ZNALECKÝ POSUDEK. Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK číslo: /10 o ceně rodinného domu čp.12 stojícím na parc.č.st.8/1, katastrální území Nový Spálenec, obec Česká Kubice, okres Domažlice, včetně příslušenství, pozemků parc.č.st.8/1, 39/4 a ceny obvyklé v daném místě a čase. (LV č.246) Objednavatel posudku: Soudní exekutor Mgr.Jiří Král Exekutorský úřad Ostrava Poděbradova 41 Účel posudku: Zjištění ceny nemovitosti pro účely exekučního řízení č.j.ex 1519/09 Oceňovací předpis: Ocenění je provedeno podle vyhlášky Ministerstva financí ČR č.3/2008 Sb., o provedení některých ustanovení zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku a o změně některých zákonů, ve znění pozdějších předpisů, (oceňovací vyhl.), ve znění vyhl.č.456/2008 Sb. a č.460/2009 Sb. ze dne s účinností od Oceněno ke dni: 30.června 2010 Posudek vypracoval: Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba Posudek byl vypracován ve 3 vyhotoveních, z nichž 2 vyhotovení obdrží žadatel a 1 vyhotovení je uloženo v archívu znalce. Celkem posudek obsahuje 26 stran textu včetně obálky a příloh. V Ostravě, dne 12.července 2010

2 A. NÁLEZ Bližší údaje o nemovitosti Povinný: 1. Lipovský Jiří, Nový Spálenec čp.12, Česká Kubice 2. Lipovská Lenka, Nový Spálenec čp.12, Česká Kubice Podklady pro vypracování posudku Usnesení č.j.ex 1519/09 o ustanovení znalce z oboru ekonomika, ceny a odhady nemovitostí, vyhotovené soudním exekutorem Mgr.Jiřím Králem dne Výpis z Katastru nemovitostí LV č.246 vyhotovený Katastrálním úřadem pro Plzeňský kraj, katastrální pracoviště Domažlice. Kopie katastrální mapy pro k.ú.nový Spálenec. Doplňující informace zástupce objednavatele znaleckého posudku. Prohlídka Oceněná nemovitost byla prohlédnuta znalcem dne 30.června 2010 za účasti majitele nemovitosti. Přílohy posudku LV č.246. Kat.mapa. Fotodokumentace. Mapa širších souvislostí. Předmětem ocenění jsou 1) Stavební pozemek parc.č.st.8/1 2) Zahrada-funkční celek se stav.poz.parc.č.39/4 3) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem 4) Rodinný dům č.p.12 vč.hospodářské části 4. 1) Hospodářská část RD 4. 2) Rodinný dům se šikmou střechou čp.12 5) Kolna - 2 -

3 B. POSUDEK A OCENĚNÍ 1) Stavební pozemek parc.č.st.8/1 Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.St.8/1 zastavěná plocha a nádvoří o výměře 595 m 2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek = Kč 35,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 78,03 Cena za celou výměru m 2 = Kč ,30 Stavební pozemek parc.č.st.8/1 Cena celkem Kč ,- 2) Zahrada-funkční celek se stav.poz.parc.č.39/4 Oceněno podle 28 vyhlášky. Popis Výčet pozemků: Parc.č.39/4 zahrada o výměře 200 m 2 Výpočet ceny stavebního pozemku ( 28 vyhlášky) Základní cena za m 2 stavebního pozemku = Kč 35,- (35 + ( ) x ) x 1.00 Po započtení 0.00% přir.a srážek p.1 (tab.1) = Kč 35,- Po započtení 0.00% dalších přirážek a srážek = Kč 35,- Koeficienty: Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 78,03 Po vynásobení koeficientem 0.40 = Kč 31,21 Cena za celou výměru m 2 = Kč 6.242,59 Zahrada-funkční celek se stav.poz.parc.č.39/4 Cena celkem Kč 6.243,

4 3) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Oceněno podle 42 vyhlášky. Popis Výčet trvalých porostů: - 2 x vlašský ořešák, 50 let Dílčí výměry porostu Výměra porostu 2*(2,50*2,50*3,14) = m 2 Zjištěná jednotková cena pozemků Poř.číslo Název Výměra m 2 Cena P.č.39/4 Zahrada-funkční celek se stav.poz.parc.č.39/ Celková výměra a cena Jednotková cena pozemků = / = Výpočet ceny porostů ( 42 vyhlášky) Zjištěná cena pozemku o výměře porostu = Kč 1.225,19 ( m 2 x 31,21 Kč/m 2 ) Podíl ve výši 4,5% ze zjištěné ceny = Kč 55,13 Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Cena celkem Kč 55,- 4) Rodinný dům č.p.12 vč.hospodářské části 4.1) Hospodářská část RD Oceněno podle 7, přílohy č.8/1 vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní nepodsklepenou stavbu, která konstrukčně navazuje na rodinný dům. Je zcela bez vybavení a slouží jako hospodářská část. Svislé obvodové konstrukce dřevěné jednostranně obíjené, střecha sedlová. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: E1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Dřevěná jednostranně obíjená Obestavěný prostor Vrchní stavba 10,00*2,80*3,80 = m 3 Zastřešení 10,00*2,80*3,45*0,5 = m celkem = m 3

