ZNALECKÝ POSUDEK č. 3339/2015

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č. 3339/2015 o ceně nemovitých věcí v katastrálním území Klobouky u Brna, obec Klobouky u Brna, okres Břeclav, na ulici Kašnická č. or. 10: rodinného domu č.p. 587 na pozemku parc. č. 1494/1, s pozemky parc. č. 1494/1, 1495/1, 1495/2, včetně příslušenství Objednatel posudku: Účel posudku: Posudek vypracoval: Soudní exekutor JUDr. Milan Usnul Exekutorský úřad Praha 9 Bryksova 763/46, Praha 9 Zjištění ceny obvyklé (tržní) jako podklad k prodeji nemovitých věcí povinného v rámci exekuce č.j. 098 EX 06680/10 Ing. Tomáš Hudec, znalec v oboru ekonomika, odvětví ceny a odhady nemovitých věcí, kancelář Riegrova 44, Brno, tel.: Datum místního šetření: 19. listopadu 2015 Datum, ke kterému je provedeno ocenění: 19. listopadu 2015 k datu místního šetření Zvláštní požadavky objednatele: ocenit jen RD a pozemky ve funkčním celku Použitý oceňovací předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v pl. znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Datum vyhotovení: 27. listopadu 2015 Tento posudek obsahuje 21 stran včetně příloh a předává se ve 2 vyhotoveních

2 2 0. Úvod, použitá metodika ocenění Dle usnesení Exekutorského úřadu Praha 9 č.j. 098 EX 06680/ je třeba stanovit obvyklou cenu nemovitých věcí ve vlastnictví povinného pana Josefa Krátkého. Obvyklá cena je stanovena k datu místního šetření, t.j. k datu 19. listopadu Úkolem podepsaného znalce je provést ocenění nemovité věci obvyklou (= obecnou, tržní, obchodovatelnou) cenou. Pro její stanovení neexistuje předpis, k dispozici je pouze odborná literatura respektive znalecké standardy. V zákonu č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (jenž se ovšem vztahuje na výslovně vyjmenované případy, což v daném případě není) je tzv. obvyklá cena definována následujícím způsobem: Obvyklou cenou se pro účely tohoto zákona rozumí cena, která by byla dosažena při prodejích stejného, popřípadě obdobného majetku nebo při poskytování stejné nebo obdobné služby v obvyklém obchodním styku v tuzemsku ke dni ocenění. Přitom se zvažují všechny okolnosti, které mají na cenu vliv, avšak do její výše se nepromítají vlivy mimořádných okolností trhu, osobních poměrů prodávajícího nebo kupujícího ani vliv zvláštní obliby. Mimořádnými okolnostmi trhu se rozumějí například stav tísně prodávajícího nebo kupujícího, důsledky přírodních či jiných kalamit. Osobními poměry se rozumějí zejména vztahy majetkové, rodinné nebo jiné osobní vztahy mezi prodávajícím a kupujícím. Zvláštní oblibou se rozumí zvláštní hodnota přikládaná majetku nebo službě vyplývající z osobního vztahu k nim. Základem pro stanovení přiměřené náhrady při vypořádání podílového spoluvlastnictví k nemovitosti je její obecná cena obvyklá v daném místě v době rozhodování. Není na místě vycházet z tzv. odhadní ceny, zjištěné znaleckým posudkem podle cenového předpisu. V těchto případech má cena zjištěná podle cenových předpisů jen určitý informativní, orientační význam a je směrodatná zejména pro daňové účely. Jinak ovšem platí zásada smluvní volnosti a účastníci smlouvy již nejsou vázáni cenou zjištěnou podle cenového předpisu. Přitom pouze obecná cena vyjadřuje aktuální tržní hodnotu nemovitostí.... Aby náhrada byla přiměřená, musí vyjadřovat cenu závislou nejen na konstrukci a vybavení, velikosti a stáří věci (stavby), ale i zájmu o ni, tj. na poptávce a nabídce v daném místě a čase. Na základě výše uvedeného je pro stanovení obvyklé (tržní) ceny použita následující metodika (v souladu se Znaleckým standardem č. VI Obecné zásady oceňování majetku a Znaleckým standardem č. VII Oceňování nemovitostí ): 1. Ocenění časovou cenou - zjistí se náklady na pořízení staveb v současné cenové úrovni (snížené o přiměřené opotřebení vzhledem ke stáří, stavu a předpokládané zbývající životnosti) plus cena pozemků. Vzhledem k tomu, že vyhláška č. 441/2013 Sb. používá koeficienty změny cen staveb, jež přiměřeně upravují základní cenovou úroveň 1994 na úroveň současnou, použije se zpravidla cena zjištěná podle této vyhlášky, bez koeficientu úpravy ceny pro stavbu dle polohy a trhu. 2. Ocenění porovnávacím způsobem - podle známých realizovaných resp. inzerovaných prodejů obdobných nemovitostí se provede porovnání a aplikace na oceňovanou nemovitost. 3. Závěrečný odborný odhad obvyklé ceny podle odborné úvahy znalce, na základě zvážení všech okolností a výše vypočtených cen.

