve stávajícím stavu považovat za prakticky neobyvatelný (chybějící sociální zařízení, rozvod pouze studené vody v kuchyni, vytápění pouze v jednom pokoji).

9 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY NEMOVITOSTÍ 5.1. STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STANOVENÍ VĚCNÉ HODNOTY STAVEB Za stavby se považují: budovy, haly, atypické budovy a haly, inženýrské sítě a venkovní úpravy. Jako nejvhodnější, na české poměry nejlépe aplikovatelná pro zjištění skutečné nákladové ceny staveb, je v daném případě použita v přiměřeném rozsahu metodika reprodukční ceny snížené o přiměřené opotřebení. Základem pro ocenění budov je zjištění obestavěného prostoru a to podle vlastního předpisu pro měření staveb (základní měrná jednotka je tedy 1 m 3 ). Podle účelu skutečného užití stavby a dále dle jejího stavebnětechnického provedení se zjistí odpovídající cena za tuto měrnou jednotku. Jako podklad pro zjištění ceny měrné jednotky pro daný typ nemovitosti je publikace Ukazatele průměrné orientační ceny na měrovou a účelovou jednotku vydaná společností ÚRS PRAHA, a.s., v roce Takto zjištěná cena za měrnou jednotku je dále upravena koeficientem zohledňujícím skutečné provedení a vybavení stavby, lišící se od běžného standardu a současně nepromítnutelné do opotřebení. Tuto korekci nelze stanovit matematickým výpočtem, je tedy stanovena odborným odhadem znalce. Podle tohoto oceňovacího systému se u stavebně propojených objektů počítá samostatně každá účelově a konstrukčně odlišná část, takže některé budovy je třeba ocenit po částech. K ceně stavby je třeba dále připočíst některé další stavební prvky, které jsou součástí stavby (nikoliv tedy movitý majetek), a které nepatří do standardní výbavy daného objektu a současně jejich náklady na pořízení jsou v nezanedbatelné výši. Náklady na projekt, technický dozor, rizika, pojištění apod., jsou zahrnuty ve výchozí ceně staveb, stejně tak i cena standardních venkovních úprav (zpevněné plochy, žumpy, oplocení, drobné vedlejší stavby, atd.). Od výchozí ceny staveb se odečte přiměřené opotřebení, které se nejčastěji stanovuje lineární metodou a dále též odborným odhadem znalce. Méně častá je metoda analytického výpočtu opotřebení dle jednotlivých konstrukcí a vybavení, dle jejich druhu a užití a podle jejich životnosti. Stanovení plánované životnosti jednotlivých staveb je součástí vlastního oceňovacího systému. Výsledkem jsou skutečné průměrné (střední) náklady nutné na provedení stavby srovnatelné svými technickými parametry, vybavením, způsobem provedení a v neposlední řadě též opotřebením.