5 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy podstandard % Schodiště chybí % * Okna chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 110 let a životnosti 130 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu %. Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 970,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.631,67 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,35 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,35 Snížení ceny za opotřebení % - Kč ,64 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,71 Hospodářská část RD Cena celkem Kč ,

6 4.2) Rodinný dům se šikmou střechou čp.12 Oceněno podle 26a vyhlášky. Popis Jedná se o přízemní, částečně podsklepený rodinný dům s podkrovím, ve kterém se nachází bytová jednotka o velikosti 4+1. Dům je v užívání od roku 1900, v roce 1986 však prošel celkovou rekonstrukcí. Základy jsou betonové bez funkční izolace proti zemní vlhkosti. Svislé obvodové konstrukce zděné z klasických materiálů v tl.45 cm. Střecha je sedlová s taškovou krytinou. Klempířské konstrukce jsou úplné z pozinkovaného plechu. Stropní konstrukce provedeny s rovnými podhledy. Fasádní omítky břizolitové, bez vnějšího obkladu. Vnitřní omítky vápenné hladké, vnitřní keramické obklady provedeny v kuchyni a koupelně. Podlahy obytných místností jsou betonové, v ostatních místnostech provedeny převážně keramické dlažby. Dveře hladké plné nebo prosklené, okna dřevěná zdvojená. Jednotlivá podlaží jsou propojena betonovým schodištěm s dlažbou. El.instalace je světelná i motorová. Bleskosvod na střeše není instalován. Vytápění je ústřední s kotlem na tuhá paliva. Je proveden rozvod vody studené i teplé. Ohřev vody zajišťuje el.boiler. Odpadní vody jsou svedeny do veřejné kanalizace. Vybavení zdravotechniky tvoří ocelová vana, umývadlo a splachovací WC. V kuchyni je instalován plynový sporák na PB s digestoří. Ostatní vybavení chybí. K rodinnému domu patří i následující venkovní úpravy: - plot z ocel.rámů s pletivem, dl=17,50 m, v=1,50 - plot ze stroj.pletiva dl=25,90 m, v=1,50 m - ocelová vrátka a vrata - přípojka kanalizace - přípojka vody - elektro přípojka Charakteristika stavby CZCC: 111 SKP: Typ: A - nepodsklepený, s jedním nadzem.podlažím Druh konstrukce: Zděná Obestavěný prostor Spodní stavba 4,00*4,00*2,10 = m 3 Vrchní stavba 10,00*12,50*3,80 = m 3 Zastřešení 10,00*12,50*3,45*0,5 = m 3 celkem = m 3-6 -

7 Podlaží Označení Rozměry zastavěné plochy Zastavěná Světlá Výška plocha výška podlaží 1.p.p. - suterén 4,00*4, m m 2.10 m 1.n.p. - přízemí 10,00*12, m m 2.70 m/* 2.n.p. - podkroví 10,00*12, m m 2.00 m Celkem: 1 podzemní a 2 nadzemní podlaží, průměrná zastavěná plocha podlaží je m 2 a prům.výška podlaží je 2.33 m. /* výška odvozena ze sv.výšky Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy vč. zemních prací podstandard % Vnější obklady chybí % * Podlahy obytných místností podstandard % Bleskosvod chybí % * Ostatní podstandard % Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) =

8 Opotřebení stavby Výpočet opotřebení analytickou metodou: Pol. Konstrukce a vybavení Opotřebení Stáří Životn. Obj.podíl Podíl konstrukce (B) (C) (A) části B/C * 100 A 1. Základy vč. zemních prací % 3.025% 2. Svislé konstrukce % % 3. Stropy % % 4. Zastřešení mimo krytinu % % 5. Krytiny střech % % 6. Klempířské konstrukce % % 7. Vnitřní omítky % % 8. Fasádní omítky % % 9. Vnější obklady % 10. Vnitřní obklady % 2.012% 11. Schody % % 12. Dveře % % 13. Okna % % 14. Podlahy obytných místností % % 15. Podlahy ostatních místností % % 16. Vytápění % % 17. Elektroinstalace % % 18. Bleskosvod % 19. Rozvod vody % % 20. Zdroj teplé vody % % 21. Instalace plynu % % - 8 -

