ZNALECKÝ POSUDEK. č /2014 o ceně nemovitostí - zemědělských pozemků v obci Křižanov a KÚ Křižanov, okr. Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina

Transkript

1 ZNALECKÝ POSUDEK č /2014 o ceně nemovitostí - zemědělských pozemků v obci Křižanov a KÚ Křižanov, okr. Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina Objednatel posudku: Účel posudku: Exekutorský úřad Brno-město, Mgr. Lucie Valentová, soudní exekutor, Milady Horákové 321/8, Brno-Zábrdovice Zjištění obvyklé ceny nemovitosti Č.j. 169EX2487/12-48 Posudek vypracoval: Ing. František Večeřa, znalec, bytem: Bystřice nad Pernštejnem, Ant. Štourače 686 Datum místního šetření: dne Datum, ke kterému je provedeno ocenění: Použitý oceňovací předpis: zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 303/2013 Sb. a č. 340/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb. Zvláštní požadavky objednatele: nejsou V Bystřici nad Pernštejnem dne : Tento znalecký posudek obsahuje stran včetně příloh a předává se ve třech vyhotoveních

2 A. Nález 1. Znalecký úkol Zjištění ceny nemovitosti a to podílu 1/8 zemědělských pozemků p.č.1733 a p.č.1734 v obci Křižanov a KÚ Křižanov, okr. Žďár nad Sázavou, kraj Vysočina. 2. Základní informace Název předmětu ocenění: Zemědělské pozemky Adresa předmětu ocenění: Křižanov Křižanov Kraj: Kraj Vysočina Okres: Žďár nad Sázavou Obec: Křižanov Katastrální území: Křižanov Počet obyvatel: Prohlídka a zaměření Prohlídka se zaměřením byla provedena dne Podklady pro vypracování znaleckého posudku Pro vypracování znaleckého posudku byly použity následující podklady: 1.1. Výpis z katastru nemovitostí k datu , list vlastnictví č.584 pro obec Křižanov a KÚ Křižanov. Nemovitosti jsou v územním obvodu, ve kterém vykonává státní správu katastru nemovitostí ČR: Katastrální úřad pro Vysočinu, Kat. pracoviště Velké Meziříčí. Vyhotovil: Český úřad zeměměřický a katastrální - SCD, viz. příloha č Snímek katastrální mapy pro KÚ Křižanov, dne , viz. příloha číslo Místní šetření provedeno dne: Kupní smlouvy na prodej pozemků v obci Křižanov Oceňovací předpis: zákon č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb Literatura: Prof. Ing. Albert Bradáč, DrSc. Teorie oceňování nemovitostí- CERM akademické nakladatelství s.r.o. Brno (VIII. přepracované a doplněné vydání). Časopis pro soudní znalectví v technických a ekonomických oborech vydává VUT v Brně ÚSI, Prof. Ing. Albert Bradáč a kol. Věcná břemena od A do Z Linde Praha a.s. Postupy pro oceňování majetku České republiky. 5. Vlastnické a evidenční údaje Vlastníci pozemku: /1698, Paní Marie Mésárošová, Kozlov 13, Kozlov, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 9 / /240, Paní Stanislava Procházková, Okružní 853/26, Karviná, Ráj, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 3 / /287, Pan Ing. Jindřich Vokoun, Husova 165/5, Brno, Staré Brno, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 ZEMAS AG, a.s., RČ/IČO: , Martinice 87, Martinice, vlastnictví: podílové, vlastnický podíl: 1 / 8 Strana 2 / 16