3 3 1. Nález 1.1 Podklady pro vypracování posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly zapůjčeny případně podepsaným znalcem opatřeny následující podklady: Výpis z katastru nemovitostí Výpis z katastru nemovitostí LV č. 460 vyhotovený dne pro k.ú. Klobouky u Brna: A: Vlastník: Krátký Josef, nám. Míru 1, Domažlice RČ /4054 B: Nemovitosti: mmj.: Parcela: 1494/1 444 m 2 zastavěná plocha a nádvoří Součástí je stavba: Klobouky u Brna, č.p. 587, rod. dům Stavba stojí na pozemku: p.č. 1494/1 1495/1 783 m 2 zahrada 1495/2 964 m 2 zahrada B1: Věcné břemeno chůze a jízdy C: Omezení vlastnického práva: Věcné břemeno chůze a jízdy Zahájení exekuce Nařízení exekuce Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Podrobnosti viz. příloha posudku Výřez z katastrální mapy Výřezy z katastrální mapy pro k.ú. Klobouky u Brna z Místní šetření Místní šetření spojené s prohlídkou, měřením a fotodokumentací nemovitosti bylo provedeno dne Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí, protože povinný Josef Krátký neumožnil přístup do objektu - nepřevzal si doporučenou zásilku s oznámením o místním šetření Předpisy a metodiky pro ocenění Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, v platném znění. Vyhláška č. 441/2013 Sb., k provedení některých ustanovení zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku, ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb. Znalecký standard č. VI - Obecné zásady oceňování majetku. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecký standard č. VII - Oceňování nemovitostí. Vysoké učení technické v Brně - Ústav soudního inženýrství, Znalecké standardy POSN, Asociace znalců a odhadců ČR, o.s. - profesního oboru stavebnictví a nemovitosti Morava, ( Výpočetní programy Program pro oceňování nemovitostí ABN.Autor: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc., Brno Porovnávací databáze cen nemovitostí Pro cenové porovnání byly použity následující databáze: - Vlastní databáze znalce: Databáze je uložena formou tabulek v textovém editoru, obsahuje informace o zrealizovaných cenách a popisy porovnávacích nemovitostí.

4 4 - Realitní internetové stránky: Pro porovnání nemovitosti byly použity nabízené prodeje nemovitostí podobného typu na internetových stránkách Situace oceňované nemovitosti Předmětem ocenění jsou nemovitosti, obsahující následující objekty: Rodinný dům č.p. 587 na pozemku parc. č. 1494/1 Vedlejší stavby na pozemku parc. č. 1494/1 Venkovní úpravy na pozemku parc.č. 1494/1 Pozemek parc.č. 1494/1 - zastavěná plocha a nádvoří o výměře 444 m 2 Pozemek parc.č. 1495/1 - zahrada o výměře 783 m 2 Pozemek parc.č. 1495/2 - zahrada o výměře 964 m 2 Nemovitost se nachází v obci Klobouky u Brna, na ulici Kašnická číslo orientační 10. Příjezd k nemovitosti je po zpevněné komunikaci. Ostatní zástavba v okolí je tvořena převážně staršími rodinnými domy Obec a okolí nemovitosti Status obce: Město Počet obyvatel: Poloha obce: Město se nachází 25 km severně od Břeclavi. Leží v mírně zvlněné krajině využívané převážně zemědělsky. Městský úřad: Ano Poštovní úřad: Ano Školy: ZŠ, MŠ, gymnázium, SOŠ Obchod potravinami a služby: Širší nabídka obchodu a služeb Občanská vybavenost: Širší občanská vybavenost Poptávka nemovitostí: Poptávka je nižší než nabídka Umístění nemovitosti v obci Poloha k centru: Dopravní podmínky: Konfigurace terénu: Převládající zástavba: Parkovací možnosti: Inženýrské sítě v obci s možností napojení oceňovaného areálu: Vlastní nemovitost Typ stavby Příslušenství Dostupnost jednotlivých podlaží Možnost dalšího rozšíření Technická hodnota Na severovýchodním okraji města Příjezd po zpevněné vedlejší komunikaci Mírně zvlněný terén, vlastní pozemky sklonité k jihu Starší rodinné domy V garáži v domě Elektro, vodovod, kanalizace, zemní plyn, telefon Dům řadový koncový Vedlejší stavby, venkovní úpravy, studna 1.NP- z ulice a ze dvora V půdním prostoru Podle posouzení objektu zvenčí je objekt v mírně podprůměrném stavebně-technickém stavu, byla prováděna běžná údržba.