10 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č RD č.p. 178 na p.č. 220 zastavěná plocha a nádvoří Výpočet obestavěného prostoru: Spodní stavba: 1,58*2,23*1,70 Spodní stavba celkem: 5,99 m 3 Vrchní stavba: 6,75*7,15*5,30+1,87*2,75*4,40 Vrchní stavba celkem: 278,42 m 3 Zastřešení: 6,75*7,15*2,95*0,50 Zastřešení celkem: 71,19 m 3 Obestavěný prostor celkem: 355,60 m 3 Stanovení přiměřeného opotřebení S ohledem na celkový technický stav, stáří, provedení, vybavení a výše uvedené skutečnosti je opotřebení stanoveno odborným odhadem znalce ve výši 70 % Obestavěný prostor celkem m 3 355,60,-- Jednotková cena dle ÚRS 2014 Kč/m ,-- Korekce jednotkové ceny 0,7 Upravená jednotková cena Kč/m ,-- Cena za celý obestavěný prostor Kč ,-- Snížení ceny za opotřebení 70 % Kč ,-- Cena stavby po započtení opotřebení Kč , Výpočet hodnoty pozemků p.č. 220 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 221 zahrada, k.ú. Měrovice nad Hanou U pozemků se vychází z výměr podle výpisu z katastru nemovitostí nebo geometrického plánu, z druhu pozemku (zastavěná plocha, orná půda, atd.). Uváží se také umístění pozemku v dané obci a údaje z územně plánovací dokumentace. Porovnáním s prodeji pozemků v dané lokalitě se stanoví reálná tržní hodnota za 1 m 2 pozemku. Vždy se uvedou podklady, na základě kterých se tato hodnota odvodila. U všech pozemků je třeba vycházet z územně plánovací dokumentace a dalších podkladů. Pro stanovení jednotkové ceny pozemků byly použity databáze realizovaných prodejů v obdobných lokalitách, údaje spolupracujících odhadců přímo v lokalitě. Tyto informace byly vyhodnoceny, byly aplikovány veškeré cenotvorné prvky, které mají vliv na jednotkovou cenu. Výsledkem je jednotková cena pozemku, která by v daném případě byla realizovatelná při prodeji nemovitosti (včetně venkovních úprav, vedlejších staveb a trvalých porostů). Pozemek: p.č. 220 zastavěná plocha a nádvoří p.č. 221 zahrada m 2 164,00 m 2 149,00 Výměra pozemků celkem m 2 313,00

11 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 11 Výpočet ceny Výměra pozemků m 2 313,00 Směrná cena pozemků Kč/m 2 300,00 Výchozí cena pozemků celkem Kč ,00 Rekapitulace LV č. 151, k.ú. Měrovice nad Hanou Reprodukční hodnota RD Kč ,- Věcná hodnota RD Kč ,- Věcná hodnota pozemků Kč ,- Věcná hodnota celkem Kč ,-

12 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ SROVNÁVACÍ HODNOTY NEMOVITOSTÍ V principu se jedná o vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitých věcí srovnatelných svým charakterem, velikostí a lokalitou. Nepředpokládá se, s ohledem na stávající trh s nemovitými věcmi a pohyb cen jednotlivých typů nemovitých věcí, že uskutečněné a vyhodnocované prodeje by měly být starší než 1 rok, to proto, že se předpokládá, že za delší dobu údaje ztratily svoji vypovídací schopnost. Toto srovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitých věcí, vyhodnocením údajů z denního i odborného tisku, vývěsek realitních kanceláří, sledováním aukcí a dražeb, konzultacemi s realitními kancelářemi a správci nemovitostí. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná prodejní cena, realizovatelná na 6-ti měsíční zprostředkovatelskou smlouvu, se zohledněním současné situace na trhu a pro srovnatelné nemovité věci. Po nemovitostech uvedeného typu, t.j. řadový vnitřní, zděný RD, uvedené velikosti, vybavení, provedení a technického stavu, v dané lokalitě a u srovnatelných nemovitostí je poptávka niţší neţ nabídka. S přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem jsem názoru, že oceňovaný RD je obchodovatelný. Objekty k porovnání: RD 2+1, Měrovice nad Hanou Nabízíme k prodeji rohový rodinný dům 2+1 s velkou zahradou vjezdem a dvorem. Inženýrské sítě: voda - vlastní studna + ( před domem obecní vodovodní řád), ohřev vody - elektrickým boilerem, nebo kotlem na tuhá paliva, elektroinstalace - 220/380V rozvod v mědi,odpad - je sveden do veřejné kanalizace, plyn - ano, topení - ústřední plynové, nebo ústřední pomocí kotle na tuhá paliva, v každé místnosti jsou nové radiátory a je zde i nový plynový kotel. Vjezd poskytuje parkovací stání pro osobní automobil. Je zde k dispozici prostorný dvůr a velká zahrada s řadou hospodářských přístavků. Je zde možnost zbudovat půdní vestavbu. V obci se nachází škola, školka, restaurace, vlaková zastávka. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce RD 4+1, Křenovice K prodeji nabízíme rodinný dům v obci Křenovice okres Přerov. Rodinný dům dispozičně 4+1 ve velmi dobrém stavu. V rámci úprav byla provedena výměna plastových oken. Nové rozvody a vody a elektroinstalace. Podlahy plovoucí a PVC. Vytápění krbovými kamny. Plynová přípojka v domě. Střecha sedlová, možnost rozšíření do podkroví. Za domem dvůr se zděnou kůlnou. Klidná poloha v obci s dobrou občanskou vybaveností. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce RD 4+1, Křenovice Ve výhradním zastoupení nabízíme k prodeji řadový rodinný dům se zahradou v obci Křenovice okres Přerov. Dům dispozičně 4+1 po menších úpravách. Veškeré IS. Vytápění ústřední plynové. Vlastní studna na pozemku. V přízemí 4 místnosti, kuchyně, průjezd a dílna. Na patře prostorná hůra s možností přístavby na obytné prostory. V roce 1990 nová střešní krytina z hliníkových šablon. Součástí domu je zahrada o výměře 920m2 s ovocnými stromy. V obci základní občanská vybavenost. Dobrá dostupnost na dálnici. Cena: ,- Kč Zdroj: realitní inzerce

