ZNALECKÝ POSUDEK č /2014

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 O ceně pozemku p.č.1566, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 307 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.1028 v ulici Žabovřeská, Zbraslav, hlavní město Praha, včetně příslušenství a pozemku p.č.1567, zahrada, o velikosti 1702 m 2, vše zapsáno na LV č.1425 pro k.ú.zbraslav Objednatel znaleckého posudku: Účel znaleckého posudku: Dražby.net, s.r.o. Sokolská 584/ Olomouc Stanovení ceny pro účely dražby Dle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., podle stavu ke dni znalecký posudek vypracoval: Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Znalecký posudek obsahuje 23 stran textu včetně titulního listu a 3 strany příloh. Objednateli se předává ve 2 vyhotoveních. V Tršicích

2 A. NÁLEZ 1. Znalecký úkol stanovení obvyklé ceny pozemku p.č.1566, zastavěná plocha a nádvoří, o velikosti 307 m 2, jehož součástí je rodinný dům č.p.1028 v ulici Žabovřeská, Zbraslav, hlavní město Praha, včetně příslušenství a pozemku p.č.1567, zahrada, o velikosti 1702 m 2, vše zapsáno na LV č.1425 pro k.ú.zbraslav 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Rodinný dům Adresa předmětu ocenění: Žabovřeská Praha Kraj: Hl.m. Praha Okres: Hl.m. Praha Obec: Praha Katastrální území: Zbraslav Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne za přítomnosti znalce. 4. Podklady pro vypracování znaleckého posudku - výpis z LV č.1425 pro k.ú.zbraslav - kopie snímku katastrální mapy - mapa okolí - statistické údaje o počtu obyvatel ČR - 2 -

3 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastník stavby: Vlastník pozemku: /226, Pan Jan Sládek, Žabovřeská 1028, Praha, vlastnictví: výhradní /226, Pan Jan Sládek, Žabovřeská 1028, Praha, vlastnictví: výhradní odpovídají skutečnosti 6. Dokumentace a skutečnost PD objektu nebyla předložena 7. Celkový popis nemovité věci Znalec nebyl i přes písemnou výzvu do nemovitosti vpuštěn, proto některé údaje v ocenění jsou odhadnuty dle vnějšího stavebně technického provedení, a dle informací od vlastníka nemovitosti. Oceňovaná nemovitost je samostatně stojící rodinný dům, podsklepený, s jedním nadzemním podlažím a podkrovím. Je zděný. Má sklonitou střechu, krytina je z pálené tašky, bleskosvod je instalován, klempířské prvky jsou úplné. Okna jsou plastová a dřevěná špaletová, fasáda je vápenná. Vnitřní vybavení je standardní. Podlahy jsou z palubek, dlažby. Schody jsou dřevěné. WC je splachovací, sociální zařízení standardní. Kuchyň je s linkou a spotřebiči, elektrický sporák s varnou deskou. Vytápění v domě je ústřední s radiátory. Stav domu je průměrný. Dům zřejmě je napojen na elektřinu, veřejný vodovod, kanalizaci a plyn. Na pozemku se dále nacházejí stavba garáže a porosty. 8. Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD - 3 -

4 B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 344/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. ve znění vyhlášky č. 199/2014 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD Ocenění Ostatní stavební pozemky a pozemky od této ceny odvozené Typ Název Parcelní Výměra Jedn. cena Cena číslo [m 2 ] [Kč/m 2 ] [Kč] 2 cen. mapa zastavěná plocha a , , ,- nádvoří 2 cen. mapa zahrada , , ,- Ostatní stavební pozemky - celkem ,

5 Ocenění staveb na pozemcích Rodinný dům Zatřídění pro potřeby ocenění Typ objektu: Rodinný dům 35 porovnávací metoda Poloha objektu: Praha 16 Stáří stavby: 50 let Základní cena ZC (příloha č. 24): 4 306,- Kč/m 3 Zastavěné plochy a výšky podlaží sklep: = 145,00 m 2 přízemí: = 152,00 m 2 podkroví: = 145,00 m 2 Název podlaží Zastavěná plocha Konstrukční výška sklep: 145,00 m 2 2,40 m přízemí: 152,00 m 2 2,60 m podkroví: 145,00 m 2 2,50 m Obestavěný prostor spodní stavba: 145,0*2,4 = 348,00 m 3 vrchní stavba: 152,0*3,0 = 456,00 m 3 zastřešení: 145,0*4,0/2 = 290,00 m 3 Obestavěný prostor - celkem: = 1 094,00 m 3 Podlažnost: Zastavěná plocha prvního nadzemního podlaží: ZP1 = 152,00 m 2 Zastavěná plocha všech podlaží: ZP = 442,00 m 2 Podlažnost: ZP / ZP1 = 2,91-5 -