5 Připojení objektu na inženýrské sítě Dle sdělení sousedů je dům připojen tyto inženýrské sítě: Vodovod: Vodovod z vlastní studny Kanalizace: Veřejná kanalizace Elektrická síť: 230 V (připojen vzdušný kabel) Plyn: Zaveden (HUP na fasádě) Telefon: Pravděpodobně není zaveden 2. Posudek I - ocenění časovou cenou (věcná hodnota) 2.1 Metodika stanovení časové ceny Časovou cenou se rozumí cena, za kterou je možno nemovitosti pořídit (postavit) v cenové úrovni k datu ocenění (tzv. reprodukční výchozí cena), snížená u staveb o přiměřené opotřebení. Vzhledem k tomu, že je tato cena zjišťována pro následné stanovení ceny obvyklé, je u staveb použito cen z cenového předpisu, indexovaných k datu odhadu. Pro ocenění pozemků je použita porovnávací metoda. Pro porovnání byly použity ceny pozemků ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce. 2.2 Rodinný dům Popis celkový Rodinný dům se nachází v obci Klobouky u Brna, na ulici Kašnická, číslo or. 10. Obhlídka nemovitosti byla provedena pouze zvenčí. Pro ocenění se předpokládá, že jde o dům řadový koncový, nepodsklepený, s 1 nadzemním podlažím, se sedlovou střechou bez obytného podkroví. Výměry domu a materiálové a konstrukční vybavení domu byly zjištěny částečně při místním šetření a částečně z katastrální mapy, fotomapy nebo odborným odhadem. Objekt Půdorys Podsklepení Počet nadzemních podlaží Podkroví Základy Izolace Nosná konstrukce Střecha Krytina Klempířské konstrukce Fasádní omítky Vnější obklady Bleskosvod Rodinný dům řadový koncový Obdélníkový Není 1 NP Není Základové pasy Dodatečná izolace Zděná z cihel pálených průměrné tl. 45 cm Krov dřevěný, střecha sedlová Pálené tašky Pozinkovaný plech Břízolit Chybí Není

6 Popis objektu Dům je řadový koncový. Uliční fasáda je orientována k severozápadu, z ulice je vchod do 1.NP, vjezd do garáže a do průjezdu. Ve dvoře je podél domu přistavěna veranda s pultovou střechou, na ni navazuje menší vedlejší stavba, na pravé straně dvora se nachází další vedlejší stavba do tvaru L. Na dvůr navazuje velká zahrada s několika starými ovocnými stromy. Dům je zděný, předpokládaná průměrná tloušťka zdiva 45 cm. Je zastřešen sedlovou střechou. Krov dřevěný, krytina z pálených tašek. Fasáda je břízolitová (do ulice), do dvora chybí. Klempířské konstrukce z pozinkovaného plechu. Okna jsou dřevěná dvojitá. Vytápění je ústřední s kotlem na zemní plyn, radiátory jsou deskové (jsou vidět oknem). Dům je připojen na elektřinu, veřejnou kanalizaci a zemní plyn. Vodovod je pravděpodobně z vlastní studny, je možné připojení na veřejný vodovod v ulici Stáří a technický stav objektu Užívání od roku Provedené úpravy Celkový technický stav 1930 (dle odborného odhadu, původní stáří objektu není známo) - Ústřední vytápění s kotlem na zemní plyn, deskové radiátory - Stavební úpravy verandy je vidět část nového zdiva z tvárnic Ytong Podle posouzení objektu zvenčí je objekt v mírně podprůměrném stavebně-technickém stavu, byla prováděna běžná údržba Výpočet výměr pro ocenění Stavba byla přístupná jen z ulice, rozměry byly zjištěny částečně při místním šetření, částečně z katastrální mapy. 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 základní část 10,70 6,20 3,10 66,34 205,65 veranda - vč. zastřešení 10,70 3,75 3,00 40,13 120,38 garáž a průjezd 7,35 6,20 3,10 45,57 141,27 Celkem 1.NP 152,04 467,30 Zastřešení délka šířka výška ZP OP Část m m m m 2 m 3 1. část - zastavěná plocha (obdélník) 18,05 6,20 111,91 - výška půdní nadezdívky 0,00 0,00 - výška hřebene nad nadezdívkou 3,00 167,87 Celkem zastřešení 167,87 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 152,04 467,30 zastřešení 167,87 Celkem 152,04 635,17

