ZNALECKÝ POSUDEK. číslo: 4559/320/13. U Pískovny 890/ Praha 8. Vondroušova Praha 6

Transkript

1 č.vyhotovení : 1 Č.j.:141/2012-N ZNALECKÝ POSUDEK číslo: 4559/320/13 o ceně nemovitosti - nezkolaudovaného rodinného domu bez č.p. postaveného na pozemku St. 965 s příslušenstvím a s pozemky St.965, parc.92/213 a 291/29 v obci Nučice, k.ú. Nučice u Rudné Objednavatel posudku: Posudek vypracoval: Účel posudku: Oceňovací předpis: EURODRAŽBY.CZ,a.s. U Pískovny 890/ Praha 8 Ing.Petra Jechová Vondroušova Praha 6 Zjištění ceny nemovitosti Ocenění je provedeno podle vyhlášky MF ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhláška), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb., č.460/2009 Sb., č.364/2010 Sb.,č.387/2011 Sb. a č.450/2012 Sb. s účinností od Oceněno ke dni: 30.července 2013 Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 12 stran textu a přílohy. V Praze, dne 30.července 2013

2 1. NÁLEZ 1.1 Bližší údaje o nemovitosti Oceňovaná nemovitost se nalézá na konci slepé ulice Na Výhledech a je přímo přístupná z místní zpevněné komunikace. Nemovitost je tvořena nedokončeným typizovaným domem RIVIERA 195-Z bez č.p. postaveným na pozemku St. 965 s pozemky St.965, parc.č. 92/213 a 291/29 v k.ú.nučice u Rudné, obec Nučice a příslušenstvím, sestávajícím z venkovních úprav a trvalých porostů. Rodinný dům je postaven jako samostatná stavba, je podsklepený s jedním nadzemním podlažím a s obytným podkrovím a obsahuje celkem jednu bytovou jednotku charakteru 4+kk s nebytovými prostory (kanceláře) v 1.NP (dle stavebního povolení). Stáří nemovitosti je uvažováno jako nulové, první stavební povolení bylo vydáno r. 2006, další se Změnami stavby před dokončením bylo vydáno v roce Majitelkou nemovitosti nebyl umožněn přístup do rodinného domu, nemohl být zjištěn stav dokončenosti. Na základě této skutečnosti je s rezervou uvažována rozestavěnost 95 %, kdy by mohly chybět podlahové krytiny, vnitřní dveře, popř. obklady, dlažby a sanita. 1.2 Podklady pro vypracování posudku Výpis z katastru nemovitostí pro k.ú. Nučice u Rudné, obec Nučice, list vlastnictví č. 1085, vyhotovený dálkovým přístupem dne Kompletní projektová dokumentace včetně technické zprávy poskytnutá Stavebním úřadem v Rudné dne a Dodatečné stavební povolení (změna stavby před dokončením) ze dne vydané MÚ Rudná pro společnost Fasttrade a.s. Přerušení řízení o odstranění stavby (stavba byla prováděna bez rozhodnutí nebo opatření stavebního úřadu) ze dne vydané MÚ Rudná, č.j /08/ANo Údaje z realitních kanceláří Místní šetření znalce dne bez přítomnosti vlastníka nemovitosti 1.3 Vlastnictví Podle údajů z katastru nemovitostí je jako vlastník nemovitosti na listu vlastnictví č pro k.ú. Nučice u Rudné, obec Nučice zapsána: Drtinová Věra Bc. Nám.14.října 1384/ Praha Přílohy posudku Fotodokumentace LV Katastrální mapa Mapa oblasti 1.5 Předmětem ocenění jsou 1) Rodinný dům se šikmou střechou 2) VENKOVNÍ ÚPRAVY 3) Stavební pozemek St