3 viz. přílohy č.1 znaleckého posudku 6. Celkový popis nemovitosti Charakteristika obce Křižanov je samostatná obec s počtem obyvatel (Malý lexikon obcí). V obci je základní škola 1-9, mateřská škola, obecní úřad, pošta, zdravotní středisko, lékárna, základní síť obchodů, železniční stanice, autobusová stanice. Nemocnice sv. Zdislavy je v blízkém dosahu (9km) v obci Mostiště. Inženýrské sítě: vodovod, kanalizace, elektrifikace, plynofikace. Omezené pracovní možnosti. Dobrá dostupnost k dálnici D1. První písemná zpráva pochází z roku Městys se nachází v nadmořské výšce 527 metrů. Základní popis Předmětem ocenění je 1/8 podíl na souboru dvou pozemků p.č.1733 a p.č Oceňovaný soubor je obhospodařován a nachází se v místní části nazývané Pod Šibeníkem. Pozemky: evidence LV č.584 pro obec Křižanov, KÚ Křižanov: Pozemek p.č.1733 druh pozemku trvalý travní porost, výměra 2000m 2, pozemek p.č.1734 druh pozemku orná půda, výměra 8 747m Obsah znaleckého posudku 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 2. Porovnávací metoda 2.1. Výpočet porovnávací hodnoty B. ZNALECKÝ POSUDEK Oceňovací předpis Ocenění je provedeno podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. 1. Ocenění pozemků Ocenění 1.1. Pozemky Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Název Parcelní číslo BPEJ Výměra JC Úprava UC Cena [m2] [Kč/m2] [%] [Kč/m2] [Kč] trvalý travní porost ,00 3,44 3, ,00 orná půda 1734 část ,00 8,08 8, ,28 orná půda ,00 3,44 3, ,64 Zemědělské pozemky oceněné dle 6 Celkem: ,00 m ,92 Pozemky - výchozí cena pro výpočet vlastnického podílu = ,92 Kč Úprava ceny vlastnickým podílem * 1 / 8 Pozemky - zjištěná cena = 8 211,99 Kč Strana 3 / 16

4 2. Porovnávací metoda 2.1. Výpočet porovnávací hodnoty Toto porovnání se provádí na základě vlastního průzkumu trhu nemovitostí při výkonu znalecké činnosti. - Vyhodnocením již realizovaných prodejů obdobných nemovitostí tj. vyhodnocení cen nedávno uskutečněných prodejů nemovitostí srovnatelných svým charakterem, velikostí, stavem a lokalitou. Toto srovnání se provádí na základě porovnání vlastních zjištěných prodejů při výkonu znalecké činnosti. Obdobný typ nemovitosti, již realizovaného prodeje nebyl nalezen. Další porovnání je podle inzerovaných nemovitostí, nabízených k prodeji. - Vyhodnocením údajů z realitních inzertních novin a internetových stránek realitních kanceláří, inzertních vývěsek a konzultací s realitními makléři realit. kanceláří je dalším podkladem. Je zřejmé, že ceny nabízené nemovitosti jsou v inzerci vyšší, než skutečná realizovaná cena. Realizovanou cenu je možné uvažovat po snížení na základě odborného posouzení. Pro možnost porovnání je v současné době velmi omezená nabídka nemovitostí obdobného typu, po internetu a v realitních kancelářích. Pro srovnávací metodu je použito realizovaných pozemků k prodeji. Hodnota stanovená touto metodou je založena na porovnání předmětné nemovitosti s obdobnými nemovitostmi na trhu realit, jejichž prodeje byly již realizovány. Závěrem tohoto šetření je odhadovaná cena. Na základě rozboru realizovaných prodejů pozemků je dle výše uvedených zásad proveden výběr obdobného typu a s touto hodnotou je proveden výpočet. Pro výpočet jsou použity hodnoty pozemků ve stejné obci, srovnatelných svým charakterem, způsobem využití, polohou a podobně. Objektivizační koeficient je stanoven 1,00 pro realizované prodeje pozemků. Realizovaný prodej pozemků , v obci Křižanov Pozemek Druh pozemku Výměra p.č. 418 orná půda /5 trvalý travní porost orná půda /23 orná půda orná půda /2 ostatní plocha /17 ostatní plocha /2 orná půda /3 orná půda /22 orná půda orná půda orná půda /19 trvalý travní porost /4 trvalý travní porost /17 orná půda /5 orná půda 39 Celkem m2: Cena celkem: Kč Výměra celkem: m2 Jednotková cena: 6,08 Kč/m2 Strana 4 / 16