7 7 Užitná plocha domu Užitná plocha domu je vypočítána ze zastavěné plochy 1. nadzemního podlaží vynásobením koeficientem 0,8, plocha garáže a průjezdu je dále redukována koeficientem 0,5. Část Zastavěná plocha Užitná plocha (m 2 koeficient ) (m 2 ) 1.NP obytná část 106,47 0,80 85,18 1.NP garáž a průjezd 45,57 0,80*0,50 18,23 Celkem zaokrouhleno 103, Zjištění typu objektu a způsobu ocenění Dům splňuje podmínky 13 odst. 2 vyhlášky č. 441/2013 Sb.: nadpoloviční část ploch odpovídá požadavkům na trvalé bydlení, objekt nemá více než tři samostatné byty, objekt nemá více než dvě nadzemní podlaží, jedno podzemní podlaží a podkroví, jedná se tedy o rodinný dům. Konstrukce objektu je zděná, jedná se o rodinný dům typu A Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny - rodinný dům zděný nepodsklepený nebo podsklepený do 1/2, s 1 NP Vypočteno tabulkovým procesorem Excel - program ABN14b Rodinný dům podle 13 a přílohy č. 11 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ A nepodsklepený Střecha sklonitá bez podkroví Základní cena dle typu z přílohy č. 11 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,000 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 635,17 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5-1,00 Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41 vyhlášky, dle CZ-CC) Ki - CZ-CC: 111 2,115 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy betonové pasy s dodatečnou izolací S 0, , ,00 0, Zdivo cihelné prům. tl. 45 cm S 0, , ,00 0, Stropy s rovným podhledem S 0, , ,00 0, Střecha krov dřevěný, střecha sedlová S 0, , ,00 0, Krytina pálené tašky S 0, , ,00 0, Klempířské konstrukce z pozink. plechu vč. parapetů S 0, , ,00 0, Vnitřní omítky vápenné štukové S 0, , ,00 0, a Fasádní omítky břizolit-do ulice S 0, , ,00 0, b Fasádní omítky chybí C 0, , ,00 0, Vnější obklady chybí C 0, , ,00 0, Vnitřní obklady koupelna P 0, , ,46 0, Schody chybí C 0, , ,00 0, Dveře dřevěné S 0, , ,00 0, Okna dřevěná dvojitá S 0, , ,00 0, Podlahy obytných místn. prkna na sraz P 0, , ,46 0, Podlahy ostatních místn. keramická dlažba, PVC S 0, , ,00 0, Vytápění ústřední - kotel na ZP, deskové radiátory S 0, , ,00 0,05200

8 8 17 Elektroinstalace 230 V, jističe P 0, , ,46 0, Bleskosvod chybí C 0, , ,00 0, Rozvod vody rozvod studené a teplé vody S 0, , ,00 0, Zdroj teplé vody el. bojler S 0, , ,00 0, Instalace plynu zemní plyn S 0, , ,00 0, Kanalizace z kuchyně, koupelny, WC S 0, , ,00 0, Vybavení kuchyní sporák na ZP S 0, , ,00 0, Vnitřní vybavení umývadlo, vana S 0, , ,00 0, Záchod WC splachovací S 0, , ,00 0, Ostatní vrata do garáže a do průjezdu P 0, , ,46 0, Konstrukce neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,89072 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K4-0,89072 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m ,07 Rok odhadu 2015 Rok pořízení 1930 Stáří S roků 85 Celková předpokládaná životnost Z roků 100 Opotřebení - odborným odhadem O % 60,00 Výchozí cena CN Kč ,84 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,84 Odpočet na opotřebení 60,00 % O Kč ,70 Cena po odpočtu opotřebení Kč ,14 Cena ke dni odhadu CS Kč , Vedlejší stavby K levé straně domu je ve dvoře přistavěna menší vedlejší stavba, na pravé straně dvora se nachází další vedlejší stavba do tvaru L. Výpočet výměr 1.NP délka šířka výška ZP OP o Část m m m m 2 m 3 vedlejší stavba 1 - vč. zastřešení 7,35 3,75 2,60 27,56 71,66 vedlejší stavba 2-a - vč. zastřešení 5,30 3,70 3,00 19,61 58,83 vedlejší stavba 2-b - vč. zastřešení 7,40 3,10 3,00 22,94 68,82 Celkem 1.NP 70,11 199,31 Rekapitulace ZP OP m 2 m 3 1. nadzemní podlaží 70,11 199,31 Celkem 70,11 199, Charakter objektu a způsob ocenění Objekt má stejného vlastníka jako stavba hlavní, je jejím příslušenstvím, zastavěná plocha objektu nepřesahuje 100 m 2, nejedná se o garáž ani zahrádkářskou chatu; podle 2 písm. (b) vyhlášky č. 3/2008 Sb. se tedy jedná o vedlejší stavbu.