9 22. Kanalizace % % 23. Vybavení kuchyní % % 24. Vnitřní hygienické vybavení % % 25. Záchod % % 26. Ostatní % % % Opotřebení stavby (analytická metoda) = SUMA(B/C*100A) = %. Výpočet It - index trhu (dle přílohy 18a, tab.1) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Ti 1. Situace na dílčím trhu s nemovitostmi Poptávka nižší než nabídka 2. Vlastnictví nemovitostí Stavba na vlastním pozemku (ve spoluvlastnictví) 3. Vliv právních vztahů na prodejnost Bez vlivu Celkem It = 1 + SUMA(Ti) = = Výpočet Ip - index polohy (dle přílohy 18a, tab.4) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Pi 1. Význam obce z hlediska zeměpisného, kulturní Bez většího významu 2. Poloha nemovitosti v obci Okrajová území obce 3. Okolní zástavba a životní prostředí v okolí Objekty pro bydlení 4. Obchod, služby, kultura v obci Pouze obchod se základním sortimentem 5. Školství a sport v obci Základní škola (1.stupeň) 6. Zdravotní zařízení v obci zdravotnické zařízení 7. Veřejná doprava Omezené dopravní spojení 8. Obyvatelstvo Bezproblémové okolí 9. Nezaměstnanost v obci a okolí Vyšší než je průměr v kraji - 9 -

10 10. Změny v okolí s vlivem na cenu nemovitosti Bez vlivu 11. Vlivy neuvedené Bez dalších vlivů Celkem Ip = 1 + SUMA(Pi) = = Výpočet Iv - index konstrukce a vybavení (dle přílohy 20a, tab.2) Hodnocený znak Pásmo Hodnota Vi 1. Druh stavby Samostatný rodinný dům 2. Provedení obvodových stěn a) Typ 3 - Cihelné nebo tvárnicové zdivo 3. Tloušťka obvod. stěn cm 4. Podlažnost b) Hodnota větší než 2 Výpočet: celková zastavěná plocha všech podlaží m 2 / zastavěná plocha 1.NP m 2 = podlažnost Napojení na veřejné sítě (přípojky) Přípojka elektro voda, napoj. na veřej. kanal. nebo domovní čistírna 6. Způsob vytápění stavby Ústřední, etážové, dálkové 7. Zákl. příslušenství v RD c) Pouze částečné ve stavbě nebo úplné podstand. nebo mimo stavbu RD 8. Ostatní vybavení v RD Bez dalšího vybavení 9. Venkovní úpravy Standardního rozsahu a provedení 10. Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD Bez vedlejších staveb nebo jejich celkové zastavěné ploše nad 25 m Pozemky ve funkčním celku se stavbou Od 300 m 2 do 800 m 2 celkem 12. Kriterium jinde neuvedené Bez vlivu na cenu 13. Stavebně- technický stav Stavba se zanedbanou údržbou - (předpoklad provedení menších stavebních úprav) (hodnota 0.85 vynásobena koef. s= pro stáří 24 let) Celkem (posl.položka se do sumy nezapočítává) Iv = (1 + SUMA(Vi)) x V13 = ( ) x =

11 Výpočet ceny objektu ( 26a vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 2.993,- Koeficienty: I: index cenového porovnání x I = It x Ip x Iv = x x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.957,42 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,74 Rodinný dům se šikmou střechou čp.12 Cena celkem Kč ,- Rodinný dům č.p.12 vč.hospodářské části Cena celkem Kč ,- 5) Kolna Oceněno podle 7, přílohy č.8/2 vyhlášky. Popis Samostatně stojící vedlejší stavba, svislé konstrukce zděné v tl.30 cm. Střecha pultová s krytinou z vlnitého eternitu. Podlaha betonová s cementovým potěrem. El.instalace světelná i motorová. Fasádní omítky chybí. Práce záchovné údržby nejsou dlouhodobě prováděny, což negativně ovlivňuje celkovou životnost stavby. Charakteristika stavby CZCC: 1274 SKP: Typ: B1 - nepodsklepené, nebo podsklep.do 1/2 ZP Druh konstrukce: Zděná v tloušťce nad 15 cm Obestavěný prostor Vrchní stavba 8,00*6,00*2,00 = m 3 Zastřešení 8,00*6,00*0,60*0,5 = m 3 celkem = m