6 Výpočet indexu cenového porovnání Index vybavení Název znaku č. V i 0. Typ stavby - nepodsklepený nebo podsklepený do poloviny I typ A zastavěné plochy 1.NP - se šikmou nebo strmou střechou 1. Druh stavby - samostatný rodinný dům III 0,00 2. Provedení obvodových stěn - cihelné nebo tvárnicové zdivo III 0,00 3. Tloušťka obvod. stěn - 45 cm II 0,00 4. Podlažnost - hodnota větší než 2 III 0,02 5. Napojení na sítě (přípojky) - přípojka elektro, voda, kanalizace a V 0,08 plyn nebo propan butan 6. Způsob vytápění stavby - ústřední, etážové, dálkové III 0,00 7. Zákl. příslušenství v RD - úplné - standardní provedení III 0,00 8. Ostatní vybavení v RD - bez dalšího vybavení I 0,00 9. Venkovní úpravy - většího rozsahu nebo nadstand. provedení IV 0, Vedlejší stavby tvořící příslušenství k RD - standardní příslušenství III 0,05 - vedlejší stavby celkem do 25 m2 11. Pozemky ve funkčním celku se stavbou - nad 800 m2 celkem III 0, Kriterium jinde neuvedené - bez vlivu na cenu III 0, Stavebně - technický stav - stavba v dobrém stavu s pravidelnou II 1,00 údržbou Koeficient stáří upraven o + 0,05 pro stavby s nástavbou, přístavbou či rozsáhlejšími stavebními úpravami. Koeficient pro stáří 50 let: s = 1-0,005 * 50 = 0, Index vybavení I V = (1 + Σ V i ) * V 13 * 0,800 = 0,960 i = 1 Index trhu s nemovitými věcmi Název znaku č. P i 1. Situace na dílčím trhu s nemovitými věcmi - Poptávka nižší než I -0,06 nabídka 2. Vlastnické vztahy - Nezastavěný pozemek nebo pozemek, jehož V 0,00 součástí je stavba (stejný vlastník) nebo jednotka nebo jednotka se spoluvl. podílem na pozemku 3. Změny v okolí - Bez vlivu II 0,00 4. Vliv právních vztahů na prodejnost - Negativní - prodej dražbou I -0,04 5. Ostatní neuvedené - Vlivy snižující cenu - nadstandardní velikost pozemků v celku, negativní vliv na celkovou cenu. I -0,30-6 -

7 6. Povodňové riziko - Zóna se zanedbatelným nebezpečím výskytu záplav IV 1,00 Index trhu I T = P 6 * (1 + Σ P i ) = 0,600 5 i = 1 Index polohy pozemku Název znaku č. P i 1. Druh a účel užití stavby - Druh hlavní stavby v jednotném funkčním I 1,00 celku 2. Převažující zástavba v okolí pozemku a životní prostředí - I 0,04 Rezidenční zástavba 3. Poloha pozemku v obci - Části obce nesrostlé s obcí (mimo samot) IV -0,08 4. Možnost napojení pozemku na inženýrské sítě, které má obec - I 0,00 Pozemek lze napojit na všechny sítě v obci nebo obec bez sítí 5. Občanská vybavenost v okolí pozemku - V okolí nemovité věci je II -0,01 částečně dostupná občanská vybavenost obce 6. Dopravní dostupnost k pozemku - Příjezd po zpevněné komunikaci, VII 0,01 s možností parkování na pozemku 7. Osobní hromadná doprava - Zastávka do 200 m včetně, MHD III 0,00 dobrá dostupnost centra obce 8. Poloha pozemku z hlediska komerční využitelnosti - Bez možnosti II 0,00 komerčního využití 9. Obyvatelstvo - Bezproblémové okolí II 0, Nezaměstnanost - Průměrná nezaměstnanost II 0, Vlivy ostatní neuvedené - Bez dalších vlivů II 0,00 Index polohy I P = P 1 * (1 + Σ P i) = 0, i = 2 Ocenění Základní cena upravená ZCU = ZC * I V = 4 306,- Kč/m 3 * 0,960 = 4 133,76 Kč/m 3 CS P = OP * ZCU * I T * I P = 1 094,00 m 3 * 4 133,76 Kč/m 3 * 0,600 * 0,960= ,06 Kč Cena stanovená porovnávacím způsobem = ,06 Kč Cena staveb celkem = ,06 Kč Pozemky s RD - zjištěná cena = ,06 Kč - 7 -