9 Výpočet ceny objektu nákladovým způsobem Výpočet ceny Vedlejší stavby Vypočteno tabulkovým procesorem MS Excel - program ABN14b Vedlejší stavba podle 16 a přílohy č. 14 vyhlášky č. 441/2013 Sb. typ B zděná nepodsklepená Střecha plochá bez podkroví Rok odhadu 2015 Rok pořízení resp. kolaudace 1930 Stáří S roků 85 Základní cena dle typu z příl. č. 14 vyhlášky ZC / Kč/m ,00 Koeficient využití podkroví ppod 1,00 Základní cena po 1. úpravě = ZC/ x ppod ZC Kč/m ,00 Obestavěný prostor objektu OP m 3 199,31 Koeficient polohový ( příloha č. 20 vyhlášky ) K5-1,00 Koeficient změny cen staveb (příloha č. 41, dle CZ-CC) Ki - CZ-CC ,067 Koeficient vybavení stavby Pol.č. Konstrukce a vybavení Provedení Stand. Podíl (př.21) % Pod.č. Koef. Uprav. podíl (1) (2) (3) (4) (5) (6) (7) (8) (9) 1 Základy základové pasy S 0, , ,00 0, Obvodové stěny zděné tl cm S 0, , ,00 0, Stropy chybí C 0, , ,00 0, Krov krov neumožňující podkroví S 0, , ,00 0, Krytina pálené tašky, eternitové vlnovky S 0, , ,00 0, Klempířské práce žlaby, svody z pozink. plechu S 0, , ,00 0, Úprava povrchů chybí C 0, , ,00 0, Schodiště neuvažuje se S 0, , ,00 0, Dveře dřevěné svlakové P 0, , ,46 0, Okna chybí C 0, , ,00 0, Podlahy chybí C 0, , ,00 0, Elektroinstalace chybí C 0, , ,00 0, Neuvedené není 0, , ,00 0,00000 Celkem 1, ,57380 Koeficient vybavení ( z výpočtu výše ) K4-0,57380 Zákl. cena upravená ZC K4 K5 Ki Kč/m ,56 Rok odhadu 2015 Rok pořízení 1930 Stáří S roků 85 Způsob výpočtu opotřebení ( lineárně / analyticky ) lineárně Celková předpokládaná životnost Z roků 80 Opotřebení O % 85,00 Výchozí cena CN Kč ,03 Stupeň dokončení stavby D % 100,00 Výchozí cena po zohlednění stupně dokončení stavby CND Kč ,03 Odpočet na opotřebení 85,00 % O Kč ,68 Cena po odpočtu opotřebení Kč ,35 Cena ke dni odhadu CS Kč , Venkovní úpravy Venkovní úpravy jsou oceněny zjednodušeným způsobem (plot zděný, plot z drátěného pletiva, zpevněná plocha dlážděná).

10 10 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem podle 18 odst. 2 oceňovací vyhlášky Hlavní objekt Rodinný dům Cena Hlavní stavba Kč ,14 Vedlejší stavby tvořící příslušenství Kč ,35 Garáže tvořící příslušenství Kč 0,00 Hlavní stavby + stavby příslušenství celkem Kč ,49 Spodní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle 10 odst. 2 3,5 % Horní hranice podílu, vyjadřujícího cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov, dle 10 odst. 2 5,0 % Zvolené procento, vyjadřující cenu venkovních úprav ve vztahu k ceně budov 3,5 % až 5 % 3,5 % Cena venkovních úprav zjednodušeným způsobem Kč , Pozemky stavební Pozemky jsou oceněny porovnávacím způsobem. Cenové porovnání je provedeno s cenami obdobných pozemků ve srovnatelných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce na internetových stránkách 11/2015. Porovnávané nemovitosti stavební pozemky: Lokalita okres Břeclav, obec Milovice Popis lokality Okrajová lokalita při jižním okraji obce, navazující na zástavbu rodinnými domy. Základní popis Pozemek rovinatý pro výstavbu RD. Druh pozemku Orná půda Územní plán Bydlení KN Stupeň dokument. SP Záplavová oblast Riziko dle CAP zóna se středním nebezpečím povodně. Inženýrské sítě vodovod, kanalizace, elektřina, zpevněná komunikace Omezení (rizika) Kupní cena (Kč) Výměra (m 2 ) 904 Datum 03/2014 Prodávající Právnická osoba Cena za (Kč/m 2 ) 350 prodeje Poznámka Nemovitost se nachází v chráněné krajinné oblasti - II.-IV. zóna, avšak nemovitosti se zde běžně obchodují i s tímto vědomím. Zdroj KC KS Prodej stavebního pozemku m², Podivín, okres Břeclav nabízíme pozemek 4000 m2 v Podivíně. Šíře pozemku je 22,5 m, délka cca 178 m. Pozemek je vhodný jako investice pro budoucí výstavbu. Dle územního plánu: bydlení v rodinných domech a nízkopodlažní bytové zástavbě. Pozemek se nachází v klidném prostředí v blízkosti hřiště a rybníka. V obci je veškerá občanská vybavenost. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 500 Kč Aktualizace:

