ZNALECKÝ POSUDEK ev.č

Transkript

1 ev.č Předmět posudku: o obvyklé ceně 1/2 bytové jednotky č. 1521/7 ul. Boženy Němcové čp , Sokolov, včetně příslušenství a spoluvlastnického podílu 5593/99804 Objednatel posudku: Exekutorský úřad Brno- Město Minská 54, Brno Účel posudku: k exekučnímu jednání Zhotovitel posudku: Kupka Ladislav Alšova 1743, Sokolov - kupkaladislav@volny.cz mob Datum, k němuž je provedeno ocenění: Cenový předpis: Zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku Pomocně Vyhláška č. 441/2013 Sb. k provedení zákona o oceňování majetku ve znění vyhlášky č.199/2014 Sb Podklady pro vypracování posudku: Kopie výpisu z katastru nemovitostí LV č.8203 ze dne Kopie katastrální mapy Výsledky místního šetření provedeného ve dne Vlastní aktualizovaná databáze prodaných a nabízených k prodeji podobných bytů Sokolov, dne:

2 1. NÁLEZ M.1. 1/2 bytu č. 1521/7, ul. B. Němcové 1521, Sokolov Kód katastrálního území: Název katastrálního území: Sokolov Kód obce: Název obce: Sokolov Kód okresu: CZ0413 Název okresu: Sokolov Název kraje (oblasti): Karlovarský kraj (Severozápad) Popis a účel: Jedná se o bytovou jednotku ve vícebytovém, blokpanelovém domě postaveném v roce Je napojený na EL, VO, KA, PL a dálkové vytápění. Přístup a příjezd je po místní zpevněné komunikaci - ulici města. Technický stav odpovídá stáří a běžné údržbě bez modernizace. Bytová jednotka 2+1 s příslušenstvím, s podílem na společných částech budovy a pozemku : 5593/ POSUDEK - OCENĚNÍ NEMOVITOSTI Seznam oceňovaných objektů M.1.1. bytová jednotka 1521/7 M.1.2. podíl na pozemku M.1.3. Porovnávací způsob ocenění M.1.1. bytová jednotka 1521/7 Ocenění jednotek porovnávacím způsobem podle 38 Vstupní hodnoty Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,06 věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se stavbou (stejný vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 1,00 * ( ,06) = 0,940 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 1, obyvatel 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,04 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci obce 5 Občanská vybavenost v okolí pozemku nebo obec bez sítí I. V okolí nemovité věci je dostupná občanská vybavenost obce 2

3 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku, stavby-komerční II. Bez možnosti komerčního využití stavby využití na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji -0,01 11 Vlivy ostatní neuvedené II. Bez vlivů Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 1,00 * ( 1 + 0,05) = 1,050 Index konstrukce a vybavení I V určen dle přílohy č.27 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 1 Typ stavby IV. Budova zděná nebo monolitická konstrukce vyzdívaná 0,10 2 Společné části domu II. Kolárna, kočárkárna, dílna, prádelna, sušárna, sklad 3 Příslušenství domu II. Bez dopadu na cenu bytu 4 Umístění bytu v domě II. Ostatní podlaží nevyjmenované 5 Orientace obyt. místn. ke svět. stranám II. Ostatní světové strany - částečný výhled 6 Základní příslušenství bytu III. Příslušenství úplné - standardní provedení 7 Další vybavení bytu a prostor k bytu III. Standardní vybavení - balkon nebo lodžie, komora nebo skl.kóje (sklep) 8 Vytápění bytu III. Dálkové, ústřední, etážové 9 Kriterium jinde neuvedené III. Bez vlivu na cenu Celkem 0,10 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Vi 10 Stavebně-technický stav III. Byt se zanedbanou údržbou - předpoklad 0,85 provedení menších stav. úprav y Stáří stavby y Stáří stavby v rocích, max = 80 52,00 Index konstrukce a vybavení I V = (1 + Suma(Vi)) * V 10 * (1-5 * y) I V = (1 + 0,10) * 0,85 * (1-5 * 52) = 0,692 Podlahová plocha PP = 55,93 m 2 Výpočet ceny Základní cena ZC určena dle přílohy č.27 tab. č.1 jednotky, Sokolov ZC = 9772 Kč/m 2 podlahové plochy Základní cena upravená ZCU = ZC * I V ZCU = 9772,00 * 0,692 = 6 762,22 Kč/m 2 podlahové plochy Cena bytu CB = PP * ZCU * I T * I P CB = 55,93 * 6762,22 * 0,940 * 1,050 = Kč bytová jednotka 1521/7 - celkem: Zjištěná cena Kč M.1.2. podíl na pozemku Ocenění podle 3 Základní cena ZC určena dle 3 písm. a): ZC = 75 Kč/m 2 Soupis parcel Parcela: zastavěná plocha a nádvoří 3