3 4) Pozemky parc.č. 92/213, 291/29-3 -

4 2. POSUDEK A OCENĚNÍ 2.1 Rodinný dům se šikmou střechou Oceněno podle 5, přílohy č.6/1 vyhlášky Popis Jedná se o typizovaný podsklepený rodinný dům RIVIERA 195-Z. Základy železobetonové s provedenými izolacemi proti zemní vlhkosti, svislá nosná konstrukce zděná Porotherm, vodorovné konstrukce železobetonové s rovným omítaným podhledem. Venkovní omítky tepelně izolační Teranova, vnitřní vápenné hladké. Vnitřní schodiště má být betonové, střecha polovalbová, střešní krytina Alpská taška. Klempířské konstrukce částečné poplastované, bleskosvod není osazen. Okna plastová s izolačními skly, dveře by měly být dřevěné obložkové. Podlahové krytiny mají být různé dle charakteru místností - keramické dlažby a plovoucí podlahy. Vytápění ústřední teplovodní plnovým kotlem se zásobníkem na přípravu TUV. Dispoziční řešení : 1.PP - dílna, chodba, sklad, schodiště, WC, technická místnost, sklad (89,74m 2 ) 1.NP - zádveří, hala, schodiště 1, sprchový kout s WC, schodiště 2, kancelář 1, kancelář 2 (89,82m 2 ) Podkroví - schodiště, chodba, pokoj, pokoj, koupelna, pokoj + kk, pokoj (87,38m 2 ) Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: C - podsklepený, s jedním nadzemním podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor 1.PP 9,44*12,924*2,85 = m 3 1.NP (9,00*12,500)*2,95 = m 3 Podkr.+zastř. (12.5*(9+2.16)*2.5/2)+(9.5*2.16* 0.79/2)+(( )*2.16*0.79/3) = m 3 Vikýře 2*(2.75*2/2*2.5/3)+11.14*2/2*2.8/3 = m Podlaží Označení celkem = m 3 Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1-1.NP (9,00*12,500) m m 2.95 m 2 - Podkroví (9,00*12,500) m m 2.30 m 3-1.PP 9,44*12, m m 2.85 m Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.70 m.

5 2.1.5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * 0.00) = Opotřebení stavby Při stáří 0 let a životnosti 100 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 0% Nedokončená stavba Koeficient nedokončené stavby = 1 - n, kde n je součet podílů chybějících a nedokončených konstrukcí a vybavení podle stupně nedokončenosti. Pol. Obj.podíl konstr.a vybavení Podíl části Stupeň nedokon. n 12. Dveře % 100% Podlahy obytných místností % 100% Bleskosvod % 100% Vybavení kuchyní % 100% Vnitřní hygienické vybavení % 100% Záchod % 100% Ostatní % 100% Neuvedené konstrukce a vybavení jsou plně dokončeny a neovlivňují výpočet ceny nedokončené stavby. Koeficient nedokončené stavby = 1 - n = = Výpočet ceny objektu ( 5 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.130,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.6) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x (Kp z přílohy č.39 = , korekce * ) Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 8.934,21 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,04 Koeficient nedokončené stavby ( 15 vyhlášky) x Cena stavby bez opotřebení = Kč ,48 Snížení ceny za opotřebení 0% - Kč 0,- Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,48 Rodinný dům se šikmou střechou Cena celkem Kč ,

6 2.2 VENKOVNÍ ÚPRAVY Oceněno podle 10, přílohy č.11 vyhlášky Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Oceněno podle 10 vyhlášky Popis jedná se o oplocení, zpevněné plochy, přípojky inženýrských sítí Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena 1. Rodinný dům se šikmou střechou Celkem zjištěná cena Výpočet ceny objektu ( 10 vyhlášky) Zjištěná cena hlavních staveb = Kč ,- 3,5% ze zjištěné ceny = Kč ,36 Venkovní úpravy - zjednodušený výpočet Cena celkem Kč ,- VENKOVNÍ ÚPRAVY Cena celkem Kč ,- 2.3 Stavební pozemek St.965 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky Popis Pozemek vedený jako zastavěná plocha a nádvoří o celkové výměře 112m 2. Pozemek je zastavěn stavbou rodinného domu bez č.p Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 41,52 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 41,52 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 45,67 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x (Kp z přílohy č.39 = , korekce * ) Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 201,23 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,61 Stavební pozemek St.965 Cena celkem Kč ,