11 11 Plocha pozemku:4000 m 2 Prodej stavebního pozemku 968 m², Klobouky u Brna, okres Břeclav Nabízíme k prodeji stavební pozemek v Kloboukách u Brna. Pozemek o šíři 11.5 m se nachází na pokraji obce, kde se v územním plánu počítá s budoucí výstavbou. Pozemek o šířce 11.5 m, se nachází v řadové zástavbě, v klidné části města. Veškeré IS jsou na hranicích pozemku. Ve městě se nachází veškerá občanská vybavenost, včetně gymnázia. Celková cena: Kč za nemovitost Cena za m²: 610 Kč Aktualizace: Plocha pozemku:968 m 2 Na základě nabídek stavebních pozemků pro bydlení ve srovnatelných lokalitách, které se pohybují v rozmezí Kč/m 2, s přihlédnutím ke konfiguraci terénu a kvalitě okolí, stanovuji cenu stavebního pozemku na 500 Kč/m 2, cenu pozemku zahrady na 150 Kč/m 2. Ocenění stavebních pozemků Parcela Výměra ZC Cena Druh pozemku Umístění číslo m 2 Kč/m 2 Kč zastavěná plocha a plocha pod rodinným domem a 1494/ , ,00 nádvoří dvorem 1495/1 zahrada zahrada za domem , , /2 zahrada zahrada za domem , ,00 Celkem parcely ,00

12 Rekapitulace ocenění časovou cenou Objekt Současný stav Po odpočtu opotřebení Cena současný stav (Kč) Rodinný dům č.p ,14 Vedlejší stavby ,35 Venkovní úpravy oceněné zjednodušeným způsobem ,67 Stavby celkem ,16 Pozemky : 1494/ , / , / ,00 Pozemky celkem ,00 Celkem ,16 Celkem po zaokrouhlení ,00 3. Posudek II - ocenění cenovým porovnáním Ocenění nemovitostí je provedeno cenovým porovnáním (komparací) na základě jednotkové srovnávací ceny. Porovnávací metoda ocenění vychází z porovnání předmětu ocenění se stejným nebo obdobným předmětem a cenou sjednanou při jeho prodeji. Srovnatelnou cenou tedy rozumíme obecně cenu věci stanovenou cenovým porovnáním s obdobnými, k datu ocenění volně prodávanými věcmi, na základě řady hledisek. Pro ocenění dané nemovitosti je použita multikriteriální metoda přímého porovnání podle Bradáče. Princip metody spočívá v tom, že z databáze znalce o realizovaných resp. inzerovaných prodejích podobných nemovitostí je pomocí přepočítacích indexů jednotlivých objektů odvozena tržní cena oceňovaného objektu. Indexy odlišnosti u jednotlivých objektů respektují jejich rozdíl oproti oceňovanému objektu. Z takto získané ceny následným statistickým vyhodnocením je zjištěna cena průměrná. Je provedeno porovnání s podobnými objekty v obdobných lokalitách z vlastní databáze realizovaných prodejů nemovitostí a z realitní inzerce na internetových stránkách 11/ Cenové porovnání Porovnávané objekty realizovaný prodej: Lokalita Okres Břeclav, Mikulov, ulice Jiráskova Podlaží 1.PP/2.NP Typ 6+1 Tech. stav Stavba domu byla dokončena v 60. letech minulého století. Dům není v současné době užíván a jeho údržba je zanedbaná. Vybavení Okna dřevěná dvojitá, fasáda bez zateplení, vytápění ústřední plynové, vybavení podstandardní původní ze 60 let. Zastav. pl. RD (m 2 ) 108 Podl. plocha celková (m 2 ) Podl. plocha započitatelná(m 2 ) Obest. prostor (m 3 ) 813