13 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č. 13 Tabulka srovnávací hodnoty: Cena (Kč) Zohlednění hodnototvorných faktorů koeficienty Tech. Poloha Pozemek Velikost stav Zdroj Ostatní Přepočtená cena (Kč) RD Měrovice nad Hanou ,- 1,00 0,80 1,02 0,90 0,80 1, ,- RD Křenovice ,- 1,00 1,03 0,98 0,85 0,80 1, ,- RD Křenovice ,- 1,00 0,82 0,98 0,90 0,80 1, ,- Průměr: ,- Při srovnání realizovaných prodejů rodinných z vlastní databáze a z nabídek z inzerce realitních kanceláří s rodinným domem oceňovaným, byly srovnávány zejména užitné plochy, vybavení, lukrativita lokality, stavebně-technický stav. V neposlední řadě byla také posouzena vybavenost lokality, životní prostředí, napojení na sítě, napojení na dopravně komunikační systém, demografické podmínky a další cenotvorné vlivy. Nabídky k prodeji v realitních časopisech na rodinné domy se srovnatelnými parametry jsou srovnatelné s obvyklými hodnotami. V současné době se tedy srovnatelné rodinné domy nabízejí k prodeji v rozmezí přepočtených cen od ,- Kč do ,- Kč. Srovnávací hodnotu volím s přihlédnutím k výše uvedeným skutečnostem ve výši: ,- Kč. Výsledná srovnávací hodnota RD č.p. 178, včetně pozemků p.č. 220, 221, k.ú.měrovice nad Hanou, LV č. 151 činí: ,- Kč

14 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č REKAPITULACE JEDNOTLIVÝCH METOD PRO STANOVENÍ VÝSLEDNÉ OBVYKLÉ CENY Věcná hodnota nemovitostí na LV č. 151, k.ú. Měrovice nad Hanou: ,- Kč Srovnávací hodnota nemovitostí na LV č. 151, k.ú. Měrovice nad Hanou: ,- Kč 8. STANOVENÍ CENY JEDNOTLIVÝCH PRÁV A ZÁVAD S NEMOVITOSTMI SPOJENÝCH Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Měrovice nad Hanou, LV č. 151 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: (viz. oddíl 3.4.) Omezení vztahující se k exekučnímu příkazu k prodeji nemovitostí jsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně. Nelze však odečíst výši dlužné částky vážící se k exekuci, neboť není známa přesná částka. Zástavní práva smluvní nejsou zohledněna ve výsledné obvyklé ceně, neboť nelze zjistit aktuální výši dlužné částky. 9. STANOVENÍ ZÁVAD, KTERÉ PRODEJEM V DRAŢBĚ NEZANIKNOU Dle znění 336a odst. 2 zákona č. 99/1963 Sb., Občanský soudní řád ve znění pozdějších předpisů jsou za závady, které prodejem v dražbě nezaniknou považovány věcná břemena, o nichž to stanoví zvláštní předpisy, nájem bytů a další věcná břemena a nájemní práva, u nichž zájem společnosti vyžaduje, aby nemovitost zatěžovala i nadále. Na základě dostupných podkladů a místního šetření nebyly žádné z výše uvedených závad zjištěny.