7 2.4 Pozemky parc.č. 92/213, 291/29 Oceněno podle 28, 28a vyhlášky Popis Pozemek p.č. 92/213 vedený jako orná půda o výměře 395 m 2 a pozemek p.č. 291/29 vedený jako ostatní plocha, jiná plocha o výměře 299m 2. Oba dva pozemky tvoří se stavebním pozemkem jednotný funkční celek a budou užívány jako zahrada. Pozemky byly pouze částečně oploceny, jsou rovinného charakteru, vyjma části pozemku p.č. 92/213, který se je na okraji prudce svažitý Výměra stavebního pozemku 92/ = m 2 291/ = m 2 celkem = m Úprava ceny pozemku Možnost napojení na rozvod plynu (až +10%) 10% Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28, 28a vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 41,52 (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 41,52 Po započtení 10.00% dalších přirážek a srážek = Kč 45,67 Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x (Kp z přílohy č.39 = , korekce * ) Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 201,23 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 80,49 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,08 Pozemky parc.č. 92/213, 291/29 Cena celkem Kč ,- 3. REKAPITULACE 1) Rodinný dům se šikmou střechou ,- Kč 2) Venkovní úpravy ,- Kč 3) Stavební pozemek St ,- Kč 4) Pozemky parc.č. 92/213, 291/ ,- Kč Zjištěná výsledná cena ,- Kč Slovy: Šestmilionůdevětsetosmdesátpěttisícdvěstěšedesát Kč V Praze, dne 30.července vypracoval - 7 -

8 4. OBVYKLÁ CENA Obecná (obvyklá) cena je definována v 2 zákona č. 151/1997 Sb. K jejímu stanovení bývá použito kombinace tří základních metod: a) nákladový způsob ( 5 zákona) Znalec použije ceny, kterou zjistil jako cenu administrativní vždy a ve všech možných případech. b) výnosový způsob ( 6 zákona) Znalec zjistí cenu jen v těch případech, kdy nemovitost nese výnos, t.j. kdy je možno ji v dané lokalitě pronajmout a dosažitelné nájemné, které je v místě obvyklé, je možno zjistit. c) porovnávací způsob ( 7 zákona) Znalec stanoví cenu porovnáním a vyhodnocením cen v posledním období uskutečněných prodejů obdobných nemovitostí, které jsou srovnatelné svým charakterem, velikostí a lokalitou s danou nemovitostí. 4.1 Věcná hodnota - administrativní bez Kp Zjištěná cena Poř.číslo Název Cena bez Kp 1. Rodinný dům se šikmou střechou Stavební pozemek St Pozemky (dle obvyklých cen) 806 m ,-Kč/m2 4. Venkovní úpravy zjednodušený výpočet Celkem zjištěná cena bez Kp Věcná hodnota - administrativní bez Kp Cena celkem Kč ,- 4.2 Srovnávací hodnota Výsledky dosažené výše uvedenými metodami stanovení hodnoty nemovitosti dávají pouze teoretické mantinely, ve kterých by se skutečná hodnota měla pohybovat. Metoda porovnání je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými, jejichž ceny byly v nedávné době realizovány na trhu a jsou známé. Z těchto důvodů by byla tato metoda nejlepší možnou metodou stanovení obecné ceny nemovitosti, jelikož udává nejpřesnější obraz o skutečně obchodovaných případech porovnatelných nemovitostí. Metoda porovnání tržních hodnot může být velmi dobrým vodítkem pro konečný návrh obvyklé ceny, neboť nabídkové ceny realitních kanceláří jsou tvořeny v podmínkách, kde jsou ceny obvyklé již známy a proto v převážné většině případů situaci na trhu respektují. Pokud není známa prodejní cena nemovitosti, je při stanovení srovnávací hodnoty vycházeno z cen podobných nemovitostí, které jsou nabízeny realitními kancelářemi. Nabídkové ceny realitních kanceláří však nejsou ještě skutečnými prodejními cenami, proto je nutné počítat u některých cen s určitým nadhodnocením. Ke dni ocenění není známa prodejní cena rodinného domu. Vzhledem k okolnímu prostředí a umístění nemovitosti hodnotím obchodovatelnost jako běžnou. Dotazem na realitní kanceláře a konzultacemi s nimi, na základě informací z bylo zjištěno, že podobné nemovitosti jsou nabízeny následovně: - 8 -