13 13 Z celkové p.p. pl.sklepa (m 2 ) Pozemek (m 2 ) Příslušenství Kupní cena (Kč) 60,45 z celkové p.p. pl. garáže (m 2 ) z celkové p.p. plocha průjezdu (m 2 ) Navíc podl.pl. (m 2 ) 760 Napojení na sítě Elektřina, vodovod, kanalizace, plyn- nemovitost napojena. Přístup po zpevněné komunikaci. Zděná vedlejší stavba ve dvoře cena za m 2 započitatelné Datum prodeje 04/2015 podl. plochy (Kč) Poznámka Zdroj KS-PU Lokalita okres Břeclav, obec Šitbořice Podlaží 1NP Typ 4+1 Tech. stav Objekt postaven v roce V roce 1994 ÚT, v roce 2007 oprava střechy nad dvorním křídlem, WC, v roce 2009 koupelna, nový kotel ÚT, částečná výměna radiátorů, oprava části elektroinstalace. Vybavení Objekt je řadový, koncový, rohový, zděný, přízemní, nepodsklepený, s nepravidelným půdorysem tvaru písmene L s prodloužením při levé hranici pozemku, se střechou sedlovou bez využití podkroví k bydlení. Objekt je napojen na NN, vodovod, kanalizaci i plyn. Vybavení: umyvadlo, sprchový kout, WC, kuchyňská linka, kombinovaný sporák, kachlová pec se sporákem na TP. Zastav. pl. 141,12 Podl. plocha celková (m 2 ) 96,00 Obest. prostor (m 3 ) 521 RD (m 2 ) Z celkové 0,00 z celkové p.p. pl. 0,00 z celkové p.p. plocha 0,00 Navíc podl.pl. 0,00 p.p. pl.sklepa (m 2 ) garáže (m 2 ) průjezdu (m 2 ) B/L/T (m 2 ) Pozemek 556 Napojení na sítě Voda z řadu, kanalizace, elektro, plyn. (m 2 ) Příslušenství Samostatně stojící garáž pro 1 OA. Kupní cena cena za m 2 podl. plochy (Kč) Datum prodeje 06/2014 (Kč) Poznámka Zdroj KC BKS

14 14 Lokalita Břeclav, část Poštorná, ulice J.Skácela Podlaží 1.NP Typ 3+1 Tech. stav Hlavní část domu dokončena před 100 lety. Přístavby s plochou střechou byly provedeny před cca 30 lety plastová okna, krbová kamna. Údržba domu je zanedbaná. Ve špatném stavu je izolace proti vodě - vzlínání spodní vody téměř po celém půdorysu domu. Vybavení Konstrukce vyzdívané, stropy dřevěné trámové s podhledem, zateplení není provedeno, okna plastová. V kuchyni elektrický sporák, keramické obklady. V koupelně s WC keramické obklady, keramická dlažba, vana, WC, umyvadlo, elektrický bojler, elektrický přímotop. Vytápění je krbovými kamny na tuhá paliva a elektrickými přímotopy. Zastav. pl. 123 Podl. plocha celková (m 2 ) 91,29 Obest. prostor (m 3 ) 483 RD (m 2 ) Z celkové p.p. pl.sklepa z celkové p.p. pl. garáže (m 2 ) z celkové p.p. plocha průjezdu (m 2 ) Navíc podl.pl. (m 2 ) (m 2 ) Pozemek 154 Napojení na sítě Elektřina, kanalizace, voda, plyn nemovitost nevyužívá plyn (m 2 ) Příslušenství Kupní cena cena za m 2 podl. plochy (Kč) Datum prodeje 3/2015 (Kč) Poznámka U domu není zahrada. Zdroj BKS Porovnávané objekty realitní inzerce: Prodej rodinného domu 100 m², pozemek 180 m², Velké Hostěrádky, okres Břeclav Prodej rodinného domu 2+1 v obci Velké Hostěrádky, parcel o celkové výměře 180 m2. K domu náleží zpevněný dvůr a předzahrádka. Jedná se o přízemní řadový dům se sedlovou střechou po částečné rekonstrukci (plastová okna a dveře do ulice, fasáda). Dům je připojen na všechny inženýrské sítě. ÚT- plynový kotel, el. bojler. Podlahy prkna na sraz. Celková cena: Kč za nemovitost, Kč/m 2 Aktualizace: Podlaží:1 Plocha zastavěná:130 m 2 Užitná plocha:100 m 2 Plocha pozemku:180 m 2