8 C. REKAPITULACE Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD ,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace cen bez odpočtu opotřebení, celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky s RD ,10 Kč 1. Ocenění pozemků celkem ,10 Kč Celkem ,10 Kč Rekapitulace výsledných cen, celkem ,10 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: ,- Kč slovy: Třináctmilionůdvěstědvanácttisíctřistaosmdesát Kč - 8 -

9 Závěr : Závady, váznoucí na nemovitosti: Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a úplatou ,-Kč a pohledávky ,- Kč a budoucí pohledávky do výše ,- Kč a do výše ,- Kč - Credico europe, a.s., Maltézské náměstí 537/4, Praha 1, Malá Strana, Praha 011, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a pohledávky ve výši ,- Kč a budoucí pohledávky do výše ,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, Praha 2, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše ,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, Praha 2, Zástavní právo smluvní k zajištění pohledávky ve výši ,- Kč s příslušenstvím a budoucí pohledávky do výše ,- Kč - Private Capital Invest a.s., Štěpánská 539/9, Praha 2, Nové Město, Praha 2. Tyto závady budou prodejem nemovitosti vymazány z KN, proto obvyklou cenu nemovitosti neovlivňují. Porovnání s obdobnými nemovitostmi : - 9 -

10 samostatně stojící rodinný dům (kolaudace z 1989) s celkovým pozemkem 1865m2 s vjezdem do dvora v Praze Zbraslav. Nemovitost slouží jako 2generační bydlení a to o dvou bytových jednotkách 4+1/L s vlastním sociálním zařízením, každá o obytné ploše cca 120m2. Dům je zděný, se stanovou střechou (dále možnost půdní nástavby další bytové jednotky), vystavěný v ploše obdobných rodinných domů. Dům je podsklepen s vestavěnou garáží pro 2 auta, dílnou, sklepy a saunou, celková užitná plocha rodinného domu je 375m2. RD je ve standardním stavu z dané doby pvc,/kobercové podlahy, dřevěná okna, dveře (pouze vstupní dveře a okna byly vyměněny za plastová), v koupelnách a na záchodech je podlaha tvořena dlažbou. Vytápění a ohřev UV zajišťují plynové kotle v každém patře (1 plynový kotel je cca 1rok starý a druhý cca 6let starý). V roce 1991 byla na stejném pozemku postavena přístavba, která není součástí domu, jde o samostatně stojící objekt s plechovou střechou s veškerými IS, určen pro účely podnikání (dílna, sklad.), ale je možnost budoucího využití jako základ dalšího plnohodnotného RD. Celou nemovitost by bylo možno využít i k podnikání (penzion, obytný dům o více bytových jednotkách, atd). Část pozemku je využívána vlastníky nad rámec vlastnického práva a tuto část mají v pronájmu od města. Jedná se o lukrativní část s krásným výhledem na Prahu. V místě je veškerá vybavenost s výborným spojením do centra města Prahy. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně poplatků, včetně právního servisu (k jednání)

11 Prodej rodinného domu 3+1/G,L na pozemku 749 m2, který je situován v původní vilové zástavbě v klidné lokalitě na Havlíně. Dům využívá 2 nadzemní podlaží, je kompletně podsklepený. V přízemí se nachází obývací pokoj s jídelnou, kuchyně, wc, v patře 2 samostatné pokoje, koupelna se sprchovým koutem, vstup na lodžii. IS: městský vodovod, kanalizace, plyn - přípojka na hranici pozemku. Pozemek svou rozlohou a umístěním umožňuje vytvoření ještě jedné samostatné stavební parcely s možností výstavby RD. Výborná dostupnost do centra Prahy, veškerá občanská vybavenost v místě. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize

12 zrekonstruovaný samostatně stojící a částečně podsklepený cihlový rodinný dům se zahradou Samostatně stojící RD se nachází v rezidenční čtvrti v ulici Podéšťova, Praha 5 - Zbraslav. Dům mám celkem dvě nadzemní a jedno podzemní podlaží a dispozičně je řešen jako 4+KK, celková podlahová plocha všech podlaží je 144m2. Vstup do domu je z levé strany, před vstupem je 5 schodů. Vstupuje se do zádveří, které je od haly odděleno dvoukřídlými dveřmi. Z haly se vstupuje do všech místností na tomto podlaží - vpravo do komory, naproti vstupu vpravo do pokoje (16m2) a vlevo do obývacího pokoje 27m2) s kuchyňským koutem a francouzským oknem do zahrady. Vlevo je schodiště. Na mezipatře do 1. PP je WC. Ve sklepě (podlahová plocha 29m2) jsou celkem 4 místnosti, z toho dvě samostatně uzavíratelné a dvě průchozí. Po schodech do 2. nadzemního podlaží se vejde na malou chodbu. Naproti schodišti je koupelna s oknem, vybavená sprchovým koutem i vanou, dvojumyvadlem, závěsným WC a bidetem. Od schodiště vlevo jsou dva pokoje s plochou 21 a 16m2. V menší místnosti je vestavná šatna. Z chodby vedou schody na malou půdu (cca 2m2). V obývacím pokoji je plovoucí podlaha, ve všech pokojích je koberec. Na chodbě, v 1. PP, na WC a v koupelně je dlažba. Za domem je zahrada s rovným terénem a vzrostlými stromy. Na konci zahrady je kůlna a dřevník. Parkování je možné na pozemku. Technické info: Dům byl po celkové rekonstrukci zkolaudován v roce 2008, v rámci rekonstrukce nová fasáda včetně zateplení, střecha, rozvody (voda, elektro + plyn), obkopání domu a položena hydroizolace, podlahy, dřevěná eurookna, EZS, nový plot. V domě je zavedena kanalizace, plyn a obecní vodovod. Vytápění plynovým kotlem, v koupelně je podlahové topení. Všechna okna v domě jsou dřevěná, dům je nově zateplen. Energetická náročnost C, měrná hodnota 138kWh/m2.rok V okolí domu je veškerá občanská vybavenost -- školka, škola, supermarket, policie, lékárna. Požadovaná cena ,- Kč včetně advokátních a realitních služeb

13 rodinný dům s užitnou plochou 137 m2 na pozemku o velikosti 1042 m2 v Praze na Zbraslavi. Jedná se o samostatný dům, který leží v členité zahradě se vzrostlými listnatými i jehličnatými stromy a keři. V přízemí domu se nachází pracovna a ložnice s dostatečným prostorem pro vestavěné skříně a také uzamykatelnou šatnou. Z pracovny umožňuje vstup na terasu francouzské okno, které prostor dostatečně prosvětlí. V prvním patře se nachází prostorný velmi dobře prosvětlený obývací pokoj s krbovými kamny, kde je zároveň kuchyň s barovým oknem a také jídelní kout. Velmi zajímavým prvkem v obývacím pokoji je točité schodiště, které vede do podkroví. Nad schodištěm do přízemí je příjemná podesta s prostorem pro křeslo a malou knihovnu. Z této podesty je výhled do zeleně. V prvním patře je k dispozici koupelna s vanou, sprchou a toaletou. V druhém patře/podkroví se nachází dva pokoje a koupelna s wc + úložný prostor. Vzhledem k velikosti pozemku je možné parkování pro několik vozů, případně dle vlastního vkusu a potřeby možnost přistavět garáž nebo kůlnu na zahradní nářadí. Jedná se o příjemné útulné bydlení vhodné jak pro starší pár, tak pro rodinu s dětmi s velmi dobrou dostupností do Prahy. Požadovaná cena ,- Kč