9 Prodej, dům rodinný, 198 m², U Cihelny, Nučice, OV Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: měsíční náklady cca ,-, + právní servis a provize RK ,- Budova: Dřevěná Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Samostatný Umístění objektu: Klidná část obce Zástavba: Obytná Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 99 m 2 Plocha podlahová: 198 m 2 Plocha pozemku: 443 m 2 Balkón: Ano /Lodžie: Ano/Terasa: Ano / Garáž: Ano Nabízíme ke koupi vkusně provedený samostatně stojící dvoupodlažní RD o velikosti 4+kk a 200m2 užitné plochy. Dům stojí na upraveném rovném pozemku o rozloze 443m2. V přízemí se nachází velký obývací pokoj s kuchyní, vybavenou na míru vyráběnou kuchyňskou linkou. Z obývacího pokoje je vstup francouzskými dveřmi na zimní zahradu i na dvůr. Z kuchyně je přístup do prostorné spíže, ve které je umístěn elektrický ohřev vody (noční proud). V přízemí se také nachází menší ze dvou koupelen se sprchovým koutem a toaletou a šatna. Vstup do domu je buď přímo z ulice, nebo skrz garáž. V patře domu se nacházejí tři samostatné ložnice a větší koupelna s rohovou vanou, dvěma umyvadly, wc a bidetem. Dvě ložnice mají přístup na společný balkon. Dům je vytápěn elektrickým kotlem, přičemž v obývacím pokoji je příprava na instalaci krbu. Voda je přiváděna z dálkového vodovodu a odpad napojen na kanalizaci. Plyn je ukončen na hranici pozemku v pomníčku. Dům je velmi úsporný, náklady na provoz jsou velmi nízké. Okna plastová, bezpečnostní vstupní dveře, celý pozemek obehnán pletivem se vzrostlým udržovaným živým plotem. Garáž na jedno auto má dveře na dálkové ovládání, před garáží je prostor na zaparkování dalších dvou vozů. V obci je veškerá vybavenost, je zajištěno i perfektní spojení do Prahy (vlak, bus - 20 min na Zličín, nebo 30 na Smíchov, autem rychleji). Prodej, dům rodinný, 84 m², U háječku, Nučice Celková cena: Kč za nemovitost Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Řadový - 9 -