15 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č STANOVENÍ OBVYKLÉ CENY Tržní hodnota (obvyklá cena) - je to cena aktuálního trhu, cena zpeněžitelná tzn. cena, za kterou lze věc v daném místě a čase prodat nebo koupit. Jedná se o krátkodobou platnost obvyklé ceny v závislosti na podmínkách vně i uvnitř oceňovaného systému. Je dána konkrétním vztahem nabídky a poptávky. Odhad tržní hodnoty je proveden na základě odborného posouzení výše zjištěných hodnot. Při tomto posouzení jsou zohledněny všechny rozhodující faktory, vztahující se k dané nemovitosti, které nemohou být postiženy matematickým výpočtem, které však mohou rozhodující měrou ovlivnit hodnotu majetku. Největší důraz je přitom kladen na současný stav trhu s nemovitostmi ve vztahu nabídky a poptávky s předpokládaným výhledem na několik roků, dále na vnější i vnitřní vlivy, tj. např. technický stav, fyzické opotřebení, morální opotřebení, umístění lokality, občanská vybavenost, demografické podmínky, stabilita území ve vztahu k územnímu plánu, životní prostředí, atd. Dále je potřeba postihnout veškeré dluhy a závazky, která jsou na nemovitost vázány. Výsledná obvyklá cena: rodinného domu č.p. 178 postaveného na pozemku p.č. 220 zastavěná plocha a nádvoří, včetně pozemků p.č. 220 zastavěná plocha a nádvoří, p.č. 221 zahrada, k.ú. Měrovice nad Hanou, obec Měrovice nad Hanou, okres Přerov, LV č ,- Kč Prohlašuji, ţe při provedení ocenění jsem osobou nezávislou. Výše stanovená obvyklá cena je stanovena bez odpočtu omezení zapsaných v oddíle C výpisů z katastru nemovitostí. V Prostějově, dne Ing. František Kocourek Vypracoval: Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

16 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č ZNALECKÁ DOLOŢKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Brně ze dne , č.j. 3315/89, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /2015. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Ing. František Kocourek J. Zrzavého Prostějov tel./fax: kocourek.fr@seznam.cz

17 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č PŘÍLOHY Výpis z katastru nemovitostí Neoficiální kopie katastrální mapy Fotodokumentace Situační plánek

18 J. Zrzavého 8, Prostějov stránka č OBSAH č / Účel stanovení obvyklé ceny nemovitosti Obecné předpoklady pro stanovení obvyklé ceny Použité podklady pro znalecký posudek o obvyklé ceně nemovitosti Použité podklady: Předmět znaleckého posudku Vlastnictví... 4 Ve výpisu z katastru nemovitostí pro k.ú. Měrovice nad Hanou, LV č. 151 jsou v části C uvedena následující omezení vlastnického práva: Nález Popis nemovitostí Místopis, Popis, dispoziční řešení, stavebně-technická charakteristika oceňovaných objektů a údaje o stáří a technickém stavu Současné a příhodně možné využití nemovitostí Stanovení věcné hodnoty nemovitostí Stanovení věcné hodnoty Stanovení věcné hodnoty staveb Stanovení srovnávací hodnoty nemovitostí Rekapitulace jednotlivých metod pro stanovení výsledné obvyklé ceny Stanovení ceny jednotlivých práv a závad s nemovitostmi spojených Stanovení závad, které prodejem v dražbě nezaniknou Stanovení obvyklé ceny Znalecká doložka Přílohy Obsah... 18