14 rodinný dům dispozičně řešený jako 4+1 s užitnou plochou 170 m2 umístěný v zahradě o velikosti 522 m2. Dům postavený v padesátých letech minulého století je určený ke kompletní rekonstrukci. Dům disponuje dvěma nadzemními podlažími a jedním podzemním podlažím. V 1. NP jsou dva pokoje s okny orientovanými do ulice, kuchyně orientovaná do zahrady, koupelna a samostatné WC. V 2.NP jsou další dva pokoje a menší místnost se zkosenými stropy sloužící dříve jako kuchyně. Z pokojů se vstupuje do přístěnků, které je možné využít jako úložné prostory. Celý dům je podsklepený. Na zahradě vedle domu je postavená garáž propojená s dílnou. Dům je napojený na obecní kanalizaci. Zahrada je osázena ovocnými stromy. Nemovitost se nachází v klidné ulici rodinných domů na pražské Zbraslavi. Obyvatelé Zbraslavi na této části Prahy nejvíce oceňují poklidnou atmosféru, dobré spojení do centra a zároveň veškerou občanskou vybavenost včetně školky a školy v docházkové vzdálenosti. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize, včetně DPH, včetně právního servisu

15 rodinný dům s dvojgaráží a zahradou na pozemku o velikosti 435 m2 v Praze na Zbraslavi. Jedná se o samostatný, jižně orientovaný dům stojící v mírném svahu mimo záplavovou oblast s unikátním výhledem na protější břeh Vltavy. Dům je v dobrém stavu, po částečné rekonstrukci. Dispozičně je řešen jako dvě bytové jednotky. Součástí vnitřního vybavení je i bazén s protiproudem o rozměrech 3 x 6 m2. Půdní prostor je volný, s možností bezproblémové vestavby. Zahrada je terasovitá, udržovaná, s několika plodícími ovocnými stromy, celkově nenáročná na údržbu. Garáž s vjezdem z ulice má zastavěnou plochu 57 m2 a je vybavena elektricky ovládanými vraty. Pod ní se nachází stejně velká dílna. Požadovaná cena ,- Kč včetně poplatků, včetně DPH. Prodej rodinného domu 4+2, 170 m2 v horní části Zbraslavi. Dům je dvoupodlažní zděná stavba užívaná jako dvě samostatné jednotky 2+1, 90 m2 v 1.NP a 2+1, 80 s balkonem a terasou v 2.NP se společným suterénem 45 m2. Pozemek 446 m2 je rozdělen na odpočinkovou část se vzrostlou

16 zelení a dřevěnou kolnou užívanou na ukládání venkovního nábytku a letní kuchyň. Druhá část zahrady je užitná část, která navazuje na zastřenou příjezdovou cestu pro 2 auta. Nemovitost je připojena na veškeré dostupné IS (plyn, elektřina obecní vodovod a kanalizaci) s centrálním plynovým kotlem. Dům se nachází v klidné části zástavby rodinných domů s minimálním provozem. Zbraslav je okrajová část Prahy s kompletní občanskou vybaveností a dostatkem sportovišť (golfové hřiště, bowling, tenisové hřiště, fotbalové hřiště a cyklostezku propojující celou Prahu). Dopravně je centrum Prahy se Zbraslaví propojeno autobusy MHD a vlakem ČD. Požadovaná cena ,- Kč včetně provize. Obvyklá cena bez vlivu závad : ,- Kč Obvyklá cena závad : 0,- Kč Obvyklá cena oprávnění : 0,- Kč Obvyklou cenu nemovitosti stanovuji na ,- Kč. Slovy: Třináctmilionů Kč V Tršicích Ing. Jan Šíma Hostkovice Tršice telefon: hon.sima@seznam.cz Zpracováno programem NEMExpress AC, verze:

17 D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím Krajského soudu v Ostravě ze dne pod č.j.spr 2982/98, pro základní obor Ekonomika, odvětví Ceny a odhady nemovitostí a pro základní obor Stavebnictví, odvětví Stavby obytné a Stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku

18 E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č ze dne Snímek katastrální mapy 1 Fotodokumentace nemovitosti 2 Mapa oblasti

19 Fotodokumentace nemovitosti

20 Fotografie od vlastníka nemovitosti

21 Mapa oblasti

22 - 22 -

23 - 23 -