5 Realizovaný prodej pozemků ,v obci Křižanov Pozemek Druh pozemku Výměra p.č. 1084/2 trvalý travní porost /8 orná půda orná půda /1 orná půda orná půda 6996 Celkem m2: Cena celkem: Kč Výměra celkem: m2 Jednotková cena: 5,66 Kč/m2 Realizovaný prodej pozemků , obci Křižanov Pozemek Druh pozemku Výměra p.č. 451/28 orná půda 5718 Celkem m2: 5718 Cena celkem: Kč Výměra celkem: m2 Jednotková cena: 5,25 Kč/m2 Průměrná jednotková cena prodávaných pozemků: (6,08+5,66+5,25)/3 = 5,66Kč/m 2 Porovnávací hodnota pozemků p.č.1733, p.č.1734: m 2 x 5,66Kč/m 2 Vlastnický podíl 1/8: 60837,72 * 1 / 8 = 7604,71 Kč Obvyklá cena podílu 1/8 pozemků p.č.1733, p.č.1734 činí Kč: 7 600,- = 60837,72 Kč C. REKAPITULACE Rekapitulace výsledných cen 1. Ocenění pozemků 1.1. Pozemky 8 212,00 Kč 1. Ocenění pozemků celkem 8 212,00 Kč Celkem Rekapitulace výsledných cen, celkem 8 212,00 Kč 8 212,00 Kč Výsledná cena po zaokrouhlení dle 50: 8 210,00 Kč Cena nemovitostí (podíl 1/8), zjištěná podle zákona č.151/1997 Sb., o oceňování majetku ve znění zákonů č. 121/2000 Sb., č. 237/2004 Sb., č. 257/2004 Sb., č. 296/2007 Sb., č. 188/2011 Sb., č. 350/2012 Sb., č. 340/2013 Sb. a č. 303/2013 Sb. a vyhlášky MF ČR č. 441/2013 Sb., kterou se provádějí některá ustanovení zákona č. 151/1997 Sb. činí: 8 210,00 Kč Slovy: Osmtisícdvěstědesetkorunčeských Strana 5 / 16

6 Stanovení obvyklé ceny: Stanovení a zdůvodnění jednotkové ceny nemovitosti Podle sledování trhu s nemovitostmi je možné konstatovat, že obdobné nemovitosti se prodávají. Jednotkou pro porovnání byla použita cena za 1m 2 plochy. Při stanovení obvyklé ceny vycházím z porovnávací metody, z realizovaných prodejů. Rizika: - přístup přes pozemky jiného vlastníka - omezení vlastnického práva - spoluvlastnictví oceňovaných pozemků Výhody: * dobrá poloha vzhledem k účelu užívání * pozemky jsou obhospodařovány Ústně bylo sděleno paní Věrou Vokounovou, že nemovitost nebyla vložena do obchodního majetku, a tudíž při jejím pořízení nebyl uplatněn odpočet DPH. Cena obvyklá: (podílu 1/8) po zvážení všech okolností, vzhledem ke stavu nemovitosti, situaci na trhu nemovitostí, lokalitě a odborné úvaze znalce je obvyklá cena nemovitostí stanovena: 7 600,00 Kč Slovy : Sedmtisícšestsetkorunčeských V Bystřici nad Pernštejnem dne Ing. František Večeřa Ant. Štourače Bystřice nad Pern. t fravecera@quick.cz D. ZNALECKÁ DOLOŽKA Znalecký posudek jsem podal jako znalec jmenovaný rozhodnutím předsedy Krajského soudu v Brně ze dne č.j. Spr 706/97 pro základní obor ekonomika, pro odvětví ceny a odhady se specializací nemovitosti a v oboru stavebnictví, odvětví stavby obytné a stavby průmyslové. Znalecký posudek byl zapsán pod poř. č /2014 znaleckého deníku. Znalečné a náhradu nákladů účtuji dokladem č /2014. E. SEZNAM PŘÍLOH počet stran A4 v příloze: Výpis z katastru nemovitostí pro LV č. 584 ze dne Snímek katastrální mapy ze dne Fotodokumentace nemovitosti 1 Mapa oblasti 1 V Bystřici nad Pern., Ing. František Večeřa Strana 6 / 16

7 Příloha č.1 Strana 7 / 16