12 Vybavení stavby Koeficient vybavení stavby K4 = 1 + (0.54 * n). Pol. Konstrukce a vybavení Podíl Úroveň vybavení Obj.podíl části n 1. Základy podstandard % Stropy chybí % * Klempířské konstrukce chybí % * Úprava povrchů chybí % * Okna chybí % * Neuvedené položky mají vybavení standardní a neovlivňují výpočet koeficientu K4. K4 = 1 + (0.54 * n) = 1 + (0.54 * ) = Opotřebení stavby Při stáří 24 let a životnosti 50 let činí celkové opotřebení stavby při použití lineární metody výpočtu 48%. Výpočet ceny objektu ( 7 vyhlášky) Základní cena za m 3 obestavěného prostoru = Kč 1.250,- Koeficienty: Dle nákladů na účel.využití podkroví (příl.8) x K4: koeficient vybavení stavby x K5: koeficient polohový (dle přílohy č.14) x Ki: změna cen staveb (dle přílohy č.38) x Kp: prodejnosti (dle přílohy č.39) x Základní cena upravená uvedenými koeficienty = Kč 1.559,78 Cena za celý obestavěný prostor m 3 = Kč ,71 Cena stavby bez opotřebení = Kč ,71 Snížení ceny za opotřebení 48% - Kč ,86 Cena stavby po započtení opotřebení = Kč ,85 Kolna Cena celkem Kč ,

13 C. REKAPITULACE 1) Stavební pozemek parc.č.st.8/1 Kč ,- 2) Zahrada-funkční celek se stav.poz.parc.č.39/4 Kč 6.243,- 3) Ovoc.dřeviny a okras.rostliny zjedn.způsobem Kč 55,- 4) Rodinný dům č.p.12 vč.hospodářské části 4. 1) Hospodářská část RD Kč ,- 4. 2) Rodinný dům se šikmou střechou čp.12 Kč ,- 4) Rodinný dům č.p.12 vč.hospodářské části Kč ,- 5) Kolna Kč ,- Zjištěná výsledná cena Kč ,- Po zaokrouhlení podle 46 vyhlášky Kč ,- Slovy: Jedenmilionpětsetdevadesátosmtisícsedmsettřicet Kč Stanovení ceny obvyklé : Tento způsob stanovení ceny se provádí na principu zejména vlastního sledování trhu nemovitostí, inzerovaných nabídek, vývěsek realitních kanceláří a konzultací s realitními kancelářemi. V zásadě se jedná o vyhodnocení cen realizovaných prodejů srovnatelných typů nemovitostí v dané lokalitě za určité období, které by nemělo přesáhnout délku 1 roku. Dle části C výpisu z katastru nemovitostí LV č.246 pro katastrální území Nový Spálenec, obec Česká Kubice vázne na oceňované nemovitosti omezení dispozičních práv a to Exekuční příkaz k prodeji nemovitosti Exekutorského úřadu Ostrava, Mgr.Jiří Král 043 Ex-1519/09 ( k č.j. 7 Nc 3815/ Okresní soud v Domažlicích) a další právní vady zapsané na listu vlastnictví. Oceňovaný rodinný dům včetně pozemků a příslušenství se nachází v odloučené části obce Nový Spálenec v blízkosti mateřské školy a zemědělského družstva, v lokalitě rodinných domů s celoročním přístupem. Dům čp.12 je napojen na inženýrské sítě a to elektropřípojku, veřejný vodovod a kanalizaci. Dům je přízemní, částečně podsklepený se sedlovým krovem, kde půdního prostoru je využito jako podkroví. V obci Česká Kubice a okolí jsou nabízeny k prodeji následující obdobné nemovitosti:

14 - 14 -

15 - 15 -

16 - 16 -

17 - 17 -

18 - 18 -

19 - 19 -

20 - 20 -

21 Po provedené celkové analýze nemovitosti a na základě dlouhodobého sledování realitního trhu, s přihlédnutím k současným podmínkám, aktuálním cenám na trhu nemovitostí a se zřetelem na výše uvedená zjištění, s přihlédnutím k místním podmínkám polohy, charakteru nemovitosti a skutečnosti, že nemovitost se nachází v odloučené části obce, avšak bezprostředně u autobusové zastávky, odhaduji cenu obvyklou rod.domu s příslušenstvím a pozemky ve výši ,- Kč Pozn. Znalci nejsou známy závady, které prodejem z dražby nezaniknou a proto není provedeno jejich ocenění v tomto znaleckém posudku. V Ostravě, dne 12.července 2010 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne , č.j. Spr. 2029/84, pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady nemovitostí. Znalecký posudek je ve znaleckém deníku zapsán pod pořadovým číslem /10. Znalečné a náhradu nákladů účtuji podle připojené likvidace. Jaromír Klein Hlavní třída 565/ Ostrava - Poruba software PC.System Olomouc