10 Umístění objektu: Okraj obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 Plocha zastavěná: 60 m 2 Plocha podlahová: 84 m 2 Plocha pozemku: 337 m 2 Voda: Dálkový vodovod / Topení: Lokální plynové Odpad: Veřejná kanalizace Elektřina: 230V / Doprava: Vlak, Dálnice, Silnice, MHD, Autobus Komunikace: Asfaltová Exkluzivně nabízíme k prodeji řadový, patrový RD s užitnou plochou 84 m2 na parcele 337 m2, Nučice (okres Praha-západ) ŘRD byl postaven a kolaudován v roce V přízemí domu je vstupní chodba, ložnice, obývací pokoj s kuchyňským koutem, koupelna a samostatné WC. Z obývacího pokoje vstup na terasu a zahradu. V patře je prostorný dětský pokoj a WC. Orientace domu je na jihovýchod a severozápad. Vytápěni domu je zabezpečeno vlastním plynovým kotlem. K domu náleží parkovací stáni v předzahrádce. V nedaleké Rudné u Prahy je veškerá občanská vybavenost, dopravní dostupnost 15 min. busem ke stanici metra B Zličín nebo 20 min. vlakem Smíchovské nádraží. Prodej, dům rodinný, 117 m², Jižní, Rudná Celková cena: Kč za nemovitost Poznámka k ceně: + provize a právní servis Budova: Cihlová Stav objektu: Novostavba Poloha domu: Řadový Umístění objektu: Klidná část obce Typ domu: Patrový Podlaží počet: 2 / Počet bytů: 1 Plocha zastavěná: 69 m 2 Plocha podlahová: 117 m 2 Plocha pozemku: 264 m 2 Terasa: 12 m 2 / Rok kolaudace: 2009 Nabízíme k prodeji řadový, patrový RD s užitnou plochou 117 m2 na parcele 264 m2, Rudná (okres Praha-západ) Nadstandardně vystavěný dvoupodlažní řadový dům ve vilové zástavbě, kolaudace říjen Krajní řadový, dispozičně řešen jako 4+1 s terasou a oplocenou zahradou. 105 m2 obytná plocha + terasa 12 m m2 zahrada + 2 parkovací místa v ceně. 2 x koupelna s WC, technické zázemí, komora s oknem; kuchyňská linka včetně spotřebičů Whirlpool. Plovoucí podlahy, dlažba, plastová okna. Nepodsklepeno, pochozí půda o velikosti 36 m2, střecha KM Beta, kotel Vailant, vše nové, málo používané. Volné dle dohody, doporučujeme prohlídku. Objekt UP Pozemek Celková Koef.vybav. Koef.polohy. Koef.poz. Zdroj Cena/UP

11 číslo m2 m2 cena Kč 0,85-1,05 0,85-1,05 0,85-1,15 RK, prod.c Kč ,85 1,00 1,07 0, ,85 1,00 1,10 0, ,85 1,00 1,15 0, nedokončenost 85% Oceňovaná nemovitost RD ,00 1,00 1,00 1, % dokončenost Kč 4.3 Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Obvyklou cenou se rozumí cena, která byla dosažena při prodejích stejného nebo porovnatelného majetku v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy, mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi se rozumí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku vyplývající z osobního vztahu k němu.z předchozího odstavce vyplývá, že skutečná tržní cena se tvoří až v okamžiku realizace nemovitosti na trhu, tj. při konkrétním prodeji a koupi a může se od zjištěné hodnoty výrazně odlišovat. Úroveň obecných cen je v podstatě odrazem zprůměrovaných dosažených cen za nemovitosti srovnatelného druhu, vlastností a stáří. Přívlastek obecná vyjadřuje, že se při jejím odvozování z většího množství hodnot přihlíží jen k objektivním znakům z hlediska prodeje a koupě, nepřihlíží se k významu, jaký může mít vlastnictví a užívání nemovitosti z hlediska jejího užitku pro určitou osobu, ať již fyzickou nebo právnickou Zjištění obvyklé ceny nemovitosti odborným odhadem Cena zjištěná podle cenového předpisu = Kč ,- Věcná hodnota (časová cena) = Kč ,- Výnosová hodnota = Kč nestanovena Cena zjištěná porovnávacím způsobem = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena odvozená z výše uvedených hodnot na základě odborné úvahy odhadce = Kč ,- Obvyklá (obecná, tržní) cena - odborný odhad Cena celkem Kč ,

12 5. REKAPITULACE OBVYKLÉ CENY 1) Věcná hodnota (časová cena) ,- Kč 2) Výnosová hodnota nestanovena- 3) Cena zjištěná porovnávacím způsobem ,- Kč Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu ,- Kč Slovy: Pětmilionůdvěstěsedmdesáttisíc Kč V Praze, dne 30.července vypracoval 6. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ústí nad Labem ze dne , č.j.spr.5286/95, pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady), se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod číslem 4559/320/13. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dle připojené likvidace