4 Index trhu s nemovitými věcmi I T určen dle přílohy č.3 tab č.1 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Ti 1 Situace na dílčím trhu s nemovit. I. Poptávka nižší než nabídka -0,06 věcmi 2 Vlastnické vztahy V. Nezastavěný pozemek nebo pozemek se stavbou (stejný vlastník) 3 Změny v okolí II. Bez vlivu nebo stabilizovaná území 4 Vliv právních vztahů na prodejnost II. Bez vlivu 5 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů 6 Povodňové riziko IV. Zóna se zanedbatelným nebezpečím 1,00 výskytu záplav Index trhu I T = P 6 * (1 + Suma(P i )) I T = 1,00 * ( ,06) = 0,940 Index omezujících vlivů pozemku I O určen dle přílohy č.3 tab č.2 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Oi 1 Geometrický tvar a velikost pozemku II. Tvar bez vlivu na využití 2 Svažitost pozemku a expozice III. Svažitost terénu pozemku do 15% včetně; orientace SV, S a SZ 3 Ztížené základové podmínky III. Neztížené základové podmínky 4 Chráněná území a ochranná pásma I. Mimo chráněné území a ochranné pásmo 5 Omezení užívání pozemku I. Bez omezení užívání 6 Ostatní neuvedené II. Bez dalších vlivů Celkem Index omezení I O = 1 + Suma(P i ) I O = 1 + = 1,000 Index polohy pro pozemky zastavěné nebo určené pro stavby I P určen dle přílohy č.3 tab č.3 Z.č. Název znaku Pásmo Charakteristika Pi 1 Druh a účel užití stavby I. Rezidenční stavby v ostatních obcích nad 1, obyvatel 2 Převažující zástavba v okolí a I. Rezidenční zástavba 0,04 živ.prost 3 Poloha pozemku v obci II. Navazující na střed (centrum) obce 0,02 4 Možnost napojení poz. na inž. sítě I. Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci obce nebo obec bez sítí 5 Občanská vybavenost v okolí I. V okolí nemovité věci je dostupná pozemku občanská vybavenost obce 6 Dopravní dostupnost k pozemku V. Příjezd po zpevněné komunikaci, špatné parkovací možnosti 7 Osobní hromadná doprava III. Zastávka do 200 m včetně, MHD - dobrá dostupnost centra obce 8 Poloha pozemku, stavby-komerční II. Bez možnosti komerčního využití stavby využití na pozemku 9 Obyvatelstvo II. Bezproblémové okolí 10 Nezaměstnanost I. Vyšší než je průměr v kraji -0,01 11 Vlivy ostatní neuvedené I. Vlivy snižující cenu Index polohy I P = P 1 * (1 + Suma(P i )) I P = 1,00 * ( 1 + 0,05) = 1,050 Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,940 * 1,000 * 1,050 = 0,987 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 75 * 0,987 = 740,25 Kč/m 2 Parcela: zastavěná plocha a nádvoří Index cenového porovnání I = I T * I O * I P I = 0,940 * 1,000 * 1,050 = 0,987 4

5 Základní cena upravená ZCU = ZC * I ZCU = 75 * 0,987 = 740,25 Kč/m 2 Výpočet ceny P.č. Druh Plocha (m2) ZCU (Kč/m2) Cena (Kč) 2656 zastavěná plocha a nádvoří 196,00 740, , zastavěná plocha a nádvoří 198,00 740, ,50 Celkem 394, ,50 Výpočet podílu : 5593/ :99804*5593 = ,-Kč podíl na pozemku - celkem: Zjištěná cena Kč Rekapitulace majetku Název Zjištěná cena (Kč) bytová jednotka 1521/ pozemky Zjištěná administrativní cena M.1.3. Porovnávací způsob ocenění Přímá metoda Provedeno podle zákona 151/1997Sb 2 odst 1. Na podkladě vlastní aktualizované databáze, informací od prodávajících a kupujících, informací realitních kanceláří, kolegů odhadců z regionu a internetu, se obvyklá cena podobných bytů v místě s ohledem na nepříznivý stav ekonomiky pohybuje kolem ,-Kč/byt Cena je odvislá od místa, technického stavu a pod. 1- Sokolov K Čapka podl. plocha 64m2, nabídka za ,-Kč původní stav 2- Sokolov B Němcové podl. plocha 65m2, nabídka za ,-Kč po rekonstrukci 3- Sokolov B.Němcové podl. plocha 54m2, nabídka za ,-Kč původní stav 4- Sokolov Hornická podl. plocha 56m2, nabídka za ,-Kč původní stav Byt č. 1521/7 Porovnávací hodnota : Kč Závěrečná analýza Cena zjištěná dle cenového předpisu [Kč] Cena zjištěná porovnáním prodejů podobných bytů Kč Kč Silné stránky nemovitosti : sídlištní zástavba v blízkosti centra města, napojena na všechny obslužné sítě 5

6 Slabé stránky nemovitosti : Rušná ulice Není provedena větší modernizace V místě je větší nabídka podobných bytů než poptávka Polovina bytu se běžně neprodává bude problém s prodejem Exekutorské zástavní právo podle LV ve výši ,90Kč Byt č. 1521/7 celkem : Obvyklá cena : Kč 3. VÝSLEDNÉ HODNOCENÍ- ZÁVĚR Na základě provedené analýzy, s použitím uvedených metod ocenění, je odhadnutá obvyklá cena 1/2 bytu čp. 1521/7 v Sokolově ,-Kč Znalecká doložka. Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Plzni ze dne č.j. Spr-3691/68 pro základní obory projektování, ekonomika a stavebnictví, pro odvětví ceny a odhady, stavby obytné, průmyslové, zemědělské a stavební materiál. Znalecký posudek je uveden pod pořadovým číslem znaleckého deníku. Znalečné účtuji podle přiloženého dokladu č.1. Příloha : výpis z katastru nemovitostí LV

7 7

8 8