15 15 Pro stanovení porovnávací ceny rodinného domu je do celkové užitné plochy domu započítána redukovaná užitná plocha garáže a průjezdu - tj. násobená koeficientem 0,5. Započitatelná užitná plocha domu je 103 m 2. Stejným způsobem je stanovena i započitatelná plocha porovnávaných nemovitostí - užitná plocha 1. podzemního podlaží a průjezdu je násobená koeficientem 0,5. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku tab. 1 Č. Lokalita Oceň. objekt Klobouky u Brna Počet místností (pokoje+ kuchyně) Garáž Pozemek m 2 asi 3+1 ano Jiné RD r. asi Okna dřevěná dvojitá, ÚT na ZP, mírně podprůměrný stav. Dvůr, velká zahrada, 2x sklad. (1) (2) 1 (4) (5) (6) 1 Mikulov 6+1 není Šitbořice 4+1 ano Břeclav- Poštorná Velké Hostěrádky 3+1 není průjezd 180 RD 1PP+1NP+podkroví, 1960, původní stav. Okna dřev. dvojitá, fasáda bez zateplení, ÚT plynové. Údržba zanedbaná. Sklad. RD 1NP, ÚT, 2007 oprava střechy nad dvorním křídlem, WC, 2009 koupelna, nový kotel ÚT, částečná výměna radiátorů, oprava části elektroinstalace. Okna dřev. Garáž u domu. RD 1NP, přístavba plastová okna, krbová kamna. Keram. dlažba v kuchyni a koupelně, boiler. Vytápění kamna+el. přímotopy. Zvýšená vlhkost v celém domě. Malý pozemek. RD 1NP, asi Plast. okna do ulice a vstupní dveře. Podlahy původ. prkna, plynový sporák, ÚT. Průjezd, sklad. Zjištění ceny porovnáním nemovitostí jako celku - tab. 2 Č. Cena požadovaná resp. zaplacená Kč/m2 Koef. redukce na pramen ceny Cena po redukci na pramen ceny Kč K1 K2 K3 K4 K5 K6 I poloha příslušenství garáž stav a vybavení pozemek úvaha znalce K1 K6 Cena oceňovaného objektu odvozená ze srovnávacího (1) (7) (8) (9) (10) (11) (12) (13) (14) (15) (16) (17) , ,10 0,99 0,98 1,02 0,96 1,02 1, , ,99 0,98 1,00 1,00 0,95 1,00 0, , ,15 0,98 0,98 1,00 0,90 1,00 0, , ,99 0,99 1,00 1,00 0,90 1,00 0, Jednotková porovnávací cena Kč/m Užitná plocha m Porovnávací cena Kč Porovnávací cena - zaokrouhleno Kč Kč

16 16 4. Práva a závady Při místním šetření nebyl povinný přítomen, nebylo tedy možné ověřit, jestli není nemovitost zatížena nájemním vztahem. Na výpisu z katastru nemovitostí LV 460 v části B1 není uvedeno žádné právo vztahující se k oceňovaným nemovitostem, v části C není uvedeno žádné věcné břemeno. (Na výpisu z katastru nemovitostí LV 460 v části B1 i v části C je uvedeno Věcné břemeno chůze a jízdy, vztahuje se ale k dalším parcelám na LV 460, které nejsou oceňovány.) Předpokládá se tedy, že na nemovitosti neváznou závady, které by měly být oceněny ve smyslu ustanovení 336a Občanského soudního řádu. 5. REKAPITULACE OCENĚNÍ Způsob ocenění Věcná hodnota (časová cena) Cena zjištěná porovnávacím způsobem Obvyklá (tržní) cena podle odborného odhadu znalce Slovy: jedenmilionkorunčeských Cena ,00 Kč ,00 Kč ,00 Kč V Brně dne 27. listopadu 2015 Ing. Tomáš Hudec Znalecká doložka Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , čj. Spr. 3138/96 pro základní obor ekonomika (odvětví ceny a odhady, se zvláštní specializací pro odhady nemovitostí) a základní obor stavebnictví (stavby obytné). Znalecký posudek je zapsán pod č. 3339/2015 znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle připojené likvidace. V Brně dne 27. listopadu 2015 Ing. Tomáš Hudec Seznam příloh: Fotodokumentace nemovitosti Výpis z katastru nemovitostí LV 460, str. 1, 9 Výřez z katastrální mapy Mapa oblasti

17 17 Fotodokumentace nemovitosti pohled z ulice pohled do dvora

18 18

19 19

20 20 Výřez z katastrální mapy pro k.ú. Klobouky u Brna

21 21 Mapa oblasti